【正文】 管理； 4．物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理服務(wù)； 5．物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)管事項(xiàng)服務(wù)； 6．物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)； 7．物業(yè)檔案資料的管理； 8．專項(xiàng)維修資金的代管服務(wù) 。 4． 物業(yè)管理服務(wù)的持續(xù)性和長(zhǎng)期性。 3． 物業(yè)管理服務(wù)的即時(shí)性和無形性。物業(yè)管理服務(wù)的公共性決定了其受益主體的廣泛性和差異性。政府與物業(yè)管理各方主體之間的關(guān)系是一種行政法律關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)和其他企業(yè)一樣與居委會(huì)之間沒有法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系 。社區(qū)居委會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織。條例規(guī)定了供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位的權(quán)利和義務(wù)，即：“應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用”，以及“應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任”。開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理活動(dòng)中的義務(wù)是：制定業(yè)主臨時(shí)公約并明示買受人、住宅物業(yè)必須通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)、提供必要的物業(yè)管理用房、不得擅自處分物業(yè)共用部位和公用設(shè)施設(shè)備、在保修期限和保養(yǎng) 范圍內(nèi)承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。條例要求，購房人在與開發(fā)建設(shè)單位簽訂的購房合同中，必須包含建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，從而讓購房人承擔(dān)前期 物業(yè)服務(wù)合同中約定的關(guān)于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)。民事行為最基本的原則就在于其主體的平等性和行為的自愿性。物業(yè)管理本質(zhì)上 是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共同利益的維護(hù)和管理，條例規(guī)定：業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的制度，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。 法律不溯及既往。 物業(yè)管理的發(fā)展從根本上取決于市場(chǎng)規(guī)則的完善和市場(chǎng)機(jī)制的良性運(yùn)行，條例是一部體現(xiàn)政府轉(zhuǎn)變職能的行政法規(guī)。盡管業(yè)主在物業(yè)交接后才發(fā)現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量問題，但原來的法律關(guān)系在物業(yè)管理階段仍然存在，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)追究建設(shè)單位的質(zhì)量責(zé)任。 （三）條例和有關(guān)法律法規(guī)共同規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)。 共同財(cái)產(chǎn)、共同利益是構(gòu)成業(yè)主之間聯(lián)系的基礎(chǔ)，“共同契約”就意味著要遵守少數(shù)服從多數(shù)的原則。條例本著尊重業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利的原則，并不強(qiáng)制業(yè)主必須 4 實(shí)行物業(yè)管理，而只是規(guī)范實(shí)行物業(yè)管理時(shí)各方的行為，條例遵循了民事法律關(guān)系的基本原則，強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主是平等的民事主體，對(duì)于業(yè)主的共同利益，也由業(yè)主在民主協(xié)商的基礎(chǔ)上自選平衡，條例還本現(xiàn)在對(duì)侵害業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)的救濟(jì)上。 （一）尊重和維護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。從實(shí)際出發(fā)，實(shí)事求是的原則。維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益原則； 3。 ★★★條例的立法原則： 1。強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體，是服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系； 3。 ★ ★條例的立法理念： 《條例》在堅(jiān)持民法基本原則和立法法規(guī)定的原則下，突出了 發(fā)展為重、平衡利益、保護(hù)弱者 的立法理念 ★★★條例的立法指導(dǎo)思想： 1。 經(jīng)驗(yàn)性：主要是總結(jié)物業(yè)管理實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，有針對(duì)性地作出制度安排。《條例》頒布后，國務(wù)院有關(guān)部門和地方各級(jí)政府及房地產(chǎn)主管部門紛紛開展相應(yīng)政策的立、改、廢工作，掀起了物業(yè)管理制度建設(shè)的新高潮。 針對(duì)性 :主要針對(duì)當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理實(shí)踐中出現(xiàn)的問題，選擇應(yīng)對(duì)性的政策和方法。 1． 條例頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè)的特點(diǎn) 從九十年代初《條例》頒布前，這一階段的物業(yè)管理政策法規(guī)主要體現(xiàn)以下特點(diǎn)： 借鑒性：主要借鑒新加坡、香港等國際、地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。 、以濟(jì)適用房和廉租 房的物業(yè)管理是廣大百姓的民生問題，直接關(guān)系到民眾的基本生活保障和社會(huì)的和諧穩(wěn)定，需要政府從全局的高度進(jìn)行必要的監(jiān)管。我國當(dāng)前仍處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型期， 由福利制的房屋管理模式轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)化的物業(yè)管理模式 ,需要政府發(fā)揮應(yīng)有的作用 。 5． 實(shí)施物業(yè)管理有利于推動(dòng)房地產(chǎn)為的良性發(fā)展。 3． 實(shí)施物業(yè)管理有利于增加就業(yè)。居住消費(fèi)本身包含眾多的消費(fèi)環(huán)節(jié)：購房消費(fèi)支出；家庭裝飾裝修、家具家電等消費(fèi)支出；使用過程中的水、電、氣、暖等方面的長(zhǎng)期消費(fèi)支出；房屋大、中修及設(shè)施設(shè)備改造以及物業(yè)管理消費(fèi)支出，其中后三類消費(fèi)支出要大大超出購房支出。 3 7． 2020 年中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立。 4． 1981 年 3 月 10 日，深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立，但是他只是按照社會(huì)化、專業(yè)化的管理原則和企業(yè)經(jīng)營的方式并未市場(chǎng)化。 2．我國改革開放前的城鎮(zhèn)住房制度主要呈現(xiàn)三個(gè)特征：投資由國家和國有企業(yè)統(tǒng)包；分配采取實(shí)物分配；消費(fèi)采取福利 低租金和國家包修包養(yǎng)制度。希爾女士”，后來英國成立非盈利性行業(yè)組織 — 皇家特許屋宇經(jīng)理學(xué)會(huì)。市場(chǎng)化是物業(yè)管理最主要的特點(diǎn)，通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和商品經(jīng)營的方式所實(shí)現(xiàn)的商業(yè)行為就是市場(chǎng)化，雙向選擇和等價(jià)有償是物業(yè)管理市場(chǎng)化的集中體現(xiàn)。要求物業(yè)管理企業(yè)必須具備一定的資 質(zhì)等級(jí)，要求物業(yè)管理從業(yè)人員必須具備一定的職業(yè)資格。物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營權(quán)相互分離，是物業(yè)管理社會(huì)化的必要前提，現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會(huì)化專業(yè)分工，則是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理社會(huì)化的必要條件。 社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化是物業(yè)管理的三個(gè)基本特征。 3． 非市場(chǎng)性的房屋管理不屬于物業(yè)管理。 其本質(zhì)就是業(yè)主將自己的物業(yè)管理職能從物業(yè)管理 權(quán)限中分離出去，全體業(yè)主仍然享有物業(yè)管理的決策權(quán)，但管理職能交由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施。任何業(yè)主的任何一項(xiàng)關(guān)系全體業(yè)主 權(quán)益的決定，都必須取得多數(shù)業(yè)主的同意，否則就會(huì)構(gòu)成對(duì)其他業(yè)主權(quán)利的侵害。 建筑物區(qū)分所有權(quán) 2．多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應(yīng)。 ★ 物業(yè)管理的市場(chǎng)化特征。但是需要注意：在前期物業(yè)管理階段的招投標(biāo)制度、專項(xiàng)維修資金制度僅適用于住宅物業(yè)。 ★條例調(diào)整的范圍： 1． 既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)，也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)。雙方是平等的民事法律關(guān)系。 物業(yè)管理活動(dòng)的實(shí)質(zhì)是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)就物 業(yè)管理服務(wù)為標(biāo)的所進(jìn)行的一項(xiàng)交易。條例并不強(qiáng)制業(yè)主必須選擇物業(yè)管理企業(yè)來實(shí)施物業(yè)管理，但是，如果業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來對(duì)物業(yè)進(jìn)行 2 管理，則應(yīng)當(dāng)按照條例的規(guī)定來進(jìn)行。比如：民法通則、合同法、 物權(quán)法 。 條例調(diào)整和規(guī)范的范圍僅限于業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)所進(jìn)行的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。 第一章物業(yè)管理概述 ★★ ★ 物業(yè)管理概念 ：物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。否則，考試的內(nèi)容很 多，不加以區(qū)分，完全去記憶是很難做到的。這就要求考生必須在全面理解、準(zhǔn)確把握教材內(nèi)容的同時(shí)，能夠理論聯(lián)系實(shí)際，舉一反三，靈活運(yùn)用所掌握的知識(shí)，分析解答考題。 一般情況下，當(dāng)考試用 書中所涉及到的知識(shí)呈現(xiàn)排比性、羅列性陳述時(shí)，會(huì)形成單選題、多選題的考核點(diǎn)。 單選題：?jiǎn)芜x題要求在備選的 4 個(gè)答案中，能夠分辨出一個(gè)正確的答案，因此，不要求形成很精確的記憶，要求答題者通過對(duì)不同備選答案確認(rèn)正確答案的篩選過程，判斷考試者對(duì)所考核知識(shí)的分析、判斷、運(yùn)用的能力。 考試題型分為單選題、多選題和綜合分析題。這些信息決定了考試的深度和廣度， 把復(fù)習(xí)的內(nèi)容分為三個(gè)檔次： A B C，以此來區(qū)分考試的重點(diǎn)和要點(diǎn)。 復(fù)習(xí)考試要牢記：物業(yè)管理師資格考試實(shí)行統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織考試制度，復(fù)習(xí)過程中不要走彎路，“編書唯法，考試唯書”，復(fù)習(xí)的范圍就是圍繞考試用書。 1 《物業(yè)管理基本制度與政策》 題型 :《物業(yè)管理基本制度與政策》、《物業(yè)經(jīng)營管理》試題的題型分為單項(xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題；《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》和《物業(yè)管理綜合能力》試題的題型分為單項(xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題和綜合（案例）分析題。 2. 備考建議 : 學(xué)習(xí)之前必須要讀兩個(gè)文件：一個(gè)是《物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法》，另一個(gè)是《考試大綱》。 熟讀考試大綱： 注意大綱中提示的題型、題量和考試時(shí)間的長(zhǎng)短。在考試大綱中對(duì)每一章的內(nèi)容分別有掌握、熟悉、了解這三個(gè)層次，分別對(duì)應(yīng) A B C 三個(gè)檔次，另外，如果出現(xiàn)在每一章的考試目的和考試要求的內(nèi)容提示中，就需要在該部分畫一個(gè)星號(hào)（ *），如果這項(xiàng)內(nèi)容在每一章后面的復(fù)習(xí)題中又出現(xiàn)，還需要增畫一個(gè)星號(hào)（ *），根據(jù)這些記號(hào)可以很容易的找到學(xué)習(xí)的重點(diǎn)。 不同的考題所考核知識(shí)的要求 是不同的，例如，選擇題考核的是對(duì)問題的分析、判斷的能力和對(duì)知識(shí)掌握的準(zhǔn)確度，而綜合分析題則考核分析、判斷、總結(jié)、歸納的能力。 多選題：與單選題相比，考核的準(zhǔn)確度要求要高一些，因?yàn)閷?duì) 5 個(gè)備選答案通過分析判斷找出若干個(gè)正確的答案是一個(gè)考核知識(shí)準(zhǔn)確度的過程，需要通過篩選、比較后選擇正確的答案。 綜合分析題是全面檢驗(yàn)考試者分析判斷能力的題型，單純表白性試題越來越少。 考試大綱里面要求“掌握”的內(nèi)容，必須準(zhǔn)確理解、準(zhǔn)確記憶、準(zhǔn)確運(yùn)用；考試大綱里面要求“熟悉”的內(nèi)容，必須能夠理解其含義，能夠運(yùn)用知識(shí)進(jìn)行分析和判斷；考試大綱里面要求“了解”的內(nèi)容，必須能夠知道其基本含義、能夠進(jìn)行判斷和應(yīng)用。 要制定學(xué)習(xí)計(jì)劃，按照通讀、精讀、重點(diǎn)記憶的順序去學(xué)習(xí)，整個(gè)過程應(yīng)當(dāng)在考試前一個(gè)月完成，余下的沖刺時(shí)間是做習(xí)題和試卷，查漏補(bǔ)缺。 對(duì)條例定義的理解 ： 1． 物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理 企業(yè)的方式來實(shí)現(xiàn)的活動(dòng)。這并不意味著業(yè)主采用其他方式對(duì)建筑物進(jìn)行管理的行為沒有法律約束。 是否選聘物業(yè)管理企業(yè)來對(duì)物業(yè)實(shí)施管理，是業(yè)主的權(quán)利。 2． 物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同。 業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理活動(dòng)產(chǎn)生的契約基礎(chǔ)，物業(yè)管理企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定來為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)的。 3．物業(yè)管理的內(nèi)容是對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序 進(jìn)行維護(hù)。至于兩者的差別，可以通過物業(yè)服務(wù)合同來解決。 2．適用的范圍，既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村。 物業(yè)管理的基本特征是市場(chǎng)化 1．房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導(dǎo)致了物業(yè)財(cái)產(chǎn)狀況的演變。單個(gè)業(yè)主對(duì)全體業(yè)主共同享有的權(quán)利無權(quán)單方作出決定，同時(shí)單個(gè)業(yè)主也沒有義務(wù)全額承擔(dān)應(yīng)由全體業(yè)主共同履行的義務(wù)。 3．物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循市場(chǎng)原則。將市場(chǎng)化原則作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件：一是強(qiáng)調(diào)為主在市場(chǎng)活動(dòng)中的自主權(quán)，其具有充分的自主選擇權(quán)；二是強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理活動(dòng)必須納入市場(chǎng)秩序。 ★★物業(yè)管理的特征。 1． 社會(huì)化。 2． 專業(yè)化。 3． 市場(chǎng)化。 ★ 物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 1． 物業(yè)管理起源于 19 世紀(jì) 60 年代的英國， 主要人物“奧克維婭 19 世紀(jì)末 20 世紀(jì)初，美國出現(xiàn)了專業(yè)化的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。 3． 1978 年我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的三項(xiàng)改革：城鎮(zhèn)住房制度改革、城市土地使用制度改革、房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革。 5． 1993 年，深圳市人大頒發(fā)了全國第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》 ；建設(shè)部于 1994 年頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》 6． 1995 年，青島，建設(shè)部主持召開了全國第一次物業(yè)管理工作會(huì)議； 1997 年，建設(shè)部在大連召開了全國第二次物 業(yè)管理工作會(huì)議； 1999 年，建設(shè)部在深圳召開了全國第三次物業(yè)管理工作會(huì)議，推廣深圳物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)制度和經(jīng)驗(yàn)，這次會(huì)議主要解決了物業(yè)管理市場(chǎng)問題。 ★★物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位與作用 1． 實(shí)施物業(yè)管理有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。 2． 實(shí)施物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質(zhì)量。 4． 實(shí)施物業(yè)管理有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定。 ★ 在我國短暫的物業(yè)管理發(fā)展史中，政府之所以起到不可或缺的作用，主要基于以下原因：1。 ,物業(yè)管理的水平直接關(guān)系到城市管理的水平 ,而城市管理是政府的主要職能 ,從城市管理職能角度考慮 ,政府必須對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行適度干預(yù) 。 ★我國物業(yè)管理以條例為分水嶺，分為條例頒布前后兩個(gè)階段。 過渡性：主要考慮傳統(tǒng)房管模式的根深蒂固，采取漸進(jìn)式的方法進(jìn)行改革。 2．條例頒布后的物業(yè)管理制度 建設(shè)的特點(diǎn) 2020 年 6 月 28 日，《物業(yè)管理?xiàng)l例》正式頒布，這標(biāo)志著我國物業(yè)管理法制建設(shè)進(jìn)入新階段。這一階段物業(yè)管理政策法規(guī)主要體現(xiàn)出以下特點(diǎn)： 配套性：以《條例》的配套性文件和實(shí)施細(xì)則的方式出現(xiàn)，以貫徹落實(shí)《條例》為基本指針。 操作性 ：主要是將《條例》中的基本制度和原則規(guī)定予以細(xì)化，使其在現(xiàn)實(shí)操作層面上得以實(shí)施。強(qiáng)調(diào)保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，協(xié)調(diào)單個(gè)業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關(guān)系； 2。強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過公平、公開和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項(xiàng)。物業(yè)管理權(quán)利和財(cái)產(chǎn)權(quán)利相對(duì)應(yīng)原則； 2。現(xiàn)實(shí)性與前瞻性有機(jī)結(jié)合的原則； 4。 ★★條 例創(chuàng)設(shè)的法律制度： 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主公約、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)承接查驗(yàn)、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格、住宅專項(xiàng)維修資金。 物業(yè)管理的基礎(chǔ)是業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)。 （二）建立為主民主協(xié)商、自我管理、平衡利 益的機(jī)制。業(yè)主大會(huì)制度和業(yè)主公約制度目的就是建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機(jī)制。 比如物業(yè)的質(zhì)量問題，業(yè)主購買物業(yè)，形成與建設(shè)單位之間物業(yè)買賣的民事法關(guān)系，有關(guān)法律規(guī)定由建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)建造過程中的質(zhì)量責(zé)任。 （四）妥善處理政府和市場(chǎng) 關(guān)系 條例明確界定了違反行政管理秩序行為與民事違約、民事侵權(quán)行為的界限，對(duì)凡是能夠通過民事責(zé)任解決的，不再設(shè)定行政處罰；對(duì)違反行政管理規(guī)定，對(duì)同時(shí)構(gòu)成民事違約或侵權(quán)的行為，則堅(jiān)持損害 賠 償優(yōu)先的原則。 ★★ 條例的主要內(nèi)容 ★ 條例生效以前的物業(yè)管理活動(dòng)不