【正文】 業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。 2．物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。多選題：下列情況可以認(rèn)定為業(yè)主的有:；B. 商品房買(mǎi)賣(mài)合法占有建筑物專(zhuān)有部分的；；；.（）多選題：下列情況可以認(rèn)定為專(zhuān)有部分的有:；B. 業(yè)主長(zhǎng)期租用的車(chē)位。某業(yè)主以合同到期不交納半年的物業(yè)費(fèi)，A公司以事實(shí)服務(wù)關(guān)系將該業(yè)主起訴。C. 業(yè)委會(huì)承擔(dān)；D. B公司承擔(dān)?！　∑渌?xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。 （十一）《保安服務(wù)管理?xiàng)l例》095. 《保安服務(wù)管理?xiàng)l例》對(duì)自行招用保安員的單位的要求？答：《保安服務(wù)管理?xiàng)l例》第十三條、第十四條、第十五條規(guī)定：自行招用保安員的單位應(yīng)當(dāng)具有法人資格，有符合本條例規(guī)定條件的保安員，有健全的保安服務(wù)管理制度、崗位責(zé)任制度和保安員管理制度。自行招用保安員的單位，應(yīng)當(dāng)自開(kāi)始保安服務(wù)之日起30日內(nèi)向所在地設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府公安機(jī)關(guān)備案，備案應(yīng)當(dāng)提供下列材料:；（主要負(fù)責(zé)人）、分管負(fù)責(zé)人和保安員的基本情況；；、崗位責(zé)任制度、保安員管理制度的情況。自行招用保安員的單位不得在本單位以外或者物業(yè)管理區(qū)域以外提供保安服務(wù)。097.《保安服務(wù)管理?xiàng)l例》規(guī)定的保安員的禁止行為？ 答:《保安服務(wù)管理?xiàng)l例》第三十條規(guī)定：保安員不得有下列行為:、搜查他人身體或者侮辱、毆打他人；、沒(méi)收他人證件、財(cái)物；；、采用暴力或者以暴力相威脅的手段處置糾紛；、報(bào)警記錄；、商業(yè)秘密以及客戶(hù)單位明確要求保密的信息；、行政法規(guī)的其他行為。在第六章　民事責(zé)任中的有關(guān)規(guī)定，與我們?nèi)粘Ｎ飿I(yè)管理服務(wù)密切的關(guān)系：　 、道旁或者通道上挖坑、修繕安裝地下設(shè)施等，沒(méi)有設(shè)置明顯標(biāo)志和采取安全措施造成他人損害的，施工人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任（第一百二十五條）。 ，動(dòng)物飼養(yǎng)人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任；由于受害人的過(guò)錯(cuò)造成損害的，動(dòng)物飼養(yǎng)人或者管理人不承擔(dān)民事責(zé)任；由于第三人的過(guò)錯(cuò)造成損害的，第三人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任(第一百二十七條)。因正當(dāng)防衛(wèi)造成損害的，不承擔(dān)民事責(zé)任。 ，由引起險(xiǎn)情發(fā)生的人承擔(dān)民事責(zé)任。因緊急避險(xiǎn)采取措施不當(dāng)或者超過(guò)必要的限度，造成不應(yīng)有的損害的，緊急避險(xiǎn)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)適當(dāng)?shù)拿袷仑?zé)任(第一百二十九條)。給相鄰方造成妨礙或損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失”。任何單位、成年公民都有參加有組織的滅火工作的義務(wù)。嚴(yán)禁謊報(bào)火警。 。 5. 消防隊(duì)接到火警后，必須立即趕赴火場(chǎng)，救助遇險(xiǎn)人員，排除險(xiǎn)情，撲滅火災(zāi)。第二部分 北京市地方規(guī)章、規(guī)范性文件 （一）《北京市物業(yè)管理辦法》（全部為重點(diǎn)）001．《北京市物業(yè)管理辦法》對(duì)物業(yè)管理的定義？答：《北京物業(yè)管理辦法》所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主自行或者通過(guò)他人對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；住宅區(qū)和非住宅區(qū)原則上應(yīng)當(dāng)劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。單選題：根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》業(yè)主共同決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的（ ）提出申請(qǐng)。（B）判斷題：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售房屋前，會(huì)同街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中明示。多選題：根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》,以下描述正確的有:。；,建設(shè)單位必須承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)。（）005.《北京市物業(yè)管理辦法》中對(duì)于物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)監(jiān)督管理工作的具體劃分？答：北京市房屋行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。供水、排水、供電、供氣、供熱、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、停車(chē)管理、秩序維護(hù)、設(shè)施設(shè)備維護(hù)等專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)的行業(yè)主管部門(mén)和專(zhuān)業(yè)監(jiān)管部門(mén)依法按照職責(zé)負(fù)責(zé)相關(guān)監(jiān)督管理工作。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立及活動(dòng)進(jìn)行協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督，協(xié)調(diào)處理糾紛。（錯(cuò)）007. 新建住宅物業(yè)，對(duì)于建設(shè)單位配建的物業(yè)服務(wù)用房的要求與標(biāo)準(zhǔn)？答：新建住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)配建物業(yè)服務(wù)用房，包括客服接待、項(xiàng)目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)辦公用房等，并在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中明確物業(yè)服務(wù)用房的坐落位置(具體到樓棟、房號(hào))。008. 前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任？答：建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。009. 前期物業(yè)管理建設(shè)單位撤出管理區(qū)域并移交相關(guān)資料的前置條件是什么？答：業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主進(jìn)行物業(yè)共用部分的查驗(yàn)交接，撤出物業(yè)管理區(qū)域，并移交相關(guān)資料。全體業(yè)主與建設(shè)單位也可以共同委托物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行查驗(yàn)。，交接主體為建設(shè)單位與街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 。下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；；、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方案；、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實(shí)服務(wù)；、管理和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金；、重建建筑物及附屬設(shè)施；7. 申請(qǐng)分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域；。013. 業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域共用部分實(shí)施共同管理，具體事項(xiàng)范圍和決定程序？答：業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域共用部分實(shí)施共同管理。事項(xiàng)范圍和決定程序由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定或者由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同決定。（C）多選題：根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》，業(yè)主對(duì)以下事項(xiàng)中，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意的有：、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；、重建建筑物及附屬設(shè)施 ；、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方案；、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實(shí)服務(wù)；E. 申請(qǐng)分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域；（）014. 業(yè)主大會(huì)組成人員？答：業(yè)主可以成立業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分實(shí)施共同管理，按照相關(guān)規(guī)定開(kāi)展與物業(yè)管理有關(guān)的活動(dòng)。016. 建設(shè)單位向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需資料并推薦業(yè)主代表作為臨時(shí)召集人的條件？答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付業(yè)主的專(zhuān)有部分達(dá)到建筑物總面積50％以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需資料，并推薦業(yè)主代表作為臨時(shí)召集人。多選題：以下屬于建設(shè)單位的責(zé)任的有:%以上或?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ偯娣e5%的業(yè)主要求成立業(yè)主大會(huì)的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向有關(guān)部門(mén)提出申請(qǐng)。019. 業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案時(shí)提交材料清單？答：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：；；、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；。（錯(cuò)）020.《北京市物業(yè)管理辦法》中對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員資格自動(dòng)終止后移交工作的規(guī)定？答：業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他應(yīng)當(dāng)移交的財(cái)物，移交給業(yè)主委員會(huì)；拒不移交印章、相關(guān)財(cái)物和檔案資料的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令移交，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。（錯(cuò)）023．物業(yè)服務(wù)企業(yè)公示服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況時(shí)的具體規(guī)定？答：《北京物業(yè)管理辦法》中規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格主管部門(mén)的規(guī)定，將服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主提出質(zhì)詢(xún)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。024．物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)前，全體業(yè)主共同決定續(xù)聘或解聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)履行什么義務(wù)？答：物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)前，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同決定物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、是否更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項(xiàng)。027．對(duì)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主爭(zhēng)取權(quán)益的合法手段？答：原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，應(yīng)當(dāng)依法提起訴訟或者仲裁，不得強(qiáng)行接管。032．《北京市物業(yè)管理辦法》實(shí)施后申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可或現(xiàn)房銷(xiāo)售的住宅物業(yè)項(xiàng)目，確定物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定？答：《北京市物業(yè)管理辦法》實(shí)施后申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可或現(xiàn)房銷(xiāo)售的住宅物業(yè)項(xiàng)目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售房屋前確定物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并委托物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)對(duì)服務(wù)費(fèi)用進(jìn)行測(cè)算，測(cè)算結(jié)果應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售場(chǎng)所公示，并寫(xiě)入房屋買(mǎi)賣(mài)合同和前期物業(yè)服務(wù)合同。*034．《北京市物業(yè)管理辦法》實(shí)施后申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可或現(xiàn)房銷(xiāo)售的住宅物業(yè)項(xiàng)目，對(duì)完成物業(yè)共用部分交接前收取物業(yè)管理費(fèi)有何規(guī)定？答：《北京市物業(yè)管理辦法》實(shí)施后申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可或現(xiàn)房銷(xiāo)售的住宅物業(yè)項(xiàng)目，在完成物業(yè)共用部分交接前，建設(shè)單位不得向業(yè)主收取服務(wù)費(fèi)；但發(fā)生下列情形之一的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)：籌備組成立滿(mǎn)面3個(gè)月未召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)議的；首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議未決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同且未確定物業(yè)管理方式的；首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)束后，建設(shè)單位向全體業(yè)主發(fā)出書(shū)面查驗(yàn)通知之日起落30日內(nèi)未開(kāi)始查驗(yàn)的?；I備組成立公告，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議決議，查驗(yàn)通知、交接通知、物業(yè)服務(wù)查驗(yàn)交接報(bào)告或其摘要文本應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域30日內(nèi)顯著位置公示。在交付房屋前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向業(yè)主發(fā)放該套房屋的“業(yè)主一卡通”。并按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同和前期物業(yè)服務(wù)合同約定的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，在“業(yè)主一卡通”內(nèi)不超過(guò)12個(gè)月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。建設(shè)單位向業(yè)主收費(fèi)之前應(yīng)當(dāng)改選必要的通知義務(wù)，將收費(fèi)起始