【正文】 逐漸擴(kuò)大，板塊之間的差距會(huì)逐漸縮小。 相關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響時(shí)間政策濟(jì)南市場(chǎng)表現(xiàn)2004關(guān)于土地出讓金（或地價(jià)）滯納金收繳工作的通知n 濟(jì)南市場(chǎng)供銷兩旺n 商品房均價(jià)3172元/平米，%國(guó)土資源部71號(hào)文件 (831大限)建設(shè)部關(guān)于修改《城市商品房預(yù)售管理辦法》的決定央行10年來首次加息2005《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》(國(guó)八條)n 土地、利率、稅收等政策加大開發(fā)成本，投資減少n 城市化進(jìn)程加快，住房需求加大n 在成本和供求的拉動(dòng)下，%，但增幅較2004年有所下降銀行調(diào)整房貸政策房屋轉(zhuǎn)讓調(diào)整營(yíng)業(yè)稅住宅購(gòu)房契稅調(diào)整《加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》2006國(guó)六條、國(guó)十五條n 開發(fā)商開發(fā)進(jìn)度放緩，消費(fèi)者持幣觀望，銷售減速n 二手房交易受影響，土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)交易秩序仍待提高，廉租房制度尚未建立n %，增幅回落9070政策調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理嚴(yán)格土地供應(yīng)、實(shí)施招、拍、掛和土地監(jiān)察制度網(wǎng)上售房、嚴(yán)格外資準(zhǔn)入機(jī)制2007國(guó)土部繼續(xù)禁止別墅、高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目用地n 07年以來，政府針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的政策法規(guī)頒布較少，而金融政策成為主導(dǎo)市場(chǎng)的重要因素。，降低利息率5%，降低利息率5%頻頻加息深感壓力 濟(jì)南銀行暫停固定利率房貸今年第六次 第二套房貸以家庭為單位,公積金貸款首度納入緊縮令%,預(yù)測(cè) %存款準(zhǔn)備金率上調(diào)1%自2004年以來，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控日趨嚴(yán)格，先由土地市場(chǎng)整頓入手，接著是土地市場(chǎng)的緊縮；然后由住宅結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)、網(wǎng)上售房的實(shí)行；房地產(chǎn)一步一步走向規(guī)范，但是宏觀調(diào)節(jié)卻將價(jià)格推向高位。消費(fèi)者由市場(chǎng)看政策，面對(duì)日益高漲的房?jī)r(jià)，對(duì)政府政策調(diào)控市場(chǎng)的信心已日益低下。但是，有一點(diǎn)值得一提，房地產(chǎn)市場(chǎng)高速繁榮也是政策導(dǎo)向的結(jié)果，自房改以來，市場(chǎng)需求得到了有效放量，然后房?jī)r(jià)的高漲帶來投資的需求。所以，華福國(guó)際在這個(gè)階段入市，必須采取有效的銷售措施，以“快”字為先，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)。因此市場(chǎng)經(jīng)過半年的觀望以后，于2006年反彈，整體而言受國(guó)家調(diào)控政策影響較小。一方面，調(diào)高準(zhǔn)備金率，提高銀行放貸門檻；另一方面銀行之前出臺(tái)多種政策鼓勵(lì)購(gòu)房貸款，部分抵消了金融調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響。目前市場(chǎng)需求受加息的影響較小，但如出現(xiàn)連續(xù)加息的舉動(dòng)，將對(duì)市場(chǎng)需求產(chǎn)生較大影響。濟(jì)南固定資產(chǎn)投資加大，有效促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。施工面積、銷售面積穩(wěn)步提升，市場(chǎng)供需相對(duì)平衡。 （二）、濟(jì)南市住宅主體客戶分析. 濟(jì)南住宅市場(chǎng)客戶主體的發(fā)展變化濟(jì)南住宅市場(chǎng)客戶特征與沿海城市和其它副省級(jí)城市有明顯不同，濟(jì)南房地產(chǎn)置業(yè)客戶中，外來客戶（投資、投機(jī)、定居）占有極少比例，各樓盤主要客源多以周邊居住和工作人員為主。今年10市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，受濟(jì)南快速發(fā)展，城市大框架初步形成，后期發(fā)展?jié)摿^大的影響，周邊來濟(jì)置業(yè)的客戶呈上升趨勢(shì)，并在濟(jì)南中高檔樓盤上出現(xiàn)，市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)客源的輸入將為濟(jì)南房地產(chǎn)注入新的發(fā)展動(dòng)力。. 客戶購(gòu)買目的分析 因?yàn)椴煌挲g段的消費(fèi)者其購(gòu)房用途的差別較大，所以由年齡分析。但是，受目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的的影響，居民投資的理念逐漸加強(qiáng)，消費(fèi)者對(duì)買房的第二目的多是投資，但考慮到市場(chǎng)實(shí)際需求，投資只是其潛意識(shí)產(chǎn)生的資產(chǎn)升值的良好預(yù)期。因此項(xiàng)目應(yīng)該注意提高自身居住品質(zhì)和升值潛力，以吸引更多的消費(fèi)者關(guān)注，并在此基礎(chǔ)上讓消費(fèi)者逐漸建立起住宅投資意識(shí)。承受30萬——45萬的客戶比例就開始下滑，接著是45——55萬的客戶，能夠承受60萬總價(jià)的客戶比例為市場(chǎng)中極少數(shù)客戶，占有總比例的10%。濟(jì)南居民的總體經(jīng)濟(jì)承受能力較低，為后期濟(jì)南的房地產(chǎn)住宅價(jià)格的提升起到一定阻力。付款方式根據(jù)樓盤品質(zhì)和價(jià)格的不同，有不同的集合和特性。鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)中消費(fèi)者對(duì)貸款的需求較大，所以為了項(xiàng)目順利銷售工作的開展，我們必須實(shí)現(xiàn)按揭銷售這個(gè)基本的條件。濟(jì)南消費(fèi)者還是比較傾向于選擇中小面積住宅。而我們的項(xiàng)目也正是迎合了市場(chǎng)主流需求，這一點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目是一個(gè)較大的利好，但90/70政策的在市場(chǎng)中的效應(yīng)已經(jīng)初現(xiàn)，08年濟(jì)南市場(chǎng)中供應(yīng)的戶型也主要以中小面積為主，所以中小面積戶型成為利好的同時(shí)也將項(xiàng)目推進(jìn)一個(gè)惡劣的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。但對(duì)后三者意向的差距較小。（三）. 住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)趨勢(shì). 小區(qū)綠化綠化率目前已成為提高項(xiàng)目品質(zhì)，增加居住舒適度的主要指標(biāo)。基于以上各點(diǎn)，我們的項(xiàng)目在綠化和園林的營(yíng)造上應(yīng)該緊緊圍繞項(xiàng)目主題開展，突出項(xiàng)目特色，增加產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。不過健身房、游泳池等健身娛樂功能的會(huì)所卻受到市民喜歡，但目前運(yùn)營(yíng)較好的主要是一些中高檔小區(qū)。濟(jì)南住宅項(xiàng)目近幾年在小區(qū)整體環(huán)境的營(yíng)造上下了較大力氣，有自然環(huán)境的小區(qū)依靠其自身優(yōu)勢(shì)，將項(xiàng)目與自然良好結(jié)合如：銀豐山莊、荷蘭莊園；沒有自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目，在自身項(xiàng)目上下了較大努力，受泉城“泉”文化的影響，為提高項(xiàng)目品質(zhì)主打水文化的也占一定比例。但整體上濟(jì)南住宅小區(qū)環(huán)境的營(yíng)造仍有較大的發(fā)展和待提升空間。目前濟(jì)南小區(qū)中以上部分配套基本已實(shí)現(xiàn)，個(gè)別項(xiàng)目采取了“純凈水系統(tǒng)”等，所以，我們的項(xiàng)目在智能化配套方面，應(yīng)予以綜合考慮。華福國(guó)際在社區(qū)配套的選擇上應(yīng)該優(yōu)先選擇超市、兒童樂園、健身房和老年活動(dòng)中心。隨著大規(guī)模超市的運(yùn)營(yíng)，濟(jì)南百貨店相繼出局。老字號(hào)的濟(jì)南第一百貨，曾是中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)的濟(jì)南國(guó)貿(mào)大廈相繼倒閉。外資零售商持續(xù)滲透，沃爾瑪、家樂福等國(guó)際零售巨頭及紛紛搶址濟(jì)南，超市業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，但做為精品百貨的伊勢(shì)丹商業(yè)在濟(jì)南成立一年后已已然退出舞臺(tái)；05年至今，濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目紛紛亮相，地王廣場(chǎng)、圣凱摩登城、趵北六號(hào)、恒隆廣場(chǎng)等項(xiàng)目將濟(jì)南中心商業(yè)區(qū)的地位進(jìn)一步提升，引領(lǐng)濟(jì)南商業(yè)邁進(jìn)更高的臺(tái)階。根據(jù)濟(jì)南商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀形成五大綜合性商圈及四個(gè)主要的專業(yè)性商圈，以下為幾個(gè)商圈的對(duì)比情況：A、濟(jì)南現(xiàn)存商圈一覽B、各商圈租金價(jià)格分析通過上表可以看出，大部分商圈都是以大型商業(yè)(商場(chǎng)或市場(chǎng))作為其基本的聚集點(diǎn)，以臨街店鋪?zhàn)鳛槠渖虡I(yè)的輔助區(qū)。綜合來看，濟(jì)南主要商業(yè)街的租金水平在3~7元/天C、供應(yīng)情況分析濟(jì)南現(xiàn)有建筑面積超過1萬平米的大型商場(chǎng)9家，其中最大的銀座商城規(guī)模達(dá)到5萬平米，市場(chǎng)檔次以中低檔至中高檔的傳統(tǒng)百貨店為主；市區(qū)萬平方米以上的大型超市超過15家，平均面積在2萬平米左右。商業(yè)物業(yè)發(fā)展短時(shí)期內(nèi)將以提升為主，城市央?yún)^(qū)商業(yè)受到市民和投資者關(guān)注。A、綜合性商圈情況分析商圈地理位置及交通商圈地位商業(yè)核心商用物業(yè)租賃價(jià)格出租率消費(fèi)群來源泉城路商圈濟(jì)南市中心區(qū)，交通、商貿(mào)中心零售業(yè)絕對(duì)領(lǐng)頭羊，市級(jí)商業(yè)中心購(gòu)物中心、大型超市、品牌店大型商場(chǎng)一般以聯(lián)營(yíng)方式扣點(diǎn)2030%作為租金；一般商場(chǎng)租金約250元/月；售價(jià)15萬90%左右全市市民、外地游客、客戶群范圍廣泛西市場(chǎng)商圈區(qū)域中心，交通便利二級(jí)商業(yè)區(qū)，西部區(qū)域商業(yè)中心購(gòu)物中心、大型超市、大型小商品批發(fā)市場(chǎng)大型商場(chǎng)一般以聯(lián)營(yíng)方式扣點(diǎn)約20%作為租金；一般商場(chǎng)租金約150元/月90%以上西部槐蔭區(qū)、天橋區(qū)居民經(jīng)四路商圈交通便利傳統(tǒng)中央商業(yè)區(qū)大型百貨大型商場(chǎng)一般以聯(lián)營(yíng)方式扣點(diǎn)約20%作為租金；一般商場(chǎng)租金約180元/月95%左右全市消費(fèi)者花園路商圈區(qū)域中心，交通便利二級(jí)商業(yè)區(qū)，東部商業(yè)中心超市、服裝、咖啡店、酒吧集中區(qū)域一般商場(chǎng)租金約200元/月90%左右歷城、歷下區(qū)居民B、專業(yè)商圈現(xiàn)狀C、北園大街商圈商圈范疇：交通改造帶動(dòng)區(qū)域升值北園商圈涵蓋了北園大街沿線，并延伸到以濟(jì)濼路為軸線的商圈范圍，輻射整個(gè)濟(jì)南北部城區(qū)，是濟(jì)南北部最大的商圈。交通：北園大街改造和BRT的建設(shè)總投資額約45億元，改造后成為雙向六車道，中間兩車道為BRT快速公交專用車道，另外四條為社會(huì)機(jī)動(dòng)車道。商業(yè)業(yè)態(tài)及租金等情況：北園大街是一條以建材、家居、裝飾為主的商業(yè)街，沿線有銀座家居、紅星美凱龍、富雅家居、東亞商城以及白鶴、楊莊等多個(gè)建材家居市場(chǎng)，目前該街已成為濟(jì)南乃至全省有名的建材家居一條街。規(guī)劃中的濟(jì)南東方時(shí)代廣場(chǎng)，是北園新商業(yè)匯集區(qū)的重點(diǎn)投資項(xiàng)目，該廣場(chǎng)將建成集休閑、娛樂、餐飲、購(gòu)物、居住等為一體的具有泉城特色的城市商業(yè)廣場(chǎng)。 4．4底商分析：分類：分為住宅底商和寫字樓底商兩部分；此次主要針對(duì)住宅底商做詳盡分析：幾大典型社區(qū)商鋪物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀：住宅底商多為13層商業(yè)樓或建筑底層獨(dú)立商鋪形式，借助社區(qū)及周邊成熟生活社區(qū)的消費(fèi)支持，客流穩(wěn)定，投資價(jià)值較大。根據(jù)開發(fā)商的思路，大多傾向超市、餐飲、洗衣店、美容美發(fā)等服務(wù)社區(qū)居民的商業(yè)業(yè)態(tài)。投資特性：市場(chǎng)基礎(chǔ)穩(wěn)定，已成為商業(yè)投資熱點(diǎn)，社區(qū)規(guī)模的成長(zhǎng)空間推動(dòng)社區(qū)商鋪的巨大升值潛力；典型個(gè)案：花園路附近住宅底商花園路周邊集聚了多個(gè)中高檔樓盤，像錦繡泉城、上海花園、富翔天地等。上?；▓@項(xiàng)目四面臨街，26萬平方米的總建筑面積中，目前已售出70%，一些超市、便利店已經(jīng)開業(yè)。二期底商23套所剩無幾。該項(xiàng)目對(duì)于提升西市場(chǎng)整體形象有著很大的積極因素，同時(shí)也終結(jié)了片區(qū)內(nèi)沒有中高檔住宅的狀況。AB為沿街商鋪，地下一層、地上一層、二層多種鋪面組合；CD商場(chǎng)戶型多樣，面積多樣；E座商業(yè)、商務(wù)為主。同時(shí)推出100元一張的VIP卡，購(gòu)鋪享10000元優(yōu)惠。中國(guó)盒子山東大舜天成置業(yè)有限公司投資開發(fā)的中國(guó)盒子項(xiàng)目，位于燕子山路8號(hào)，90000余平米的建筑面積，商業(yè)總量：㎡；結(jié)合燕子山路特殊的地勢(shì)，獨(dú)創(chuàng)立體式情境空間，項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位品牌服裝流通、流行服裝流通、裝飾用品流通、多媒體流通、小商品流通等。整體設(shè)計(jì)比較科學(xué)，戶型面積10——200平米不等，業(yè)態(tài)自由組合。銷售情況較好，為了增加沿街的利潤(rùn)，對(duì)一層沿街商鋪位進(jìn)行拍賣銷售，其中最高價(jià)達(dá)到40000元/平方。濟(jì)南市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：A、傳統(tǒng)商圈各業(yè)態(tài)及配套亟待升級(jí),品牌開發(fā)商利用消費(fèi)群對(duì)傳統(tǒng)商圈良好的商業(yè)消費(fèi)認(rèn)知度的優(yōu)勢(shì),大舉入主傳統(tǒng)商圈,豐富了商圈業(yè)態(tài),鞏固了濟(jì)南中心商圈的商業(yè)地位；B、商鋪營(yíng)銷手法多樣化，重銷售，輕經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象開始逐漸改變，開發(fā)商認(rèn)識(shí)到商業(yè)價(jià)值提升在商業(yè)營(yíng)銷中的重要作用,具體體現(xiàn)在：n 返租仍然是吸引投資客戶的有力手段n 越來越注重招商與銷售的節(jié)奏把握 n 社區(qū)商業(yè)呈現(xiàn)強(qiáng)大的發(fā)展勢(shì)頭n 專業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司的作用明顯C、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，國(guó)外投資紛至沓來，本地商家各顯神通；D、概念炒作風(fēng)起云涌，主題性商業(yè)等商業(yè)模式推陳出新；E、濟(jì)南市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)新規(guī)劃將形成新的商業(yè)中心；F、從商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)及消費(fèi)群體的消費(fèi)行為模式的發(fā)展形勢(shì)看，一站式購(gòu)物中心（shoppingmall）將成為引領(lǐng)泉城商業(yè)地產(chǎn)的主流物業(yè)。H、商業(yè)地產(chǎn)火爆背后尚存隱患 濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)的走高是歷史的必然，可以說是商業(yè)資本高速圈地以求更大市場(chǎng)份額和民間資本進(jìn)入投資領(lǐng)域的客觀要求。其次是商業(yè)地產(chǎn)較高的投資回報(bào)率吸引了眾多的投資者：據(jù)測(cè)算，在眼下的濟(jì)南市場(chǎng)，住宅投資收益率約為5％到10％，而商鋪投資的收益率則為10％～20％，有的甚至達(dá)到30％以上。而火熱的背后，并不能掩蓋出現(xiàn)“死鋪”和商鋪空置率日趨走高的隱憂。藍(lán)調(diào)大地銳城假日麗景華福國(guó)際時(shí)代二期海信慧園國(guó)際城市花園中潤(rùn)三期文化城二期名仕豪庭洪家樓板塊經(jīng)十路板塊高新區(qū)板塊東興寓城福潤(rùn)康城茗筑世家截至目前區(qū)域已確定將在2008年入市的項(xiàng)目有，假日麗景、丁豪藍(lán)調(diào)、大地銳城、時(shí)代新城二期以及項(xiàng)目西側(cè)的冠華居住組團(tuán)共計(jì)五個(gè)項(xiàng)目，加上其它項(xiàng)目后期尾盤貨量，預(yù)計(jì)片區(qū)內(nèi)在08年保守有48萬的供應(yīng)量，這還不算上海信慧園和鑫苑國(guó)際城市花園等。. 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目現(xiàn)狀分析. 區(qū)域內(nèi)典型競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析A、大地銳城項(xiàng)目規(guī)劃方案一項(xiàng)目規(guī)劃方案二現(xiàn)狀一大地銳城08年入市，主要面對(duì)年輕消費(fèi)者，據(jù)調(diào)研得知該項(xiàng)目將采取精裝修的方案，在市場(chǎng)和政策既定的前提下：初步預(yù)估該項(xiàng)目銷售價(jià)格將在5500元/平方~~~6000元/平方之間。B、假日麗景項(xiàng)目一期建筑面積8萬平方，總銷售戶數(shù)600戶。其主打戶型面積37—80平方，借其較好的地理位置和適當(dāng)?shù)目們r(jià)，將會(huì)對(duì)區(qū)域客源產(chǎn)生分流。C、東興寓城，總建筑面積約10萬平方，該項(xiàng)目只有五幢普通住宅銷售，其它均被周邊企事業(yè)單位、學(xué)校和內(nèi)部員工團(tuán)購(gòu)，08年東興寓城將有2幢多層的住宅新入市。由該項(xiàng)目客源可以看出，區(qū)域市場(chǎng)的團(tuán)購(gòu)力量較強(qiáng)，已成為主要購(gòu)買力，所以項(xiàng)目對(duì)團(tuán)購(gòu)客戶的把握應(yīng)該加強(qiáng)，提出有效應(yīng)對(duì)措施。相對(duì)而言，西北部發(fā)展較慢，城市形象較差，所以房?jī)r(jià)向西北發(fā)展遞減幅度較大，某此地區(qū)有“跳水”的趨勢(shì)。08年區(qū)域供應(yīng)項(xiàng)目主要集中在花園路和北園路沿線，項(xiàng)目定價(jià)應(yīng)該充分考慮來自市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力，如果定價(jià)偏高，項(xiàng)目銷售就會(huì)遭到較大的市場(chǎng)阻力，銷售速度會(huì)遇到阻礙。項(xiàng)目開盤后兩個(gè)月內(nèi)，區(qū)域?qū)⒂袃傻饺齻€(gè)項(xiàng)目相繼入市。. 項(xiàng)目所屬區(qū)域特點(diǎn)及發(fā)展條件分析項(xiàng)目所在區(qū)域隸屬城市主城區(qū)，但受城市規(guī)劃、建設(shè)和區(qū)域各方面影響，經(jīng)濟(jì)發(fā)展一直較為滯后，加之膠濟(jì)鐵路的影響，致使在主城區(qū)發(fā)展嚴(yán)重失調(diào)。濟(jì)南做為經(jīng)濟(jì)大省山東的省會(huì)城市，城市形象遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，政府在這方面已經(jīng)有一定認(rèn)識(shí)。項(xiàng)目所在區(qū)域與城市連接最為緊密，是城市形象提升的發(fā)展的直接受益者，后期發(fā)展?jié)摿^大。但是城市大力全面發(fā)展的還有另一個(gè)特性，就是市場(chǎng)供應(yīng)量放大，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目較多，項(xiàng)目區(qū)域在成為發(fā)展熱點(diǎn)的同時(shí)，也將成為濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)主要的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域。n 主要客戶群：距離區(qū)域有一段距離，對(duì)區(qū)域有一定認(rèn)識(shí)但深度不夠。n 次要客戶群：該部分客戶群所在的生活、學(xué)習(xí)、工作的區(qū)域距離項(xiàng)目較遠(yuǎn)，但受市內(nèi)高房?jī)r(jià)和供應(yīng)量小的影響，對(duì)區(qū)域可以接受，所以該部分客源需要我們努力引導(dǎo)其消費(fèi)。 商家對(duì)區(qū)域商業(yè)的認(rèn)知分析