商業(yè)區(qū)初步策劃思路及建議-文庫吧資料
2025-07-04 13:00本頁面
【正文】 講，卻并非如此，根據(jù)經(jīng)營業(yè)態(tài)的不同，所需適合的營業(yè)面積是不同的。1) 銷售和經(jīng)營在規(guī)劃中的矛盾。我們認為，確定商服物業(yè)的經(jīng)營主題定位是一項非常專業(yè)的工作，需要大量準確有效的市場調(diào)研資料方能確定，并且調(diào)查結(jié)果與自身條件非常匹配方能確定，必需相信專業(yè)的市場調(diào)研分析來進行，也許就某物業(yè)本身，調(diào)查的結(jié)果是不具備條件，不再進行，并不是壞事?！∠愀凵虉瞿軌虺晒?jīng)營，與其產(chǎn)權(quán)的統(tǒng)一不無關(guān)系，在邯鄲，商場更多的是被分割成小鋪位來出售，使一個商場的產(chǎn)權(quán)所有人有數(shù)百甚至上千，一個鋪位也有幾個業(yè)主，如果將來業(yè)主的意見無法統(tǒng)一，勢必會影響商場的經(jīng)營。商貿(mào)服務(wù)活動及經(jīng)營層次紊亂，超高層建筑使用強度降低了經(jīng)營環(huán)境，15 / 29歷史古跡保存與開發(fā)計劃相沖突，成長管理機制無法與城市活動密切結(jié)合。廣告招牌凌亂、缺乏自明性與特色。道路層級與道路形態(tài)未能互相配合，降低道路可及性和易行性。同一地塊可能容納三至四種功能用地，降低了土地資源有效合理使用，未能反映本地區(qū)主體功能。3. 商業(yè)服務(wù)設(shè)施集中分布在，形成枝狀觸角式分布與形態(tài)特征。14 / 29第四部分 項目所在區(qū)域的商業(yè)現(xiàn)狀及存在的問題 現(xiàn)狀概況規(guī)劃范圍內(nèi)面積為 130 畝，現(xiàn)有路況網(wǎng)絡(luò)將規(guī)劃范圍劃分為四個地塊，主要土地使用種類與結(jié)構(gòu)如下所述：1. 主要為住宅、商業(yè)、金融、貿(mào)易、市場、文化娛樂、飲食服務(wù)、旅館、醫(yī)療機構(gòu)、教育科研、宗教、辦公行政等功能地塊。其他優(yōu)勢分析：該項目的 2 公里范圍內(nèi)，集中了邯鄲市的幾所重點中學和職業(yè)學校，是一個典型的教育中心，方便社區(qū)居民和業(yè)主孩子就學，對于提升項目的價值也可以起到不可忽視的作用。交通分析：由于項目緊靠火車站和長途汽車站以及市內(nèi)公共交通系統(tǒng)的樞紐位置，因此該位置是邯鄲市的交通疏導(dǎo)中心和物流中心，交通便利，物流方便，對于進出邯鄲市和市內(nèi)的通達性具有不可替代性的優(yōu)勢。該位置人流量較大，具有絕對優(yōu)勢的商業(yè)氛圍，雖然目前該地塊周圍的幾個大型商場超市的經(jīng)營狀況一般，業(yè)態(tài)較為落后，但也存在著像世紀城、康德等一批在當?shù)鼐哂休^大營業(yè)額和美譽度的商業(yè)項目。商業(yè)分析：項目所在地塊為邯鄲市目前的商業(yè)中心，其中陵西路和和平路是目前邯鄲市的兩條主要商業(yè)街。由于建筑密度過高，目前，其內(nèi)部的生活環(huán)境較惡劣，對于項目所在地順利拆遷是一個較大的利好消息。內(nèi)部為原來的邯鄲市老區(qū)生活中心，有大量居民居住。所在位置位于邯鄲市中心位置，也是邯鄲老城的中心位置，是邯鄲市的商業(yè)、居住、教育中心。整個規(guī)劃工作，將采系統(tǒng)性的分析方法，從大區(qū)域到小環(huán)境的分析，從宏觀到微觀，以使軟、硬件規(guī)劃相互配合、齊實并進，達成計劃的充分落實。本研究并將收集相關(guān)政府統(tǒng)計資料、不動產(chǎn)雜志、專業(yè)研究報告，以及本現(xiàn)有資料庫等次級資料，以建立本案專屬的資料庫。本研究中將包括消費者問卷調(diào)查、經(jīng)營者意見訪問、現(xiàn)場踏勘……等方式，以收集第一手的資料。本案將由本公司統(tǒng)籌安排整體工作進度與監(jiān)督，以召開多次工作會議方式，整合各專業(yè)顧問之工作成果，并與業(yè)主保持緊密的溝通，以達成工作共識之建立。本案工作之基本理念，系運用專業(yè)分工的方法。 投資效益評估。分析本案之優(yōu)、劣勢、機會、威脅，以擬定本案開發(fā)策略方向。收集商圈范圍內(nèi)競爭者的經(jīng)營狀況，如規(guī)模、商品種類、區(qū)位等，并分析對本案的影響。分析現(xiàn)有商圈發(fā)展趨勢及對區(qū)域周邊商圈發(fā)展?jié)摿ψ錾钜徊搅私?，以進一步擬定區(qū)域發(fā)展方向。 在市場分析及可行性研究方面 市場分析內(nèi)容與工作流程 區(qū)位特性與基本條件分析。 邯鄲市政府意見調(diào)查。 專家意見調(diào)查。 進駐經(jīng)營者訪談。（二）市場調(diào)查內(nèi)容 消費者意愿調(diào)查。? 典型調(diào)查： 針對典型案例、主要競爭對手的單項調(diào)查 。緯群采用專家訪員、 100％的問卷復(fù)核機制，為客戶提供滿意的服務(wù)。緯群的深度訪問從提綱設(shè)計到訪問執(zhí)行、記錄整理與分析全部由自己的研究人員擔當，有效保證了項目質(zhì)量。? 深度訪談： 通過無結(jié)構(gòu)的、直接的、個人的訪問，以揭示對某一問題的潛在動機、信念、態(tài)度和感情。2. 定性研究? 小組焦點座談會： 由主持人以一種無結(jié)構(gòu)的自然的形式與一個小組的被調(diào)查者交談。7 / 29? 郵寄調(diào)查： 在調(diào)查范圍涉及本區(qū)域外目標或特定受訪者時，采用郵寄問卷的方法。? 定點訪問： 經(jīng)驗顯示，在購物地點實施調(diào)查能夠最大限度模擬真實的購買環(huán)境。? 街頭攔訪： 攔截訪問是指在某個場所（一般是較繁華的商業(yè)區(qū)）攔截在場的一些人進行面訪調(diào)查。1. 定量研究? 入戶訪問： 作為消費者研究中最主要的數(shù)據(jù)收集方法， 漢世佳 發(fā)展了自己的抽樣框架、訪問員與實地監(jiān)控系統(tǒng)，成熟的抽樣與管理技術(shù)保證了消費者信息的真實與有效。我們知道，數(shù)據(jù)是極端重要的，但也是最容易被制造的，只有依靠歷經(jīng)檢驗的市6 / 29場研究模型、正確的資料搜集方法、嚴格的質(zhì)量監(jiān)控、專業(yè)人員的分析、客觀的誤差評估，才能說明提供給客戶的一個百分數(shù)的價值。但是勿庸置疑的是，專業(yè)市場調(diào)查能力是發(fā)展
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