河北邯鄲稽山房地產(chǎn)邯鄲商業(yè)項目初步策劃思路及建議(編輯修改稿)
2024-10-15 13:47 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 定位分析 市場定位、產(chǎn)品組成 業(yè)別規(guī)模、附屬設(shè)施 土地開發(fā)方案研擬 ? 經(jīng)營模式分析 ? 相關(guān)法令分析 ? 開發(fā)程序規(guī)劃 ? 財務(wù)規(guī)劃分析 方案評選 開發(fā)與招商計劃擬定 ?財務(wù)計劃擬定 ? 設(shè)備說明 ? 招商文件擬定 ? 專業(yè)經(jīng)理人培訓計劃 回饋修正 邯鄲商業(yè)區(qū)改造初步策劃思路及建議 (共 26 頁 ) HanShiJia investment consultant,20202020/Page/ 9 工作方法 專業(yè)分工法。本案工作之基本理念，系運用專業(yè)分工的方法。 集體討論法。本案將由本公司統(tǒng)籌安排整體工作進度與監(jiān)督，以召開多次工作會議方式，整合各專業(yè)顧問之工作成果，并與業(yè)主保持緊密的溝通，以達成工作共識之建立。 市場調(diào)查法。本研究中將包括消費者問卷調(diào)查、經(jīng)營者意見訪問、現(xiàn)場踏勘??等方式，以收集第一手的資料。 次級資料收集法。本研究并將 收集相關(guān)政府統(tǒng)計資料、不動產(chǎn)雜志、專業(yè)研究報告，以及本現(xiàn)有資料庫等次級資料，以建立本案專屬的資料庫。 系統(tǒng)分析法。整個規(guī)劃工作，將采系統(tǒng)性的分析方法，從大區(qū)域到小環(huán)境的分析，從宏觀到微觀，以使軟、硬件規(guī)劃相互配合、齊實并進，達成計劃的充分落實。 邯鄲商業(yè)區(qū)改造初步策劃思路及建議 (共 26 頁 ) HanShiJia investment consultant,20202020/Page/ 10 第三部分 項目地塊周邊環(huán)境 地理位置及現(xiàn)狀： 該項目位于陵西街以西，和平路以北，環(huán)城西路以南，浴新街以東。所在位置位于邯鄲市中心位置，也是邯鄲老城的中心位置，是邯鄲市的商業(yè)、居住、教育中心。目前該項目所在地以平房和部分二層樓房為主要建筑形式，在項目所在地的邊界部 分是各種分散經(jīng)營的各種商業(yè)形態(tài)。內(nèi)部為原來的邯鄲市老區(qū)生活中心，有大量居民居住。其建筑密度較高，這與近兩年邯鄲市政府有意對該地塊進行改造，大部分居民都希望通過擴建原有住房面積獲得更多的補償有關(guān)。由于建筑密度過高，目前，其內(nèi)部的生活環(huán)境較惡劣，對于項目所在地順利拆遷是一個較大的利好消息。在項目邊界經(jīng)營的商戶主要以服裝、五金、小百貨等為主要業(yè)態(tài)，基本上是經(jīng)過長期的沉淀和積累自然形成的集貿(mào)性商業(yè)，其經(jīng)營的產(chǎn)品檔次較低，經(jīng)營不規(guī)范。 商業(yè)分析： 項目所在地塊為邯鄲市目前的商業(yè)中心，其中陵西路和和平路是目前邯鄲市的兩條 主要商業(yè)街。并且該商圈是擁有 130 萬城市人口的邯鄲市的市級商業(yè)中心，周圍分布著日月城、康德、邯山商場、新趙都、樂頤電腦大廈等商業(yè)項目。該位置人流量較大，具有絕對優(yōu)勢的商業(yè)氛圍，雖然目前該地塊周圍的幾個大型商場超市的經(jīng)營狀況一般，業(yè)態(tài)較為落后，但也存在著像世紀城、康德等一批在當?shù)鼐哂休^大營業(yè)額和美譽度的商業(yè)項目。并且其 邯鄲商業(yè)區(qū)改造初步策劃思路及建議 (共 26 頁 ) HanShiJia investment consultant,20202020/Page/ 11 商業(yè)輻射范圍是整個邯鄲區(qū)域性的，商圈的輻射力較強，對整個邯鄲的商業(yè)經(jīng)濟起著決定性的影響。 交通分析： 由于項目緊靠火車站和長途汽車站以及市內(nèi)公共交通系統(tǒng)的樞紐位置，因此該位置是邯鄲市的交通疏導(dǎo)中心 和物流中心，交通便利，物流方便，對于進出邯鄲市和市內(nèi)的通達性具有不可替代性的優(yōu)勢。緊鄰項目的京廣鐵路是中國大陸南北交通的大動脈，容易形成物流中心，無疑也給本項目的成功操作提供了一個極大的利好。 其他優(yōu)勢分析： 該項目的 2 公里范圍內(nèi)，集中了邯鄲市的幾所重點中學和職業(yè)學校，是一個典型的教育中心，方便社區(qū)居民和業(yè)主孩子就學，對于提升項目的價值也可以起到不可忽視的作用。另外，銀行機構(gòu)和醫(yī)院也都分布在項目所在地周圍，對于綜合性商業(yè)項目是一個很大的無形資產(chǎn)。 邯鄲商業(yè)區(qū)改造初步策劃思路及建議 (共 26 頁 ) HanShiJia investment consultant,20202020/Page/ 12 第四部分 項目所在區(qū)域的商業(yè)現(xiàn)狀及存在的問題 概況 規(guī)劃范圍內(nèi)面積為 130畝 ，現(xiàn)有路況網(wǎng)絡(luò)將規(guī)劃范圍劃分為四個地塊，主要土地使用種類與結(jié)構(gòu)如下所述： 1. 主要為住宅、商業(yè)、金融、貿(mào)易、市場、文化娛樂、飲食服務(wù)、旅館、醫(yī)療機構(gòu)、教育科研、宗教、辦公行政等功能地塊。 2. 住宅多為平房和部分二層自建樓房。 3. 商業(yè)服務(wù)設(shè)施集中分布在，形成枝狀觸角式分布與形態(tài)特征。 、在規(guī)劃方面存在的問題 土地使用過于混雜。同一地塊可能容納三至四種功能用地，降低了土地資源有效合理使用，未能反映本地區(qū)主體功能。 道路系統(tǒng)未科學規(guī)劃定位。道路層級與道路形態(tài)未能 互相配合，降低道路可及性和易行性。 城市景觀缺乏自明性。廣告招牌凌亂、缺乏自明性與特色。 成長管理與城市活動未加以結(jié)合。商貿(mào)服務(wù)活動及經(jīng)營層次紊亂，超高層建筑使用強度降低了經(jīng)營環(huán)境，歷史古跡保存與開發(fā)計劃相沖突，成長管理機制無法與城市活動密切結(jié)合。 邯鄲商業(yè)區(qū)改造初步策劃思路及建議 (共 26 頁 ) HanShiJia investment consultant,20202020/Page/ 13 業(yè)物業(yè)營銷中的問題 1. 產(chǎn)權(quán)問題。 香港商場能夠成功經(jīng)營，與其產(chǎn)權(quán)的統(tǒng)一不無關(guān)系，在邯鄲，商場更多的是被分割成小鋪位來出售，使一個商場的產(chǎn)權(quán)所有人有數(shù)百甚至上千，一個鋪位也有幾個業(yè)主，如果將來業(yè)主的意見無法統(tǒng)一，勢必會影響商場的經(jīng)營。 2. 定位問題和定位的支 持系統(tǒng)。我們認為，確定商服物業(yè)的經(jīng)營主題定位是一項非常專業(yè)的工作，需要大量準確有效的市場調(diào)研資料方能確定，并且調(diào)查結(jié)果與自身條件非常匹配方能確定，必需相信專業(yè)的市場調(diào)研分析來進行，也許就某物業(yè)本身，調(diào)查的結(jié)果是不具備條件，不再進行，并不是壞事。 3. 銷售和經(jīng)營的矛盾。 1) 銷售和經(jīng)營在規(guī)劃中的矛盾。每一個發(fā)展商都想使自己的物業(yè)能夠賣個好價錢，同時能經(jīng)營得好。從賣的角度講，劃分成小鋪位面對的客戶群更廣，更有利于銷售的進行，但對經(jīng)營來講，卻并非如此，根據(jù)經(jīng)營業(yè)態(tài)的不同，所需適合的營業(yè)面積是不同的。這就存在著在規(guī)劃中鋪 位如何劃分的問題。解決不好將會直接影響到將來的經(jīng)營。 2) 投資回報和市場租金。投資者投資商鋪的目的是為了獲
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