【正文】 、門廳或公共通道，影響他人使用和通行； 9。業(yè)主違反物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要表現(xiàn) ： 1。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量； 3。由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂； 3。違約責(zé)任。 5．根據(jù)不同物業(yè)管理階段和不同的簽約主體，現(xiàn)實(shí)存在兩種物業(yè)服務(wù)合同：一種是在前期物業(yè)管理階段，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同；另一種是業(yè)主或業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。條例規(guī)定業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，即使存在這一約定，業(yè)主仍然負(fù)連帶繳納責(zé)任。預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。制約了業(yè)主對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督權(quán)和選擇權(quán)； 3。 ★★★物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容： （一）物業(yè)管理 服務(wù)的主要內(nèi)容： 是指業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過物業(yè)管理合同約定的公共性服務(wù)，概括為兩個方面的內(nèi)容： （ 1） 對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理； （ 2） 維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。 （六）物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系。因此，業(yè)主在前期物業(yè)管理階段接受物來管理服務(wù)，實(shí)際上是建立在兩個合同基礎(chǔ)之上的；一個是建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，一個是建設(shè)單位與購房人簽訂的包含前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的商品房銷售合同。 ★★ 條例的主要內(nèi)容 ★ 條例生效以前的物業(yè)管理活動不適用條例的規(guī)定。 （二）建立為主民主協(xié)商、自我管理、平衡利 益的機(jī)制。物業(yè)管理權(quán)利和財產(chǎn)權(quán)利相對應(yīng)原則； 2。這一階段物業(yè)管理政策法規(guī)主要體現(xiàn)出以下特點(diǎn)： 配套性：以《條例》的配套性文件和實(shí)施細(xì)則的方式出現(xiàn)，以貫徹落實(shí)《條例》為基本指針。 ,物業(yè)管理的水平直接關(guān)系到城市管理的水平 ,而城市管理是政府的主要職能 ,從城市管理職能角度考慮 ,政府必須對物業(yè)管理進(jìn)行適度干預(yù) 。 ★★物業(yè)管理在社會經(jīng)濟(jì)中的地位與作用 1． 實(shí)施物業(yè)管理有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。 ★ 物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 1． 物業(yè)管理起源于 19 世紀(jì) 60 年代的英國， 主要人物“奧克維婭 ★★物業(yè)管理的特征。 物業(yè)管理的基本特征是市場化 1．房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導(dǎo)致了物業(yè)財產(chǎn)狀況的演變。 業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理活動產(chǎn)生的契約基礎(chǔ)，物業(yè)管理企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定來為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)的。 對條例定義的理解 ： 1． 物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理 企業(yè)的方式來實(shí)現(xiàn)的活動。 多選題：與單選題相比，考核的準(zhǔn)確度要求要高一些，因?yàn)閷?5 個備選答案通過分析判斷找出若干個正確的答案是一個考核知識準(zhǔn)確度的過程，需要通過篩選、比較后選擇正確的答案。 2. 備考建議 : 學(xué)習(xí)之前必須要讀兩個文件：一個是《物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法》，另一個是《考試大綱》。 考試題型分為單選題、多選題和綜合分析題。否則，考試的內(nèi)容很 多，不加以區(qū)分，完全去記憶是很難做到的。條例并不強(qiáng)制業(yè)主必須選擇物業(yè)管理企業(yè)來實(shí)施物業(yè)管理，但是，如果業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來對物業(yè)進(jìn)行 2 管理，則應(yīng)當(dāng)按照條例的規(guī)定來進(jìn)行。但是需要注意：在前期物業(yè)管理階段的招投標(biāo)制度、專項(xiàng)維修資金制度僅適用于住宅物業(yè)。 其本質(zhì)就是業(yè)主將自己的物業(yè)管理職能從物業(yè)管理 權(quán)限中分離出去，全體業(yè)主仍然享有物業(yè)管理的決策權(quán)，但管理職能交由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施。要求物業(yè)管理企業(yè)必須具備一定的資 質(zhì)等級，要求物業(yè)管理從業(yè)人員必須具備一定的職業(yè)資格。 4． 1981 年 3 月 10 日，深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立，但是他只是按照社會化、專業(yè)化的管理原則和企業(yè)經(jīng)營的方式并未市場化。 5． 實(shí)施物業(yè)管理有利于推動房地產(chǎn)為的良性發(fā)展。 針對性 :主要針對當(dāng)時當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理實(shí)踐中出現(xiàn)的問題，選擇應(yīng)對性的政策和方法。強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體，是服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系； 3。 （一）尊重和維護(hù)業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)利。盡管業(yè)主在物業(yè)交接后才發(fā)現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量問題，但原來的法律關(guān)系在物業(yè)管理階段仍然存在，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)追究建設(shè)單位的質(zhì)量責(zé)任。民事行為最基本的原則就在于其主體的平等性和行為的自愿性。社區(qū)居委會是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織。 3． 物業(yè)管理服務(wù)的即時性和無形性。對于不同的住宅小區(qū)分情況選擇相應(yīng)的服務(wù)等級。 ★★★物業(yè)服務(wù)收費(fèi)形式與成本構(gòu)成 （一） 包干制（ 盈虧自負(fù) ） ：指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè) 服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)配合業(yè)主大會按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計。條例和 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法 均明確規(guī)定：對于欠費(fèi)業(yè)主，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。專項(xiàng)維修資金的管理與使用； 6。物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。前期物業(yè) 服務(wù)合同可以約定期限； 2。專項(xiàng)維修資金； 8。經(jīng)營活動污染環(huán)境、噪音超標(biāo)，給相鄰業(yè)主生活與經(jīng)營造成損害； 6。業(yè)主違反物業(yè)管理秩序的法律責(zé)任：侵權(quán)責(zé)任 （二）物業(yè)管理區(qū)域的安全防范協(xié)助義務(wù) （ 1）。物業(yè)保安人員的主 要職責(zé)是維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序，為業(yè)主提供良好的生活環(huán)境。對確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的情況，當(dāng)事人必須依照法律程序進(jìn)行，通過向規(guī)劃部門提出申請，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施；條例要求業(yè)主確需改變公共建筑和共用 設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法向規(guī)劃部門辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)，以便物業(yè)管理企業(yè)及時調(diào)整管理方案；物業(yè)管理企業(yè)無權(quán)決定改變公共建筑和共用設(shè)施用途，確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論同意后，由業(yè)主委員會依法辦理有關(guān)行政審批手續(xù)。 第三章 物業(yè)管理的基本制度 ★★★條例確立了七項(xiàng)物業(yè)管理基本制度： 業(yè)主大會制度、業(yè)主公約制度、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度、物業(yè)承接查驗(yàn)制度、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度、物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度、住宅專項(xiàng)維修資金制度 一、 業(yè)主大會制度 ：條例確立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主大會決策、業(yè)主委員會執(zhí)行的制度。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)； ，是為了保障眾多業(yè)主的公眾權(quán)益不受損害，只要不影響業(yè)主民主決 策，是否成立業(yè)主大會，由物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主決定。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在召開業(yè)主大會會議 15 日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。 ★業(yè)主委員會委員的資格終止： 因物業(yè) 轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù) 3 次以上的；因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；有犯罪行為的；以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的；拒不履行業(yè)主義務(wù)的；其他原因不宜再擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。 ★★業(yè)主大會的限制性規(guī)定。業(yè)主公約對物業(yè)的繼受人自動產(chǎn)生效力。全體業(yè)主授予物業(yè)管理企業(yè)的管理權(quán)利；（ 2）。 ★★前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)： 指業(yè)主或建設(shè)單位通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)通過投標(biāo)方式競聘物業(yè)管理項(xiàng)目的活動。 ★★前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的強(qiáng)制性規(guī)定： 住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)以招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)；對于規(guī)模較小的住 宅物業(yè)、投標(biāo)人少于 3 個的，也可以采用協(xié)議的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)；應(yīng)當(dāng)經(jīng)過物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門的批準(zhǔn)，才可以進(jìn)行；應(yīng)當(dāng)選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求；3。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需的合理期間，公開招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交文件截止之日止，最少不得少于 20 日；（ 2）。 ★評標(biāo)委員會： 評標(biāo)活動由招標(biāo)人依法組建的評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)。 ★物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容： 物業(yè)承接查驗(yàn)活動由物業(yè)建設(shè)單位或業(yè)主委員會組織實(shí)施。 五、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度 新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設(shè)一年的暫定期（四 種 資質(zhì)三個等級）。其中，具有中級以上職稱的人員不少于 5 人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱； 3 國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書； 家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書； 國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書 4 ，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占 下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于 100％：（ 1）多層住宅200 萬平方米；（ 2）高層住宅 100 萬平方米；（ 3）獨(dú)立式住宅（別墅） 15 萬平方米；（ 4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè) 50 萬平方米。 六、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度 ★物業(yè)管理職業(yè)道德： 守法經(jīng)營；誠信經(jīng)營（誠信訂立合同、認(rèn)真履行合同）；盡職盡責(zé)勝任本職工作；努力學(xué)習(xí)、掌握專業(yè)技能；團(tuán)結(jié)互助、公平競 爭。 （三）取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類大學(xué)本科學(xué)歷，工作滿 4 年，其中從事物業(yè)管理工作滿 3 年。物業(yè)管理師資格注冊有效期為 3 年，注冊有效期屆滿需要繼續(xù)執(zhí)業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在有效期屆滿前 30 個工作日內(nèi)，向注冊審查機(jī)構(gòu)申請延續(xù)注冊。 ：掌握物業(yè)管理、建筑工程、房地產(chǎn)與經(jīng)營等專業(yè)知識；具有一定的經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、社會學(xué)、心理學(xué)等相關(guān)學(xué)科的知識；能夠熟練運(yùn)用物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定；具有豐富的物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。 （ 4）公有住房售房單位交存的住宅專 項(xiàng)維修資金，按照售房單位的財務(wù)隸屬關(guān)系，由同級財政部門或其委托的單位代收代管。 （ 2） 住宅專項(xiàng)維修資金代收代管單位，應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主咨詢、查詢，并定期 向業(yè)主公布住宅專項(xiàng)維修資金交存、使用和增值收益等情況； （ 3）住宅專項(xiàng)維修資金代收代管單位應(yīng)當(dāng)依法接受審計部門的審計監(jiān)督。 2 年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá) 100%?？煞譃?城市總體規(guī) 20 劃 和 城市詳細(xì)規(guī)劃 。 ★★房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計審定 規(guī)劃管理的主要方式是依據(jù)《城市規(guī)劃法》審核、核發(fā)“一書兩證”，即項(xiàng)目選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 1． 建設(shè)項(xiàng)目選址意見書。 1．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理應(yīng)當(dāng)遵循的制度： ○ 1 必須按照土地使用權(quán)出讓合同設(shè)定的條件和國家劃撥土地的用地要求開發(fā)利用土地（用地條件）； ○ 2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于 20％（資本金要求）； ○ 3 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實(shí)施（建設(shè)順序）； ○ 4 房地產(chǎn)開發(fā) 項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的動工期限開發(fā)建設(shè)，超過 1 年未動工開發(fā)的。設(shè)計任務(wù)書報請批準(zhǔn)時，必須附有城市規(guī)劃行政主管部門的選址意見書。 2． 城市詳細(xì)規(guī)劃，在城市總體規(guī)劃或者分區(qū)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，對城市近期區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)建設(shè)作出具體規(guī)劃。 5 5．上一年房屋建筑施工面積 15 萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額。 （ 1）交存主體的法律責(zé)任 ： ○ 1 住房購買人未按本辦法規(guī)定交存首次住宅專項(xiàng)維修資金的， 18 由建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，不予發(fā)放房屋所有權(quán)證； ○ 2 公有住房售房單位未按本辦法規(guī)定交 存住宅 專項(xiàng)維修基金的，由縣級以上地方人民政府財政部門會同同級建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處 3 萬元以下的罰款； ○ 3 開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房單位拒不承擔(dān)尚未售出商品住房或者公有住房的維修、更新和改造費(fèi)用，由縣級以上地方人民政府財政部門會同同級建設(shè)（ 房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處 3 萬元以下的罰款。 ★★住宅專項(xiàng)維修資金的使用 （ 1）住宅專項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則，任何單位和個人不得挪作他用； 17 （ 2）開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售出商品住房或者公有住房的建筑面積，分?jǐn)傋》抗灿貌课?、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用。 七、住宅專項(xiàng)維修資金制度 專項(xiàng)維修資金制度對保障住房的維修和正常使用，維護(hù)住宅專項(xiàng)維修資金所有者的合法權(quán)益，起著重要的作用。 ：不具備完全民事行為能力的；申請注銷注冊的；與聘用單位解除勞動關(guān)系的；注冊有效期滿且未延續(xù)注冊的；被依法撤銷 注冊的；造成物業(yè)管理項(xiàng)目重大責(zé)任事故或受到刑事處罰的；聘用單位被吊銷營業(yè)執(zhí)照的；聘用單位被吊物業(yè)管理資質(zhì)證書的；聘用單位破產(chǎn)的；應(yīng)當(dāng)注銷注冊的其他情形。（五）取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類碩士學(xué)位，從事物業(yè)管理工作滿 2 年。 現(xiàn)行的制度主要是 2020。 ； 5 5．建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi) 等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。針對當(dāng)前我國物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀，有必要加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理，把好市場準(zhǔn)入關(guān)； 2。 （一）物業(yè)管理資料移交： ； ； 說明文件； 。 ★評標(biāo)規(guī)則： 可以用書面形式、評標(biāo)活動應(yīng)當(dāng)在保密的情況下進(jìn)行。招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的具體情況，可以組織潛在的投標(biāo)申請人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料；（ 4）。評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)方法； 5。不得以不合理?xiàng)l件限制或者排斥潛在投標(biāo)人； 2。 ★★前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的意義： （ 1）。 5. 違約責(zé)任 ：（ 1）。 業(yè)主臨時公約制定的主體：建設(shè)單位； 業(yè)主公約制定的時間：建設(shè)單