【正文】 根本性、巨大影響：將使整個珠三角西岸成為今日的深圳和東莞，將使今日的珠海成為深圳羅湖、福田類似的區(qū)域；將使中山變成南山、寶安一樣的城市地位?，F(xiàn)政府規(guī)劃部門應配合和研究現(xiàn)今的“港珠澳大橋”興建態(tài)勢，對中山城市定位修正的同時，對城市發(fā)展規(guī)劃做出相應的呼合和調(diào)整部署。中山市應該審視大勢，給自己更精確、更具發(fā)展推動力的城市定位。未來十年與港深、珠澳（中山）、廣州并列為華南城市的“三極”。所以，中山從產(chǎn)業(yè)和環(huán)境并重的戰(zhàn)略出發(fā)，城市定位重心不在于重工業(yè)，而在于第三產(chǎn)業(yè)和輕工業(yè)。中山城市建成區(qū)是由原石歧鎮(zhèn)發(fā)展而成，城市已建成區(qū)域168平方公里，戶籍人口28萬。中山城市發(fā)展是典型的中國小城鎮(zhèn)的城市化進程，從村莊到小鎮(zhèn)，再在近二十年的發(fā)展中擴張為一個小城市。二、中山市城市規(guī)劃現(xiàn)狀分析中山同中國大多急劇發(fā)展的城市一樣，分為老新兩個城區(qū)。分析如下：（一）、老城區(qū)北區(qū)北區(qū)是中山歷史的最老區(qū)域，匯聚了大量城區(qū)人口，城市發(fā)展動力和狀況已飽和，且有大量危房、城中村。南區(qū)因為地理的原因，中山城市南區(qū)作為城市的工業(yè)區(qū)地帶，構成了一個已既成的臟亂區(qū)域，所以，城市不往這里發(fā)展是必然的。所以，南區(qū)是一個規(guī)劃和定位的城鄉(xiāng)結合部式的工業(yè)區(qū)域。所以，西區(qū)的發(fā)展定位和方向只能是城市的非主軸領域，西區(qū)的發(fā)展只能借助中山主要發(fā)展方向——東區(qū)的帶動。（一）、一縱（興中路）二橫（孫文路、中山路）“老城區(qū)模式”中山發(fā)展前二十年，基本完成了現(xiàn)有城區(qū)的一縱（興中路）、二橫（孫文路、中山路）的老城區(qū)建設。（二）、一縱（長江路）一橫（博愛路）的“新城區(qū)模式”規(guī)劃趨勢但老城區(qū)的飽和，使中山城市選擇了往東走的方向。所以，東區(qū)成為了中山發(fā)展的必然選擇和規(guī)劃方向。這一趨勢不可改變；并充分表明政府發(fā)展東區(qū)，讓城市中心東移，與港口對接的決心和信心。中山中心城區(qū)以“一縱（興中路）二橫（孫文路、中山路）老城區(qū)模式”向“一縱（長江路）一橫（博愛路）”模式發(fā)展的狀態(tài)于是成為必然。（3）、旅游休閑居住區(qū)已現(xiàn)有部分高檔樓盤：雍逸廷、雍和庭、華凱花園、優(yōu)雅山房等，形成高尚居住區(qū)的基礎；區(qū)域環(huán)境空氣素質(zhì)極好，適宜成為旅游休閑居住區(qū)域。二、中山東區(qū)中心區(qū)域——“紫馬嶺南片區(qū)”規(guī)劃態(tài)勢分析“紫馬嶺南片區(qū)”規(guī)劃建設的目的是牽引中山城市中心東移，將東區(qū)打造成中山城市CBD?！白像R嶺南片區(qū)”規(guī)劃態(tài)勢分析規(guī)劃組織結構：四點三軸線兩大區(qū)四點紫馬嶺公園、金字山公園、三角塘公園、東部自然山體四個城市重要綠化節(jié)點三軸線博愛路景觀帶形成的東大門城市入口景觀軸線外環(huán)路快速過境干線形成的城市交通軸線長江路作為城市南北發(fā)展新軸線的發(fā)展動力軸兩大區(qū)東部的居住區(qū)西部的會展綜合區(qū)會展中心建筑群作為城市新興標志性地標分布在紫馬嶺——金字山景觀軸線上，其配套商務、行政辦公以及城市其他綜合辦公設施沿博愛六路南側呈帶狀布置，并向長江中路兩側延伸。道路系統(tǒng)：三橫四縱三 橫博愛路未來中山市東西向的主要綠化景觀軸線和東西向交通主干道，更多的承擔生活性的交通興文路——外環(huán)路快速路主要承擔中山市的過境交通四 縱十八號路、二十八號路、長江中路、十九號路長江中路為中山市環(huán)城快速交通網(wǎng)的一部分，是中山市南北交通大動脈和南北主要綠化景觀軸線，是中山市東部地區(qū)的發(fā)展動力；十八號路、二十八號路、興文路等次干道是連接南片區(qū)內(nèi)部各功能區(qū)域的主要骨架。 以下各表數(shù)據(jù)顯示，中山房地產(chǎn)市場的發(fā)展依然平穩(wěn)、正常。下表是中山1998～2000年間房地產(chǎn)市場的交易情況：中山房地產(chǎn)市場總體交易情況指標一手房交易情況二手房交易情況宗數(shù)成交面積（萬㎡）成交金額（億元）宗數(shù)成交面積（萬㎡）成交金額（億元）98～008500————2000————同比增長%%%%%%合 計47564————12143————（注：以上數(shù)據(jù)均摘自中山市國土資源管理局統(tǒng)計數(shù)據(jù)）小結：中山房地產(chǎn)年交易量190萬平米，相對于150萬常住人口和1800平方公里面積來講，每年的房地產(chǎn)交易量已很大。由表可以看出，中山房地產(chǎn)自98年房改政策普及以來，中山房地產(chǎn)市場一手房銷售和二手房交易，呈逐年大幅上漲趨勢。中山因經(jīng)濟富裕，在相當一段時間內(nèi)，一手市場依然是主流，但隨著二次置業(yè)高峰的到來、房價的上漲、房地產(chǎn)政策和市場的規(guī)范，二手交易將逐漸放大，二次置業(yè)的高峰，二手房交易將保持上漲勢頭。但二次置業(yè)占三分之一則更表明，中山人的富裕程度，及對換房的需求——表明二次置業(yè)人士強大的購買能力和巨大市場承接力。凱茵新城森林風景勝地，距城市不遠，對有車族有吸引力幾年之內(nèi)只能做風景區(qū)度假盤優(yōu)雅山房小環(huán)境處于火葬場，一點致命屬于已建成區(qū)，已無發(fā)展空間。（二）、中山房地產(chǎn)市場各戶型統(tǒng)計分析戶型面積類別占市場比例80平米以下戶型13．89%80—100平米戶型32．22%100—150平米戶型48．89%復式等超大戶型5%（三）、各主要競爭樓盤戶型比例分析樓盤二房三房四房五房復式奕翠園34%19%35%12%雍逸廷29%26%19%19%7%優(yōu)雅山房32%33%30%5%水云軒陽光花地33%47%10%藍波灣小結：中山人購房戶型設計兩極分化比較明顯，中山房地產(chǎn)市場對戶型的接受以二三房為主。四、樓盤價格分析樓盤最高價最低價均價水云軒50003180奕翠園————雍逸廷————3754優(yōu)雅山房50002800陽光花地420035003800藍波灣34002100五、樓盤顧客分析樓盤主要顧客二房顧客三房顧客四房顧客復式顧客水云軒白領、私營企業(yè)主、老總退休人士、新婚夫婦三口之家、私營商家、中級白領私營業(yè)主、高級白領私營企業(yè)主、企業(yè)老總奕翠園私營業(yè)主；醫(yī)生律師設計師；鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主，港澳客新婚夫婦、醫(yī)生律師會計師、設計師等三口之家，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主，機關單位負責人私營企業(yè)主，港澳投資商人——雍逸廷港澳客、中山二次置業(yè)者本地、海外退休人士，新婚夫婦歸僑、本地經(jīng)商華僑事業(yè)有成者，內(nèi)地、本地各一半事業(yè)有成者，內(nèi)地、本地各一半優(yōu)雅山房10%老人、50%港澳客\博愛醫(yī)院、律師設計師等老人、新婚夫婦，外來夫婦港澳人士、高級白領港澳人士、私營企業(yè)主、商人港澳人士、私營企業(yè)主、商人陽光花地三口之家、中高級白領、私營企業(yè)主單身白領、孤寡老人新婚夫婦，準備結婚的單身一族私營企業(yè)主、大戶人家私營業(yè)主、成功人士藍波灣工薪階層和成功人士年輕夫婦或三口之家30～40歲成功人士,工薪階層、外商、港澳臺30～40歲人士為主，本外地人都有40～50歲的成功人士小結：中山房地產(chǎn)顧客市多為成功人士、高級白領或境外人士；各階層人士對購房有相對的選擇和標準；占大多數(shù)人口的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人士進城購房不多，表明市區(qū)的吸附力遠遠不夠。七、樓盤銷售分析樓盤滯銷戶型滯銷原因促銷手段暢銷戶型暢銷原因水云軒一樓戶型；觀云居一樓私密性較差；面向金恒大酒店無景觀92㎡以上二房僅售27萬；滯銷戶型一口價空中別墅中空大廳、大陽臺、大落地玻璃窗，視野開闊奕翠園面向小區(qū)路的三房二廳一梯四戶，無景觀暫無首層、向中央湖景的三、四房首層送花園；向湖景、樓間距寬雍逸廷部分首層單位沒花園送，潮濕送裝修、打折扣，降價或送車位二三四房實用率高，空間大優(yōu)雅山房二房二廳 部分單位面向交通干道價格83折；“精英戶型”送裝修，三房二廳、復式面向小區(qū)中心景觀陽光花地三房二廳二期開發(fā)，面向街道和小區(qū)右上角，一房、三房二廳（旭日閣）前者專針對單身白領階層；后者面對陽光會所下的游泳池藍波灣復式面積大，總價高買房送車二、四房總體售價低，月供低過交租小結：綜上所述，各樓盤戶型滯銷的原因主要包括：（1）、頻臨交通要道，景觀、朝向和居住環(huán)境較差；（2）、面積大，總價高；（3）、戶型的其它質(zhì)素如私密性差、樓層低等。九、樓盤配套分析樓盤小區(qū)配套水云軒興建中的室內(nèi)外泳池、網(wǎng)球場、乒乓球場、籃球場、緩跑徑、健身館、老年活動中心、兒童活動場所、棋牌室、桑拿浴室、卡拉OK廳、電腦室、閱覽室、兒童溫習室奕翠園室外泳池一個、規(guī)劃中的兒童嬉水池、桑拿浴室、蒸汽浴室、優(yōu)雅茶座、中/西餐廳、豪華宴會廳、兒童游樂室、園藝花園及休憩雅座；雍逸廷室內(nèi)外泳池各一，網(wǎng)球場、羽毛球場、乒乓球場、壁球場、健身館、臺球室規(guī)劃中優(yōu)雅山房興建中的室外泳池、網(wǎng)球場、羽毛球場、乒乓球場、籃球場、健身館、臺球室、老年活動中心、棋牌室、桑拿浴室、卡拉OK廳、電腦室、閱覽室、兒童溫習室；現(xiàn)已建成緩跑徑、兒童活動場所（沙池、秋千、滑梯等）陽光花地室內(nèi)外泳池各一（室內(nèi)恒溫）、網(wǎng)球場三個、乒乓球場、健身館、臺球室、緩跑徑、室內(nèi)兒童泳池、棋牌室、桑拿浴室、卡拉OK廳、電腦室、閱覽室、兒童溫習室，無單獨的老年活動中心藍波灣規(guī)劃中的網(wǎng)球場、乒乓球場、籃球場、壁球場、健身館、臺球室；老年活動中心、兒童活動場所、棋牌室、桑拿浴室、卡拉OK廳、電子游戲室、電腦室、閱覽室、兒童溫習室亦在規(guī)劃中只有基本的“藍波灣公園”小結：小區(qū)外城市配套成熟的城市建成區(qū)為中山市民最喜愛。小區(qū)內(nèi)配套設施中山市民對小區(qū)內(nèi)的配套設施，比如大而全的會所有所看重，這是幾個大盤跟風而造成。作為銷售道具用的豪華性會所，必將向人性化的、實際化的方向轉(zhuǎn)變。十、樓盤物業(yè)管理分析樓盤物管機構服務理念管理費（㎡）客戶評價水云軒戴德梁行執(zhí)行ISO9002標準2元服務殷勤，物業(yè)管理較滿意雍逸廷雅居樂專業(yè)服務2．6元管理名符其實，服務周到優(yōu)雅山房盈豐專業(yè)服務2元物業(yè)管理、保安服務態(tài)度良好陽光花地天英全心全意服務2元贊不絕口，物業(yè)管理員就象家庭成員藍波灣華策讓您和您的家人永遠滿意1．5元管理不嚴密，園林的維護和保養(yǎng)不足小結：嚴密的保安和物業(yè)管理可以使樓盤保值增值，贏得口碑，讓業(yè)主住得放心。而且，開發(fā)商把物業(yè)管理經(jīng)營權外包可以保證項目小區(qū)管理的質(zhì)量，控制物業(yè)管理費用，提升樓盤檔次。第三章、中山房地產(chǎn)主要競爭對手分析雅居樂集團中山開發(fā)樓盤市場優(yōu)勢市場策略發(fā)展方向雍景園、雍逸廷、凱茵豪園、凱茵新城、品牌。中山房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展、提前成熟，最大原因是因為雅居樂集團的存在、發(fā)展和帶動。新鴻基進入中山，將帶給房地產(chǎn)市場、繼而政府規(guī)劃以巨大影響，利用國際性大品牌的作用，產(chǎn)生最巨大的影響力，使市場走向真正的洗牌。各大發(fā)展商大規(guī)模圈地，全能化、規(guī)?；?、超水平發(fā)展，使中山房地產(chǎn)市場比其它同類城市相比更成熟，更規(guī)范。因此，在競爭激烈的中高檔市場，售價限制在2800～3500元/㎡會更具市場競爭力。本市一手房交易52．51%57．71%境外一手房交易5．51%6．62%市外一手房交易41．95%35．67%本市二手房交易76．12%75．93%境外二手房交易2．33%2．08%市外二手房交易21．55%21．99%小結：中山城區(qū)的吸附力不夠，購房以城區(qū)住戶為主；中山作為最早占領香港市場的珠三角城市，以雅居樂為代表，隨著香港的經(jīng)濟不景氣，和珠三角樓市的遍地發(fā)展，中山外銷樓市的量越來越小，已風光不再；珠三角地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達，各鎮(zhèn)皆很強，造成了鎮(zhèn)以上城區(qū)的核心匯集力不足，中山房地產(chǎn)商們可否解決？（二）、中山房地產(chǎn)各年齡段顧客消費特征分析27～35歲年齡段職業(yè)高收入白領、企業(yè)高級職員、自由職業(yè)者、私營企業(yè)主文化背景有一定的教育基礎、大專及以上學歷者是我們首先的主要對象區(qū)域中山市區(qū)、遷移至中山的外地人消費心理特征關注生活、重視親情、關注下一代成長；理性為基礎、感性為指引；具有一定的理性消費觀，不盲目追求低價格、追求高水準生活質(zhì)素、追求簡約、時尚、潮流的生活；愛好運動、追求健康活力；35～42歲年齡段職業(yè)私營企業(yè)主、有穩(wěn)定工作和收入的企事業(yè)高層干部、高收入白領、企業(yè)高級職員、自由職業(yè)者文化背景有一定的文化基礎，中專以上文化層次區(qū)域中山市區(qū)，遷移至中山的外地人消費心理特征對孩子的成長和老人的養(yǎng)老問題考慮較多，尤其是子女教育問題，對小區(qū)配套要求甚高；被循規(guī)蹈矩的生活壓抑了許久的激情等待爆發(fā)，希望有個性、有品味地張揚自己；對高尚生活有向往性，同時期待價值回歸55～65歲年齡段年齡55～65歲職業(yè)基本無職業(yè)，年輕時代多是從事體育、教育、藝術、文化事業(yè)的前輩文化背景有一定的文化基礎，中專以上的文化層次區(qū)域中山市區(qū)消費心理特征消費較理性，對房價考慮較多；會考慮到自身的養(yǎng)老等具體問題，對小區(qū)配套要求甚高；潛意識中仍然有年輕的向往；喜歡將自己融入到社區(qū)的生活氣息中，害怕孤單（三）、中山房地產(chǎn)顧客置業(yè)次數(shù)、特征分析一次置業(yè)者消費特征年齡25～35歲文化素質(zhì)有一定的教育基礎、中專及以上學歷者是主要對象區(qū)域中山市城南、城西、火炬開發(fā)區(qū)消費心理第一次擁有獨立住房，私密性、個性化要求強；對總價敏感，要求能承受總價范圍