河北邯鄲稽山房地產(chǎn)邯鄲商業(yè)項(xiàng)目初步策劃思路及建議-在線瀏覽
2024-11-12 13:47本頁面
【正文】 熱點(diǎn)。 ? 商業(yè)性更強(qiáng)，對(duì)于開發(fā)商和物業(yè)管理的商業(yè)經(jīng)營、管理水 平要求更高。 ? 商業(yè)鋪位屬于生產(chǎn)資料，流通強(qiáng)，商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)大，對(duì)企業(yè)資金和開發(fā)模式依賴比較強(qiáng)。這正是邯鄲商業(yè)項(xiàng)目的策劃背景，邯鄲商業(yè)項(xiàng)目給策劃提供了一操作平臺(tái)，策劃將為項(xiàng)目披上一件成功的外衣。這既是中國房地產(chǎn)的尷尬之處，又是市場調(diào)查長久以來受非議的地方。 通過規(guī)范的調(diào)查研究方法為客戶提供清晰的數(shù)據(jù)和有效的營銷方案，是漢世佳的使命。 （一）在此我們僅就邯鄲商業(yè)改造項(xiàng)目擬采用的調(diào)查方法和手段作一系統(tǒng)描述。 ? 電話訪問： 漢世佳 在同業(yè)中 較早建立了中心城市居民家庭電話樣本框， 輔之以 計(jì)算機(jī)輔助抽樣系統(tǒng)、專職電話訪問員等資源 ， 保證了隨機(jī)撥號(hào)技術(shù)（ RDD）的應(yīng)用。攔截面訪的好 處在于效率高。定點(diǎn)訪問在專職督導(dǎo)的全程監(jiān)控之下，能夠在快速尋找特定受訪者的同時(shí)有效保證調(diào)查結(jié)果的真實(shí)性。 ? 網(wǎng)上調(diào)查： Email 方式和網(wǎng)絡(luò)調(diào)查系統(tǒng)。通過傾聽一組從調(diào)研者所要研究的目標(biāo)市場中選擇來的被調(diào)查者，從而獲取對(duì)既定問題的深入了解。 在研究中，對(duì)專家、部委領(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)決策者、記者的深度訪問能快速有效地收集信息。 ? 企業(yè)訪談： 由于中國企事業(yè)單位的強(qiáng)大購買力和獨(dú)特的購買決策， 因而 對(duì)單位用戶的深入研究 也 成為 我們此次設(shè)計(jì) 的要求 之一 。 3. 探索性研究 ? 文案研究： 二手?jǐn)?shù)據(jù)收集 、 歷史數(shù)據(jù)分析 等。 ? 觀察訪談： 如偽裝購物、觀察客戶等。調(diào)查內(nèi)容包括購物習(xí)性調(diào)查、外食餐飲習(xí)性調(diào)查、休閑習(xí)性調(diào)查、對(duì)邯鄲市相關(guān)商業(yè)設(shè)施滿意度調(diào)查、期望增加相關(guān)設(shè)施調(diào)查、受訪者基本資料及對(duì)本案的看法等。調(diào)查內(nèi)容包括進(jìn)駐意愿調(diào)查、進(jìn)駐方式調(diào)查、經(jīng)營方式調(diào)查、對(duì)本案的看法。以訪談方式收集相關(guān)專家對(duì)本案的看法以及所提出的寶貴意見。訪談邯鄲市政府意見，并了解邯鄲市商業(yè)項(xiàng)目改造之后期望經(jīng)營模式及目標(biāo)。其中包括： a﹑ 區(qū)域環(huán)境特性分析 b﹑ 周邊區(qū)域相關(guān)調(diào)查 c﹑ 區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)況分析 d﹑ 區(qū)域人口特性分析 e﹑ 交通運(yùn)輸系統(tǒng)分析 g﹑ 公共設(shè)施設(shè)計(jì)分析 相關(guān)法律、法規(guī)、政策分析 商圈發(fā)展?jié)摿Ψ治雠c預(yù)測。 競爭者分析。 SWOT 分析。 經(jīng)營管理分析。 邯鄲商業(yè)區(qū)改造初步策劃思路及建議 (共 26 頁 ) HanShiJia investment consultant,20202020/Page/ 8 市場研究分析工作流程圖 計(jì) 計(jì)劃目標(biāo)確立 基 地 分 析 市場調(diào)查分析 市場 潛力分析 投資者 問卷調(diào)查 消費(fèi)者 問卷調(diào)查 中國商業(yè)市場 分析北京、上海、深圳 城市商場 市場分析 城市商場 供需推估 案例分析 商圈零售 市場調(diào)查 現(xiàn)況分析 階 段 開發(fā)方案 研擬階段 綜合結(jié)論 階 段 本案產(chǎn)品定位分析 市場定位、產(chǎn)品組成 業(yè)別規(guī)模、附屬設(shè)施 土地開發(fā)方案研擬 ? 經(jīng)營模式分析 ? 相關(guān)法令分析 ? 開發(fā)程序規(guī)劃 ? 財(cái)務(wù)規(guī)劃分析 方案評(píng)選 開發(fā)與招商計(jì)劃擬定 ?財(cái)務(wù)計(jì)劃擬定 ? 設(shè)備說明 ? 招商文件擬定 ? 專業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn)計(jì)劃 回饋修正 邯鄲商業(yè)區(qū)改造初步策劃思路及建議 (共 26 頁 ) HanShiJia investment consultant,20202020/Page/ 9 工作方法 專業(yè)分工法。 集體討論法。 市場調(diào)查法。 次級(jí)資料收集法。 系統(tǒng)分析法。 邯鄲商業(yè)區(qū)改造初步策劃思路及建議 (共 26 頁 ) HanShiJia investment consultant,20202020/Page/ 10 第三部分 項(xiàng)目地塊周邊環(huán)境 地理位置及現(xiàn)狀： 該項(xiàng)目位于陵西街以西，和平路以北，環(huán)城西路以南，浴新街以東。目前該項(xiàng)目所在地以平房和部分二層樓房為主要建筑形式，在項(xiàng)目所在地的邊界部 分是各種分散經(jīng)營的各種商業(yè)形態(tài)。其建筑密度較高，這與近兩年邯鄲市政府有意對(duì)該地塊進(jìn)行改造，大部分居民都希望通過擴(kuò)建原有住房面積獲得更多的補(bǔ)償有關(guān)。在項(xiàng)目邊界經(jīng)營的商戶主要以服裝、五金、小百貨等為主要業(yè)態(tài)，基本上是經(jīng)過長期的沉淀和積累自然形成的集貿(mào)性商業(yè)，其經(jīng)營的產(chǎn)品檔次較低，經(jīng)營不規(guī)范。并且該商圈是擁有 130 萬城市人口的邯鄲市的市級(jí)商業(yè)中心，周圍分布著日月城、康德、邯山商場、新趙都、樂頤電腦大廈等商業(yè)項(xiàng)目。并且其 邯鄲商業(yè)區(qū)改造初步策劃思路及建議 (共 26 頁 ) HanShiJia investment consultant,20202020/Page/ 11 商業(yè)輻射范圍是整個(gè)邯鄲區(qū)域性的，商圈的輻射力較強(qiáng)，對(duì)整個(gè)邯鄲的商業(yè)經(jīng)濟(jì)起著決定性的影響。緊鄰項(xiàng)目的京廣鐵路是中國大陸南北交通的大動(dòng)脈，容易形成物流中心，無疑也給本項(xiàng)目的成功操作提供了一個(gè)極大的利好。另外，銀行機(jī)構(gòu)和醫(yī)院也都分布在項(xiàng)目所在地周圍，對(duì)于綜合性商業(yè)項(xiàng)目是一個(gè)很大的無形資產(chǎn)。 2. 住宅多為平房和部分二層自建樓房。 、在規(guī)劃方面存在的問題 土地使用過于混雜。 道路系統(tǒng)未科學(xué)規(guī)劃定位。 城市景觀缺乏自明性。 成長管理與城市活動(dòng)未加以結(jié)合。 邯鄲商業(yè)區(qū)改造初步策劃思路及建議 (共 26 頁 ) HanShiJia investment consultant,20202020/Page/ 13 業(yè)物業(yè)營銷中的問題 1. 產(chǎn)權(quán)問題。 2. 定位問題和定位的支 持系統(tǒng)。 3. 銷售和經(jīng)營的矛盾。每一個(gè)發(fā)展商都想使自己的物業(yè)能夠賣個(gè)好價(jià)錢，同時(shí)能經(jīng)營得好。這就存在著在規(guī)劃中鋪 位如何劃分的問題。 2) 投資回報(bào)和市場租金。 3) 業(yè)態(tài)選擇。 項(xiàng)目所在的商業(yè)區(qū)存在著多種歷史遺留問題 和商業(yè)經(jīng)營問題，這些問題更深層次地涉及到民俗民情、居住方式、經(jīng)濟(jì)體制、商業(yè)機(jī)制、商業(yè)形態(tài)、商業(yè)文化等很多方面。
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