【正文】 位銷售物業(yè)之前。 二、業(yè)主公約制度 ★ ★★業(yè)主公約： 由全體業(yè)主共同制定的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、管理等涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的，對全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范，它一般以書面形式訂立。 ★業(yè)主委員會改選與變更 1．業(yè)主委員會的改選。 。 ：一般決定，實(shí)行簡單多數(shù)表決原則，經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán) 1/2 以上通過；重大事項(xiàng)實(shí)行特別多數(shù)表決原則，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3 以上通過。 （ 3）籌備業(yè)主大會的工作要求：業(yè)主大 會籌備組的工作內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開 15 日前 以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 公告； 公告《業(yè)主大會議事規(guī)則》草案和《業(yè)主公約》草案的同時，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主向籌備組反饋修改意見的時間和反饋方式同時公告；確認(rèn)業(yè)主身份，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)證書標(biāo)明的房屋所有權(quán)人為準(zhǔn)；業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。 ★業(yè)主 ：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。 （ 3） 公用事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)依法履行相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任 。 ” 這句話可以這樣理解： 1。條例首先強(qiáng)調(diào)了物業(yè)管理企業(yè)在安全防范工作中的地位，是協(xié)助相關(guān)主管部門做好安全防范工作，而不是對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作全面負(fù)責(zé)；其次在發(fā)生安全事故時物業(yè)公司要履行三項(xiàng)義務(wù)： 1。使用房屋大量存放易燃、易爆、有毒等危險物品，給相鄰來主造成安全隱患； 8。其他事項(xiàng) ★★物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù) （一）物業(yè)管理企業(yè)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序的義務(wù) （ 1） 。合同當(dāng)事人與物業(yè)的基本情況； 2。具有過渡性； 2。合同期限； 8。 ★ 物業(yè)服務(wù)合同 1．物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主確定聘用關(guān)系的法 律形式是雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同； 2．物業(yè)服務(wù)合同是確立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)的法律依據(jù)； 3．物業(yè)服務(wù)合同屬于民事合同的范疇，在合同法中屬“無名合同”； 4．條例明確的將業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的合同定義為物業(yè)服務(wù)合同。 ★★物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳納和督促 1． 非業(yè)主使用人的交費(fèi)責(zé)任。 （二）酬金制：指在預(yù)收的 物業(yè)服務(wù)資金 中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。 不利于物業(yè)管理企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量； 2。 4． 物業(yè)管理服務(wù)的持續(xù)性和長期性。物業(yè)管理企業(yè)和其他企業(yè)一樣與居委會之間沒有法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系 。條例要求，購房人在與開發(fā)建設(shè)單位簽訂的購房合同中，必須包含建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，從而讓購房人承擔(dān)前期 物業(yè)服務(wù)合同中約定的關(guān)于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)。 物業(yè)管理的發(fā)展從根本上取決于市場規(guī)則的完善和市場機(jī)制的良性運(yùn)行，條例是一部體現(xiàn)政府轉(zhuǎn)變職能的行政法規(guī)。條例本著尊重業(yè)主財產(chǎn)權(quán)利的原則，并不強(qiáng)制業(yè)主必須 4 實(shí)行物業(yè)管理，而只是規(guī)范實(shí)行物業(yè)管理時各方的行為，條例遵循了民事法律關(guān)系的基本原則，強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主是平等的民事主體，對于業(yè)主的共同利益，也由業(yè)主在民主協(xié)商的基礎(chǔ)上自選平衡，條例還本現(xiàn)在對侵害業(yè)主財產(chǎn)權(quán)的救濟(jì)上。 ★★★條例的立法原則： 1。《條例》頒布后，國務(wù)院有關(guān)部門和地方各級政府及房地產(chǎn)主管部門紛紛開展相應(yīng)政策的立、改、廢工作，掀起了物業(yè)管理制度建設(shè)的新高潮。我國當(dāng)前仍處于計劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型期， 由福利制的房屋管理模式轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌龌奈飿I(yè)管理模式 ,需要政府發(fā)揮應(yīng)有的作用 。 3 7． 2020 年中國物業(yè)管理協(xié)會成立。市場化是物業(yè)管理最主要的特點(diǎn)，通過市場競爭機(jī)制和商品經(jīng)營的方式所實(shí)現(xiàn)的商業(yè)行為就是市場化，雙向選擇和等價有償是物業(yè)管理市場化的集中體現(xiàn)。 3． 非市場性的房屋管理不屬于物業(yè)管理。 ★ 物業(yè)管理的市場化特征。 物業(yè)管理活動的實(shí)質(zhì)是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)就物 業(yè)管理服務(wù)為標(biāo)的所進(jìn)行的一項(xiàng)交易。 第一章物業(yè)管理概述 ★★ ★ 物業(yè)管理概念 ：物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。 單選題：單選題要求在備選的 4 個答案中，能夠分辨出一個正確的答案，因此，不要求形成很精確的記憶，要求答題者通過對不同備選答案確認(rèn)正確答案的篩選過程，判斷考試者對所考核知識的分析、判斷、運(yùn)用的能力。 1 《物業(yè)管理基本制度與政策》 題型 :《物業(yè)管理基本制度與政策》、《物業(yè)經(jīng)營管理》試題的題型分為單項(xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題；《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》和《物業(yè)管理綜合能力》試題的題型分為單項(xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題和綜合（案例）分析題。 不同的考題所考核知識的要求 是不同的，例如，選擇題考核的是對問題的分析、判斷的能力和對知識掌握的準(zhǔn)確度，而綜合分析題則考核分析、判斷、總結(jié)、歸納的能力。 要制定學(xué)習(xí)計劃，按照通讀、精讀、重點(diǎn)記憶的順序去學(xué)習(xí)，整個過程應(yīng)當(dāng)在考試前一個月完成，余下的沖刺時間是做習(xí)題和試卷，查漏補(bǔ)缺。 2． 物業(yè)管理活動的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同。 2．適用的范圍，既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村。將市場化原則作為物業(yè)管理活動的前提條件：一是強(qiáng)調(diào)為主在市場活動中的自主權(quán)，其具有充分的自主選擇權(quán)；二是強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理活動必須納入市場秩序。 3． 市場化。 5． 1993 年，深圳市人大頒發(fā)了全國第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》 ；建設(shè)部于 1994 年頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》 6． 1995 年，青島，建設(shè)部主持召開了全國第一次物業(yè)管理工作會議； 1997 年，建設(shè)部在大連召開了全國第二次物 業(yè)管理工作會議； 1999 年，建設(shè)部在深圳召開了全國第三次物業(yè)管理工作會議，推廣深圳物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)制度和經(jīng)驗(yàn)，這次會議主要解決了物業(yè)管理市場問題。 ★ 在我國短暫的物業(yè)管理發(fā)展史中，政府之所以起到不可或缺的作用，主要基于以下原因：1。 2．條例頒布后的物業(yè)管理制度 建設(shè)的特點(diǎn) 2020 年 6 月 28 日，《物業(yè)管理?xiàng)l例》正式頒布，這標(biāo)志著我國物業(yè)管理法制建設(shè)進(jìn)入新階段。強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過公平、公開和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項(xiàng)。 物業(yè)管理的基礎(chǔ)是業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)。 （四）妥善處理政府和市場 關(guān)系 條例明確界定了違反行政管理秩序行為與民事違約、民事侵權(quán)行為的界限，對凡是能夠通過民事責(zé)任解決的，不再設(shè)定行政處罰；對違反行政管理規(guī)定，對同時構(gòu)成民事違約或侵權(quán)的行為，則堅持損害 賠 償優(yōu)先的原則。 （三）開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。條例設(shè)立了業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出決定應(yīng)當(dāng)告知并聽取居委會建議的義務(wù)；業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，并接受其指導(dǎo)。物業(yè)管理服務(wù)并不存在流通環(huán)節(jié)，且生產(chǎn)和消費(fèi)處于同一過程之中。 ★ ★物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則： 合理、公開、收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng) ★★物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價形式： 政府定價、政府指導(dǎo)價、市場調(diào)節(jié)價（物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法不再規(guī)定政府定價形式，僅采取政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行管理） ★ 政府定價方式的弊端： 1。包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅金和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。 ★★物業(yè)管理服務(wù)成本構(gòu)成： 管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等； 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用； 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用； 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； 物業(yè)管 理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用； 辦公費(fèi)用； 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用； 經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。對于拒不交費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)依法追繳，但不得采取停水、停電等違法措施脅迫業(yè)主交費(fèi)。物業(yè)管理用房； 7。 ★★★ 前期物業(yè)服務(wù)合同 （一）前期物業(yè)服務(wù)合同的特征： 1。前期物業(yè)服務(wù)合同是一種附終止條件的合同） （三）前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容 ： 1。違約責(zé)任； 9。使用房屋、陽臺荷載超標(biāo)，給相鄰業(yè)主造成安全隱患； 7。物業(yè)管理企業(yè)在安全事故中的義務(wù)。 ★★物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任： 條例規(guī)定“ 物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 （ 2） 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路場地不得擅自占用與挖掘 。規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體 業(yè)主的合法權(quán)益。 ★★業(yè)主大會籌備： （ 1）成立業(yè)主大會籌備組（在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處指導(dǎo)下，由建設(shè)單位、業(yè)主代表組成） （ 2）業(yè)主籌備組的工作內(nèi)容：確定業(yè)主大會會議召開的時間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；參照政府主管部門制定的示范文本、擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》草案和《業(yè)主公約》草案；確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；確定業(yè)主委員會侯選人產(chǎn)生辦法及名單；做好召開業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。 10 ：業(yè)主只能委托代理人代理事項(xiàng)、不能委托代理人 代理業(yè)主身份，代理人無權(quán)以候選人身份參加業(yè)主委員會成員的競選； 業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會會議 3日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項(xiàng)，書面征求其所代表的業(yè)主意見；業(yè)主大會會議可以采用到會業(yè)主集體討論的形式，也可以采用書面征求意見和書面投票表決的形式。 。 ★業(yè)主委員會會議 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期召開業(yè)主委員會會議，遇有特殊情況，經(jīng) 1/3 以上的業(yè)主委員會委員提議，或者業(yè)主委員會主任認(rèn)為有必要召開會議的，也應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主委員會會議；無論定期會議還是臨時會議均應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意；業(yè)主委員會作出的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū) 域內(nèi)及時公告。 禁止業(yè)主大會、業(yè)主委 員會作出與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理事項(xiàng)無關(guān)的決定以及從事 11 與物業(yè)管理無關(guān)的活動；業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出違反法律、法規(guī)的決定的行為，因違法而失去正當(dāng)性。 ★★ 業(yè)主臨時公約 （首位買房人承諾即生效） 建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主臨時公約，對有關(guān)物業(yè)和使用、維護(hù)、管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，以及違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。業(yè)主承諾按時足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（ 3）利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的約定。其中，由建設(shè)單位通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的， 稱為前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)。 ★前期物業(yè)管理招標(biāo)原則： 1。對投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求； 4。招標(biāo)人對己發(fā)出的招標(biāo)文件，認(rèn)為必須澄清或者修改有關(guān)內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時間至少 15 日前，以書 面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人；（ 3）。評標(biāo)委員會由招標(biāo)人代表和評標(biāo)專家共同組成，成員為 5 人以上單數(shù)，基中招 標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng) 當(dāng)在 首位業(yè)主入住之前與物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù) ，并將承接查驗(yàn)記錄作為物業(yè)管理檔案；業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在原物業(yè)服務(wù)合同終止后，組織新老物業(yè)管理企業(yè)共同進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)活動， 由原物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主委員會辦理物業(yè)移交手續(xù)，再由業(yè)主委員會與新物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)承接手續(xù) 。 ★ 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理是條例設(shè)定的行政許可，之所以對物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度，是基于以下幾方面的考慮： 1。 業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于 100％：（ 1）多層住宅 100萬平方米；（ 2）高層住宅 50萬平方米；（ 3）獨(dú)立式住宅（別墅） 8 萬平方米；（ 4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè) 20 萬平方米。 ★★★物業(yè)管理師制度的相關(guān)規(guī)定： 1。 （四）取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類雙學(xué)士學(xué)位或研究生班畢業(yè)，工作滿 3 年，其中從事物業(yè)管理工作滿 2 年。 ：不具有完全民事行為能力；刑事處罰尚未執(zhí)行完畢；在物業(yè)管理活動中受到刑事處罰，自刑事處罰執(zhí)行完畢之日起至申請注冊之日止不滿 2 年的；法律、法規(guī)規(guī)定的 不予注冊的其他情形。 ：制定并組織實(shí)施物業(yè)管理方案；審定 并監(jiān)督執(zhí)行物業(yè)管理財務(wù)預(yù)算；查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和有關(guān)資料；負(fù)責(zé)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的維修、養(yǎng)護(hù)與管理；維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序；法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。 （ 5） 公有住房售房單位交存的住宅專項(xiàng)維修資金，應(yīng)當(dāng)存儲于當(dāng)?shù)氐囊患疑虡I(yè)銀行，按售房單位設(shè)帳，按幢核算。 （ 1）住宅專項(xiàng)維修資金的財務(wù)管理和會計核算應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國務(wù)院財政部門有關(guān)規(guī)定； （ 2）財政部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對住宅專項(xiàng)維修資金收支財務(wù)管理的會計核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督； （ 3）住宅專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)的購領(lǐng)、使用、保存、核銷管理，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院以及省、自治區(qū)、直轄市人民政府財政部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并接受財政部門的監(jiān)督檢查。 4. 有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于 5 人，持有資格證書的專職會計人員不少于 2人 。 1． 城市總體規(guī)劃的主要任務(wù)是，綜合研究城市的性質(zhì)、發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展規(guī)模，確定城市建設(shè)用地布局、功能分區(qū)和各項(xiàng)建設(shè)的總體部署，綜合制定城市交通體系和河湖、綠地系統(tǒng)，控制各項(xiàng)專業(yè)規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程的選址和布局必須符合城