【正文】 （，做標(biāo)記的是部分商業(yè)項(xiàng)目）。呼和浩特2002年社會(huì)消費(fèi)品零售總額為92億元，這92億中有一大部分是由中山路創(chuàng)造。呼市作為中西部的沿邊中心城市，零售市場(chǎng)飛速發(fā)展是近幾年的事，據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)。 本公司認(rèn)為，東欣商業(yè)區(qū)如果成功的落實(shí)主力店的招商并且做準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，抓住目前的機(jī)會(huì)發(fā)展“一站式”購(gòu)物中心，在呼市必將占盡市場(chǎng)先機(jī)，得到消費(fèi)者的認(rèn)同。但整體來講，國(guó)內(nèi)一線城市購(gòu)物中心的開發(fā)、管理均走在行業(yè)的前列，值得二線城市學(xué)習(xí)。178。這種購(gòu)物中心項(xiàng)目商鋪出售的方式在北京、上海等一線城市相對(duì)比較少，但是在二線城市卻大批出現(xiàn)，有的開發(fā)商出售的商鋪規(guī)模很大，這種商鋪出售的方式的確解決了資金問題，但也同時(shí)為項(xiàng)目未來的統(tǒng)一管理運(yùn)營(yíng)制造了問題。另外，近年進(jìn)行運(yùn)做的國(guó)內(nèi)超級(jí)購(gòu)物中心項(xiàng)目，大多數(shù)因?yàn)橘Y金問題以及開發(fā)商專業(yè)化水平比較低等問題，項(xiàng)目或者推進(jìn)緩慢，甚至項(xiàng)目停滯不前，或者因?yàn)轫?xiàng)目定位、設(shè)計(jì)等各類原因，開業(yè)后，市場(chǎng)每況愈下，種種情況都存在。隨著超級(jí)購(gòu)物中心，SHOPPING MALL逐漸深入人心，國(guó)內(nèi)諸家商業(yè)零售巨頭，如上海友誼、上海華聯(lián)、北京王府井、武漢廣場(chǎng)等；大型房地產(chǎn)商，如大連萬達(dá)、中信、華潤(rùn)、香港嘉里、和記黃浦及長(zhǎng)江實(shí)業(yè)等；海外專業(yè)購(gòu)物中心開發(fā)商，如泰國(guó)正大集團(tuán)、菲律賓SM集團(tuán)、美國(guó)一些地產(chǎn)機(jī)構(gòu)等；以及國(guó)際知名零售商都已經(jīng)開始在國(guó)內(nèi)準(zhǔn)備或開始運(yùn)做超級(jí)購(gòu)物中心項(xiàng)目的開發(fā)。并且各店鋪的租金水平比較平均，不會(huì)出現(xiàn)樓層越高就人流越少，租金回報(bào)越低的情況，反而商戶組合及商品是否受歡迎成為吸引及導(dǎo)向人流的主要因素?，F(xiàn)時(shí)最后一期的海逸新天地已開業(yè)，多熒幕電影院也已經(jīng)開業(yè)，整體出租率約70%。海逸新天地高級(jí)服裝、精品家具北京施華洛奇歐洲燈飾家具精品店、寶姿（國(guó)際）時(shí)裝、Sisley、卡利、華倫天奴、巴利、豐源行、迪默鉆石、南洋之光眼飾中心、德國(guó)阿爾諾廚房世界、北歐風(fēng)情、瑞貝卡女鞋等。另外還特別設(shè)置2個(gè)大型電視幕墻不停的播放不同的節(jié)目來吸引消費(fèi)者。東方廣場(chǎng)占地面積達(dá)100000平米，總建筑面積達(dá)800000平方米，包括兩層100000平方米的大型群樓商場(chǎng)“東方新天地”、8幢甲級(jí)寫字樓、4幢酒店式服務(wù)公寓、1幢國(guó)際五星級(jí)商務(wù)酒店和大型會(huì)議展覽中心及設(shè)有2000個(gè)停車位及12000個(gè)自行車位的大型地庫(kù)停車場(chǎng)。 國(guó)外購(gòu)物中心項(xiàng)目關(guān)注統(tǒng)一定位 國(guó)外購(gòu)物中心象別的商業(yè)項(xiàng)目一樣，要想成功就必須關(guān)注項(xiàng)目未來所服務(wù)的消費(fèi)群體，必須在適合消費(fèi)市場(chǎng)的定位下進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，不可以沒有定位，否則將會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。 國(guó)外購(gòu)物中心項(xiàng)目的規(guī)劃關(guān)注業(yè)態(tài)界面的處理眾所周知，購(gòu)物中心里面的商家種類龐雜，而且不同類型的商業(yè)形式因?yàn)榻?jīng)營(yíng)方式等方面的不同，直接導(dǎo)致消費(fèi)者消費(fèi)方式的不同，既然消費(fèi)者消費(fèi)方式不同，那就要求管理運(yùn)營(yíng)商必須在消費(fèi)方式顯著不同的商業(yè)形式之間進(jìn)行業(yè)態(tài)界面的處理，使得兩種不同商業(yè)形式之間可能發(fā)生的負(fù)面影響降低到最低。主題特色的本質(zhì)就是將文化、文藝、歷史等方面的內(nèi)容融合在購(gòu)物中心項(xiàng)目的內(nèi)部規(guī)劃設(shè)計(jì)中。城市中心購(gòu)物中心的停車標(biāo)準(zhǔn)鑒于公共交通方便、土地成本高、停車位成本高的原因，標(biāo)準(zhǔn)比上述標(biāo)準(zhǔn)低，低的程度因項(xiàng)目所在城市的綜合條件有所區(qū)別。 國(guó)外購(gòu)物中心交通及停車條件交通對(duì)于現(xiàn)代社會(huì)發(fā)生舉足輕重的影響，商業(yè)零售業(yè)與人們的行為密切相關(guān)，自然與交通條件密切相關(guān)。國(guó)外購(gòu)物中心有比較大的市場(chǎng)規(guī)模，以美國(guó)為例，全美國(guó)40000多家購(gòu)物中心中超級(jí)購(gòu)物中心SHOPPING MALL有700多個(gè)。MidValley Megamall的建筑面積達(dá)15萬8千平米，共5層，停車泊位7600個(gè)；里面共有3家主力店，分別是13900平方米的家樂福倉(cāng)儲(chǔ)式超市、面積22000平方米的日本吉之島百貨公司以及面積17600平方米的當(dāng)?shù)匕儇浌綧etrojaya。另外，開發(fā)商引入了多家市場(chǎng)歡迎的零售商在里面開設(shè)旗艦店，并吸納了一些國(guó)際品牌進(jìn)駐，以上都最大限度為項(xiàng)目后期持續(xù)贏得市場(chǎng)，打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。另外，該購(gòu)物中心里面有超過330家專賣店，55家餐廳以及一家13屏幕的多屏幕電影院。在整個(gè)歐洲來說，它的規(guī)模屬于數(shù)一數(shù)二的。美利堅(jiān)MALL還有二期工程，占地約53萬平方米，包括豪華酒店公寓、富麗健體中心、藝術(shù)劇院、世界級(jí)餐廳、藝術(shù)或歷史博物館和電視廣播設(shè)施。美利堅(jiān)MALL自1992年開業(yè)后，每年的客流量達(dá)到4300萬，平均每周都有6090萬人到訪，其中240公里半徑外的客戶比例約占39%。東區(qū)大道以高科技為主，讓人有未來世界的感受；南區(qū)大道的周圍主要是專賣店，同時(shí)與科幻奇觀、美食廣場(chǎng)及14幕影城相連；西區(qū)市場(chǎng)約有50家零售店，街區(qū)寬闊、燈光自然，漫步其中仿佛置身于歐洲的火車站；花園北區(qū)由綠樹、燈飾和停車帶坐椅組成，縷縷陽光讓人真切體驗(yàn)自然感受。此外，還有超過520間零售專賣店、96家美食店、9家夜總會(huì)等其他相關(guān)配套設(shè)施。美利堅(jiān)MALL也是舉世公認(rèn)的全美國(guó)最大的購(gòu)物娛樂休閑設(shè)施之一，除了自有的車位12750個(gè)外，附近還有7000個(gè)停車位。178。 呼市人民生活水平有所提高，2002年城市居民人均可支配收入達(dá)￥6996元，％；農(nóng)民人均純收入達(dá)￥2822元，％。：呼市旅游業(yè)概況表　2000年2001年2002接待游客總?cè)藬?shù)183萬人211萬人外國(guó)游客28641人20322人28778國(guó)內(nèi)游客1638359人1809678人2081222營(yíng)業(yè)收入￥￥￥資料來源：內(nèi)蒙古呼市2003年經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒 重點(diǎn)總結(jié)178。圍繞草原景觀、歷史文化和民族風(fēng)情三大主題，內(nèi)蒙古政府制定了以呼和浩特、包頭、赤峰歷史文化旅游區(qū)、呼倫貝爾和錫林郭勒草原生態(tài)旅游區(qū)、成吉思汗陵園民族風(fēng)情旅游區(qū)三大景區(qū)為重點(diǎn)的旅游發(fā)展策略。這些企業(yè)、集團(tuán)在發(fā)展的同時(shí)，為社會(huì)創(chuàng)造了多個(gè)就業(yè)崗位，同時(shí)呼市周邊地區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)也隨之快速發(fā)展。目前呼市空置房屋面積較多，且空置房大多在100平方米以上，對(duì)于工薪階層居多的呼市居民來說，他們對(duì)每套房屋面積的需求大多在70平方米左右，因此供求錯(cuò)位問題較嚴(yán)重。，在崗職工2002年平均工資為￥11158元，同比增長(zhǎng)了近28％，與1999年相比，％。：2002年城市居民家庭平均每人每月消費(fèi)性支出（元）項(xiàng)目低收入戶中等偏低戶中等收入戶中等偏高戶高收入戶最高收入戶 消費(fèi)性支出 食品 服裝 設(shè)備用品及服務(wù) 醫(yī)療保健 交通及通訊 娛樂文教服務(wù) 居住 其他 資料來源：內(nèi)蒙古呼市2003年經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒、退休、退職人員保險(xiǎn)、福利費(fèi)用組成在呼市一些政府部門、各類企業(yè)的離休、退休、退職人員一般都享有保險(xiǎn)、福利費(fèi)用。呼市政府目前正在進(jìn)行農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，同時(shí)繼續(xù)加快實(shí)施“奶業(yè)興市”戰(zhàn)略，加快農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展，推進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程。：呼市19902002年價(jià)格指數(shù)變動(dòng)情況圖資料來源：內(nèi)蒙古呼市2003年經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒居民的可支配收入也是衡量該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的重要指標(biāo)之一，從1999年到2002年，無論是城市人均可支配收入還是農(nóng)民的人均純收入都有了穩(wěn)定的增長(zhǎng)，%%。：2002年三大產(chǎn)業(yè)情況圖資料來源：內(nèi)蒙古呼市2003年經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值是評(píng)估一個(gè)地區(qū)的居民個(gè)人財(cái)富的有力指標(biāo)，（）目前呼市的人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值正飛速增長(zhǎng)，2002年人均GDP達(dá)￥14720元，特別是從2000年到2002年間，％。第三產(chǎn)業(yè)總量及其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占的比重對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展非常重要。、：呼市第一產(chǎn)業(yè)的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為￥，所占的比例僅為11%，%，相對(duì)于整個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來說，第一產(chǎn)業(yè)所占的比例較低，并且增長(zhǎng)速度明顯低于第二產(chǎn)業(yè)以及第三產(chǎn)業(yè)是個(gè)好現(xiàn)象，這說明經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)趨向成熟化。尤其是2002年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到了￥，%，％，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)可謂突飛猛進(jìn)，這與政府大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)的政策有關(guān)。 就東欣商業(yè)區(qū)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)及投資收益進(jìn)行評(píng)估賽睿顧問以蓋洛普咨詢市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)為依據(jù)，在市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上確定相關(guān)模型，結(jié)合自身專業(yè)價(jià)值，進(jìn)行分析研究，并最終提出結(jié)論性判斷。 東欣商業(yè)區(qū)項(xiàng)目的發(fā)展?jié)摿?78。內(nèi)蒙東欣商業(yè)區(qū)項(xiàng)目咨詢報(bào)告市場(chǎng)咨詢報(bào)告目錄目錄 １ 前言 ６ ６ ６ ６（GDP） ７ １０ １０ １１、退休、退職人員保險(xiǎn)、福利費(fèi)用組成 １４ １４ １５ １６ １６ １７ 重點(diǎn)總結(jié) １８ 國(guó)內(nèi)外主要購(gòu)物中心的比較研究 １９ １９（MALL OF AMERICA） １９ ２１ Megamall ２１ ２２ 國(guó)外購(gòu)物中心的市場(chǎng)狀況 ２２ 國(guó)外購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)組合，強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)特點(diǎn) ２２ 國(guó)外購(gòu)物中心交通及停車條件 ２３ 國(guó)外購(gòu)物中心項(xiàng)目?jī)?nèi)部動(dòng)線規(guī)劃關(guān)注主題特色 ２３ 國(guó)外購(gòu)物中心項(xiàng)目的規(guī)劃關(guān)注業(yè)態(tài)界面的處理 ２４ 國(guó)外購(gòu)物中心項(xiàng)目關(guān)注統(tǒng)一定位 ２４ ２４ ２４ ２７ 國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心發(fā)展?fàn)顩r ２７ 國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心開發(fā)模式 ２８ 國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心開發(fā)中的典型錯(cuò)誤 ２８ ３０ 內(nèi)蒙古呼市的零售市場(chǎng) ３１ ３１ ３１ ３４ ３４（南華聯(lián)） ３６（長(zhǎng)樂宮？） ３７ ４０ ４０ ４２ ４２ ４２ ４２ ４３ ４３ 項(xiàng)目概況 ４５ ４５ ４７ ４７ ５０ ５０ 商圈分析 ５３ ５３（2001年） ５４ ５５ ５５ ５６ ５７ ５８ 可承受發(fā)展規(guī)模 ５９ ５９ ６１ ６２ ６２ ６３ ６４ ６７ ６８ 零售概念及商品組合建議 ６９ ６９ ７０ ７０ ７１ ７１ ７３ 旗艦店 ７３ ７３ ７４ ７５ ７５ ７６ ７７ ７８ ７９ ８０ 財(cái)務(wù)分析 ８１ ８１ ８１ ８２ ８３ ８４ ８６ ８７ ８８ ８９ ９０ ９０ ９１ ９１ ９１ ９２ ９２ ９２ ９３ ９３ ９３注：本報(bào)告中所有呼市為呼和浩特市簡(jiǎn)稱。本報(bào)告作為內(nèi)蒙古東欣商業(yè)區(qū)項(xiàng)目的市場(chǎng)咨詢報(bào)告，以蓋洛普咨詢公司的調(diào)查報(bào)告為基礎(chǔ)，就以下幾個(gè)方面進(jìn)行了全面而詳細(xì)的研究：178。 就影響東欣商業(yè)區(qū)項(xiàng)目未來市場(chǎng)的關(guān)鍵因素提供建議178。（GDP）呼市是我國(guó)內(nèi)陸沿邊中心城市之一，近年來經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)。：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值情況圖（19992002年）資料來源：內(nèi)蒙古呼市2003年經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒西部大開發(fā)政策對(duì)呼市影響較大，作為一個(gè)內(nèi)陸城市它逐漸以開放的姿態(tài)去面向全國(guó)、世界發(fā)展經(jīng)濟(jì)，另外呼市政府興建經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，把經(jīng)濟(jì)發(fā)展放在首位，吸引了大量知名企業(yè)入駐，這些企業(yè)促進(jìn)了呼市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。工業(yè)形勢(shì)趨好表明整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)在向好的方向發(fā)展。第三產(chǎn)業(yè)占呼市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的48%，位居首位，這與呼市政府將 “十五”期間大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，特別是旅游業(yè)作為政府工作的重點(diǎn)內(nèi)容之一政策有關(guān)，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將有利于零售業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)。呼市近幾年總體的物價(jià)指數(shù)不高，一直持續(xù)低價(jià)位增長(zhǎng)，（）從1990年到2002年呼市物價(jià)指數(shù)變動(dòng)很大：1990年到1995年物價(jià)指數(shù)增長(zhǎng)很快并在1995年到達(dá)頂峰，同1994年相比，從1995年起物價(jià)持續(xù)下跌，直到2000年物價(jià)跌落趨于平緩。據(jù)最新的統(tǒng)計(jì)資料顯示，2003年以來呼市居民收入持續(xù)增長(zhǎng)。在這里要注意的一點(diǎn)是在中等偏高收入以上的人群中，在食品、服裝、居住類中的消費(fèi)性支出數(shù)額相對(duì)于其他收入人群較高，而中等偏高及最高收入人群在娛樂文教服務(wù)方面的消費(fèi)性支出位居前列。：離休、退休、退職人員福利及保險(xiǎn)費(fèi)用構(gòu)成對(duì)比（20002002年）資料來源：內(nèi)蒙古呼市2003年經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒除了離退休人員、退職人員之外，在崗工作人員（即有工作的各類企事業(yè)單位人員）平均工資情況也是對(duì)呼市綜合經(jīng)濟(jì)狀況的重要參考資料之一。2002年，呼市的商品房平均價(jià)格是每平方米￥1600元，對(duì)當(dāng)年人均可支配收入僅為￥6996元的呼市市民來說，明顯偏高。呼市開發(fā)園區(qū)包括了如意開發(fā)區(qū)、金川開發(fā)區(qū)、金橋開發(fā)區(qū)等，根據(jù)外經(jīng)貿(mào)部國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)顯示：2002年，呼和浩特經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)在16個(gè)中西部地區(qū)的國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)中，工業(yè)總產(chǎn)值、財(cái)政收入等方面的統(tǒng)計(jì)數(shù)字均列前4位，對(duì)呼市經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響較大。近幾年，旅游業(yè)在呼市迅速發(fā)展，本節(jié)將對(duì)呼市旅游業(yè)情況做簡(jiǎn)單的闡述。呼和浩特市旅游資源豐富，2002年接待旅游總?cè)藬?shù)為211萬人，營(yíng)業(yè)收入達(dá)到了￥。178。 呼市第三產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，將帶動(dòng)商業(yè)零售業(yè)的健康發(fā)展，有利于東欣商業(yè)區(qū)項(xiàng)目有效占領(lǐng)市場(chǎng)。（MALL OF AMERICA）美利堅(jiān)MALL是全球第二大SHOPPING MALL（超級(jí)購(gòu)物中心），其地盤的前身為Minnesota Twin棒球隊(duì)及Minnesota Vikings美式足球隊(duì)的場(chǎng)地。餐飲主力店有3家，分別是：RAINFOREST CAFE、PLANET HOLLYWOOD和CAFE ODYSSEY。每個(gè)街區(qū)均有不同的外觀、主題及顏色，方向非常容易辨別。此外，還有一個(gè)120萬公噸的水族館、一個(gè)兩層高18洞的迷你高爾夫球場(chǎng)及一些傳統(tǒng)的商業(yè)娛樂設(shè)施如14屏幕的電影院,一個(gè)大型的水族館及其他娛樂設(shè)施等，另外也形成野營(yíng)探險(xiǎn)、水下探險(xiǎn)、科幻奇觀、谷物探險(xiǎn)等吸引點(diǎn)。截止2001年5月，出租率達(dá)到99%。Bluewater購(gòu)物中心位于倫敦的東南部，是全英國(guó)最大的購(gòu)物中心，1999年落成。共有三個(gè)主力店，分