商業(yè)區(qū)初步策劃思路及建議-在線瀏覽
2024-08-08 13:00本頁面
【正文】 ? 商業(yè)性更強，對于開發(fā)商和物業(yè)管理的商業(yè)經(jīng)營、管理水平要求更高。? 商業(yè)鋪位屬于生產(chǎn)資料，流通強，商業(yè)風(fēng)險大，對企業(yè)資金和開發(fā)模式依賴比較強。這正是邯鄲商業(yè)項目的策4 / 29劃背景，邯鄲商業(yè)項目給策劃提供了一操作平臺，策劃將為項目披上一件成功的外衣。這既是中國房地產(chǎn)的尷尬之處，又是市場調(diào)查長久以來受非議的地方。通過規(guī)范的調(diào)查研究方法為客戶提供清晰的數(shù)據(jù)和有效的營銷方案，是漢世佳的使命。（一）在此我們僅就邯鄲商業(yè)改造項目擬采用的調(diào)查方法和手段作一系統(tǒng)描述。? 電話訪問： 漢世佳 在同業(yè)中較早建立了中心城市居民家庭電話樣本框，輔之以計算機輔助抽樣系統(tǒng)、專職電話訪問員等資源，保證了隨機撥號技術(shù)（ RDD）的應(yīng)用。攔截面訪的好處在于效率高。定點訪問在專職督導(dǎo)的全程監(jiān)控之下，能夠在快速尋找特定受訪者的同時有效保證調(diào)查結(jié)果的真實性。? 網(wǎng)上調(diào)查： Email 方式和網(wǎng)絡(luò)調(diào)查系統(tǒng)。通過傾聽一組從調(diào)研者所要研究的目標(biāo)市場中選擇來的被調(diào)查者，從而獲取對既定問題的深入了解。在研究中，對專家、部委領(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)決策者、記者的深度訪問能快速有效地收集信息。? 企業(yè)訪談： 由于中國企事業(yè)單位的強大購買力和獨特的購買決策，因而對單位用戶的深入研究也成為我們此次設(shè)計的要求之一。8 / 293. 探索性研究? 文案研究： 二手?jǐn)?shù)據(jù)收集、歷史數(shù)據(jù)分析等。? 觀察訪談： 如偽裝購物、觀察客戶等。調(diào)查內(nèi)容包括購物習(xí)性調(diào)查、外食餐飲習(xí)性調(diào)查、休閑習(xí)性調(diào)查、對邯鄲市相關(guān)商業(yè)設(shè)施滿意度調(diào)查、期望增加相關(guān)設(shè)施調(diào)查、受訪者基本資料及對本案的看法等。調(diào)查內(nèi)容包括進駐意愿調(diào)查、進駐方式調(diào)查、經(jīng)營方式調(diào)查、對本案的看法。以訪談方式收集相關(guān)專家對本案的看法以及所提出的寶貴意見。訪談邯鄲市政府意見，并了解邯鄲市商業(yè)項目改造之后期望經(jīng)營模式及目標(biāo)。其中包括：9 / 29a﹑ 區(qū)域環(huán)境特性分析b﹑周邊區(qū)域相關(guān)調(diào)查c﹑ 區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)況分析d﹑區(qū)域人口特性分析e﹑ 交通運輸系統(tǒng)分析g﹑公共設(shè)施設(shè)計分析 相關(guān)法律、法規(guī)、政策分析 商圈發(fā)展?jié)摿Ψ治雠c預(yù)測。 競爭者分析。 SWOT 分析。 經(jīng)營管理分析。10 / 29市場研究分析工作流程圖 計計劃目標(biāo)確立基 地 分 析市場調(diào)查分析市場潛力分析投資者問卷調(diào)查消費者問卷調(diào)查中國商業(yè)市場分析北京、上海、深圳城市商場市場分析城市商場供需推估案例分析商圈零售市場調(diào)查現(xiàn)況分析階 段 開發(fā)方案研擬階段綜合結(jié)論階 段本案產(chǎn)品定位分析市場定位、產(chǎn)品組成業(yè)別規(guī)模、附屬設(shè)施土地開發(fā)方案研擬? 經(jīng)營模式分析? 相關(guān)法令分析? 開發(fā)程序規(guī)劃? 財務(wù)規(guī)劃分析方案評選開發(fā)與招商計劃擬定?財務(wù)計劃擬定? 設(shè)備說明? 招商文件擬定? 專業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn)計劃回饋修正11 / 29 工作方法 專業(yè)分工法。 集體討論法。 市場調(diào)查法。 次級資料收集法。 系統(tǒng)分析法。12 / 29第三部分 項目地塊周邊環(huán)境地理位置及現(xiàn)狀：該項目位于陵西街以西，和平路以北，環(huán)城西路以南，浴新街以東。目前該項目所在地以平房和部分二層樓房為主要建筑形式，在項目所在地的邊界部分是各種分散經(jīng)營的各種商業(yè)形態(tài)。其建筑密度較高，這與近兩年邯鄲市政府有意對該地塊進行改造，大部分居民都希望通過擴建原有住房面積獲得更多的補償有關(guān)。在項目邊界經(jīng)營的商戶主要以服裝、五金、小百貨等為主要業(yè)態(tài)，基本上是經(jīng)過長期的沉淀和積累自然形成的集貿(mào)性商業(yè)，其經(jīng)營的產(chǎn)品檔次較低，經(jīng)營不規(guī)范。并且該商圈是擁有 130 萬城市人口的邯鄲市的市級商業(yè)中心，周圍分布著日月城、康德、邯山商場、新趙都、13 / 29樂頤電腦大廈等商業(yè)項目。并且其商業(yè)輻射范圍是整個邯鄲區(qū)域性的，商圈的輻射力較強，對整個邯鄲的商業(yè)經(jīng)濟起著決定性的影響。緊鄰項目的京廣鐵路是中國大陸南北交通的大動脈，容易形成物流中心，無疑也給本項目的成功操作提供了一個極大的利好。另外，銀行機構(gòu)和醫(yī)院也都分布在項目所在地周圍，對于綜合性商業(yè)項目是一個很大的無形資產(chǎn)。2. 住宅多為平房和部分二層自建樓房。 主要存在的問題、在規(guī)劃方面存在的問題土地使用過于混雜。道路系統(tǒng)未科學(xué)規(guī)劃定位。城市景觀缺乏自明性。成長管理與城市活動未加以結(jié)合。 業(yè)物業(yè)營銷中的問題1. 產(chǎn)權(quán)問題。 2. 定位問題和定位的支持系統(tǒng)。 3. 銷售和經(jīng)營的矛盾。每一個發(fā)展商都想使自己的物業(yè)能夠賣個好價錢，同時能經(jīng)營得好。這就存在著在規(guī)劃中鋪位如何劃分的問題。 2) 投資回報和市場租金。 3) 業(yè)態(tài)選擇。項目所在的商業(yè)區(qū)存在著多種歷史遺留問題和商業(yè)經(jīng)營問題，這些問題更深層次地涉及到民俗民情、居住方式、經(jīng)濟體制、商業(yè)機制、商業(yè)形態(tài)、商業(yè)文化等很多方面。17 / 29第五
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