房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃思維模式-在線瀏覽
2024-08-10 01:47本頁(yè)面
【正文】 的特性是由策劃本身決定的。 策劃思維的邏輯起點(diǎn)策劃思維之邏輯起點(diǎn)的正確選擇，對(duì)于策劃作業(yè)的全過(guò)程來(lái)說(shuō)，具有不能忽視的重要意義。這里所說(shuō)的概念是指房地產(chǎn)的產(chǎn)品概念，或者說(shuō)是項(xiàng)目概念，也可稱(chēng)項(xiàng)目理念。如果說(shuō)上述概念設(shè)計(jì)是從整體規(guī)劃的角度進(jìn)行的，那么，概念設(shè)計(jì)還存在另外一個(gè)單體建筑設(shè)計(jì)的領(lǐng)域，前者是生活概念，后者是住宅產(chǎn)品概念，前者是宏觀的小區(qū)概念，后者是微觀的建筑概念。一個(gè)時(shí)期來(lái)，沿海城市房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目策劃，在思維模式的橫向嫁接方面有許多成功的探索，受到權(quán)威的肯定，媒體的追捧和消費(fèi)者的廣泛認(rèn)同。產(chǎn)權(quán)式酒店，時(shí)權(quán)式酒店引入旅游度假類(lèi)住宅項(xiàng)目，還有周末休閑的“5+2”生活概念等，潘石屹的博鰲藍(lán)色海岸是這一概念的知名項(xiàng)目。這些概念是形成有效傳播的邏輯起點(diǎn)，是注意力經(jīng)濟(jì)求之難得的發(fā)展商的產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)，消費(fèi)者的記憶點(diǎn)，也是目前激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中營(yíng)銷(xiāo)制勝往往能夠取得四量撥千斤之效果的重要訴求因子。品質(zhì)是概念的依據(jù)，概念是品質(zhì)的有機(jī)附麗，從產(chǎn)品形象價(jià)值的方面來(lái)說(shuō)，其實(shí)概念也是品質(zhì)的一部分。不能閉門(mén)造車(chē)，不能想當(dāng)然，不能為了概念而概念，嘩眾取寵，舍本逐末。另外，撇開(kāi)策劃對(duì)象即項(xiàng)目本身，策劃的作業(yè)領(lǐng)域或范疇也存在一個(gè)概念設(shè)計(jì)的問(wèn)題。提出這一觀點(diǎn)所想解決的是策劃工作、策劃組織的設(shè)計(jì)問(wèn)題，沒(méi)有健全的策劃組織構(gòu)成，不明白策劃工作的完整領(lǐng)域，其結(jié)果，所帶來(lái)的不僅僅是策劃的遺憾，而實(shí)質(zhì)是企業(yè)另一個(gè)策劃事業(yè)空間的喪失。 前者重策略，后者重謀劃。當(dāng)然，這一過(guò)程是雙向互動(dòng)的，即根據(jù)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備尋找資源，根據(jù)已有資源策劃項(xiàng)目，兩相結(jié)合，不可偏廢，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)兩類(lèi)資源的聯(lián)動(dòng)和可持續(xù)發(fā)展。相信有遠(yuǎn)見(jiàn)的發(fā)展商將會(huì)越來(lái)越重視“策劃項(xiàng)目”對(duì)于企業(yè)在優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法則面前的重要性，未雨綢繆，捷足先登，方能立于不敗之地。從信息論的角度，可以把策劃思維的全過(guò)程看成為“信息的輸入、加工、輸出、反饋”等構(gòu)成的信息流動(dòng)過(guò)程。各階段、各環(huán)節(jié)的思維方法都離不開(kāi)人們思維歸納、推理的兩種基本模式。香港淺水灣一帶豪宅，美國(guó)的比利華山莊，深圳金海灣花園、蔚藍(lán)海岸、華僑海景山莊，廣州二沙島別墅、星河灣、廣州大橋珠江南岸的中海錦苑，上海的康橋半島等都是典型的水景項(xiàng)目。成都的浣花別墅區(qū)、杜甫花園，杭州綠園、九溪玫瑰園等可算是名勝項(xiàng)目。從渠道上可分為內(nèi)銷(xiāo)房、外銷(xiāo)房（異地銷(xiāo)售或涉外銷(xiāo)售）；從建筑結(jié)構(gòu)上可分為磚混結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)等，此外，還可從產(chǎn)品題材、建筑風(fēng)格、社區(qū)文化、生活方式等方面進(jìn)行分類(lèi)。面對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)復(fù)雜多元的信息資源，根據(jù)市場(chǎng)細(xì)分的原理，采用分類(lèi)歸納的辦法，進(jìn)行梳理整合，展開(kāi)分門(mén)別類(lèi)的經(jīng)常性研究，尋找市場(chǎng)空缺，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)，繼而策劃出符合企業(yè)發(fā)展需要的新項(xiàng)目。策劃思維的推理模式策劃思維的推理模式主要反映在策劃思維全過(guò)程的輸出階段，在對(duì)市場(chǎng)信息獲取、整理、加工的基礎(chǔ)上，進(jìn)行深入的分析論證和創(chuàng)造性的策劃構(gòu)思。廣東順德碧桂園正是因?yàn)槠溟_(kāi)發(fā)商和項(xiàng)目策劃人，順應(yīng)了中國(guó)人千年傳承、望子成龍的民族文化傳統(tǒng)，以及富裕起來(lái)的當(dāng)?shù)厝巳遮呁宫F(xiàn)的對(duì)子女就學(xué)的關(guān)心和重視，創(chuàng)造性地采取先辦學(xué)校，再推住宅的開(kāi)發(fā)模式，演繹出所謂的碧桂圓神話，取得了至今仍令業(yè)界津津樂(lè)道的輝煌成就。前者立足于傳統(tǒng)文化，后者立足于現(xiàn)代文化。前文所提之廣州碧桂圓和北京SOHO現(xiàn)代城屬于文化推理型。上?？禈虬雿u則屬于人性推理型，針對(duì)人對(duì)別墅的依戀情結(jié)，創(chuàng)造性地演繹“獨(dú)院式”住宅，成為新住宅運(yùn)動(dòng)創(chuàng)新精神的一個(gè)代表。比如說(shuō)“生活方式”就屬于亞文化?？傊?，思維是有模式的，因?yàn)樗季S有規(guī)律，掌握策劃思維規(guī)律，可以提高思維效率，思維質(zhì)量和策劃水準(zhǔn)，只有遵循了這樣的策劃需要，才能得到需要的策劃，成功的策劃。在這一大背景下應(yīng)運(yùn)而生的房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃，也由此而越來(lái)越受到業(yè)界人士的高度重視和普遍關(guān)注。然而，面對(duì)不斷加劇的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，與明確的“策劃需要”相比，“需要怎樣的策劃”和“怎樣進(jìn)行策劃”卻霧里看花，不甚明了，這種目的和手段的矛盾，觀念和方法的沖突，困擾著開(kāi)發(fā)商，也折磨著策劃人。一、 策劃思維的邏輯起點(diǎn) 策劃與策劃思維所謂策劃，簡(jiǎn)言之即策略和謀劃，是對(duì)未來(lái)將要發(fā)生的事情所做的當(dāng)前決策，表現(xiàn)為一種借助腦力進(jìn)行模擬操作的理性行為
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