【正文】 購、委托理財(cái)業(yè)務(wù)或者將 購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保作為； （ 4）住宅專項(xiàng)維修資金存儲(chǔ)的利息收入，利用住宅專項(xiàng)維修資金購買國債的增值收益，利用住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營所得的純收益，以及住房共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后回收的殘值，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項(xiàng)維修資金滾存使用。 5. 上一年房屋建筑施工面積 10 萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額。 2． 建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 （二）城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的關(guān)系：房地產(chǎn)開發(fā)是城市建設(shè)的主要方式，與城市規(guī)劃有著 相互依存的關(guān)聯(lián)， 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理；房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)又是實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃的主要途徑。 3 年建筑工程 質(zhì) 量 合 格 率 達(dá)100%。其中，業(yè)主交存的部分屬于業(yè)主所有，公有住房售房單位從售房款中提取的住宅專項(xiàng)維修資金屬于售房單位所有； （ 2）業(yè)主首次交存住宅專項(xiàng)維修資金的標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的 2％；售房單位交存的住宅專項(xiàng)維修資金，按照多層住宅售房款的 20％，高層住宅售房款的 30％，從售房款中一次性提取； （ 3）公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)在收到售房款之日起 30 日內(nèi)，將應(yīng)提取的住宅專項(xiàng)維修資金交予代收代管單位 。 。 ★物業(yè)管理企業(yè)違規(guī)行為的行政處罰： ，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責(zé)令限期改正，并處 1 萬元以上 3 萬元 15 以下的罰款； 不參加資質(zhì)年檢的，由資質(zhì)審批部門責(zé)令其限期改正，可處 1 萬元以上 3 萬元以下的罰款； 、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責(zé)令限期改正，并處 1 萬元以上 3 萬元以下的罰款； ，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正，可處 2 萬元以下的罰款。 說明：兩書（《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》）主要針對(duì)物業(yè)自用部位與自用設(shè)施設(shè)備，而物業(yè)共用部位與共用設(shè)施 設(shè)備范圍較廣，其中一些保修范圍和保修期限尚無規(guī)定，需要物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)單位在前期物業(yè)服務(wù)合同中明確約定。 （二）投標(biāo)禁止行為：投標(biāo)人不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo)；投標(biāo)人不得相互串通投標(biāo)，不得排擠其他投標(biāo)人的公平競(jìng)爭(zhēng)，不得損害投標(biāo)人或者其他投標(biāo)人的合法權(quán)益；投標(biāo)人不得與招標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國家利益、社會(huì)公共利益或者他人的合法權(quán)益；禁止投標(biāo)人以向投標(biāo)人或者評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員行賄等不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)。招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡(jiǎn)介； 2。物業(yè)管理的招投標(biāo)屬于服務(wù)項(xiàng)目的采購與提供。業(yè)主公約對(duì)物業(yè)使用人也發(fā)生效力； 2。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任是業(yè)主委員會(huì)的召集人和組織者。 臨時(shí)會(huì)議召開的條件： 20％以上業(yè)主提議召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議；發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理；業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。收益來源于利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得，應(yīng)該主要用于其維修養(yǎng)護(hù)； “養(yǎng)老金”，由全體業(yè)主按照產(chǎn)權(quán)份額分期繳納，一旦急需時(shí)所需數(shù)量巨大，利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金有利于及時(shí)籌備所需資金）；利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的前 提是，必須符合國家、地方有關(guān)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備安全使用、管理等相關(guān)要求及規(guī)定。 物業(yè)保安人員的職責(zé)。違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物，損害環(huán)境，影響相鄰業(yè)主生活； 5。（即：1。雙方的權(quán)利義務(wù)； 5。業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算 和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)； 3。 2020 年物業(yè)管理協(xié)會(huì)印發(fā) 《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》 （一） 標(biāo)準(zhǔn)的主要內(nèi)容 （二） 使用標(biāo)準(zhǔn)時(shí)應(yīng)當(dāng)注意的問題： ； 定三個(gè)服務(wù)等級(jí)（一級(jí)、 二級(jí)、三級(jí)）； 、內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)，由雙方協(xié)商約定； 3。 （五）社區(qū)居委會(huì)與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系。 比如物業(yè)的質(zhì)量問題，業(yè)主購買物業(yè)，形成與建設(shè)單位之間物業(yè)買賣的民事法關(guān)系，有關(guān)法律規(guī)定由建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)建造過程中的質(zhì)量責(zé)任。強(qiáng)調(diào)保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，協(xié)調(diào)單個(gè)業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關(guān)系； 2。 4． 實(shí)施物業(yè)管理有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定。 2． 專業(yè)化。至于兩者的差別，可以通過物業(yè)服務(wù)合同來解決。 考試大綱里面要求“掌握”的內(nèi)容，必須準(zhǔn)確理解、準(zhǔn)確記憶、準(zhǔn)確運(yùn)用；考試大綱里面要求“熟悉”的內(nèi)容，必須能夠理解其含義，能夠運(yùn)用知識(shí)進(jìn)行分析和判斷；考試大綱里面要求“了解”的內(nèi)容，必須能夠知道其基本含義、能夠進(jìn)行判斷和應(yīng)用。 復(fù)習(xí)考試要牢記：物業(yè)管理師資格考試實(shí)行統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織考試制度，復(fù)習(xí)過程中不要走彎路，“編書唯法，考試唯書”，復(fù)習(xí)的范圍就是圍繞考試用書。 條例調(diào)整和規(guī)范的范圍僅限于業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)所進(jìn)行的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。 建筑物區(qū)分所有權(quán) 2．多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應(yīng)。希爾女士”，后來英國成立非盈利性行業(yè)組織 — 皇家特許屋宇經(jīng)理學(xué)會(huì)。 、以濟(jì)適用房和廉租 房的物業(yè)管理是廣大百姓的民生問題，直接關(guān)系到民眾的基本生活保障和社會(huì)的和諧穩(wěn)定，需要政府從全局的高度進(jìn)行必要的監(jiān)管。維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益原則； 3。 法律不溯及既往。政府與物業(yè)管理各方主體之間的關(guān)系是一種行政法律關(guān)系。因定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不客觀產(chǎn)生了大量矛盾； 4。所謂連帶繳納責(zé)任是指當(dāng)物業(yè)使用人不履行或者不完全履行與業(yè)主關(guān)于物業(yè)服務(wù) 費(fèi)用 繳納的約定時(shí)，業(yè)主仍負(fù)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)可以直接請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)合同除需明確以上八項(xiàng)內(nèi)容外，還應(yīng)包括當(dāng)事人雙方根據(jù)物業(yè)服務(wù)需要商定的其他條款，如約定合同生效的條件、解除合同的損失賠償、免責(zé)條款約定、合同履行爭(zhēng)議的解決方式等。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式； 4。阻撓、妨礙或者拒絕配合物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施正常的房屋修繕，損害相關(guān)業(yè)主正當(dāng)權(quán)益； 10。不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為既然實(shí)施了物業(yè)管理，物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)當(dāng)保障業(yè)主的財(cái)產(chǎn)和人身安全，對(duì)業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)受到的人身和財(cái)產(chǎn)的損害，物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)完全的法律責(zé)任（主要是民事責(zé)任），物業(yè)管理 企業(yè)承擔(dān)責(zé)任有一個(gè)前提條件，就是物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定； 3。 ★★業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利： ，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)； ，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議； 、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議； ，行使投票權(quán)； ，并享有被選舉權(quán)； ； 業(yè)服務(wù)合同； 、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)； 、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用； 、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 ★業(yè)主委員會(huì)。 。 ★★★業(yè)主臨時(shí)公約的主要內(nèi)容： 1. 物業(yè)的自然情況與權(quán)屬情況； 2. 業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則 ：（ 1） .遵守 相鄰權(quán) 的規(guī)定；（ 2） .遵守 房屋裝飾裝 修規(guī)定；（ 3）共用部位 共用設(shè)施設(shè)備的使用 規(guī)定；（ 4）使用 物業(yè)的禁止性 規(guī)定。 （ 2）。物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明； 7。 ★違反前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)規(guī)定的法律責(zé)任： 條例規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門 責(zé)令限期改正，給予警告， 可以 并處 10 萬元以下的罰款 。針對(duì)物 業(yè)管理的專業(yè)特性，需要實(shí)行企業(yè)資質(zhì)審批制度。 16 由人事部和建設(shè)部 頒布的《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》、《物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法》和《物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試辦法》 2．物業(yè)管理師是指經(jīng)全國統(tǒng)一考試，取得《中華人民共和國物業(yè)管理師資格證書》，并依法注冊(cè)取得《中華人民共和國物業(yè)管理師注冊(cè)證》，從事物業(yè)管理工作的專業(yè)管理人員。被注銷注冊(cè)或者不予注冊(cè)的人員，具備初始注冊(cè)條件，并符合繼續(xù)教育要求的，可以按照規(guī)定程序重新申請(qǐng)初始注冊(cè)。 ： （ 1）依法應(yīng)由建設(shè)單位承擔(dān)的住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用； （ 2）依法應(yīng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)和； （ 3）人為損壞住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用； （ 4）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理企業(yè)從物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金中支出的住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。 5. 有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于 10 人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于 5 人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于 2 人 。建設(shè)單位或者個(gè)人在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)用地。修建性詳細(xì)規(guī)劃由開發(fā)建設(shè)單位組織、委托規(guī)劃、設(shè)計(jì)單位完成，主要內(nèi)容：建設(shè)條件分析及綜合技術(shù)論證；總平面圖布 置、建筑、道路、綠地的空間布局和景觀設(shè)計(jì)；豎向規(guī)劃設(shè)計(jì)；工程量估算和投資效益分析。直接與其相關(guān)的 法律 有：《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》；國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)頒布的 行政法規(guī) 有：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l條例》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《土地管理法實(shí)施條例》、《城市國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法》、《住房公積金管理?xiàng)l例》等；國務(wù)院建設(shè)行政主管部門和國務(wù)院相關(guān)部委關(guān)于房地產(chǎn)頒 布的 部門規(guī)章 有：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》、《 城市房屋拆遷單位管理規(guī)定 》 、 《 城市商品房預(yù)售管理辦法 》 、 《 城市商品房銷售管理辦法 》 、 《 城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定 》 、 《 己購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法 》 、《 城市房屋租賃管理辦法 》 、《 城市廉租住房管理辦法 》 、《 城市房地產(chǎn)抵押管理辦法 》 、《 城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定 》 、 《 房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法 》 、 《 房地產(chǎn)測(cè)繪管理辦法 》 、 《 城市房屋權(quán)屬登記管理辦法 》 、《 城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法 》 、《城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定》、《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》、《公有住宅售后 維修養(yǎng)護(hù)管理辦法等》 ★★★房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)及要求 （五種資質(zhì)四個(gè)等級(jí)） 級(jí)別 序號(hào) 一級(jí)資質(zhì) 二級(jí)資質(zhì) 三級(jí)資質(zhì) 四級(jí)資質(zhì) 1 不低于 5000 萬元； 1. 注 冊(cè)資 本 不低于2020 萬元； 不低于 800萬元； 100 萬元 19 2 發(fā)經(jīng)營 5 年以上 ； 營 3 年以上； 2 年以上； 營 1 年以上； 3 3年房屋建筑面積累計(jì)竣工 30 萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額 ； 3. 近 3 年房屋建筑面積累計(jì)竣工 15 萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； 工 5 萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額 質(zhì)量合格率達(dá) 100% 4 5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá) 100%。 （ 1）出售公有住宅的維修資金，由業(yè)主和售房單位共同交存。取得《物業(yè)管理師資格證書》的人員，經(jīng)注冊(cè)后方可以物業(yè)管理師的名義執(zhí)業(yè)；建設(shè)部為物業(yè)管理師資格注冊(cè)審批機(jī)構(gòu)，省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門為物業(yè)管理師資格注冊(cè)審查機(jī)構(gòu)；取得資格證書人員初始申請(qǐng)注冊(cè)者，自取得《資格證書》之日起 1 年內(nèi)提出初始注冊(cè)申請(qǐng)，并提交以下材料：《中華人民共和國物業(yè)管理師初始注冊(cè)申請(qǐng)表》、〈資格證書〉、與聘用單位簽訂的勞動(dòng)合同，取得《資格證書》人員超過 1 年逾期提出初始注冊(cè)申請(qǐng)的 ，在申請(qǐng)初始注冊(cè)時(shí)，還應(yīng)當(dāng)提交通過繼續(xù)教育的證明材料。 ★★ 資質(zhì)等級(jí)與項(xiàng)目承接： ； 業(yè)可以承接 30 萬平方米以下的住宅項(xiàng)目和 8 萬平方米以下地非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)； 20 萬平方米以下住宅項(xiàng)目和 5 萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。 雖然物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，但前期物業(yè)管理一般處于建設(shè)單位的物業(yè)保修期間內(nèi)，在保修期間與范圍內(nèi)的房屋維修由建設(shè)單位承擔(dān)首要責(zé)任。投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng) 包括以下內(nèi)容：投標(biāo)函；投標(biāo)報(bào)價(jià)；物業(yè)管理方案；招標(biāo)文件要求提供的其他材料。 ★★前期物業(yè)管理招標(biāo)文件內(nèi)容： 1。 12 三、前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度 條例規(guī)定住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。但是應(yīng)注意以下兩點(diǎn)： 1。推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任 1 人，副主任 12 人。 ★★★業(yè)主大會(huì)活動(dòng)規(guī)則： ：定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議，都由業(yè)主委員會(huì)組織召開。 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金（ 1。 （ 2）。安裝設(shè)備設(shè)施，侵犯相關(guān)業(yè)主正當(dāng)權(quán)益； 4。） （二）前期物業(yè)服務(wù)合同的時(shí)效：條例規(guī)定：前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用； 4。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè) 服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況； 2。 ★★物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。條例規(guī)定了供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位的權(quán)利和義務(wù)，即：“應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用”，以及“應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任”。 （三）條例和有關(guān)法律法規(guī)共同規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)。 ★ ★條例的立法理念： 《條例》在堅(jiān)持民法基本原則和立法法規(guī)定的原則下，突出了 發(fā)展為重、平衡利益、保護(hù)弱者 的