【正文】 5 年或以上的，免征土地增值稅；滿(mǎn) 3 年未滿(mǎn) 5年的，減半征收；未滿(mǎn) 3年的，不實(shí)行優(yōu)惠。 表 土地增值稅稅率表 增值額占扣除項(xiàng)目金額比例 稅率 速算扣除系數(shù) 50%以下（含 50%） 30% 0 超過(guò) 50%～ 100%（含 100%） 40% 5% 超過(guò) 100%～ 200%（含 200%） 50% 15% 200%以上 60% 35% 4. 應(yīng)納稅額 【 例 】 【 例 】某企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，收入總額為 1000萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目金額為 250萬(wàn)元，試計(jì)算此次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)繳納的土地增值稅。土地增值稅實(shí)行 四級(jí)超率累進(jìn)稅率 。對(duì)于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可加計(jì) 20%的扣除： 加計(jì)扣除費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本） 20% () 6）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)扣除：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和印花稅；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因印花稅已列入管理費(fèi)用中，故不允許在此扣除。 3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。 ②按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)登記、過(guò)戶(hù)手續(xù)費(fèi)。土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額為計(jì)稅依據(jù)。 2. 納稅對(duì)象 土地增值稅的納稅對(duì)象為：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附屬物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓所取得的 增值額 。計(jì)算公式為： 全年應(yīng)納稅額＝實(shí)際占用應(yīng)稅土地面積（㎡）適用稅額（ ） （六）土地增值稅 1. 納稅人 土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。 城鎮(zhèn)土地使用稅采用定額稅率。 但不包括農(nóng)村土地。 2＋ 50 12%]＝ ＋ 6＝ （萬(wàn)元） （五）城鎮(zhèn)土地使用稅 1. 納稅人 城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)人，是指在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人。 解： 以房產(chǎn)聯(lián)營(yíng)投資，不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定收入，應(yīng)由出租方按租金收入計(jì)繳房產(chǎn)稅。已知該企業(yè)當(dāng)年取得固定收入 50 萬(wàn)元，當(dāng)?shù)卣?guī)定的扣除比例為 20%。 解： 自身經(jīng)營(yíng)用房的房產(chǎn)稅按房產(chǎn)余值從價(jià)計(jì)征，臨街房 4月 1日才出租， 1 至 3月仍從價(jià)計(jì)征 自身經(jīng)營(yíng)用房應(yīng)繳房產(chǎn)稅＝（ 3000－ 1000）（ 1－ 20%） %＋ 1000（ 1－ 20%） %247。當(dāng)?shù)卣?guī)定允許按房產(chǎn)原值減除 20%后的余值計(jì)稅。 4. 應(yīng)納稅額 應(yīng)納稅額按表 的規(guī)定計(jì)算。 （ 2）從租計(jì)征。 2）融資租賃房屋的，以房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅，租賃期內(nèi)該稅的納稅人，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況確定。計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)原值一次減除 10%～ 30%的扣除比例后的余 值，稅率為 %。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)出售前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 2. 納稅對(duì)象 房產(chǎn)稅的納稅對(duì)象為房產(chǎn)。 （ 4）無(wú)租使用其他單 位房產(chǎn)的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。所謂產(chǎn)權(quán)出典，是指產(chǎn)權(quán)所有人將房屋、生產(chǎn)資料等的產(chǎn)權(quán)，在一定期限內(nèi)典當(dāng)給他人使用，而取得資金的一種融資業(yè)務(wù)。 （ 1）產(chǎn)權(quán)屬?lài)?guó)家所有的，由經(jīng)營(yíng)管理單位納稅；產(chǎn)權(quán)屬集體和個(gè)人所有的，由集體單位和個(gè)人納稅。教育費(fèi)附加稅率為 3%。 納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為 7%；納稅人所在地在縣城或鎮(zhèn)的，稅率為 5%；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為 1%。此外，企業(yè)的下列所得可以免征、減征 企業(yè)所得稅 ：從事農(nóng)、林、牧、漁業(yè)項(xiàng)目的所得；從事國(guó)家重點(diǎn)扶持的 公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)的所得；從事符合條件的環(huán)境保護(hù)、節(jié)能節(jié)水項(xiàng)目的所得；符合條件的技術(shù)轉(zhuǎn)讓所得。 符合條件的小型微利企業(yè)，減按 20%的稅率征收企業(yè)所得稅。 企業(yè)所得稅實(shí)行 25%的比例稅率。 6）在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，不得扣除的支出：向投資者支付的股息、紅利等權(quán)益性投資收益款項(xiàng)；企業(yè)所得稅稅款；稅收滯納金；罰金、罰款和被沒(méi)收財(cái)物的損失；允許扣除范圍以外的捐贈(zèng)支出；贊助支出；未經(jīng)核定的準(zhǔn)備金支出；與取得收入無(wú)關(guān)的其他支出。 5）彌補(bǔ)以前年度虧損。企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。企業(yè)的下列收入為免稅收入：國(guó)債利息收入；符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權(quán)益性投資收益；在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所的非居民企業(yè)從居民企業(yè)取得與該機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所有實(shí)際聯(lián)系的股息、紅利等權(quán)益性投資收益；符合條件的非營(yíng)利組織的收入。收入總額中的下列收入為不征 稅收入：財(cái)政撥款；依法收取并納入財(cái)政管理的行政事業(yè)性收費(fèi)、政府性基金；國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他不征稅收入。計(jì)算公式為： 應(yīng)納稅所得額 ＝ 收入總額－不征稅收入－免稅收入－各項(xiàng)扣除－彌補(bǔ)以前年度虧損（ ） 1）收入總額。企業(yè)所得稅的計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)納稅所得額。可分為居民企業(yè)和非居民企業(yè)。 （ 3） 納稅人銷(xiāo)售、出租不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地 的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 （ 2）納稅人轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 5. 納稅地點(diǎn) （ 1）納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 表 營(yíng)業(yè)稅稅 目稅率表 稅目 稅率 交通運(yùn)輸業(yè) 3% 建筑業(yè) 3% 金融保險(xiǎn)業(yè) 3% 郵電通信業(yè) 3% 文化體育業(yè) 5% 娛樂(lè)業(yè) 5%~20% 服務(wù)業(yè) 5% 轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn) 5% 銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn) 5% 4. 應(yīng)納稅額計(jì)算 營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納稅額一般根據(jù)計(jì)稅營(yíng)業(yè)額和適用稅率計(jì)算，基本計(jì)算公式為： 應(yīng)納稅額＝計(jì)稅營(yíng)業(yè)額適用稅率 （ ） 納稅人兼有不同稅目應(yīng)稅行為的，應(yīng)當(dāng)分別核算不同稅目的營(yíng)業(yè)額，未分別核算營(yíng)業(yè)額的從高使用稅率。營(yíng)業(yè)稅實(shí)行差別比例稅率，對(duì)同一行業(yè)實(shí)行同一稅率，對(duì)不同行業(yè)實(shí)行不同稅率。單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。營(yíng)業(yè)稅屬于價(jià) 內(nèi)稅， 所謂價(jià)內(nèi)稅是指商品價(jià)值或價(jià)格內(nèi)包含應(yīng)納的此項(xiàng)稅金，因而作為計(jì)稅依據(jù)的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。 3. 計(jì)稅依據(jù)和稅率 （ 1）計(jì)稅依據(jù)。 （ 2）轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)。第四節(jié) 與工程財(cái)務(wù)有關(guān)的稅收及保險(xiǎn)規(guī)定 一、與工程財(cái)務(wù)有關(guān)的稅收規(guī)定 （一）營(yíng)業(yè)稅 1. 納稅人 營(yíng)業(yè)稅的 納稅人是指在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人。 2. 納稅對(duì)象 包括在我國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)三個(gè)方面： （ 1）提供應(yīng)稅勞務(wù)。 （ 3）銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人，視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)；以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，在轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)時(shí)，也視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)。 我國(guó)營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)為計(jì)稅營(yíng)業(yè)額。 建筑業(yè)和銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)的具體規(guī)定如下： 1）總承包企業(yè)將工程分包時(shí)，以全部承包額減去付給分包單位價(jià)款后的余額為營(yíng)業(yè)額； 2）從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)的，無(wú)論是“包工包料”還是“包工不包料”，營(yíng)業(yè)額均包括工程所用原材料及其他物資和動(dòng)力的價(jià)格；從事安裝工程作業(yè)的，凡安裝的設(shè)備價(jià)值作為安裝工程產(chǎn)值的，營(yíng)業(yè)額包括設(shè)備價(jià)款營(yíng)業(yè)額； 3）自建自 用的房屋不納營(yíng)業(yè)稅；自建房屋對(duì)外銷(xiāo)售（不包括個(gè)人自建自用住房銷(xiāo)售）的，其自建行為應(yīng)按建筑業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅，再按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)繳納營(yíng)業(yè)稅； 4）單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。 （ 2）稅率。營(yíng)業(yè)稅稅目稅率見(jiàn)表 。納稅人兼營(yíng)應(yīng)稅勞務(wù)與貨物或非應(yīng)稅勞務(wù)的，應(yīng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額與貨物或非應(yīng)稅勞 務(wù)的銷(xiāo)售額，不分別核算或不能準(zhǔn)確核算的，其應(yīng)稅勞務(wù)與貨物或非應(yīng)稅勞務(wù)一并征收增值稅，不征收營(yíng)業(yè)稅。但是，納稅人提供的建筑業(yè)勞務(wù)以及國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)規(guī)定的其他應(yīng)稅勞務(wù)， 應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。但是， 納稅人轉(zhuǎn)讓、出租土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向土地所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 【 例 】 （二） 所得稅 1. 納稅人和納稅對(duì)象 企業(yè)所得稅的納稅人是指企業(yè)或其他取得收入的組織（以下統(tǒng)稱(chēng)企業(yè)）。 2. 計(jì)稅依據(jù)和稅率 （ 1）計(jì)稅依據(jù)。即：企業(yè)每一納稅年度的收入總額，減除不征稅收入、免稅收入、各項(xiàng)扣除以及允許彌補(bǔ)的以前年度虧損后的余額。 2）不征稅收入。 3）免稅收入。 4）各項(xiàng)扣除。同時(shí)，企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈(zèng)支出，在年度利潤(rùn)總額 12%以?xún)?nèi)的部分，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。根據(jù)利潤(rùn)的分配順序，企業(yè)發(fā)生的年度虧損，在連續(xù) 5 年內(nèi)可以用稅前利潤(rùn)彌補(bǔ)進(jìn)行彌補(bǔ)。 （ 2）稅率。 對(duì)于非居民企業(yè)取得的應(yīng)稅所得額，適用稅率為 20%。國(guó)家需要重點(diǎn)扶持的高新技術(shù)企業(yè)，減按 15%的稅率征收 企業(yè)所得稅 。 （三）城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加 1. 城市維護(hù)建設(shè)稅 城 市 維護(hù)建設(shè)稅以實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅和營(yíng)業(yè)稅之和為計(jì)稅依據(jù)，與增值稅、消費(fèi)稅和營(yíng)業(yè)稅同時(shí)繳納。 2. 教育費(fèi)附加 教育費(fèi)附加以實(shí)際繳納的增值稅、營(yíng)業(yè)稅、消費(fèi)稅的稅額為計(jì)征依據(jù)，與增值稅、消費(fèi)稅和營(yíng)業(yè)稅同時(shí)繳納。 （四）房產(chǎn)稅 1. 納稅人 房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人是征稅范圍內(nèi)的房屋的產(chǎn)權(quán)所有人，包括國(guó)家所有和集體、個(gè)人所有房屋的產(chǎn)權(quán)所有人、承典人、代管人或使用人三類(lèi)。 （ 2）產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅。 （ 3）產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地的，產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。 （ 5）外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和外國(guó)人經(jīng)營(yíng)的房產(chǎn)不適用房產(chǎn)稅。與房屋不可分割的各種附屬設(shè)施或不單獨(dú)計(jì)價(jià)的配套設(shè)施，也屬于房屋，應(yīng)一并征收房產(chǎn)稅；但獨(dú)立于房屋之外的建筑物（如水塔、圍墻等）不屬于房屋，不征房產(chǎn)稅。 3. 計(jì)稅依據(jù)和稅率 （ 1）從價(jià)計(jì)征。 需要注意的特殊問(wèn)題： 1）以房產(chǎn)聯(lián)營(yíng)投資的，房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)應(yīng)區(qū)別對(duì)待： ①以房產(chǎn)聯(lián)營(yíng)投資，共擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的，按房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅； ②以房產(chǎn)聯(lián)營(yíng)投資，不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定收入的，實(shí)際是以聯(lián)營(yíng)名義取得房產(chǎn)租金，因此，應(yīng)由出租方按租金收入計(jì)征房產(chǎn)稅。 3）新建房屋空調(diào)設(shè)備價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值的，應(yīng)并入房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅。計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)租金收入，稅率為 12%，對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，暫按 4%稅率征收房產(chǎn)稅。 表 房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額計(jì)算表 計(jì)稅方法 計(jì)稅依據(jù) 稅率 稅額計(jì)算公式 從價(jià)計(jì) 房產(chǎn)計(jì)稅 % 全年應(yīng)納稅額＝應(yīng)稅房產(chǎn)原值（ 1－征 余值 扣除比例） % 從租計(jì)征 房屋租金 12%（個(gè)人為4%） 全年應(yīng)納稅額＝租金收入 12%（個(gè)人為 4%） 【 例 】某企業(yè) 2020年 1月 1日的房產(chǎn)原值為 3000 萬(wàn)元， 4月 1日將其中原值為 1000萬(wàn)元的臨街房出租給某連鎖商店，月租 金 5萬(wàn)元。試確定該企業(yè)當(dāng)年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅額。 12 3＝ ＋ ＝ （萬(wàn)元） 出租的房產(chǎn)按本年租金從租計(jì)征＝ 5 9 12%＝ （萬(wàn)元） 企業(yè)當(dāng)年應(yīng)繳房產(chǎn)稅＝ ＋ ＝ 27（萬(wàn)元） 【 例 】某企業(yè)有一處房產(chǎn)原值 1000萬(wàn)元， 2020年 7月 l日用于聯(lián)營(yíng)投資（收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)），投資期為 5年。試確定該企業(yè) 2020年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅額。 應(yīng)納房產(chǎn)稅＝ [1000（ 1－ 20%） %247。 2. 納稅對(duì)象 城鎮(zhèn)土地使 用稅的納稅對(duì)象包括在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)的國(guó)有和集體所有土地。 3. 計(jì)稅依據(jù)和稅率 城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積（㎡）為計(jì)稅依據(jù)。 4. 應(yīng)納稅額 城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)納稅額可通過(guò)納稅人實(shí)際占用的土地面積乘以該土地所在地段的適用稅額求得。包括內(nèi)外資企 業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個(gè)人等。 3. 計(jì)稅依據(jù)和稅率 （ 1）計(jì)稅依據(jù)。 稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入中扣除的項(xiàng)目包括下列幾項(xiàng)： 1）取得土地使用權(quán)支付的金額： ①納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。 2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。 4）與轉(zhuǎn)讓房 地產(chǎn)有關(guān)的稅金。 5）其他扣除項(xiàng)目。 （ 2）稅率。具體稅率見(jiàn)表 。 解： 應(yīng)納土地增值稅可按以下步驟進(jìn)行： （ 1）計(jì)算增值額： 1000－ 250＝ 750（萬(wàn)元） （ 2）計(jì)算扣除項(xiàng)目金額的 50%， 100%， 200%比值： 本題扣除項(xiàng)目金額的 50%為 125，扣除項(xiàng)目金額的 100%為 250，扣除項(xiàng)目金額的 200%為 500 （ 3）將增值額按照 0~扣除項(xiàng)目金額的 50%，扣除項(xiàng)目金額的 50%~100%，扣除項(xiàng)目金額的 100%~200%，超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 200%的部分，分成四段，從前到后每段的稅率分別為 30%， 40%， 50%， 60% （ 4）計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額； 125 30%＋ 125 40%＋ 250 50%＋ 250 60%＝ （萬(wàn)元） 本例中增值額占扣除項(xiàng)目比例為 200%以上，稅率為 60%，速算扣除系數(shù)為 ，采用速算扣除法可計(jì)算如下： 應(yīng)納稅額＝ 750 60%－ 250 ＝ 450－ ＝ （萬(wàn)元） 5. 稅收優(yōu)惠 （ 1）納稅人建造普通住宅出售時(shí)，增值額未超過(guò)