【文章內(nèi)容簡介】 有撤場(chǎng)的前期行為 4）撤場(chǎng)商戶杜絕欠費(fèi)未完善后撤貨出場(chǎng)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，安保人員嚴(yán)禁其出場(chǎng) 5）與商戶有特殊約定的按特殊約定進(jìn)行管理 （ 6）銷售管理 1）元旦節(jié)、五一節(jié)、六一節(jié)、中秋節(jié)、圣誕節(jié)、國慶節(jié)、春節(jié)的商戶春節(jié) 銷售量統(tǒng)計(jì) 2）新開業(yè)商戶的銷售統(tǒng)計(jì)，一般統(tǒng)計(jì)開業(yè)近一至二個(gè)有銷售業(yè)績 3） 半年、一年主力店銷售業(yè)績統(tǒng)計(jì) 非小商戶管理要求（餐飲、娛樂、主力店、次主力店） （ 1）準(zhǔn)入制管理 1）經(jīng)營者資質(zhì)： 特種行業(yè)的經(jīng)營許可證、營業(yè)執(zhí)照（法人或自然人的身份證）、稅務(wù)登記證 2）品牌資質(zhì)：商標(biāo)注冊(cè)登記證書、加盟許可證 （ 2）食品衛(wèi)生管理 1）垃圾清運(yùn)規(guī)范：按公司要求的時(shí)間及地點(diǎn)進(jìn)行及時(shí)清運(yùn) 2） 隔油池的清潔：定期進(jìn)行清挖，一般一季度清挖一次，可根據(jù)油垢的程度進(jìn)行時(shí)清洗，特殊情況及時(shí)進(jìn)行清挖 3）排煙機(jī)的油污：定期的清洗，最多不起過二個(gè)月清洗一次 （ 3）治安秩序安全 1）治安秩序：打架斗毆及時(shí)報(bào)按，通知派出所或 110 2）封場(chǎng)安全：封場(chǎng)后門鎖關(guān)好，所有用電設(shè)備斷電處理 （ 4）消 防安全 1）廚房管理 24 送風(fēng)：與整體送風(fēng)時(shí)間統(tǒng)一 風(fēng)機(jī)：控制線路保證正常 加壓風(fēng)機(jī)口：保證靈活 電氣元件：無損壞、無松動(dòng)、無灰塵 防爆燈：完好 地面：清潔、無油污、不打滑 排水溝：清潔、暢通 2）排煙 通風(fēng)正常 3)給水 二次供水水池與水箱定期消毒及清洗，無跑水、斷水現(xiàn)象、水泵正常上水， 給水管無滲水、漏水、積水 4）排水：防水工程、排水管暢通 5）自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)：正常 6）防火卷簾門系統(tǒng)：開關(guān)正常啟動(dòng) 7）自動(dòng)噴淋系統(tǒng)：管網(wǎng)、噴頭、閥門等正常完好 8）移動(dòng)滅火器：有效期內(nèi)、瓶體完好 9）消防疏用通道：暢通、清潔 （ 5）用電 1）電表正轉(zhuǎn)，表計(jì)量準(zhǔn)確 2）室內(nèi)的電器線路搭接規(guī)范 3）各項(xiàng)用電器開關(guān)溫度正常 （ 6）中央空調(diào)管理 25 1）使用中央空調(diào)前的安全檢查：開機(jī)前各項(xiàng)指標(biāo)檢查與調(diào)試 2）商戶使用空調(diào)前的登記管理：電話通知空調(diào)開關(guān)時(shí)間并做好記錄 3）中央空調(diào)使用的結(jié)算：空調(diào)運(yùn)行使用費(fèi)用在每月水電費(fèi)分?jǐn)? （ 8）電扶梯、電梯管理 1）夜間電梯使用的管理：開關(guān)時(shí)間明確 2）電梯內(nèi)清潔衛(wèi)生：定期清潔保養(yǎng) 3） 運(yùn)貨：使用專用貨梯 （ 9）霓虹燈、廣告 1）外墻霓虹圖文完好的情況，按時(shí)開啟電源情況，內(nèi)容更新情況。 2）戶外燈箱、廣告牌完好情況，衛(wèi)生良好 3）場(chǎng)內(nèi)燈箱、廣告畫面完好，費(fèi)用及時(shí)收取 客戶滿意度 分類 （ 1）客戶滿意度 （ 2）內(nèi)部員工滿意度調(diào)查表 要求 （ 1）客戶滿意度達(dá)標(biāo)為 90% （ 2）內(nèi)部員工滿意度達(dá)標(biāo)為 95% （ 3）客戶滿意度每季度一次 （ 4）員工滿意度每半年一次 職責(zé) （ 1）客戶滿意度，由營運(yùn)部門和客服部匯總分析 （ 2）員工滿意度，由人事行政 管理中心匯總分析 26 市場(chǎng)調(diào)查 市場(chǎng)調(diào)查分類 （ 1）前期市場(chǎng)調(diào)查：用于商業(yè)規(guī)劃的需求 （ 2）后期市場(chǎng)調(diào)查：用于后期營運(yùn)的需求 調(diào)查內(nèi)容： （ 1）城市發(fā)展及商圈分析： GDP、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)區(qū)域、商貿(mào)分析、人流研究、商圈輻射范圍 （ 2）消費(fèi)者分析：消費(fèi)者習(xí)慣年齡、性別、文化、偏愛及偏愛度原因分析、逛廣場(chǎng) /商場(chǎng)頻率 （ 3）投資者分析：喜歡經(jīng)營時(shí)間、營業(yè)時(shí)間；喜歡投資物業(yè)類型（臨街商鋪、大型商場(chǎng)）；能夠接受售價(jià)與租價(jià) (4)競(jìng)爭對(duì)手分析 1）地理位置：調(diào)查的區(qū)域具體位置 2）商業(yè)規(guī)模：商 業(yè)面積的大小 3）商鋪的劃分：商鋪面積大小及經(jīng)營的動(dòng)線劃分 4）業(yè)態(tài)布局：樓層業(yè)種組合 5）品牌落位：商戶組合 6） 租金價(jià)格體系：租價(jià)區(qū)間，優(yōu)惠政策，最高與最低租金比例 7）管理模式：統(tǒng)一管理或分散管理 8）營銷推廣模式：商戶自行推廣或統(tǒng)一促銷 9）經(jīng)營業(yè)績：利用二八原理進(jìn)行分析 調(diào)查報(bào)告結(jié)果分析 （ 1）差異分析：明確自身市場(chǎng)占有率優(yōu)劣勢(shì) （ 2）目標(biāo)市場(chǎng)確定：消費(fèi)者與投資者的目標(biāo)對(duì)象 （ 3）后期經(jīng)營調(diào)整方案 經(jīng)營分析 時(shí)間要求 27 （ 1） 10 月 —— 2月底銷售旺季 ，分析時(shí)間為 3 月份進(jìn)行，以 2 月 25 日關(guān)帳數(shù)據(jù)為準(zhǔn) （ 2） 3 月 — 5 月底，分析時(shí)間為 6 月份進(jìn)行，以 5 月 25 日關(guān)帳數(shù)據(jù)為準(zhǔn) （ 3） 6 月 — 9 月底銷售淡季，分析時(shí)間為 10 月份進(jìn)行，以 9 月 25 日關(guān)帳數(shù)據(jù)為準(zhǔn) （ 4） 1— 6 月底，分析時(shí)間為 7 月份進(jìn)行，以 6 月 30 日關(guān)帳數(shù)據(jù)為準(zhǔn) （ 5） 1 月 — 12 月底，分析時(shí)間為 1 月份進(jìn)行，以 12 月 30 日關(guān)帳數(shù)據(jù)為準(zhǔn) 內(nèi)容 （ 1）業(yè)態(tài)比例 （ 2）品牌商戶 （ 3）持續(xù)經(jīng)營 （ 4）持續(xù)撤場(chǎng)或轉(zhuǎn)租 （ 5）商戶經(jīng)營規(guī)范分析 （ 6）商戶商品陳列分析 上貨分析 要求 上貨初期：月初 — 15 日 上貨中期：月末 — 30 日 上貨初期上貨的商戶要求要達(dá)到 20— 30%，中期達(dá)到 50— 60% 分析時(shí)間節(jié)點(diǎn) 春裝： 2月份開始上貨，分析時(shí)間為 3 月份 夏裝： 4月份開始上貨，分析時(shí)間為 5 月份 秋裝： 8月份開始上貨，分析時(shí)間為 9 月份 冬裝： 10 月份開始上貨，分析時(shí)間為 11月份 內(nèi)容 28 品牌商家數(shù)量及比例，上貨豐滿度 精品店商家數(shù)量及比例，上貨豐滿度 銷貨時(shí)間 春季：處理冬天及秋裝 貨 秋季：處理夏天及春天貨 每季末的錢 20 天處理當(dāng)季貨品 客流分析 時(shí)間要求 元旦節(jié)、五一節(jié)、六一節(jié)、中秋節(jié)、國慶節(jié)、圣誕節(jié)、春節(jié)及平時(shí)周末 職責(zé) （ 1）客服、營運(yùn)、企劃部門負(fù)責(zé)匯總分析 （ 2）安保人員負(fù)責(zé)具體的人流統(tǒng)計(jì) （ 3）客服臺(tái)負(fù)責(zé)安保人員人流統(tǒng)計(jì)督導(dǎo) 客流統(tǒng)計(jì)內(nèi)容 （ 1）進(jìn)出人數(shù)統(tǒng)計(jì) （ 2）進(jìn)出人數(shù)的年齡段統(tǒng)計(jì) （ 3）進(jìn)出人數(shù)男女統(tǒng)計(jì) （ 4）出場(chǎng)人數(shù)提袋人數(shù)統(tǒng)計(jì)：男、女、中、老、青統(tǒng)計(jì) 客流匯總分析 （ 1）當(dāng)前數(shù)的分析 （ 2）與上期比較分析 （ 3）與去年同期比例分析 市場(chǎng)營銷 工作 標(biāo)準(zhǔn) 營運(yùn)部門推廣與廣場(chǎng)整體推廣工作界面及工作標(biāo)準(zhǔn) 29 類別 重點(diǎn)工作 公司 營運(yùn)推廣 整體推廣 工作標(biāo)準(zhǔn) 公司層面 VI系統(tǒng)的建立（規(guī)劃 /設(shè)計(jì)） 審批 提報(bào) 論證 規(guī)劃設(shè)計(jì)，打印成冊(cè) VI（導(dǎo)示）系統(tǒng)統(tǒng)一運(yùn)用規(guī)范 審批 提報(bào) 執(zhí)行 廣場(chǎng)形象管理規(guī)范 審批 提報(bào) 執(zhí)行 擬定表格，定期檢查 推廣耗材采購市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn) 審批 提報(bào) 執(zhí)行 /論證 文件報(bào)批，定期更新 推廣方案審批流程 審批 提報(bào) 執(zhí)行 文件報(bào)批 推廣費(fèi)用報(bào)銷流程 審批 提報(bào) 執(zhí)行 文件報(bào)批 促銷活動(dòng)策劃方案標(biāo)準(zhǔn)格式 審批 提報(bào) 執(zhí)行 文件報(bào)批 年度品牌推廣方案 審批 提報(bào) 協(xié)助執(zhí)行 方案報(bào)批 典型商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)推廣研究 審核 提報(bào) 參考論證 市場(chǎng)報(bào)告 營運(yùn)層面 廣場(chǎng)年度推廣方案（含預(yù)算） 審批 論證 提報(bào) 方案報(bào)批 廣場(chǎng)階段性促銷方案 審批 論證 提報(bào) 方案報(bào)批 廣場(chǎng)階段性包裝方案 審批 論證 提報(bào) 方案報(bào)批 30 項(xiàng)目階段性活動(dòng)方案 審批 論證 提報(bào) 方案報(bào)批 廣場(chǎng)導(dǎo)示標(biāo)牌的調(diào)整（增設(shè) /更新 /維保） 審批 論證 提報(bào) 方案報(bào)批 廣場(chǎng)店招、廣告位的調(diào)整（增設(shè) /更新 /維保） 審批 論證 提報(bào) 方案報(bào)批 廣 場(chǎng)推廣器材的申購及維保 審批 論證 提報(bào) 方案報(bào)批 商戶現(xiàn)場(chǎng)促銷活動(dòng)審批流程 審批 論證 提報(bào) 文件報(bào)批 商戶店招（導(dǎo)示）設(shè)置審批流程 審批 論證 提報(bào) 文件報(bào)批 商戶廣告發(fā)布審批流程 審批 論證 提報(bào) 文件審批 廣場(chǎng)布置工作標(biāo)準(zhǔn) （ 1）廣場(chǎng)布置可分為硬布置和軟布置兩種。硬布置是依據(jù)消費(fèi)者習(xí)性來確定的，起到便于消費(fèi)，引導(dǎo)消費(fèi)的作用，一般布置到位后，短期內(nèi)不會(huì)作大的調(diào)整，例如：客服服務(wù)區(qū)設(shè)置、通道設(shè)計(jì)等等。軟布置從引導(dǎo)消費(fèi)者的心靈出發(fā)，起到烘托購物氛圍，提升購物環(huán)境，帶動(dòng)銷售作用，例如 ：導(dǎo)示 系統(tǒng)、氣氛渲染，休閑設(shè)施等等。硬布置強(qiáng)調(diào)功能性，軟布置注重藝術(shù)性。 （ 2）廣場(chǎng)布置（軟布置）工作標(biāo)準(zhǔn) 31 工作事項(xiàng) 工作內(nèi)容 工作標(biāo)準(zhǔn) 導(dǎo)示系統(tǒng) 公司辦公場(chǎng)所導(dǎo)示系統(tǒng) 及時(shí)更新，規(guī)范管理 廣場(chǎng)樓層經(jīng)營導(dǎo)示系統(tǒng) 主力店導(dǎo)示系統(tǒng) 廣場(chǎng)公共設(shè)施導(dǎo)示系統(tǒng) 廣場(chǎng)促銷信息發(fā)布導(dǎo)示系統(tǒng) 氣氛渲染 節(jié)日主通道包裝（門、柱、吊頂裝飾） 3— 4次 /年 中庭氛圍營造（吊飾、情景小品、休閑設(shè)施等） 1— 2次 /年 外立面包裝（燈飾工程、氛圍裝飾燈等） 1— 2次 /年 服務(wù)臺(tái)包裝（造型設(shè)計(jì)包裝等 ） 1— 2次 /年 轉(zhuǎn)角、過渡通道包裝（商業(yè)雕塑小品、美陳等） 2— 3次 /年 休閑設(shè)施 休閑座椅 及時(shí) 植物、水等自然景觀營造 及時(shí) 32 休閑、娛樂、趣味設(shè)施的引進(jìn) 及時(shí) 工程管理工作標(biāo)準(zhǔn) 工程物業(yè)職能授權(quán) 序號(hào) 工作事項(xiàng) 權(quán)限分工 備注 部門 公司 1 裝修管理辦法 申報(bào)、備案 審批 公司內(nèi)部會(huì)簽執(zhí)行 裝修方案審定 申報(bào)、備案 審批 裝修過程監(jiān)控 執(zhí)行 按《 業(yè)主 手冊(cè)》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《消防法》、各施工規(guī)范執(zhí)行；工程人員監(jiān)控裝修過程 裝修竣工驗(yàn)收 執(zhí) 行 按審核意見和技術(shù)變更核定執(zhí)行驗(yàn)收 2 日常管理 工程計(jì)劃管理 擬定 /審核 審批 工程月度計(jì)劃、項(xiàng)目物料計(jì)劃、工 程物業(yè)收支計(jì)劃按要求上報(bào) 廣場(chǎng)年度節(jié)能降耗方案 申報(bào) /執(zhí)行 審批 由工程形成年度節(jié)能降耗實(shí)施方案 基礎(chǔ)物業(yè)工程督導(dǎo)管理 執(zhí)行 由綜合管理中心履行工程督導(dǎo)和日常檢查，并按要求填寫《消防安 33 全檢查跟蹤表》，《工程綜合檢查記錄表》，《安防、保潔檢查記錄表》 工程日常維修（小修）管理 —— 常規(guī)采購 申報(bào) 審批 小修材料按公司采購流程按計(jì)劃月報(bào)，公司行政部實(shí)施采購監(jiān)督，綜合管理中心監(jiān)控維修質(zhì)量（事后驗(yàn)收），物料領(lǐng)用，維修安全管理等等 工程大 /中修管理 申報(bào) /執(zhí)行 審批 按招投標(biāo)管理辦法組織維修和維修驗(yàn)收，綜合管理中心跟進(jìn)維修過程和進(jìn)度 3 專項(xiàng)工程檢測(cè)、維護(hù) 設(shè)備定期檢測(cè) 廣場(chǎng)電扶梯年檢 申報(bào) /執(zhí)行 審批 按政府職能部門《關(guān)于特種設(shè)備定期檢測(cè)規(guī)定》嚴(yán)格執(zhí)行提前申報(bào)，按時(shí)檢測(cè)，取得合法年檢報(bào)告 廣場(chǎng)供配電設(shè)備高壓預(yù)測(cè) 申報(bào) /執(zhí)行 審批 按宜興電力部門《高壓設(shè)備定期檢測(cè)相關(guān)規(guī)定》執(zhí)行，取得檢測(cè)報(bào)告，確保廣 場(chǎng)供配電設(shè)備安全運(yùn)行 專項(xiàng)工程維護(hù) 供配電設(shè)備維保 申報(bào) /執(zhí)行 審批 按《招投標(biāo)管理相關(guān)規(guī)定》執(zhí)行 消防設(shè)施維保 申報(bào) /執(zhí)行 審批 按《招投標(biāo)管理相關(guān)規(guī)定》執(zhí)行 34 中央空調(diào)維保 申報(bào) /執(zhí)行 審批 按《招投標(biāo)管理相關(guān)規(guī)定》執(zhí)行 中央空調(diào)水質(zhì)處理 申報(bào) /執(zhí)行 審批 按《招投標(biāo)管理相關(guān)規(guī)定》執(zhí)行 電扶梯維保 申報(bào) /執(zhí)行 審批 按《招投標(biāo)管理相關(guān)規(guī)定》執(zhí)行 外墻清洗和維護(hù) 申報(bào) /執(zhí)行 審批 按《招投標(biāo)管理相關(guān)規(guī)定》執(zhí)行 生化池維保 申報(bào) /執(zhí)行 審批 按《招投標(biāo)管理相關(guān)規(guī)定》執(zhí)行 廣場(chǎng)霓虹燈、戶外廣告維保 申報(bào) /執(zhí)行 審核 按《招投標(biāo)管理相關(guān)規(guī)定》執(zhí)行 4 招投標(biāo)管理 招投標(biāo)年度計(jì)劃 擬定 /申報(bào) 審批 每年年末由綜合管理中心牽頭梳理各項(xiàng)工程 /物業(yè)到期合同，確定來年設(shè)備維保續(xù)約或招投標(biāo)管理方式 委托管理（施工）總額 10000 元 申報(bào) /執(zhí)行 審批 委托管理（施工）總額 10000元：采取招投標(biāo)方式委托施工單位 申報(bào) /組織 /執(zhí)行 審批 招投 標(biāo)信息發(fā)布 參與 /執(zhí)行 35 招標(biāo)實(shí)施 參與 /組織 合同簽署 申報(bào) /執(zhí)行 審批 合同實(shí)施與履行期間月度、季度、年度評(píng)估 驗(yàn)收 /執(zhí)行 5 改建 /擴(kuò)建 /新增工程項(xiàng)目 方案 申報(bào) /執(zhí)行 審批 方案 —— OA 審批；請(qǐng)款 ——實(shí)施；驗(yàn)收 —— 報(bào)費(fèi) 改造工程實(shí)施 執(zhí)行 監(jiān)督 改造工程驗(yàn)收 1000 元 總工程造價(jià) 5000 元改造工程 申報(bào) /執(zhí)行 審批 按《工程建設(shè)施工合同》和經(jīng)審定后的方案，技術(shù)變更核定單實(shí)施驗(yàn)收，綜合管理中心中心負(fù)責(zé)人和工 程負(fù)責(zé)人在竣工驗(yàn)收單上簽字 確認(rèn) 總工程造價(jià) 5000 元改造工程 申報(bào) /執(zhí)行 審批 按《工程建設(shè)施工合同》和經(jīng)審定后的方案，技術(shù)變更核定單位實(shí)施驗(yàn)收，公司負(fù)責(zé)人 和綜合管理