【文章內(nèi)容簡介】 ... 23 資金籌措 ..................................................................................................................... 23 資金使用計(jì)劃 ............................................................................................................. 23 第十三章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與敏感性分析 ............................................................................................. 24 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測算 ........................................................................................... 24 營業(yè)收入 ....................................................................................................................... 24 稅金及附加 ........... .............................................................................. 25 成本費(fèi)用 ....................................................................................................................... 25 利潤及利潤分配 ........................................................................................................... 25 評(píng)價(jià)結(jié)論 ....................................................................................................................... 25 第十四章 社會(huì)評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)性分析 ............................................................................................... 26 社會(huì)影響效果分析 ..................................................................................................... 26 社會(huì)適應(yīng)性分析 ......................................................................................................... 26 風(fēng)險(xiǎn)性分析 ................................................................................................................. 26 第十五章 結(jié)論與建議 ................................................................................................................. 27 結(jié)論 ............................................................................................................................. 27 建議 ........... .................................................................................. 27 附表及附件 ..................................................................................................................................... 27 1 第一章 總論 項(xiàng)目概況 新城壹品建設(shè)項(xiàng)目 經(jīng)初步估算，項(xiàng)目建設(shè)投資 280000萬元。 承辦單位概況 西咸新區(qū)灃東新城土地儲(chǔ)備中心 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 國家發(fā)改委《投資項(xiàng)目可行性研究指南》； 國家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)第三版》； 問題與建議 房地產(chǎn)行業(yè)競爭比較激烈，周邊在建和銷售的樓盤較多，項(xiàng) 目業(yè)主應(yīng)選擇有經(jīng)驗(yàn)的銷售代理公司，制定有競爭力的營銷策略，加 強(qiáng)廣告宣傳，降低項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。 建議業(yè)主采用招標(biāo)方式擇優(yōu)選取有類似工程施工經(jīng)驗(yàn)的施工 單位進(jìn)行工程施工，在保證工程質(zhì)量的前提下，科學(xué)合理地控制建設(shè) 成本，降低工程建設(shè)成本，確保工程建設(shè)按期完成。 編制范圍 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告主要闡述項(xiàng)目建設(shè)的背景和提出的理由，建 設(shè)的必要性、對(duì)其功能設(shè)置進(jìn)行分析，提出建設(shè)規(guī)模，項(xiàng)目組織和實(shí) 2 施進(jìn)度計(jì)劃、投資估算與資金籌措和社會(huì)效益分析。同時(shí)，根據(jù)場地 的條件，提出項(xiàng) 目的初步建設(shè)方案，并提出項(xiàng)目有關(guān)建議和意見。 3 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景、必要性分析 項(xiàng)目提出的背景 項(xiàng)目位于灃東新城的核心區(qū)域，灃東新城作為西咸新區(qū)渭河南岸 的重要組成部分，其東接西安市西三環(huán)，西接灃河?xùn)|河岸，西安繞城 以西的部分，南臨西漢高速，包括長安區(qū)的斗門、王寺街辦，秦都區(qū) 的灃東街辦，三橋街辦、六村堡街辦西安繞城以西的部分，總面積 。 項(xiàng)目建設(shè)必要性分析 大改善灃東新城的基礎(chǔ)設(shè)施，提高公共基 礎(chǔ)設(shè)施水平 ，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展 新城壹品項(xiàng)目附帶大面積商業(yè)用房，將為灃東新城服務(wù)業(yè)提高發(fā) 展空間。且隨著項(xiàng)目入住率的不斷提高，將以居民消費(fèi)帶動(dòng)項(xiàng)目周邊 服務(wù)業(yè)的整體發(fā)展，進(jìn)而帶動(dòng)這個(gè)灃東新城服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展。 ，利于提升城市形象 綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)可促進(jìn)灃東新城城市化進(jìn)程，推動(dòng)區(qū)域 經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升城市面貌和人居環(huán)境，促進(jìn)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，根 據(jù)灃東 新城總體規(guī)劃的要求，實(shí)施新城壹品項(xiàng)目的建設(shè)是很必要的。 項(xiàng)目建設(shè)的可行性 4 第三章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場環(huán)境分析 全國房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 房地產(chǎn)開發(fā)完成情況 商品房銷售和待售情況 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況 項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場分析 灃東新城內(nèi)已進(jìn)入銷售階段的項(xiàng)目有央企華潤、保利，泰盈、陽 光城集團(tuán)、國潤置業(yè)、灃東城建等，產(chǎn)品線從最早剛需定位的單一多 層、高層住宅到后來別墅、聯(lián)排、疊墅、花 園洋房，再到現(xiàn)在部分項(xiàng) 目新增的改善型產(chǎn)品的入市，可見區(qū)域內(nèi)購房者對(duì)于樓盤產(chǎn)品需求的 變化。 購房人群的分類 通過市場調(diào)研對(duì)項(xiàng)目所在地購房人群的購房行為進(jìn)行的分析和 統(tǒng)計(jì)，將項(xiàng)目所在地的購房人群分成投資型和自居型兩大類，在其兩 大類中又將其細(xì)化，具體分類如下： 第一大類：投資型 第二大類：自居購房 各類購房人群的比例 市場調(diào)研結(jié)論 : 在項(xiàng)目所在地購房人群中，投資型的占 53%，自居型的占 47%， 基本上對(duì) 半開，與其它發(fā)達(dá)地區(qū)購房人群的情況基本相同。 5 在項(xiàng)目所在地購房人群中：各主體人群在總購房人群中所占的 比例和選擇戶型比例人群分別如下 項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析 經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，投資及消費(fèi)都有較大增長空間 房地產(chǎn)交易量和價(jià)格均呈穩(wěn)步上升趨勢 6 第四章 項(xiàng)目選址與 建設(shè)條件 項(xiàng)目選址 項(xiàng)目所在地東臨正義廚具市場，南鄰阿房一路，西鄰西三環(huán)（皂 河），北臨陜棉十廠，是一塊地形狹長的梯形地塊。 建設(shè)條件 建設(shè)區(qū)塊交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完善，便于項(xiàng)目建設(shè)、運(yùn)行中利用 城市市政工程設(shè)施，區(qū)塊周邊自來水、污水管道、電力設(shè)施已全部接 入到位。因此，項(xiàng)目建設(shè)具有良好的基礎(chǔ)設(shè)施條件，能較好地滿足項(xiàng) 目建設(shè)的需要。 項(xiàng)目總體布局設(shè)計(jì)要求正確