【文章內(nèi)容簡介】 出。樣板商業(yè)街的改造，物業(yè)價值凸現(xiàn)。員村二橫路將建成為天河的商業(yè)樣板街，目前的租金已經(jīng)高達 350－ 400 元 /平方米，升值潛力巨大。 四、天河都市廣場借員村樣板商業(yè)街的改造，物業(yè)升 值在即 。員村二橫路將建成為天河的商業(yè)樣板街，目前的租金已經(jīng)高達 350－ 400 元 /平方米，升值潛力巨大。天河都市廣場的商鋪和北京路改造后一樣，其價值即將全面大幅的彪升。 五、天河都市廣場位于天河未來居住中心，錢景一片光明 。員村地塊已成為政府在 2021 年至 2021 年重點開發(fā)建設(shè)的地塊，是廣州市“東進”、“南拓”戰(zhàn)略的東進軸和南拓軸的交匯點，擬規(guī)劃成類似香港太古城的居住中心，并且提供配套琶洲國際會展的功能，錢景光明。 六 、 和零售巨頭一齊賺錢。 國際知名的零售巨頭，美國諾馬特超市旗艦店強勢進駐，重拳打造天河?xùn)|商業(yè)升級 版，為天河?xùn)|商業(yè)片區(qū)注入商業(yè)活力，諾馬特超強的經(jīng)營力和影響力，為商場帶來強勁人流，提升商鋪升值空間，投資天河都市廣場，和諾馬特一起賺錢。 七 、 天河都市廣場為業(yè)主提供超值服務(wù) —— 高效率、低成本統(tǒng)一推廣促銷運作。 借助 由商業(yè)專家組成的商場運營公司 成熟的商業(yè)管理和運作經(jīng)驗，以及發(fā)達的資訊網(wǎng)絡(luò)平臺，共享長期經(jīng)營推廣，提供統(tǒng)一促銷推介、并統(tǒng)一納入 VIP 客戶網(wǎng)絡(luò)、從而降低推廣費用，不僅提升和維護了品牌形象也進一步提升了商鋪的經(jīng)營價值。 為客戶節(jié)約推廣費用和保證經(jīng)營旺場，真正貼心為客戶服務(wù)。 八 、 天河都市廣場聘請國際化商業(yè)專 家，對商鋪作精心規(guī)劃分割 。專家對商鋪整體分割規(guī)劃，將其間隔成為 11106 平方米，“易投資、易出租”的商鋪， 將交通規(guī)劃為主道 米，輔道 2 米。 專業(yè)的人流導(dǎo)向設(shè)計便于組織商業(yè)人流， 并根據(jù)首層街鋪三面臨街的特點，以及超市和名店城帶來的龐大雙重人流， 為商鋪的保值升值注入強大信心保證。 九 、 廣電房地產(chǎn)實力承諾、 長遠保障 2021 年元月開業(yè)。 廣電、三明地產(chǎn)強勢聯(lián)合，利用強大的加盟商咨詢和網(wǎng)絡(luò)平臺。 為充分保障投資和自營業(yè)主的利益，不僅將首層黃金旺鋪定位為名店城，而且還提供近千家潮流品牌加盟商資訊網(wǎng)絡(luò)平臺， 用實力保證 2021 年元月盛大開業(yè)。 十、實力集團持續(xù)經(jīng)營開發(fā)對物業(yè)升值的保證。 用于銷售的鋪位數(shù)量只占 20％，發(fā)展商持有大部分物業(yè)，并專門成立商業(yè)經(jīng)營公司進行營運管理，以良好的經(jīng)營效益保障物業(yè)的保值、增值。 第四部分 價格策略 一、 厘定價格的相關(guān)因素 價格與物業(yè)品質(zhì)、目標客戶、市場狀況等方面有著密切關(guān)系，本項目厘定價格時首要考慮的因素主要體現(xiàn)在以下幾個方面： ? 整體的經(jīng)濟環(huán)境 ? 市場的供求狀況 ? 物業(yè)自身客觀條件：地理位置、質(zhì)素、建筑進度 ? 目標客戶的價格接受程度和價值取向 ? 宣傳推廣是否理想 二、價格定位 各樓層定價基數(shù)說明 天河都市廣場各樓層的價格 (租金、售價 )都是以首層作為基數(shù)，乘以一定的樓層系數(shù)得來的。 樓層系數(shù)是參照廣州市與項目基本情況及經(jīng)營范圍類似的商場并且銷售成功的案例 (重點選擇萬國廣場、中旅商業(yè)城、名匯大廈 )的樓層系數(shù)并結(jié)合天河都市廣場的具體情況得出的。 萬國廣場： 樓層 建筑面積均價 (萬元 /m2) 實用率 套內(nèi)面積均價 (萬元 /m2) 樓層系數(shù) 負一層 50% 一層 45% 1 二層 50% 三層 不售 /家樂福 75% / / 四層 不售 /家樂福 75% / / 五層 45% 中旅商業(yè)城： 樓層 建筑面積均價 (萬元 /m2) 實用率 套內(nèi)面積均價 (萬元 /m2) 樓層系數(shù) 負二層 50% 負一層 / / / / 一層 45% 1 二層 50% 三層 50% 四層 50% 名匯大廈： 樓層 建筑面積均價 (萬元 /m2) 實用率 套內(nèi)面積均價 (萬元 /m2) 樓層系數(shù) 負一層 50% 一層 50% 1 二層 50% 三層 50% 四層 50% 五層 50% 員村區(qū)域商鋪租金調(diào)查 由由 于于 目目 前前 在在 員員 村村 二二 橫橫 路路 不不 具具 備備 與與 項項 目目 類類 似似 的的 可可 比比 項項 目目 ， 所所 參參 考考 的的租租 金金 是是 以以 二二 橫橫 路路 中中 低低 檔檔 次次 、 不不 成成 規(guī)規(guī) 模模 的的 店店 鋪鋪 作作 為為 基基 準準 的的 ， 本本 項項 目目 的的 租租金金 標標 準準 具具 有有 一一 定定 的的 提提 升升 空空 間間 。 根根 據(jù)據(jù) 目目 前前 員員 村村 二二 橫橫 路路 的的 地地 段段 租租 金金 價價 值值 ，按按 最最 保保 守守 的的 租租 金金 反反 推推 售售 價價 的的 方方 法法 ， 對對 項項 目目 可可 能能 存存 在在 的的 銷銷 售售 價價 格格 進進 行行 估估算算 . 通過對員村周邊商鋪的調(diào)查，員村二橫路有近 160 個商鋪，員村新村商業(yè)市場有 130 個商鋪，員村新街 110 個，員村西街 100 個，還有黃埔大道翠湖 區(qū)政府段、員村一橫路的調(diào)查，得到的租金情況如下表 ：： 租租 價價 二二 橫橫 路路 員員 村村 新新 街街 三三 橫橫 路路 員員 村村 西西 街街 黃黃 埔埔 大大 道道 一一 橫橫 路路 街街 鋪鋪 250—— 370 150—— 300 80—— 100 40—— 100 60—— 160 60—— 80 內(nèi)內(nèi) 街街 鋪鋪 90—— 110 25—— 30 60—— 80 備備 注注 頂頂 手手 費費 3萬萬 建建 材材 市市 場場 租租價價 ?目前員村二橫路街鋪建筑面積均價 320 元 /㎡，以實用率 90%計算，則其套內(nèi)面積租價為 356 元 /㎡；以下租金價格將參考此標準進行估算，并充分考慮了市場銷售風(fēng)險因素，由此得出本項目市場租賃之保守價格。首層套內(nèi)面積租金 220 元 /㎡ ，建筑面積 440 元 /㎡ 。 天河都市廣場樓層系數(shù)說明 天河都市廣場各樓層系數(shù)說明： 負一層樓層系數(shù) 是考慮到負一層、首層作為都市名店城整體經(jīng)營，二、三層作為超市不出售情況下，參照名匯大廈一、二層樓層系數(shù)（ ）、中旅商業(yè)城一、二層樓層系數(shù)（ ）得出。 二層樓層系數(shù) 、三層樓層系數(shù) 是根據(jù)一般 商業(yè)項目一、二層樓層系數(shù) ()一、三層樓層系數(shù) ()，適當(dāng)調(diào)低其樓層系數(shù)。 四層樓層系數(shù) 是參照名匯大廈一、四層樓層系數(shù)（ ）、中旅商業(yè)城一、四層（ ）得出。 五層樓層系數(shù) 是考慮到五層作餐飲，參照名匯大廈一、五層樓層系數(shù)（ ）、萬國廣場一、五層樓層系數(shù)（ ）得出。 天天 河河 都都 市市 廣廣 場場 各各 樓樓 層層 系系 數(shù)數(shù) 樓層 建筑面積均價 (萬元/m2) 實用率 樓層系數(shù) 負一層 — 45% 一層 1 50% 1 四層 50％ 0． 4 五層 60% 0． 25 天天 河河 都都 市市 廣廣 場場 各各 樓樓 層層 租租 金金 預(yù)預(yù) 測測 表表 樓層 實用率 樓層系數(shù) 建筑面積均價 (元/m2) 套內(nèi)面積均價 (萬 套內(nèi)均價（元 /m2) 負一層 45% 120 267 一層 50% 1 220 440 四層 50％ 88 176 五層 60％ 55 92 定價指導(dǎo)原則： 項目與項目之間會因為自身質(zhì)素的不同而存在價格差異，項目內(nèi)部也會因為各單位具體情況的不同而存在定價上的差異， 而商業(yè)項目差異存在的唯一主導(dǎo)因素就是人流的影響。因此一個鋪位價值的發(fā)現(xiàn)與判斷，首先就是要分析人流的流向：鋪位若在未來的經(jīng)營格局中將面臨更多的人流，必然擁有更多的商業(yè)機會，其商業(yè)價值必然高于一般鋪位；若所在的位置不能很好地吸引人流，意味著此區(qū)域的商業(yè)價值相對較低，定價時相應(yīng)鋪位的價格會相應(yīng)拉低。 商業(yè)項目的價格差異主要通過層差、位置差、出入口影響差、臨“街”深度差、臨“街”面寬差、臨空面差來反映，但具體到本項目目，因為是經(jīng)營式商鋪的定位，面積的分割相對比較跨度大，投資者購買商鋪自己經(jīng)營的機會較多，因此目前的鋪 位平面布局也就是未來的經(jīng)營格局。經(jīng)過綜合考慮之后，影響本項目價格的主要因素為位置差、出入口影響差、臨“街”深度差、臨“街”面寬差、臨空面差等。這些也是商業(yè)項目定價的主要參考因素。 本司根據(jù)市場狀況，發(fā)展商的開發(fā)成本、獲利要求，確定本項目商鋪目標均價初步定為首層 28000 元－ 30000/平米，負一層 13000－15000 元 /平米四層 11000 元－ 12021/平米，五層 7000 元－ 7500/平米在銷售中根據(jù)市場反應(yīng)情況進行調(diào)整。 項目均價推算 商鋪的價格是否合理，始終是影響買家做出選擇的關(guān)鍵因素所在，制訂價 格策略的目的，是為了區(qū)分同區(qū)、同品質(zhì)競爭產(chǎn)品，形成差異化，達到單邊收益最大化。這取決于預(yù)期的工程形象和價格定位理念。本項目周邊同期在售待售物業(yè)相對集中，易形成價格競爭，為此，本項目的價格定位理念： 致力于確立物超所值性價比優(yōu)勢，即同等區(qū)域比質(zhì)素，同等質(zhì)素比價位，同等價位比創(chuàng)新。 天天 河河 都都 市市 廣廣 場場 各各 樓樓 層層 售售 價價 表表 ：： (按按 9%回回 報報 計計 ) 樓層 實用率 建筑面積售價 (元 /m2) 套內(nèi)面積售價 (元 /m2) 樓層系數(shù) 負一層 45% 15000 33333 一層 50% 29000 58000 1 四層 50% 12021 24000 五層 60% 7500 12500 三、價格策略 本項目進行內(nèi)部認購時，樓體形象還未成形、不利于展示的狀態(tài)下，項目的定價應(yīng)考慮前期略低，以低價入市，吸引市場，聚集人氣，同時也為后期項目的升值提升預(yù)留空間。建議項目的價格策略為“ 低價入市、逐級加價 ”，即初期以中價格、高姿態(tài)吸引市場關(guān)注，在以自身的品質(zhì)獲得市場追捧后逐級加價。 調(diào)價可采用折扣變化和提高單 價策略 （內(nèi)部認購期采用降低折扣，其他銷售期采用提高單價的方式），最終實現(xiàn)目標均價。詳見【附件、價目表】 四、付款方 式及折扣控制 由于本項目的目標客戶以投資客為主，應(yīng)充分考慮其對于資金周轉(zhuǎn)的需要，建議發(fā)展商盡量爭取按揭銀行提供更具靈活的付款方式，降低首期與月供壓力。還可根據(jù)少數(shù)客戶的特殊情況提供建筑分期付款或首期款分期付款方式，使客戶在付款方式具有更大的靈活性。 各種付款方式的銷售折扣應(yīng)根據(jù)不同銷售時期的具體情況進行調(diào)整。內(nèi)部認購期由于工程形象不理想，客戶猶豫與觀望心態(tài)較濃，可在折扣上放低 2%，以吸引客戶盡早落定；公開發(fā)售期在買家聚集、人氣旺盛、工程形象日益良好的有利形勢下，可將折扣進行上調(diào)；至沖刺期與尾盤期，由于剩余單 位客戶可選擇余地不大，故可再次放低折扣 1%，以刺激客戶成交，盡快消化剩余尾盤、實現(xiàn)利潤。 ? 付款折扣方案 作為投資性項目，其消費群體基本由投資者和用家組成，他們普遍對資金調(diào)配的敏感度較強，投資意識強烈，由此必須提供更具靈活性的付款方式，既能讓客戶減少資金壓力，又能實現(xiàn)快速銷售的目的。建議采取縮小付款方式間折扣，將客戶自然引導(dǎo)為選擇銀行按揭的付款方式來降低客戶付款的資金壓力。另一方面利用優(yōu)惠付款辦法進一步降低首付壓力。 正常折扣方式 付款方式 折扣 比例 說明 一次性付款 10% 首期 5成， 一個月內(nèi)付清全款 按揭付款 90% 首期 5成，余款銀行按揭 綜合折扣 ? 折扣方案 在銷售過程中需為大面積成交預(yù)留一定折扣空間， 有大量的優(yōu)惠就必須保證項目最終價格的實現(xiàn)，就必須將優(yōu)惠價格計算在內(nèi)，即： 購買 200 平米 以上可享受 2％優(yōu)惠（預(yù)計占 10％）； 共約％ 意向面積不足 200 平米的客戶，最多讓點 1%（占 90%） 共約 ％ 如果認籌量 1000 個，成交率為 20％，則約優(yōu)惠 3％； 項目經(jīng)理可靈活掌握 1％優(yōu)惠及不可預(yù)測性費用等。 由上則總體折扣為 %（ － ）， 因此，商鋪價目表均價按 折倒推應(yīng)達 31868 元 /m2，才能保證首層實收均價 29000 元/m2；負一層實收 15000，倒推應(yīng)達 16483 元 /m2；四層實收 12200 元/m2，倒推應(yīng)達 13407 元 /m2；五層實收 10000 元 /m2，倒推應(yīng)達 10989元 /m2。 以上控制方式，保證了發(fā)展商與項目經(jīng)理共可掌握 2~4%的額外折扣幅度。 六、價格控制 為了在銷售各階段都能聚集人氣，保持銷售的順利進行，建議分階段安排不同價目表，對各銷售階段進行有步驟的階段價格控制。內(nèi)部認購期為吸引人氣，建議采取低等價入市，此階段 認購的客戶除享受折扣優(yōu)惠外，還可享受價目表 3%~4%的額外降價優(yōu)惠；公開發(fā)售后成交的客戶則按價，無額外優(yōu)惠；后期