【正文】 校園的大學(xué)，該校的學(xué)科分為17類，包括會計、市場、計算機、商務(wù)等。每個街區(qū)均有不同的外觀、主題及顏色，方向非常容易辨別。美利堅MALL其中一個主要的特色是娛樂及休閑設(shè)施的比例特別高，包括一個設(shè)于零售設(shè)施旁投資達(dá)7,000萬美元占地7公頃的Knott39。此外，還有一個120萬公噸的水族館、一個兩層高18洞的迷你高爾夫球場及一些傳統(tǒng)的商業(yè)娛樂設(shè)施如14屏幕的電影院,一個大型的水族館及其他娛樂設(shè)施等，另外也形成野營探險、水下探險、科幻奇觀、谷物探險等吸引點。此商場距離TWIN CITIES國際機場還不到2公里，并坐落于擁有7000間房間的酒店附近，無論對本地還是外地游客，地理位置都十分方便。截止2001年5月，出租率達(dá)到99%。二期將建在一期的北側(cè)，多層次連接將使兩建筑融為一體。Bluewater購物中心位于倫敦的東南部，是全英國最大的購物中心，1999年落成。停車位達(dá)到13000個，年客流量2600萬人次，每星期到訪客人達(dá)50萬人。共有三個主力店，分別是馬莎百貨、House of Fraser 及John Lewis三家當(dāng)?shù)匕儇浌窘M成，各主力店主要銷售其自有品牌的商品。該購物中心的設(shè)計極富特色：以三角形作為樓面的形狀，并分別在三個角打造出三個不同特色的零售區(qū)，憑借不同零售區(qū)不同的市場定位、市場策略，實現(xiàn)整個項目的經(jīng)營價值。Bluewater 之所以能夠成功吸引大批消費者光臨，原因首先在于發(fā)展商選擇了良好的項目地址：依靠便捷的交通條件，充足的停車泊位，以及較高密度的商圈人口，該購物中心取得運營成功具備了良好的客觀條件。 MegamallMidValley Megamall 是吉隆坡最新、規(guī)模最大的購物中心，于1999年開業(yè)，發(fā)展商為IGB國際公司等。MidValley Megamall屬于一個大型綜合項目的一部分，其他部分包括酒店、會展中心及寫字樓。此商場的半主力店還包括一間亞洲區(qū)最大的多屏幕電影院、一間馬來西亞最大的健身中心、一間最先進(jìn)的保齡球館及一間一站式購物服務(wù)的高科技計算機中心。 國外購物中心的市場狀況國外購物中心的發(fā)展因為國家、地域的不同，有多種發(fā)展模式：其中美國購物中心以郊區(qū)購物中心為主流；歐洲的購物中心以城市中心購物中心為主流；亞洲國家的購物中心在領(lǐng)土狹小、人口密度高的國家、地區(qū)，城市中心購物中心占市場的主導(dǎo)，在領(lǐng)土廣闊、人口密度高的國家、地區(qū)，郊區(qū)購物中心有較高的市場占有率。經(jīng)過長期的發(fā)展，美國SHOPPING MALL發(fā)展已經(jīng)度過大發(fā)展階段，進(jìn)入穩(wěn)定期，甚至在近年有輕微下滑的趨勢。以上業(yè)態(tài)組合特點，對于中國的購物中心項目有重要的借鑒價值。顯然，購物中心，尤其是SHOPPING MALL對交通條件有比較高的要求，無論是城市中心SHOPPING MALL，還是郊區(qū)SHOPPING MALL，都需要良好的交通條件，只是前者更關(guān)注公共交通條件，后者更關(guān)注轎車的交通條件，原則是能夠讓目標(biāo)消費者很容易到購物中心里面消費。另外，不僅外部交通條件要方便，而且內(nèi)部交通組織要合理、高效，否則也會導(dǎo)致消費者的流失。對于汽車社會來講，擁有汽車的階層往往代表商業(yè)消費的主要群體，他們在整個商業(yè)消費市場占有很高的比重，在停車及交通方面滿足他們的需要，事實上就等于為贏得市場打下基礎(chǔ)。從美利堅MALL東、西、南、北四個區(qū)域顯著的主題特點的區(qū)別可以感受到國外購物中心項目內(nèi)部動線規(guī)劃的特色，這使得美利堅MALL各個區(qū)域都有吸引人氣的內(nèi)容存在，可以很容易引導(dǎo)消費者愿意花時間走完MALL所有的角落。事實上，越是文化、文藝、歷史的內(nèi)容在文化水平逐漸提高的市場氛圍下，一方面成本最低，另一方面，市場價值越長久，甚至永恒。國內(nèi)購物中心的開發(fā)商在進(jìn)行內(nèi)部動線規(guī)劃時必須關(guān)注主題特色的營造。比如百貨類和家居建材類商家之間就必須對界面進(jìn)行深入處理。這類界面屬于對立性業(yè)態(tài)的界面問題，對處理方案有比較高的要求。商業(yè)房地產(chǎn)項目定位失當(dāng)所引起的風(fēng)險是有目共睹的。由香港長江實業(yè)，和記黃埔、中銀投資、中國保險及東方海外五大企業(yè)連手發(fā)展，總投資額達(dá)20億美元，于2000年年底開始相繼落成啟用。東方新天地于2001年3月正式開業(yè)，整個商場面積達(dá)100000平方米，分兩層。5個主題有不同的特色，裝修風(fēng)格也各不相同，策劃者根據(jù)不同的商品及服務(wù)設(shè)施而分別劃分了繽紛新天地、都市新天地、庭苑新天地、海逸新天地及活力新天地，且有多種別具特色的零售概念如新力探索科技中心、大眾及奧迪汽車展覽館、麥當(dāng)勞于中國的第一家咖啡店等。u 各主題的商品組合及租戶組合分布如下：主題定位租戶組合繽紛新天地青春時裝服飾、百貨公司晨曦百貨、佳能/富士店、高永信攝影、東方工藝精品、中國銀行、臺北小站、天福名茶、麥當(dāng)勞、天使冰王、太和、恒成珠寶、今生金珠寶行等都市新天地休閑服飾、新力探索科技中心、音樂中國東方圖書音像店、匠人組合、新力探夢、艾格、淑女屋、南聯(lián)味食品店、VC保健品專賣店、西蜀豆花莊、元?；剞D(zhuǎn)壽司、金天山、真維絲、其樂皮鞋、江蘇百花專賣店等?？ǖさ取；盍π绿斓?體育用品、多熒幕電影院、兒童樂園、餐飲、名車展覽館比爾達(dá)比薩、法國鱷魚、運動100、斯樂斯基餐廳、第5街牛仔專賣店、諾帝卡、傲勝國際保健、招商銀行、東方甜心世界兒童主題樂園、熱帶雨林餐廳等。從各主題區(qū)內(nèi)租戶名單所見，很多檔次及行業(yè)相類同的零售商被分散于商場不同角落里，以致不能有效地集中他們的消費顧客，收成行成市之效。但由于商場一些具有吸引力及新穎概念的主力店（除晨曦百貨），大都是較為高科技及高級的零售概念，如新力高科技探索樂園、奧迪及大眾車展中心等，沒有可以吸引大量人流定期地、頻密地到訪商場的主力租戶，如大型超市、健身中心等，所以市場人氣受局限。但它長廊式橫向發(fā)展的樓層平面，較一般向高發(fā)展的商業(yè)項目為佳，尤其是國內(nèi)消費市場，習(xí)慣于商業(yè)街道式購物環(huán)境，這種“室內(nèi)商業(yè)步行街”的設(shè)計，可提供一個既有親和力又環(huán)境舒適的購物環(huán)境。 國內(nèi)購物中心發(fā)展?fàn)顩r90年代初期，北京、上海等一線城市的百貨商場將餐飲、娛樂概念引進(jìn)來，產(chǎn)生了中國的購物中心模式，但普遍規(guī)模較?。?0年代末期，隨著廣州天河城、大連勝利廣場、上海友誼南方商城、北京東方廣場等的陸續(xù)建成，大陸逐漸出現(xiàn)了規(guī)模超過10萬平方米的購物中心，即SHOPPING MALL，當(dāng)然，以上購物中心項目都屬于城市中心MALL。2002年，隨著上海正大廣場、廈門“SM城市廣場”、深圳銅羅灣廣場等購物中心的開業(yè)，中國大陸城市中心SHOPPING MALL的發(fā)展進(jìn)入了新的時期。在投資機構(gòu)對超級購物中心產(chǎn)業(yè)關(guān)注的同時，國內(nèi)地方政府也開始關(guān)注這一新興產(chǎn)業(yè)，尤其是超級購物中心項目對所在地區(qū)的經(jīng)濟帶動作用巨大，而且有利于提升國內(nèi)零售業(yè)的長期競爭力。需要說明的是，不同城市因為不同的市場條件，在購物中心項目的開發(fā)過程中，有著不同的開發(fā)策略：有的城市郊區(qū)化發(fā)展迅速、汽車化速度較快，所以郊區(qū)購物中心項目的開發(fā)成為典型形式；有的城市不鼓勵私家汽車的發(fā)展，城市發(fā)展的郊區(qū)化趨勢比較慢，購物中心項目的發(fā)展主要表現(xiàn)為城市中心購物中心。 國內(nèi)購物中心開發(fā)模式國內(nèi)購物中心項目，尤其是近兩年進(jìn)入市場的項目，在開發(fā)模式上因為資金等方面的原因發(fā)生了比較大的變化。眾所周知，購物中心項目因為規(guī)模龐大，通常采取統(tǒng)一出租管理的模式，但一些資金勢力比較匱乏的開發(fā)商面對資金問題，或者充分利用國內(nèi)“商鋪熱”，選擇商鋪零散出售的方式。 國內(nèi)購物中心開發(fā)中的典型錯誤國內(nèi)購物中心的開發(fā)普遍處在邊探索邊開發(fā)的階段，所以發(fā)生開發(fā)失誤不可避免。有的項目在選址時就犯下致命錯誤，在適合進(jìn)行商務(wù)開發(fā)的地方進(jìn)行商業(yè)開發(fā)；國內(nèi)購物中心項目在進(jìn)行項目市場研究時普遍沒有進(jìn)行嚴(yán)格的市場調(diào)查，大多憑感覺判斷；有些開發(fā)商忽視市場支撐力問題，盲目求大，規(guī)模往往超出市場承接力；有不少開發(fā)商在項目規(guī)劃設(shè)計過程中，只邀請了設(shè)計單位，因為大多數(shù)開發(fā)商沒有商業(yè)經(jīng)驗，又沒有市場專家的介入，所以不少項目規(guī)劃設(shè)計時忽視功能設(shè)計；部分開發(fā)商在項目招商過程中，忽視項目定位的需要，主力店招商甚至也發(fā)生只重短期效益的“拉郎配”的問題；目前國內(nèi)絕大多數(shù)購物中心項目主力店招商比較難，主力店進(jìn)駐時間普遍較晚，這樣進(jìn)駐后的工程改動成為必然；管理運營商因為成本的問題，很少有項目在項目開發(fā)前期引入等等。 國外購物中心已有近百年的歷史，美國的Mall of America以及英國的Bluewater以及馬來西亞吉隆坡的MidValley Megamall都是目前比較著名的Mall，相對于國內(nèi)來說，它們已經(jīng)發(fā)展的比較成熟，借鑒國外一些成功案例并且結(jié)合東欣商業(yè)區(qū)的實際情況，對于東欣商業(yè)區(qū)來說必不可少。 國內(nèi)的購物中心開發(fā)尚在初期，開發(fā)商一般是一邊開發(fā)一邊探索，一旦操作不慎將導(dǎo)致項目失敗。另外，中國的消費者逐漸接受這種集多元化購物、餐飲及娛樂于一體的“一站式”購物場所，他們通過“一站式”購物可以享受到更多的便利。178。 內(nèi)蒙古呼市的零售市場本章將闡述內(nèi)蒙古呼市零售市場總體概況以及呼市主要的商業(yè)區(qū)，包括目前呼市主要商業(yè)項目以及部分在建的商業(yè)項目，以便評估未來的零售業(yè)供應(yīng)情況以及部分競爭項目的情況?，F(xiàn)在的呼和浩特是內(nèi)蒙古自治區(qū)商業(yè)貿(mào)易中心城市，并逐步形成了一個連接城鄉(xiāng)，輻射內(nèi)蒙古自治區(qū)中西部，溝通內(nèi)地與蒙古國及俄羅斯的現(xiàn)代商業(yè)流通網(wǎng)絡(luò)。從二十一世紀(jì)九十年代中期起，曾出現(xiàn)了建國以后第一次大型商場利潤普遍下降、商場倒閉的現(xiàn)象，呼市也不例外。根據(jù)統(tǒng)計資料顯示，截至2002年末，呼市已有商業(yè)網(wǎng)點36000個，其中10000平方米以上的零售商業(yè)網(wǎng)點18家，營業(yè)面積近10000平方米的超市5家，北京華聯(lián)、天客隆和上海聯(lián)華等大型流通企業(yè)已在呼和浩特市建成連鎖超市12家。呼市回民區(qū)是呼市的商貿(mào)中心，該區(qū)逐步形成了以“一路三街”（即以現(xiàn)代化大型商場、超市、專業(yè)市場為主的黃金商業(yè)街——中山西路，以品牌、休閑、娛樂為主的溫州商業(yè)步行街，以民族地方餐飲、小吃為主的牛橋清真食品一條街，以機電、五金批發(fā)為主的通道商業(yè)街）為主線，以專業(yè)市場、便民市場為補充的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)。中山西路，這里日益發(fā)展成為呼和浩特最有名的商業(yè)街。中山西路商業(yè)街2005年完成全部改造建設(shè)工程后，各類商貿(mào)設(shè)施的建筑規(guī)模將達(dá)到70萬平方米以上。據(jù)統(tǒng)計資料顯示，2001年，而中山路就占40多億；2002年，全市零售總額近92億，而中山路便占有60多億。事實上，目前，國內(nèi)消費市場的形態(tài)，尤其是中高檔消費已經(jīng)發(fā)生了變化，從過去的目標(biāo)性消費逐步向體驗性消費轉(zhuǎn)變。商廈是由浙江天元置業(yè)股份有限公司、中國榮光集團有限公司、溫州華鋒工業(yè)集團有限公司、內(nèi)蒙古溫州總商會投資，由呼和浩特維多利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)開發(fā)。根據(jù)市場調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示，呼市消費者除了南華聯(lián)外，維多利商廈是購物首選。根據(jù)對呼市消費者的定量研究發(fā)現(xiàn)呼市消費者最經(jīng)常購物的商廈里維多利商廈排在前三位。玉蘭油，雅芳，旁氏，蝶妝，金利來，鱷魚，袋鼠，老人頭，萬里馬，仙美時國際快餐城，吉野家各種手機2層淑女裝，少女裝，時裝，休閑裝，男裝，職業(yè)裝，男女褲，襯衫，牛仔，飾品，水吧，洗衣纖邊。派士，洛滋，與狼共舞，啄木鳥，華倫天奴，步森，蘋果，班尼路，袋鼠，名豪，皮而卡丹3層男鞋女鞋，羊絨羊毛，文胸睡衣，童裝童鞋，針棉系列，床上用品，體育休閑，兒童樂園，休閑咖啡鹿王，阿爾巴斯，老爺車，天山，維信，盤古，東達(dá)蒙古王，鄂爾多斯，香港鱷魚女鞋，依人，萬里馬，金老頭，森達(dá)，康奈，法國都彭，思博，康踏雙星，李寧，鱷魚恤。自開業(yè)以來，北京華聯(lián)呼市城市購物中心日營業(yè)額平均接近100萬元，目前，北京華聯(lián)呼市城市購物中心與呼市金宇集團合作正在進(jìn)行二期、三期改造。南華聯(lián)商業(yè)街共有三層，主要商品組合如下：第一商業(yè)街主要經(jīng)營：寶姿、觀奇洋服、湯尼威爾、艾格、ESPRIT、百麗女鞋等國際知名品牌及肯德基、羅杰斯、仙蹤林、國際快餐等國際著名餐飲。第三商業(yè)街主要經(jīng)營：酒吧、美食街、禮品精品、民族工藝、玩具出租、攀巖、兒童娛樂城、美容美發(fā)和影視城等。樓層商品組合流行名品廣場化妝品、女鞋、男鞋等時尚少女廣場少女裝、休閑裝、流行什貨、名表等靚麗淑女廣場淑女鞋、女包、內(nèi)衣文胸、時令女褲、童裝、童鞋、玩具、羊絨精品等理想紳士廣場及家電廣場男裝、男鞋、男裝飾品、箱包、電視、冰箱、洗衣機等溫馨家園廣場運動、床品、照相器材、名筆、PDA、辦公用品等華聯(lián)商品組合情況：？？？？（不確定）北京華聯(lián)商廈城市購物中心經(jīng)營定位于流行化、時尚化、年輕化、娛樂化的高中檔商品，華聯(lián)商廈在商品組合上比較完善，但是業(yè)態(tài)組合上存在著缺乏體驗業(yè)態(tài)元素的問題，但是華聯(lián)商廈將與金宇集團合作，準(zhǔn)備建二、三期，改造后的購物中心將增設(shè)大型休閑、娛樂中心，大型卡拉OK、迪廳、水上樂園等等。它以經(jīng)營民族服飾、民族工藝品為特色，集家電、百貨、民貿(mào)等為一體，是呼市把民族特色與商業(yè)結(jié)合的較好的商場之一。民族商場1層的主題是：童裝區(qū)，箱包區(qū)，食品，化妝品，名煙名酒，另外還包括了部分餐飲，如肯得雞、名食苑、麻辣燙、豆香園等。民族商場在商品組合上主要是以服裝服飾為主，另外在業(yè)態(tài)組合上顯的過于單調(diào)，基本上除了購物、餐飲之外沒有其他業(yè)態(tài)，體驗業(yè)態(tài)幾乎沒有。旅游鞋，內(nèi)衣，羊絨衫，珠寶城，名表城依波表，飛亞達(dá)，天王表，東達(dá)蒙古王，碧絨，兆君，阿爾巴斯，維信，伊詩蘭雅，紅蜻蜓，康奈，老人頭，查理王，華倫天奴，佰納，浪莎3層男裝，休閑裝，職業(yè)裝，西裝，時裝，襯衫，民族用品，工藝品，電腦專賣太子龍，花花公子，美國蘋果，袋鼠，九牧王，羅蒙，報喜鳥，雅戈爾，衫衫，法派，闊佬，仕奇，電腦（聯(lián)想1+1，盛唐，宏基，方正，超群，TCL）4層床上用品，羽絨區(qū)，家居飾品，休閑服飾 深圳易菲，和泰，百洋美舟，南極人，凱幕獅，斯乃格，波斯登，龍達(dá)飛，歌杰斯，紅豆，伊里蘭，大羽，蘋果王，春漂，鴨鴨，愛盟世奧商廈東鄰民族商場，西鄰內(nèi)蒙古工會大廈。從世奧商廈的商品組合里我們可以看出，世奧