【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，科技部就批準(zhǔn)了將該地區(qū)劃為中關(guān)村科技園區(qū)政策區(qū)，命名為“德勝科技園”，可以享受中關(guān)村科技園區(qū)優(yōu)惠的稅收政策。西城區(qū)商務(wù)局有關(guān)人士稱(chēng)，西直門(mén)商務(wù)地產(chǎn)的發(fā)展正遇到極好的機(jī)遇，所有物業(yè)都頂著一塊中關(guān)村科技園區(qū)德勝科技園的招牌。隨著中關(guān)村的南擴(kuò)，海淀區(qū)也不再把目光單一地投向中關(guān)村，一些相關(guān)產(chǎn)業(yè)布局已經(jīng)開(kāi)始向西直門(mén)進(jìn)行轉(zhuǎn)移。西直門(mén)區(qū)域由于其便利的交通環(huán)境和成熟的居住環(huán)境以及逐漸成熟的商業(yè)氛圍，再加上良好的未來(lái)期望，無(wú)論是對(duì)本區(qū)域還是周邊區(qū)域人群都將會(huì)有很強(qiáng)的聚合力。尤其是包括西環(huán)廣場(chǎng)、楓藍(lán)國(guó)際等一批標(biāo)志性建筑的出現(xiàn)，對(duì)區(qū)域核心商圈的崛起有著不可估量的作用，推動(dòng)了西直門(mén)商圈區(qū)域價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。隨著西單、王府井、CBD、燕莎等商業(yè)重點(diǎn)區(qū)域高檔商業(yè)的飽和，不少商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和海外基金已經(jīng)把未來(lái)商業(yè)選址轉(zhuǎn)向了擁有地鐵便利交通優(yōu)勢(shì)的二環(huán)沿線區(qū) 域。西直門(mén)作為北京重要的交通樞紐，以及三條地鐵的交匯處，無(wú)疑擁有良好的發(fā)展前景。“雖然，交通優(yōu)勢(shì)為西直門(mén)商業(yè)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，但一個(gè)成熟商圈的形 成至少需要5年以上的時(shí)間，因此未來(lái)5年將是西直門(mén)商業(yè)能否崛起的關(guān)鍵時(shí)間點(diǎn)。　3 土地SWOT（深層次）分析 項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)u 項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)勢(shì)：西直門(mén)地區(qū)不僅承擔(dān)著連接北京市西北地區(qū)交通樞紐的任務(wù)，是城市西北部發(fā)展的起點(diǎn)，同時(shí)也是外城區(qū)人口向內(nèi)城區(qū)流動(dòng)的樞紐。除此之外，多種意義的城市特征在本地區(qū)也明顯體現(xiàn)，如得天獨(dú)厚的商業(yè)環(huán)境、強(qiáng)大的城市連接功能、城市交通疏散中轉(zhuǎn)的特性、以交通吸納人員的特性等等，因此西直門(mén)地區(qū)的總體地域性質(zhì)是以交通為導(dǎo)向的，具有城市連接功能作用的交通、辦公、商業(yè)區(qū)。 強(qiáng)佑地產(chǎn)對(duì)西直門(mén)項(xiàng)目的整體規(guī)劃完全符合本地區(qū)的地域性質(zhì)及階段特征，此項(xiàng)目在具有區(qū)域優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上兼?zhèn)淞己玫拈_(kāi)發(fā)條件，必將帶動(dòng)西城區(qū)的經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展。u 項(xiàng)目文化優(yōu)勢(shì)：申奧成功為北京帶來(lái)千載難逢的歷史機(jī)遇和新的發(fā)展動(dòng)力。以中關(guān)村為龍頭的海淀區(qū)2003年GDP達(dá)到 830億元人民幣，占北京市GDP總額的24%；以金融街為支撐的西城區(qū)經(jīng)濟(jì)連續(xù)7年保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)速度；北京市西區(qū)經(jīng)濟(jì)急速發(fā)展，使得北京市的經(jīng)濟(jì)重心全面西移。城市重心的西移，為西直門(mén)的崛起提供了良好的外部環(huán)境。u 項(xiàng)目政策優(yōu)勢(shì)：土地開(kāi)發(fā)：科技企業(yè)土地出讓金按75%征收，四源費(fèi)、大市政費(fèi)減半征收。工商政策：設(shè)立專(zhuān)門(mén)登記注冊(cè)窗口，一站式服務(wù)稅收政策：對(duì)高科技企業(yè)轉(zhuǎn)化成果享受減免營(yíng)業(yè)稅及個(gè)人所得稅科技孵化政策：區(qū)財(cái)政安排專(zhuān)項(xiàng)資金建設(shè)科技孵化基地人才政策：對(duì)博士后在西城區(qū)安家一次性給予10萬(wàn)元人民幣的住房補(bǔ)貼，優(yōu)先安排子女入學(xué) 為了加快城市建設(shè)，2001年國(guó)務(wù)院批復(fù)了北京市關(guān)于《加快北京中關(guān)村科技園區(qū)建設(shè)的請(qǐng)示》，請(qǐng)示中將德外地區(qū)正式列為中關(guān)村科技園核心區(qū)，并成為中關(guān)村科技園區(qū)的南大門(mén)。在該區(qū)域辦公的企業(yè)，不但可以享受中關(guān)村科技園區(qū)的優(yōu)惠政策，而且本項(xiàng)目作為西城區(qū)規(guī)劃的六大功能街區(qū)之一，還可以享受到西城區(qū)政府對(duì)于該區(qū)域入園企業(yè)的巨大政策支持。u 項(xiàng)目資源優(yōu)勢(shì)：財(cái)政部、工商局、建設(shè)部等國(guó)家級(jí)各大部委匯聚這里，清華、北大、北航等著名學(xué)府及其眾多科研院所云集于此；14個(gè)大型成熟社區(qū)，15萬(wàn)左右的常住居民，每日往來(lái)人流近百萬(wàn)，作為目前北京發(fā)展速度最快的地區(qū)之一，這里有北京最有發(fā)展?jié)摿Φ娜巳?，有著龐大的高端商業(yè)消費(fèi)人群，人均收入都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于北京其他地區(qū)，消費(fèi)潛力無(wú)可估量。強(qiáng)勁的消費(fèi)力與嚴(yán)重缺乏的商業(yè)、餐飲、娛樂(lè)項(xiàng)目構(gòu)成了巨大的供需矛盾。強(qiáng)勁的消費(fèi)力，為西直門(mén)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的崛起及快速發(fā)展提供了強(qiáng)大的動(dòng)力。土地極度稀缺的西直門(mén)已幾乎沒(méi)有可供開(kāi)發(fā)的地塊，而西直門(mén)項(xiàng)目所占領(lǐng)的優(yōu)越位置更是絕無(wú)僅有。西二環(huán)一帶寫(xiě)字樓價(jià)格的不斷上漲，其地域增值是主要原因。其一，西二環(huán)本屬京城中心區(qū)域，擁有不可復(fù)制的稀缺性，土地價(jià)值一直處于增長(zhǎng)勢(shì)頭，且現(xiàn)今區(qū)域內(nèi)商務(wù)寫(xiě)字樓供給已成定量，無(wú)法再擴(kuò)大供給，具有極高的投資性，強(qiáng)勁的需求和土地的稀缺造成供不應(yīng)求的市場(chǎng)局面；其二，金融街的發(fā)展對(duì)市場(chǎng)形成了聚集效應(yīng)，無(wú)論作為行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)還是行業(yè)關(guān)聯(lián)企業(yè)都急欲進(jìn)駐該區(qū)域， 西直門(mén)項(xiàng)目就座落在匯聚中關(guān)村和金融街兩大力量的西直門(mén)，把扼兩區(qū)的咽喉要道，形成超越之勢(shì)，可謂重中之重。u 西直門(mén)核心地帶。地理位置優(yōu)越，交通便利，科教發(fā)達(dá)，配套設(shè)施齊全。u 規(guī)模適中。該地塊占地面積21萬(wàn)平方米。大小適中，便于開(kāi)發(fā)。u 四面臨街，商業(yè)支持。該地塊，鄰西直門(mén)外大街面700米，適用于商業(yè)的開(kāi)發(fā)。是由西直門(mén)到動(dòng)物園、展覽館的必經(jīng)之路，人流量巨大，多條公交線路途徑與此；臨北禮士路面長(zhǎng)300米。北禮士路是由西直門(mén)到西直門(mén)公交樞紐、人民醫(yī)院等的必經(jīng)之路。人流量較大。也是黃金地段。u 項(xiàng)目本身可以形成環(huán)形交通。 項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)u 商務(wù)氛圍有待培養(yǎng)。u 目標(biāo)消費(fèi)者層次較低。u 與直門(mén)嘉茂目標(biāo)定位相似，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)u 西直門(mén)潛在消費(fèi)市場(chǎng)。—隨著中關(guān)村的南擴(kuò)，海淀區(qū)的一些重要產(chǎn)業(yè)的布局開(kāi)始向西直門(mén)地區(qū)轉(zhuǎn)移，無(wú)疑會(huì)給區(qū)域帶來(lái)無(wú)限商機(jī)。—根據(jù)北京城市規(guī)劃，此地將建設(shè)成為集科技、旅游、交通、商務(wù)、文教于一體的高度繁榮的城市綜合區(qū)?！魍馍虅?wù)區(qū)是西城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展的六個(gè)功能街區(qū)之一，區(qū)位條件無(wú)比優(yōu)越，政策優(yōu)勢(shì)明顯，優(yōu)惠政策較多。u 市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系的良性發(fā)展。u 不斷增長(zhǎng)的額整體需求。隨著西直門(mén)周邊高檔小區(qū)和公寓的建立。大量具有消費(fèi)能力的居民涌入。這些軍民的購(gòu)買(mǎi)能力較高。且，隨著周邊寫(xiě)字樓的建立，大量白領(lǐng)涌入該區(qū)。u 地理位置上的劣勢(shì)。由于其處在金融街與中關(guān)村之間，與兩區(qū)還有一定距離，因此兩區(qū)對(duì)此地的商業(yè)輻射作用大為減弱。無(wú)論是商業(yè)金融還是科教文衛(wèi)，金融街與中關(guān)村的吸引力要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于西直門(mén)，它在夾縫中被邊緣化。u 激烈的競(jìng)爭(zhēng)。由于其交通的便利與商業(yè)區(qū)位的優(yōu)越性，必然會(huì)引來(lái)眾多開(kāi)發(fā)商角逐市場(chǎng)，分一杯羹的競(jìng)爭(zhēng)壓力大。u 西直門(mén)西北角、白頤路已有的，西二環(huán)沿線已有的同類(lèi)產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)。4 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 西直門(mén)嘉茂購(gòu)物中心99高層、小高層、別墅南明區(qū)，項(xiàng)目對(duì)面中糖大廈42多層LOFT公寓、小高層寬景HOUSE、低層花園洋房、別墅小河區(qū)興隆城市花園19多層、小高層、別墅 小河區(qū)綠苑小區(qū)25多層南明區(qū) 楓藍(lán)國(guó)際 楓藍(lán)國(guó)際中心，是由三棟寫(xiě)字樓、兩棟公寓以及商業(yè)空間組成的大型綜合體建筑。21萬(wàn)平米的體量，填補(bǔ)了區(qū)域空白！10萬(wàn)平方米 5A級(jí)智能寫(xiě)字樓，4萬(wàn)平方米爵版公寓，6萬(wàn)平方米超大型多功能體驗(yàn)式商業(yè)空間，6000平方米國(guó)際信息交流玻璃宮，4000米鮮氧空中花園，形成一個(gè)立體化生態(tài)商務(wù)空間！各部分資源共生共享、互補(bǔ)互動(dòng)，不僅符合企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本最小化、效率最大化的業(yè)態(tài)組合要求，又滿(mǎn)足辦公、展覽、展示、大型會(huì)議、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、餐飲、居住等多功能需求。平面布局見(jiàn)下圖： 楓藍(lán)國(guó)際建材設(shè)施表公共走道地面高級(jí)?；u墻壁環(huán)保乳膠漆頂棚高級(jí)硅鈣吸音吊頂衛(wèi)生間地面高級(jí)防滑?；u墻壁高級(jí)玻化磚頂棚輕鋼龍骨硅鈣板吊頂潔具TOTO衛(wèi)生潔具臺(tái)面高級(jí)石材內(nèi)部走廊地面混凝土基層找平隔壁每個(gè)區(qū)域之間采用加氣混凝土砌塊和石膏砌塊墻面水泥砂漿找平或粉刷石膏供水小區(qū)提供熱水通訊寬帶入戶(hù)(網(wǎng)通，電訊，光環(huán))采暖寫(xiě)字樓、商業(yè)為中央空調(diào)加新風(fēng)系統(tǒng)，公寓為小區(qū)鍋爐供暖楓藍(lán)國(guó)際價(jià)格走勢(shì)西直門(mén)嘉茂嘉茂購(gòu)物中心?西直門(mén)位于西直門(mén)立交橋西北角，占據(jù)著西直門(mén)商圈全新城市標(biāo)志——西環(huán)廣場(chǎng)的地下一層到6層，總體面積達(dá)到89000平米。購(gòu)物中心融合了大型百貨超市、國(guó)際品牌專(zhuān)賣(mài)店、美容健身、休閑游樂(lè)、幼兒園地、中外快餐、美食廣場(chǎng)和特色餐飲，更有星級(jí)KTV，服務(wù)類(lèi)型一應(yīng)俱全，是名副其實(shí)的活力購(gòu)物天堂。 楓藍(lán)國(guó)際建材設(shè)施表外墻框架結(jié)構(gòu)玻璃幕墻內(nèi)墻高級(jí)內(nèi)墻涂料采暖市政供電市政網(wǎng)絡(luò)通訊預(yù)留接口或?qū)拵涝O(shè)火災(zāi)報(bào)警及自動(dòng)滅火系統(tǒng)安防保安監(jiān)控系統(tǒng)燃?xì)馐姓照{(diào)中央空調(diào)其他無(wú)建邦?禮仕閣：項(xiàng)目位于西城區(qū)南禮士路19號(hào)，為一棟70年產(chǎn)權(quán)的高檔精裝公寓。此地南距長(zhǎng)安街280米，東至西二環(huán)金融街400米，國(guó)家各大銀行總部、金融機(jī)構(gòu)聚集于此，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。，住宅建筑面積：，地下3層，地上10層，首層為入室大堂，2至10層共有住宅180戶(hù)。主力戶(hù)型為84平米的一居和55平米的零居。園林精巧別致，并攜手全球最大的地產(chǎn)顧問(wèn)服務(wù)公司世邦魏理仕和北京建工集團(tuán)，建筑質(zhì)量與物業(yè)水平行業(yè)領(lǐng)先。西單上國(guó)闕：位于西單圖書(shū)大廈、中組部南300米，是為各界“領(lǐng)袖總裁”量身定做、可三代人居住，享受天倫之樂(lè)的豪宅臻品，是極少數(shù)人才能擁有的人生典藏?？偨ㄖ娣e為24800平方米，兩棟板塔結(jié)合式建筑，兩梯三戶(hù)。建筑設(shè)計(jì)傳承世界摩天豪宅貴胄氣質(zhì)，打造中國(guó)北京罕有的視覺(jué)建筑。上國(guó)闕新古典主義腹地豪宅，為時(shí)代巨子度身定制，兩棟板塔式建筑，采用南北順向布局，達(dá)到東西、南北虛實(shí)空間對(duì)稱(chēng)的視覺(jué)效果。上國(guó)闕各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施均為一流領(lǐng)先水平，并聘請(qǐng)國(guó)際知名的一流物業(yè)公司——戴德梁行，對(duì)社區(qū)物業(yè)服務(wù)做顧問(wèn)管理。正源? 金融世家華苑：位于北京市西城區(qū)真武廟路6號(hào)，西側(cè)為中國(guó)職工之家，北側(cè)為中國(guó)廣電音像資料館，距長(zhǎng)安街200米，位于國(guó)家政治中心、國(guó)家金融管理中心，配套齊全完善，是傳統(tǒng)風(fēng)貌重要旅游地區(qū)和國(guó)內(nèi)知名的商業(yè)中心。歷史文化與現(xiàn)代文明交融在一起，地段稀缺性是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高品質(zhì)的基底。距金融街商圈約1公里，周邊有十幾趟公交線路經(jīng)過(guò)，交通十分便利。金融世家的ARTDECO室內(nèi)裝飾，勇于嘗試諸如鋼鐵、玻璃等新材料，并運(yùn)用一些豪華裝飾來(lái)提升設(shè)計(jì)品位，比如青銅、名貴紡織品，比較注重表現(xiàn)材料的質(zhì)感、光澤。ART DECO造型設(shè)計(jì)中多采用幾何形狀或用折線進(jìn)行裝飾；線條明朗，過(guò)渡溫和，表現(xiàn)夸張，紋飾多種多樣，從建筑、景觀及室內(nèi)三方面詮釋項(xiàng)目品質(zhì)，與區(qū)域內(nèi)大量建筑的現(xiàn)代風(fēng)格形成鮮明對(duì)比，使其成為長(zhǎng)安街上唯一傳承國(guó)際化金融血統(tǒng)的建筑。 天安國(guó)匯：項(xiàng)目位于北京中央核心區(qū)，緊鄰西長(zhǎng)安街僅200米。天安國(guó)匯高居長(zhǎng)安街與西單商圈的金十字中心，東瞰CBD商區(qū)，西連金融領(lǐng)地，近觀紫禁城、國(guó)家大劇院、天安門(mén)廣場(chǎng)，銜接西單商圈、SOGO商圈、金融街商圈。天安國(guó)匯整體規(guī)劃8萬(wàn)平米，建筑總高度為60米。立項(xiàng)為酒店式高檔公寓，產(chǎn)權(quán)70年；前瞻性定位為“總裁私人會(huì)所——CEO私屬行政公館”，隱于城市腹地，融入圈層核心。典雅莊重的天然石材，簡(jiǎn)約大方的玻璃幕墻，使建筑品質(zhì)高大挺拔、氣勢(shì)恢弘，全視角、大采光面，布局私密、空間闊達(dá)、大視野觀景層。作為私屬行政公館，充分滿(mǎn)足了接待會(huì)客、商務(wù)洽談、私人宴請(qǐng)、休閑旅居等社交功能。 項(xiàng)目定位市場(chǎng)定位雖然西直門(mén)地區(qū)在政治、經(jīng)濟(jì)、交通、商業(yè)和金融等方面有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，但是在商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)上尚屬不足，因此我們敏感的嗅覺(jué)到了商業(yè)物業(yè)在此的巨大的升值空間，因此我們將項(xiàng)目的市場(chǎng)定位于高端商業(yè)物業(yè)上，將此地全力打造成為一個(gè)高端的商務(wù)休閑港。依據(jù)適度超前性、差異性、市場(chǎng)導(dǎo)向性、創(chuàng)新性、價(jià)值性等原則，著力打造“商務(wù)休閑+特色餐飲+高級(jí)娛樂(lè)+時(shí)尚生活”——集商務(wù)、休閑、餐飲、娛樂(lè)、生活于一體的城市綜合體。區(qū)域定位項(xiàng)目坐落于京西貴地西直門(mén)，南眺金融街、中央政務(wù)區(qū)，北望中關(guān)村，地處西二環(huán)黃金地段，是六大商圈的交匯地、金融街商圈的戰(zhàn)略節(jié)點(diǎn)。便捷的立體交通、完善的周邊配套，硬件優(yōu)勢(shì)不言而喻。項(xiàng)目依托西城區(qū)的政治、金融、商務(wù)中心優(yōu)勢(shì)，旨在以建筑綜合體的形式打造一個(gè)高端商務(wù)會(huì)所，其中包括服務(wù)式公寓、CEO行政公館、甲級(jí)寫(xiě)字樓以及總部辦公樓等，呈獻(xiàn)同步全球的高端商務(wù)平臺(tái)。 并著力把項(xiàng)目打造成為西直門(mén)地區(qū)的地標(biāo)性建筑。主力客戶(hù)群定位本項(xiàng)目定位于高消費(fèi)群體，瞄準(zhǔn)都市白領(lǐng)新貴，為他們提供高端消費(fèi)。高端消費(fèi)類(lèi)業(yè)態(tài)分為三條主線：一條以高檔享受型餐飲娛樂(lè)消費(fèi)為主——例如大型中餐、KTV、夜總會(huì)、高檔私人會(huì)所、知名連鎖餐飲等；一條配以商務(wù)型休閑消費(fèi)和生活配套商業(yè)——比如咖啡吧、文化茶館、面包店、精品店、SPA館、銀行、商業(yè)中心、洗衣店、小型超市等；第三條則輔以時(shí)尚生活體驗(yàn)商業(yè)——時(shí)尚精品超市、高端健身機(jī)構(gòu)、主題餐飲等。消費(fèi)人群定位在18歲29歲的都市白領(lǐng)，品牌摩登、時(shí)尚、活力。由于西直門(mén)地區(qū)交通發(fā)達(dá)，海淀區(qū)內(nèi)為數(shù)眾多的大學(xué)生和信息產(chǎn)業(yè)的從業(yè)者都可以方便地到達(dá)西直門(mén)。該商場(chǎng)的出現(xiàn)，將為年輕人提供又一個(gè)購(gòu)物和休閑的場(chǎng)所。在經(jīng)營(yíng)上，嘉茂購(gòu)物中心西直門(mén)店區(qū)別于傳統(tǒng)的百貨形式，以流行于歐美的店中店格局管理經(jīng)營(yíng)，注重品牌形象和管理服務(wù)水平，表達(dá)出“一站式購(gòu)物”和“一站式休閑”的消費(fèi)理念，同時(shí)推出“時(shí)尚新干線”的開(kāi)業(yè)主題，讓顧客能盡情體驗(yàn)和享受購(gòu)物樂(lè)趣。功