【導(dǎo)讀】選擇題和綜合（案例）分析題。復(fù)習(xí)過程中不要走彎路，“編書唯法，考試唯書”，復(fù)習(xí)的范圍就是圍繞考試用書。綜合分析題是全面檢驗考試者分析判斷能力的題型，單純表白性試題越來越少。關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。條例調(diào)整和規(guī)范的范圍僅限于業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)所進(jìn)行的物業(yè)管理服務(wù)活動。不意味著業(yè)主采用其他方式對建筑物進(jìn)行管理的行為沒有法律約束。管理，則應(yīng)當(dāng)按照條例的規(guī)定來進(jìn)行。雙方是平等的民事法律關(guān)系。權(quán)利無權(quán)單方作出決定，同時單個業(yè)主也沒有義務(wù)全額承擔(dān)應(yīng)由全體業(yè)主共同履行的義務(wù)。對其他業(yè)主權(quán)利的侵害?；顒颖仨毤{入市場秩序。7．2020年中國物業(yè)管理協(xié)會成立。

　　

【正文】 ）公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)在收到售房款之日起 30 日內(nèi)，將應(yīng)提取的住宅專項維修資金交予代收代管單位 。 （ 4）公有住房售房單位交存的住宅專 項維修資金，按照售房單位的財務(wù)隸屬關(guān)系，由同級財政部門或其委托的單位代收代管。 （ 5） 公有住房售房單位交存的住宅專項維修資金，應(yīng)當(dāng)存儲于當(dāng)?shù)氐囊患疑虡I(yè)銀行，按售房單位設(shè)帳，按幢核算。 ★★住宅專項維修資金的使用 （ 1）住宅專項維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則，任何單位和個人不得挪作他用； 17 （ 2）開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售出商品住房或者公有住房的建筑面積，分?jǐn)傋》抗灿貌课?、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用。 （ 3）代收代管單位在保證住 宅專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關(guān)規(guī)定和業(yè)主大會的決定，將住宅專項維修資金用于購買一級市場國債；但不得從事國債回購、委托理財業(yè)務(wù)或者將 購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保作為； （ 4）住宅專項維修資金存儲的利息收入，利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益，利用住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營所得的純收益，以及住房共用設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項維修資金滾存使用。 ： （ 1）依法應(yīng)由建設(shè)單位承擔(dān)的住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用； （ 2）依法應(yīng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費和； （ 3）人為損壞住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用； （ 4）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理企業(yè)從物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金中支出的住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)費用。 ： （ 1）全體業(yè)主共同所有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造的資金使用計劃，經(jīng)業(yè)主大會通過后實施；未成立業(yè)主大會的，經(jīng)全體業(yè)主 2/3 以上通過后實施； （ 2）部分業(yè)主共同所有的 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造的資金使用計劃，經(jīng)對該共用部位、共用設(shè)施設(shè)備具有共有關(guān)系的業(yè)主 1/2 以上通過后實施； （ 3）資金使用計劃涉及動用公有住房售房單位交存的住宅專項維修資金的，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)財政部門審核后，方可實施。 ： （ 1）實施物業(yè)管理的，由物業(yè)管理企業(yè)預(yù)先墊付有關(guān)費用，再按照規(guī)定使用程序?qū)徍舜_定后從住宅專項維修資金中列支； （ 2）未實施物業(yè)管理但有房屋管理單位的，由房屋管理單位預(yù)先墊付有關(guān)費用，再按照規(guī)定使用程序?qū)徍撕髲淖≌瑢ｍ椌S修資金中列支； （ 3）未實施 物業(yè)管理也沒有房屋管理單位的，由有關(guān)業(yè)主提出使用申請，經(jīng)建設(shè)主管部門審核后先從維修資金中支付，再按照規(guī)定程序?qū)徍撕髲淖≌瑢ｍ椯Y金中列支。 ★★住宅專項維修資金的監(jiān)管 （ 1）代收代管單位在房屋滅失后，應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定返還住宅專項維修資金：該房屋分戶帳中結(jié)余的住宅專項維修資金返還業(yè)主；公有住房售房單位交存的住宅專項維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務(wù)隸屬關(guān)系，收繳同級國庫，由同級政府統(tǒng)籌管理。 （ 2） 住宅專項維修資金代收代管單位，應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主咨詢、查詢，并定期 向業(yè)主公布住宅專項維修資金交存、使用和增值收益等情況； （ 3）住宅專項維修資金代收代管單位應(yīng)當(dāng)依法接受審計部門的審計監(jiān)督。 （ 1）住宅專項維修資金的財務(wù)管理和會計核算應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國務(wù)院財政部門有關(guān)規(guī)定； （ 2）財政部門應(yīng)當(dāng)加強對住宅專項維修資金收支財務(wù)管理的會計核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督； （ 3）住宅專項維修資金專用票據(jù)的購領(lǐng)、使用、保存、核銷管理，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院以及省、自治區(qū)、直轄市人民政府財政部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并接受財政部門的監(jiān)督檢查。 （ 1）交存主體的法律責(zé)任 ： ○ 1 住房購買人未按本辦法規(guī)定交存首次住宅專項維修資金的， 18 由建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，不予發(fā)放房屋所有權(quán)證； ○ 2 公有住房售房單位未按本辦法規(guī)定交 存住宅 專項維修基金的，由縣級以上地方人民政府財政部門會同同級建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處 3 萬元以下的罰款； ○ 3 開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房單位拒不承擔(dān)尚未售出商品住房或者公有住房的維修、更新和改造費用，由縣級以上地方人民政府財政部門會同同級建設(shè)（ 房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處 3 萬元以下的罰款。 （ 2）代收代管單位的法律責(zé)任： ○ 1 代收代管單位未按規(guī)定依法移交住宅專項維修資金余額和帳目的，由建設(shè)主管部門責(zé)令改正，予以警告，并可處以 3 萬元以下罰款； ○ 2 住宅專項維修資金代收代管單位未按規(guī)定定期向業(yè)主公布住宅專項專項維修資金的交存、使用和增值收益等情況的，由建設(shè)主管部門，財政部門責(zé)令改正，給予警告，并可處以 3 萬元以下罰款。 （ 3）挪用住宅專項維修資金的法律責(zé)任： ○ 1 代收代管單位挪用住宅專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，沒收違法 所得，可以并處挪用金額 2 倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任； ○ 2 物業(yè)管理企業(yè)挪用住宅專項維修資金、情節(jié)嚴(yán)重的，除按前款規(guī)定予以處罰外，還應(yīng)由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書； ○ 3 建設(shè)主管部門挪用住宅專項維修資金的，由上級建設(shè)主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員 依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。 第四章 房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策 ★★★房地產(chǎn)與房地產(chǎn)管理制度 房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)。直接與其相關(guān)的 法律 有：《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》；國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)頒布的 行政法規(guī) 有：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條條例》、《城市房屋拆遷管理條例》、《土地管理法實施條例》、《城市國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法》、《住房公積金管理條例》等；國務(wù)院建設(shè)行政主管部門和國務(wù)院相關(guān)部委關(guān)于房地產(chǎn)頒 布的 部門規(guī)章 有：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》、《 城市房屋拆遷單位管理規(guī)定 》 、 《 城市商品房預(yù)售管理辦法 》 、 《 城市商品房銷售管理辦法 》 、 《 城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定 》 、 《 己購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法 》 、《 城市房屋租賃管理辦法 》 、《 城市廉租住房管理辦法 》 、《 城市房地產(chǎn)抵押管理辦法 》 、《 城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定 》 、 《 房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法 》 、 《 房地產(chǎn)測繪管理辦法 》 、 《 城市房屋權(quán)屬登記管理辦法 》 、《 城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法 》 、《城市危險房屋管理規(guī)定》、《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》、《公有住宅售后 維修養(yǎng)護(hù)管理辦法等》 ★★★房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)及要求 （五種資質(zhì)四個等級） 級別 序號 一級資質(zhì) 二級資質(zhì) 三級資質(zhì) 四級資質(zhì) 1 不低于 5000 萬元； 1. 注 冊資 本 不低于2020 萬元； 不低于 800萬元； 100 萬元 19 2 發(fā)經(jīng)營 5 年以上 ； 營 3 年以上； 2 年以上； 營 1 年以上； 3 3年房屋建筑面積累計竣工 30 萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額 ； 3. 近 3 年房屋建筑面積累計竣工 15 萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； 工 5 萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額 質(zhì)量合格率達(dá) 100% 4 5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá) 100%。 3 年建筑工程 質(zhì) 量 合 格 率 達(dá)100%。 2 年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá) 100%。 4. 有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于 5 人，持有資格證書的專職會計人員不少于 2人 。 5 5．上一年房屋建筑施工面積 15 萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額。 5. 上一年房屋建筑施工面積 10 萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額。 5. 有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于 10 人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于 5 人，持有資格證書的專職會計人員不少于 2 人 。 5．工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，財務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員。 6 6．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于40 人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少 于 20 人，持有資格證書的專職會計人員不少于 4人 6．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于 20 人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于 10人，持有資格證書的專職會計人員不少于 3人 6．工程技術(shù)、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱。 6．商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度 7 7．工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱； 7．工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱； 7．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度 7．未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故 8 8．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度 8．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度 8．未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故 9 9．未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故 9．未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故 ★★房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計管理 （一） ．城市規(guī)劃：為了確定城市規(guī)模和發(fā)展方向，以實現(xiàn)城市經(jīng)濟和 社會發(fā)展為目標(biāo)，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項建設(shè)的綜合部署及具體安排?？煞譃?城市總體規(guī) 20 劃 和 城市詳細(xì)規(guī)劃 。 1． 城市總體規(guī)劃的主要任務(wù)是，綜合研究城市的性質(zhì)、發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展規(guī)模，確定城市建設(shè)用地布局、功能分區(qū)和各項建設(shè)的總體部署，綜合制定城市交通體系和河湖、綠地系統(tǒng)，控制各項專業(yè)規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃。 2． 城市詳細(xì)規(guī)劃，在城市總體規(guī)劃或者分區(qū)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，對城市近期區(qū)域內(nèi)各項建設(shè)作出具體規(guī)劃。城市詳細(xì)規(guī)劃又分為 控制性詳細(xì)規(guī)劃 和 修建性詳細(xì)規(guī)劃 。 （ 1）控制性詳細(xì)規(guī)劃由規(guī)劃部門負(fù)責(zé)編制，主要內(nèi)容有：規(guī)劃 范圍內(nèi)不同性質(zhì)用地的界限和建筑類型；規(guī)定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)；規(guī)定項目與大市政接口、停車泊位、建筑后退紅線距離、建筑間距等；提出各地塊建筑體量、豎向規(guī)劃與色彩要求；確定各級道路的紅線位置、控制點坐標(biāo)和標(biāo)高；確定工程管線走向、管徑和工程設(shè)施用地界限。 （ 2）修建性詳細(xì)規(guī)劃是依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃的各項指標(biāo)和要求，直接對建設(shè)項目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計和修建安排，指導(dǎo)建筑設(shè)計和工程施工圖設(shè)計。修建性詳細(xì)規(guī)劃由開發(fā)建設(shè)單位組織、委托規(guī)劃、設(shè)計單位完成，主要內(nèi)容：建設(shè)條件分析及綜合技術(shù)論證；總平面圖布 置、建筑、道路、綠地的空間布局和景觀設(shè)計；豎向規(guī)劃設(shè)計；工程量估算和投資效益分析。 （二）城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)項目的關(guān)系：房地產(chǎn)開發(fā)是城市建設(shè)的主要方式，與城市規(guī)劃有著 相互依存的關(guān)聯(lián)， 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用和各項建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理；房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)又是實現(xiàn)城市規(guī)劃的主要途徑。 ★★房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計審定 規(guī)劃管理的主要方式是依據(jù)《城市規(guī)劃法》審核、核發(fā)“一書兩證”，即項目選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 1． 建設(shè)項目選址意見書。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程的選址和布局必須符合城市 規(guī)劃。設(shè)計任務(wù)書報請批準(zhǔn)時，必須附有城市規(guī)劃行政主管部門的選址意見書。 2． 建設(shè)用地規(guī)劃許可證。建設(shè)單位或者個人在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請用地。 3． 建設(shè)工程規(guī)劃許可證。建設(shè)單位或者個人在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件和其他有關(guān)批準(zhǔn)文件后，方可申請辦理開工手續(xù)。 ★城市規(guī)劃部門對建設(shè)項目的檢查和監(jiān)督 對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)重要建設(shè)工程，城市規(guī)劃部門可以參加竣工驗收，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在竣工驗收后 六 個月內(nèi)各城市規(guī)劃行政主管部門報送有關(guān)竣工資料（備案） ★房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理與建設(shè)施工管理 確定 房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地規(guī)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求。 1．房地產(chǎn)開發(fā)項目管理應(yīng)當(dāng)遵循的制度： ○ 1 必須按照土地使用權(quán)出讓合同設(shè)定的條件和國家劃撥土地的用地要求開發(fā)利用土地（用地條件）； ○ 2 房地產(chǎn)開發(fā)項目的資本金占項目總投資的比例不得低于 20％（資本金要求）； ○ 3 項目開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實施（建設(shè)順序）； ○ 4 房地產(chǎn)開發(fā) 項目應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的動工期限開發(fā)建設(shè)，超過 1 年未動工開