房地產(chǎn)項目策劃思路-在線瀏覽
2024-09-07 21:30本頁面
【正文】 ”、“這樣做沒錯”的固執(zhí)，其結(jié)果往往十分可怕。１９９７年開發(fā)一個高層住宅前，為慎重起見，特意找三家其他代理商交流對產(chǎn)品定位、市場形勢的看法。當(dāng)時市場環(huán)境是大戶型住宅比較緊俏，他堅持認(rèn)為這個即將開發(fā)的高層住宅可以全部做成復(fù)式結(jié)構(gòu)，其他配套設(shè)施也按照豪宅的套路走。 項目失敗原因是市場定位偏了：此類消費者不喜歡高層住宅中的復(fù)式；周邊環(huán)境制約了住宅的檔次；同時上市的競爭產(chǎn)品在某些方面要好一些；資金準(zhǔn)備不足；市場環(huán)境在１９９７年底發(fā)生了巨大的變化——亞洲金融風(fēng)暴；同類產(chǎn)品供應(yīng)量超過消費需求…… 事實上，大量的房屋供應(yīng)市場，消費者的可選擇余地越來越大，他們的購買行為已經(jīng)從沖動型向理性、貨比三家的模式轉(zhuǎn)化，此時競爭出現(xiàn)在開發(fā)的全過程，而不僅僅是營銷階段。 在房地產(chǎn)項目開發(fā)的全過程中，應(yīng)始終牢記一條：開發(fā)商只是產(chǎn)品制造者，產(chǎn)品不屬于開發(fā)者，而屬于消費者，屬于在市場上反復(fù)比較后拿錢購買的那些人。發(fā)展商的作用是組織實施，按要求交樓，賺取應(yīng)得利潤與知名度。對產(chǎn)品最有發(fā)言權(quán)的是消費者而不是發(fā)展商。 事實上，前期策劃花多少工夫都是值得的，這是項目的綱領(lǐng)性文件，是開發(fā)原則。前期策劃更重視對市場、產(chǎn)品、功能、環(huán)境、配套、開發(fā)策略等的研究，全程策劃則在包容前期策劃的基礎(chǔ)上，注重對市場變化、環(huán)境變化及營銷過程的把握。 因此，我們強調(diào)的全程服務(wù)，是從取得土地（甚至包括取得土地）開始的。在前期策劃過程中，建立在消費者滿意基礎(chǔ)上的核心是產(chǎn)品及其形態(tài)，全程策劃則以營銷為主軸。作為該商品的生產(chǎn)者，
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