【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 農(nóng)民集中居住區(qū)的建設(shè)，促進(jìn)土地資源開發(fā)利用，功能完善；促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化；積極開發(fā)生態(tài)旅游業(yè)產(chǎn)品；完成 市委、市政府 交辦的其他任務(wù)。 靖江市 XX 鎮(zhèn)人民政府安置用房新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3 2 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性 項(xiàng)目建設(shè) 背景 XX 鎮(zhèn) 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 近年，靖江市面對(duì)宏觀調(diào)控新形勢(shì)，認(rèn)真落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，積極探索土地節(jié)約集約利用的方法和途徑，走出了一條節(jié)約集約用地、保護(hù)資源與保障發(fā)展相得益彰的新路子。靖江 市引導(dǎo)和推動(dòng)工業(yè)向園區(qū)集中、人口向城市集中、居住向社區(qū)集中，以集中布局實(shí)現(xiàn)集約發(fā)展，2021 年全市共建設(shè)公寓式農(nóng)民安置房 120 萬(wàn)平方米，比一家一戶式的安置節(jié)約土地 40%左右。為提高土地使用效益，靖江市提高項(xiàng)目準(zhǔn)入門檻，用足用好土地指標(biāo)。 市委領(lǐng)導(dǎo)要求 ，要堅(jiān)決落實(shí)集約用地的措施，堅(jiān)定不移地走集中發(fā)展之路，以產(chǎn)業(yè)建設(shè)園區(qū)、以園區(qū)吸引企業(yè)、以企業(yè)集聚人口、以人口發(fā)展城鎮(zhèn)；堅(jiān)定不移地執(zhí)行各項(xiàng)節(jié)約集約利用土地的措施，并不斷研究節(jié)約集約利用土地過(guò)程中出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變。要提高管理 土地的能力，結(jié)合靖江實(shí)際情況，堅(jiān)決貫徹落實(shí)中央宏觀調(diào)控措施。要強(qiáng)化調(diào)控，通過(guò)“挖潛力、保重點(diǎn)、促發(fā)展”做好調(diào)控這篇文章，促進(jìn)節(jié)約集約用地。 近年來(lái)靖江市 國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，綜合實(shí)力明顯增強(qiáng)。 “ 十五 ”期間，農(nóng)民人均純收入達(dá)到 4945 元，全市農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值（不變價(jià)）完成 億元；農(nóng)業(yè)增加值完成 億元，同比增長(zhǎng) %，農(nóng)業(yè)機(jī)械 新增 200 臺(tái)，增幅 128%?！笆濉比〉玫木薮蟪尚?“十一五 ”計(jì)劃的順利實(shí)施 奠定了良好基礎(chǔ)。靖江 “十 一 五 ”計(jì)劃要求 人均生產(chǎn)總值達(dá) 34122 元，年均可比增長(zhǎng) %， 年均增長(zhǎng) %。財(cái)政總收入靖江市 XX 鎮(zhèn)人民政府安置用房新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 4 億元，占 GDP 比重 %，年均增長(zhǎng) %。社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，年均增長(zhǎng) %。固定資產(chǎn)投資五年累計(jì) 達(dá) 億元。 隨著 城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，生態(tài)環(huán)境不斷改善。 靖江的 新城區(qū)啟動(dòng)建設(shè)，舊城區(qū) 通過(guò) 有序改造，城北區(qū) 的 適度發(fā)展 ，靖江市得到快速發(fā)展。城市人口規(guī)模和地域規(guī)模擴(kuò)大，城區(qū)人口達(dá) 22萬(wàn)人，建成區(qū)面積 平方公里。小城鎮(zhèn)建設(shè)加快，農(nóng)村勞動(dòng)力得到轉(zhuǎn)移。 本項(xiàng)目提出的理由 2021 年，泰州市啟動(dòng)重點(diǎn)城鎮(zhèn)建設(shè)工作，確定了靖江 XX、泰興黃橋、姜堰溱潼、興化 戴南為城鎮(zhèn)化及新農(nóng)村建設(shè)的重點(diǎn)鎮(zhèn)。經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，靖江市已形成“一城四片區(qū)”的城鄉(xiāng)總體布局、“一區(qū)四園”的工業(yè)布局、“一區(qū)三園”的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)布局，正著力打造“一個(gè)中等城市、兩個(gè)小城市、兩個(gè)特色鎮(zhèn)若干個(gè)新農(nóng)村集中居住點(diǎn)”的城鎮(zhèn)建設(shè)新格局。作為泰州市四個(gè)重點(diǎn)城鎮(zhèn)之一和靖江市兩個(gè)小城市之一的XX 鎮(zhèn)，地理位置優(yōu)越，第一、二、三產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展，在靖江市城鎮(zhèn)建設(shè)的總體規(guī)下，完成了 平方公里的 XX 片區(qū)中心控制性規(guī)劃和 平方公里的中心城市設(shè)計(jì)規(guī)劃，將鎮(zhèn)域劃分為工業(yè)集聚區(qū)、商貿(mào)物流區(qū)、生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)、居民集中居住區(qū)和政治文化中 心等五大功能區(qū)，高起點(diǎn)定位，高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，高品位建設(shè)，高質(zhì)量服務(wù)，分期組織實(shí)施，擬將 XX 鎮(zhèn)建設(shè)成經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)、宜居城鎮(zhèn)、生態(tài)名鎮(zhèn)。本項(xiàng)目的建設(shè)是落實(shí)靖江市重點(diǎn)工程的需要。 為進(jìn)一步提高改善人民群眾的生活居住條件 和地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要 ， 2021 年 XX 鎮(zhèn)人民政府 實(shí)施拆遷改造，拆遷、改造量空前巨大，使城市建筑、空間布局更為科學(xué)合理，人居環(huán)境得以提升，很大靖江市 XX 鎮(zhèn)人民政府安置用房新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 5 程度上美化了城市形象。 目前 XX 鎮(zhèn) 城市 化 的速度迅速加快。作為經(jīng)濟(jì)強(qiáng) 鎮(zhèn) 、科教文化名城， 該地區(qū) 是全市改造任務(wù)最重的區(qū)域之一，其拆遷改造的重點(diǎn)是圍繞嚴(yán)重影響居住安全、所處地 點(diǎn)比 較密集、位于主干道兩側(cè)和窗口地區(qū)四個(gè)方面的地塊。但是目前 XX 鎮(zhèn) 政府面臨著拆遷改造迫切和拆遷改造范圍廣、體量大、財(cái)力耗費(fèi)過(guò)大等問(wèn)題之間的矛盾。如何提高拆遷效率，盡量減少政府拆遷的財(cái)力改造投入，是本項(xiàng)目積極研究探討、并很好實(shí)施完成的根本目標(biāo)。 推進(jìn) 社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，實(shí)際上是要建立起一個(gè)發(fā)達(dá)的、社會(huì)化的大農(nóng)業(yè)和一個(gè)富裕、文明的現(xiàn)代農(nóng)村，切實(shí)從根本上解決城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)問(wèn)題，縮小城鄉(xiāng)差別、提高農(nóng)村生活質(zhì)量、普及現(xiàn)代生活方式、提高農(nóng)民整體素質(zhì)。而現(xiàn)代村莊建設(shè)涉及農(nóng)村經(jīng)濟(jì)、政治、文化、社會(huì)等各個(gè)方面，所以現(xiàn)代村莊建設(shè)水平 是建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村 現(xiàn)代化程度的測(cè)量器。 項(xiàng)目建設(shè) 必要性 項(xiàng)目的建設(shè)，利于提升城市形象 本項(xiàng)目地塊的現(xiàn)狀是建筑陳舊落后，內(nèi)外部環(huán)境臟、亂、差，已經(jīng)跟城市發(fā)展非常不協(xié)調(diào) 可以大幅度改善、提高拆遷居民生活、居住條件 地塊內(nèi)現(xiàn)有居住條件比較惡劣，建筑擺放布局錯(cuò)亂，道路高陡不平，內(nèi)部配套等居住條件十分不便。另外絕大多數(shù)房屋年久失修，墻壁斑駁，土木構(gòu)件有不同程度的損壞，居住的安全性較差，急需改造靖江市 XX 鎮(zhèn)人民政府安置用房新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6 革新。同時(shí)當(dāng)?shù)鼐用癫疬w改造的意愿比較強(qiáng)烈，迫切希望改善生活居住條件?；谝陨戏N種原因，通過(guò)本項(xiàng)目 的拆遷，重新規(guī)劃建設(shè)，將會(huì)大大改善提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳瞽h(huán)境。 盤活土地資產(chǎn)，充分利用土地資源 一般拆遷地塊建筑密度大，容積率低，土地利用不充分，對(duì)土地資源日益緊張的城市建設(shè)區(qū)來(lái)說(shuō)，是一種資源的浪費(fèi)。該項(xiàng)目依據(jù)城市規(guī)劃，合理利用容積率，將地塊這一稀缺資源的空間利用發(fā)揮到最大；且由于該項(xiàng)目的實(shí)施，盤活了周邊大面積 “城中村 ”土地，大幅度提升其原有價(jià)值，真正體現(xiàn)城市土地的價(jià)值。 綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)是很必要的。 靖江市 XX 鎮(zhèn)人民政府安置用房新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7 3 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目目標(biāo)定位 鑒于本項(xiàng)目是舊城改造項(xiàng)目，具有拆 遷安置的特殊社會(huì)屬性，因此從城市、地方區(qū)域、拆遷戶的角度出發(fā)考慮項(xiàng)目開發(fā)的目標(biāo)定位為以下方面： （ 1）通過(guò)危舊房區(qū)域的拆遷改造、提升城市區(qū)域形象； （ 2）通過(guò)拆遷、還建安置拆遷住戶，大幅度改善其居住生活條件； （ 3）充分利用有限的土地資源，將土地價(jià)值最大化 利用 。 項(xiàng)目定位 經(jīng)調(diào)查研究，分析得出以下二種業(yè)態(tài)為項(xiàng)目的發(fā)展方向 少量 公共活動(dòng)用房和普通住宅 。 住房全部按照約定作拆遷安置，檔次定位中等稍偏低檔次。 項(xiàng)目前景分析 根據(jù)與所有拆遷戶達(dá)成協(xié)議，本項(xiàng)目住宅全部為安置房，不存在銷售問(wèn)題。 靖江市 XX 鎮(zhèn)人民政府安置用房新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 4 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 建設(shè)內(nèi)容 本項(xiàng)目 是 拆遷 安置 工程 ， 根據(jù)項(xiàng)目業(yè)主委托要求及其提供的 相關(guān)資料 ，本項(xiàng)目以 安置房建設(shè)為主，輔以少量 公共活動(dòng)用房。 建設(shè)規(guī)模 總用地面積 30 畝 。總建筑面積 。 主要建設(shè)規(guī)模指標(biāo) 總用地面積 30 畝 總建筑面積 靖江市 XX 鎮(zhèn)人民政府安置用房新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9 5 建設(shè)方案 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及原則 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 規(guī)劃設(shè)計(jì)要 根據(jù)《 靖江市 城市總體規(guī)劃 》，針對(duì) XX 鎮(zhèn) 現(xiàn)狀及周邊環(huán)境的分析，特別是鑒于 XX 鎮(zhèn)現(xiàn)狀和發(fā)展規(guī)劃，以促進(jìn) XX 鎮(zhèn)城市化建設(shè)進(jìn)程 。 （ 1）文化性：在功能、層次上滿足旅游消費(fèi)者需求的同時(shí)，還必須與 XX 鎮(zhèn)規(guī)劃 的主題文化相聯(lián)系。 （ 2）合理性：根據(jù)地塊的特點(diǎn)和項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)要求，合理布局空間，最大限度滿足目標(biāo)要求。 （ 3）統(tǒng)一性：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與 XX 鎮(zhèn) 鎮(zhèn)整體風(fēng)貌相協(xié)調(diào)，充分發(fā)揮景觀藝術(shù)性與綠地系統(tǒng)。 （ 4）人性化：規(guī)劃設(shè)計(jì)體現(xiàn)以人為本的精神，給消費(fèi)者、住戶等營(yíng)造生態(tài)、舒適的空間環(huán)境。 規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)遵循 市 鎮(zhèn)規(guī)劃對(duì)建設(shè)土地利用的 保護(hù)性、生態(tài)性、可持續(xù)性、經(jīng)濟(jì)性和地方性的原則。 （ 1）協(xié)調(diào)性原則：建筑風(fēng)貌不得破壞 XX 鎮(zhèn)整體形象，要符合地方 文化特征，做到協(xié)調(diào)一致，體現(xiàn) 地方 文化特色。 （ 2）生態(tài)性原則：通過(guò)地塊內(nèi)部合理布局以及綠化景觀設(shè)計(jì)，在滿足開發(fā)需求的前提下，創(chuàng)造一個(gè)具有良好居住環(huán)境。 （ 3）經(jīng)濟(jì)性原則：充分節(jié)約土地，提高土地的利用率，將土地靖江市 XX 鎮(zhèn)人民政府安置用房新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10 的經(jīng)濟(jì)價(jià)值發(fā)揮到最大。 設(shè)計(jì)構(gòu)思 項(xiàng)目地塊為 多邊形 地塊，地勢(shì)高低不平，地塊內(nèi)部起伏很大。在盡量減少土方量的前提下，充分運(yùn)用已有地貌設(shè)計(jì)建筑形式與布局?jǐn)[放。道路設(shè)計(jì)力求與臨街道路良好通連， 內(nèi)部貫通，做到人車分流；景觀設(shè)計(jì)堅(jiān)持綠地最大化原則，營(yíng)造生態(tài)居住小區(qū)環(huán)境。 建筑單體設(shè)計(jì) 住宅建筑 分別為 11 層 建筑，戶型以中小型為主，每單元8 戶，大部分戶型南北通透，按景觀資源揚(yáng)長(zhǎng)避短，充分發(fā)揮位置優(yōu)勢(shì)，最大程度地利用景觀資源。 建筑選址根據(jù)現(xiàn)有的地形，盡量減少土石方量，將道路干擾對(duì)住戶的影響降至最小。并在考慮與 XX 鎮(zhèn)風(fēng)格呼應(yīng)的同時(shí)有所突破，力求繼承中求創(chuàng)新，利用高層建筑挺拔的形體，強(qiáng)調(diào)體塊穿插，虛實(shí)對(duì)比、簡(jiǎn)約大氣、層次分明，利用色彩對(duì)比與協(xié)調(diào)，充分體現(xiàn)有藝術(shù)氣息，樸實(shí)淳樸的生活風(fēng)貌。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) （ 1）《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500102021）； （ 2）《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500032021）； （ 3）《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（ GB500092021）； （ 4） 《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500072021）； （ 5） 《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》（ JGJ 32021）； （ 6）《鋼筋混凝土高層建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)與施工規(guī)程》（ JGJ32021）。 建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)：二級(jí) 靖江市 XX 鎮(zhèn)人民政府安置用房新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 11 建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限： 50 年 地震基本烈度及抗震設(shè)防烈度，設(shè)計(jì)地震分組： 6 度，一組 人防設(shè)計(jì)及等級(jí)： 無(wú) 基本風(fēng)壓： （ 1）車庫(kù) : （ 2） 公共活動(dòng)用房 : （ 3）臥室、客廳等 （ 4）廚房、衛(wèi)生間 （ 5）樓梯 :住宅 消防疏散樓梯 （ 6）挑出陽(yáng)臺(tái) （ 7）屋面 : 一般上人屋面 種植屋面 按實(shí)際情況考慮 （ 8）消防車道 （ 9）設(shè)備房 .電梯機(jī)房 （ 10）其它均應(yīng)按國(guó)家相應(yīng)規(guī)范規(guī)程執(zhí)行 住宅均采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)； 公共活動(dòng)用房 只有 12 層，全部采取鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)形式。在樓梯、電梯處集中布置形成核心筒剪力墻結(jié)構(gòu)，共同承受水平荷載。 主要結(jié)構(gòu)材料：混凝土 C25～ C45。鋼材 HPB235,1 型冷軋扭鋼筋，HRB335,HRB400。 靖江市 XX 鎮(zhèn)人民政府安置用房新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 12 本工程擬采用挖孔灌注樁，實(shí)際基礎(chǔ)形式根據(jù)地質(zhì)報(bào)告確定。 公用設(shè)施設(shè)計(jì)方案 給排水設(shè)計(jì) 給排水 1）水源 本工程屬自來(lái)水廠供水范圍，小區(qū)進(jìn)水由地塊周邊道路市政給水管引入，進(jìn)水管管徑不小于 DN200mm。 2）用水量 用水標(biāo)準(zhǔn)： 住宅： 200L/人 .d K=， 153m3/d 道路及綠化 用水量：并考慮 10%不可預(yù)見(jiàn)用水 ，日均用水量 180m3/d，日最高用水量 430m3/d。 3)排水制度 采用生活污水和雨水分流制。 4)排水量 污水量：按生活給水量的 85%計(jì)算，每天排放污水量約 153m3。 雨水量：按 靖江 市暴雨公式計(jì)算，即： q=2822(1+)/(t+)(升 /秒 .公頃 ) 其中 P=2 年，地面逕流系數(shù)取 。 雨污水均采用暗管（溝）組織排放，污水管管徑為 d300d700mm，雨水管管徑為 d300d1100mm，分別排入小區(qū)雨污水管。 5)污水處理 小區(qū) 生活污水先采用標(biāo)準(zhǔn)化糞池處理，必須達(dá)標(biāo)后方能排放至市靖江市 XX 鎮(zhèn)人民政府安置用房新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 13 政污水管 。 1）電源 小區(qū) 內(nèi)設(shè) 有 變電站，供給小區(qū)業(yè)主用電 。 2）荷載指標(biāo)及負(fù)荷估算 70平方米住戶按每戶 6kw計(jì)算， 60平方米左右住戶按照每戶 5kw計(jì)算， 4