【文章內(nèi)容簡介】 中心城市滁城人口凈增 60萬人，按戶均人口 4人，每戶一套住房，將需要 15 萬套住房，相當(dāng)于 1500 萬 ㎡ 左右。未來 10 年年均需建住房 150 萬 ㎡ ，才能滿足滁城住房供需平衡 的需要 。 這還不包括拆遷安置專項用房。但 目前全市區(qū)全部房地產(chǎn)企業(yè)的年產(chǎn)出住房也只有 ， 更談不上小區(qū)配套的 文、教、衛(wèi)等公用設(shè)施。 因此 住房 供求缺口較大，遠(yuǎn)不能滿足市場的需求。 三、小區(qū)拆遷 安置 需求情況 棚 戶區(qū) 是指城市建成區(qū)范圍內(nèi)、平房密度大、使用年限久、房屋質(zhì)量差、人均建筑面積小、基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大、環(huán)境衛(wèi)生臟、亂、差的區(qū)域及“城中村”。所謂“城中村”，是指城市建成區(qū)仍然存在的、在集體土地上建造的、屬于棚戶區(qū)性質(zhì)的區(qū)域。從面積上講，棚戶區(qū)一般拆遷面積在 3 萬平方米以上，占地面積一般至少在 5 萬平方米左右。 黨和國家各級政府十分關(guān)心 棚 戶區(qū)的居民的“安居工程”，如上所述，“安居工程” 是指直接以成本價向城鎮(zhèn)居XX 市保障性用房棚戶區(qū)拆遷安置 用房建設(shè)項目 可行性研究報告 22 民中低收入家庭出售的住房 ，主要是指經(jīng)適用房和廉租房 ，優(yōu)先出售 和租 給無房戶、危房戶和住房困難戶，在同等條件下優(yōu)先出售給離退休職工、教師中的住房困難戶，不售給高收入家庭。而拆遷戶應(yīng)得到更加優(yōu)惠的初償還。 規(guī)劃的需要不言而 喻 ，大滁城規(guī)劃起點(diǎn)高 ，要求嚴(yán) ，不僅節(jié)約土地資源，同時也使市政資源發(fā)揮最大效益。 四 、市場需求的發(fā)展基礎(chǔ) XX 市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，為居民購房奠定了 較為 堅實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)。 一是 經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)具備。改革開放以來， XX 市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。 2021 年，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 576 億元，比上年增長 %，超年度計劃，超全省平均增長水平；財政收入 億元，增長%，超年度計劃 個百分點(diǎn)，超全省平均增幅 4個百分點(diǎn)；社會消費(fèi)品零售總額 億元，增長 %，超年度計劃 個百分點(diǎn)，超全省平均增幅 個百分點(diǎn)。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)多年來首次全面超過全省平均增長水平，生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資、銀行貸款余額的增速都進(jìn)入全省前列。 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)13368 元，增長 %。 農(nóng)民收 入突破 5000 元大關(guān)，達(dá)到 5026元，增長 %，超出全省平均水平 400 元以上。 二是產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)。 XX 市工業(yè)已初步形成了以機(jī)械、家電、食品、紡織、化工、建材為主體的工業(yè)體系，全市現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)3千多家，其中大中型企業(yè) 100 多家，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè) 370 個，XX 市保障性用房棚戶區(qū)拆遷安置 用房建設(shè)項目 可行性研究報告 23 著名的企業(yè)有揚(yáng)子集團(tuán)公司、博西華制冷有限公司、康佳電子、全柴動力集團(tuán)、 XX 煙廠、天大集團(tuán)、皖華人造板公司、太陽能集團(tuán)公司等，工業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模和實(shí)力居安徽省前列。 三是大滁城建設(shè)對人口容納的環(huán)境擴(kuò)大。如上所述，大滁城的建設(shè)，使 拆遷安置房和 安居 住房建設(shè)有了 較好 的 發(fā)展基礎(chǔ)。不僅是建設(shè)場地，基礎(chǔ)設(shè)施條件 也 逐漸完善。 五、地方保障性住房建設(shè)和經(jīng)營有關(guān)政策及政策導(dǎo)向 ㈠征地拆遷優(yōu)惠政策 用地優(yōu)惠價格：保障性住房 XX 市地方政府采用優(yōu)惠價，每畝連同國稅即土地增值稅，其他土地使有費(fèi)，每畝 10～ 12萬元征收。本項目小區(qū)按 11萬元 /畝列入投資估算。 拆遷費(fèi)用：本期保障性住房有土地的拆遷事宜，全由政府安排專業(yè)拆遷公司拆遷，其拆遷費(fèi)不列入保障性住房投資。（詳見本項目投資估算。）同時，小區(qū)拆遷后多出的用地，由保障性住房業(yè)主出售后收入用來建設(shè)保障性住房。 征地拆遷費(fèi)占項目總投資 比例控制在 15%以下。本項目不負(fù)責(zé)拆遷費(fèi)用，征地費(fèi)用只控制在項目總投資的 3%以內(nèi)。（詳見有關(guān)估算表格） ㈡ 住房價格優(yōu)惠政策 經(jīng)濟(jì)適用房屬“有計劃的商品經(jīng)濟(jì)”產(chǎn)物，其銷售價控制在成本價左右，為了經(jīng)營的“可持續(xù)性”，也可能略高于成本價。優(yōu)先出售給低收入家庭，教師和離退休職工。 XX 市保障性用房棚戶區(qū)拆遷安置 用房建設(shè)項目 可行性研究報告 24 棚戶區(qū)改造拆遷安置戶每戶交納安置房款占每套房款的5%。 廉租房可視使節(jié)情況可適當(dāng)延長廉租時間，也可在一定租用時間后，廉價出售給租用者。 ㈢小區(qū)保障性住房戶型設(shè)計控制政策 90平方米以上房型所占面積控制在總建筑面積的 30%以下。 商業(yè)性投資項目如商鋪等投資占總投資的比例控制在10%以下。 廉租房住房套型建筑面積控制在 50 ㎡ 以內(nèi)；經(jīng)濟(jì)實(shí)用房住房套型建筑面積控制在 60 ㎡ 左右。 ㈣ 項目融資政策 一是地方政府直接給于財政補(bǔ)貼；二是積極爭取上級政府給予財政專項支持。 二是以地方財政為后盾，采取信貸融資方式為項目建 設(shè)融資。項目資本金達(dá)到總?cè)谫Y量的 22%，符合國家關(guān)于政府公益性投資行為項目融資對資本金比例的規(guī)范要求。 三是動員棚戶區(qū)住房戶積極配合征地拆遷，同時向棚 戶區(qū)拆遷住房戶收取一定比例的住房“保障金”，以盡棚戶區(qū) 住房戶的保障性住房建設(shè)義務(wù)。 XX 市保障性用房棚戶區(qū)拆遷安置 用房建設(shè)項目 可行性研究報告 25 第 五 章 棚戶區(qū)和舊住宅改造方案 一、 改造依據(jù) 《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》 () 《 關(guān)于推進(jìn)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的實(shí)施意見》（ 建保 [2021]295號 ） 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（ GB5018093） 2021年版 《安徽省城市房屋拆遷管理辦法》 《 XX市城市總體規(guī)劃（ 20212020）》 《 XX市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要》 《 XX市城市房屋拆遷管理辦法》 《 XX市征收集體所有土地房屋拆遷補(bǔ)償安置辦法》 《 XX市村民住宅管理試行辦 法》 二 、 指導(dǎo)思想 以科學(xué)發(fā)展觀和構(gòu)建和諧社會重要思想為指導(dǎo)，以解決棚戶區(qū)改造中拆遷戶居住問題、改善居住質(zhì)量為核心，堅持政府投入、整合資源、分類指導(dǎo)。建設(shè)規(guī)范合理的拆遷安置住房是建立完善的住房保障體系之一，是構(gòu)建社會主義和諧社會的重要舉措，是各級人民政府關(guān)注民生，以人為本，執(zhí)政為民的具體表現(xiàn)，是關(guān)心和維護(hù)人民群眾切身利益的實(shí)際行動，是政府為人民辦實(shí)事，履行政府職責(zé)的客觀要求 三 、 改造 原則 XX 市保障性用房棚戶區(qū)拆遷安置 用房建設(shè)項目 可行性研究報告 26 立足 XX市發(fā)展的總體目標(biāo)和規(guī)劃布局，根據(jù)國家建設(shè)安置房的特點(diǎn)及發(fā)展趨勢，實(shí)事求是，量力而行，總體規(guī)劃的原則。 注 重結(jié)合地方實(shí)際，以規(guī)劃為指導(dǎo)，近期需求和遠(yuǎn)期預(yù)測為基礎(chǔ)，與 XX市居民安置發(fā)展相協(xié)調(diào)。 科學(xué)配置，功能配套。設(shè)施建設(shè)著眼于完善綜合服務(wù)功能，滿足群眾住房需求和改善住房條件。同時，通過項目的成功建設(shè)，發(fā)揮示范、指導(dǎo)和輻射作用。 厲行節(jié)約，嚴(yán)格管理。最大限度地整合和利用現(xiàn)有資源。建立和落實(shí)項目責(zé)任制，加強(qiáng)建設(shè)項目的全程管理、監(jiān)督和評估；盡可能地減少管理費(fèi)用，提高投入產(chǎn)出效益 。 四 、改造目標(biāo) 在市政府的宏觀調(diào)控下，將配套設(shè)施不全、居住環(huán)境差的舊住宅區(qū)逐步建設(shè)成設(shè)計合理、配套設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)美、管理有序的居住 小區(qū)。 五 、 市場調(diào)研與預(yù)測 XX 市計劃 2021 年，中心城市力爭完成拆遷 100 萬平方米、新建安置房 100 萬平方米、新建道路 100 公里、開工項目 100個、完成投資 100 億元。隨著大滁城建設(shè)步伐的近一步加快，政府加大對老城區(qū)改造、以及新城區(qū)的建設(shè)，這些工程的實(shí)施所涉及大量棚戶區(qū)改造。棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)大多都位于城市老城區(qū)，就醫(yī)、上學(xué)、交通便利，區(qū)位優(yōu)勢、地理優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢甚佳，XX 市保障性用房棚戶區(qū)拆遷安置 用房建設(shè)項目 可行性研究報告 27 適合不同層次人員居住和商業(yè)經(jīng)營。根據(jù)目前 XX市的房價水平和開發(fā)用地掛牌拍賣價，棚戶區(qū)及舊住宅改造項目的土地價格基本上都在 200 萬元 /畝，商品 房價格均價應(yīng)該達(dá)到 4000 元 /平方米以上。 2021年 3月 “ 大滁城 ” 建設(shè)拆遷再動員大會上 決定 ，今年“ 大滁城 ” 建設(shè)的拆遷量在去年 122 萬㎡的基礎(chǔ)上，將再達(dá) 100萬㎡，其中老城區(qū) 3個地塊將率先啟動，預(yù)計 3年內(nèi)我市將完成對老城區(qū)棚戶區(qū)的改造。今年 “ 大滁城 ” 拆遷面積目標(biāo)確定為百萬平米，其中已經(jīng)確定了 6個地塊，分別為老城區(qū) 3個地塊、清流河整治、城南 4條道路拆遷和清流東路安置點(diǎn)。率先啟動的老城區(qū) 3個地塊拆遷面積約 22 萬㎡，涉及拆遷居民 1680 戶，企業(yè)12 家。其第一地塊為原 XX 水泥廠匯龍電子對面，拆遷面積 12萬㎡，目的為 即將投入建設(shè)的滁城第二條南北交通大通道 —— 西澗路做準(zhǔn)備；第二塊為市體育場南邊，拆遷面積 6萬㎡，目的是打通環(huán)城水系，為即將建設(shè)的南湖三、四期做好前期工作；第三塊為南譙北路與明光路交叉口原瑯琊旅社周邊地塊，包括現(xiàn)在的北大荒女人世界商場周邊，拆遷面積 4萬㎡。預(yù)計老城區(qū) 3個地塊將在 4月中旬前完成登記、丈量、認(rèn)證、房屋評估等工作，動遷工作 5月底結(jié)束。另外 3個地塊拆遷面積約 8萬㎡，其中，清流河整治 2萬㎡，城南 4條道路 1萬㎡，清流東路安置點(diǎn) 5萬㎡左右。預(yù)計，拆遷工作將在 4月完成。據(jù)悉，這些地塊拆遷完成后， XX 市適時對明光 路 9地塊（老水泥廠）、鳳凰西路、XX 市保障性用房棚戶區(qū)拆遷安置 用房建設(shè)項目 可行性研究報告 28 黨校、康佳地塊進(jìn)行拆遷，面積約 40 萬㎡。其余地塊的拆遷計劃正在制定中。 被拆遷居民和農(nóng)民數(shù)量大幅增加。然而 XX 市現(xiàn)有的安置房數(shù)量已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足被拆遷人的需求。 六 、改造 安置 方案 根據(jù)棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)現(xiàn)狀調(diào)查，以及總體規(guī)劃的要求。本次棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)規(guī)劃采用就地安置和異地安置相結(jié)合，分別安置至統(tǒng)一規(guī)劃的 9個項目內(nèi)，置換出的土地一部分用做城市總體規(guī)劃的公園綠地，其他用地按照城市總體規(guī)劃的用地性質(zhì)進(jìn)行開發(fā)。 項目形成 9個居民小區(qū)，總用地 畝；房屋總建筑面積 ㎡。其中：棚戶區(qū)拆遷安置房： 1887440㎡；商鋪138271 ㎡。 安置 17839 戶，安置人口為 59550 人。 項目容積率在 （清流人家） — （定遠(yuǎn)路）范圍內(nèi)控制， 住宅層數(shù)原則上以高層或小高層為主，適當(dāng)建設(shè)一部分中高層住宅。綠地率一律控制在 30%以上；戶型中小戶型為主，部分戶型建設(shè)為 90平方米以上戶型（ 540288 ㎡，約占總建筑面積的 %） 根據(jù) XX市總 體規(guī)劃及實(shí)際現(xiàn)狀，以尊重居民意愿為前提，采用就地還原為主的原則。各小區(qū)配套 且配套商業(yè)和服務(wù)性 設(shè)施。對于一些被置換出的 地塊。 按照 XX 市總體規(guī)劃騰出的土地作為城市綠地，建設(shè)為市民活動的公共場所，并配置市民健身和休閑設(shè)施。 XX 市保障性用房棚戶區(qū)拆遷安置 用房建設(shè)項目 可行性研究報告 29 2021年 XX市棚戶區(qū)改造項目安置房面積及技術(shù)指標(biāo)分析表 序號 分項名稱 單位 清流人家 同樂苑 飛翔轉(zhuǎn)盤 創(chuàng)業(yè)北苑 龍蟠 揚(yáng)子路 創(chuàng)業(yè)中苑 西澗路 定遠(yuǎn)路 合計 1 棚戶區(qū)改造 用地面積 畝 2 總建筑面積 ㎡ 拆遷安置房 ㎡ 128400 103140 84420 76460 376800 427750 273470 266100 150900 1887440 商鋪 ㎡ 10541 3 總?cè)莘e率 — — 5 總建筑密度 % 30 20 21 27 — 6 總綠化率 % 35 35 30 40 36 — 7 日照系數(shù) — — 9 棚戶區(qū)改造 安置戶數(shù) 戶 1204 909 736 661 3612 4191 2367 3241 918 17839 10 棚戶區(qū)改造 安置人口 人 3853 2952 3050 2052 11556 13412 8070 11392 3213 59550 滁州市保障性用房棚戶區(qū)拆遷安置 用房建設(shè)項目 可行性研究報告 30 七、 拆遷情況 此次共拆遷 9個棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)，拆遷面積為 米， 拆遷戶數(shù) 5020戶，人口為 12021人。 棚戶區(qū)拆遷情況調(diào)查統(tǒng)計表 拆遷編號 名稱 占地面積 拆遷面積 (M2) 拆遷戶數(shù) 拆遷人數(shù) (M2) 畝 1 清流人家 107 383 1150 2 同樂苑 572 1725 3 飛翔轉(zhuǎn)盤 658 1975 4 創(chuàng)業(yè)北苑 634 1902 5 龍蟠 308 938 6 揚(yáng)子路 1025 0 7 創(chuàng)業(yè)中苑 148 443 8 西澗路 801 2403 9 定遠(yuǎn)路 491 1474 合計 5020 12021 滁州市保障性用房棚戶區(qū)拆遷安置 用房建設(shè)項目 可行性研究報告 31 第 六 章 項目建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 一、編制依據(jù) XX 市發(fā)展和改革委員會 文件 （發(fā)改投資 [2021]500、 50 5252 52 52 52 52 531號） 《