【文章內(nèi)容簡介】 經(jīng)營管理公司進(jìn)行招商，也可按商場定位自行招商；其它樓層為只租不售，由經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營管理。 三里屯新天地： 租售結(jié)合三里屯新天地位于北京市面積最大、人口最多、商業(yè)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的朝陽區(qū)三里屯酒巴街核心地段，總建筑面積達(dá) 30000 平米，地下 3 層，地上 5 層。地下二層、三層為大型停車場。是三里屯酒吧街規(guī)模最大，業(yè)態(tài)最全，檔次最高的集休閑、購物、娛樂為一體的綜合休閑商業(yè)典范。其經(jīng)營模式為：開發(fā)商委托高力國際物業(yè)管理公司進(jìn)行商場經(jīng)營管理，并按照前期功能定位由開發(fā)商自行招商和銷售，其中地下一層、地上一層和地上二層只租不售，地上三層、四層、五層為分割銷售，其分割最小商鋪11 / 48為 6 平方米，業(yè)主購買商鋪后與物業(yè)管理公司簽定物業(yè)管理合同，并按照指定的經(jīng)營業(yè)態(tài)自行招商。 北京碧溪家居廣場： 先租后散售、售后回租2022 年 9 月，碧溪開發(fā)商由自己成立招商部和直屬物業(yè)管理公司，對(duì)所有商鋪進(jìn)行統(tǒng)一招商和經(jīng)營管理。2022 年 11 月試營業(yè)，目前入住率高達(dá) 90%以上。2022 年下半年，碧溪公司委托北京騰飛物業(yè)投資有限公司向社會(huì)公開轉(zhuǎn)讓碧溪家居廣場 4－5 層 2 萬平米的房屋產(chǎn)權(quán)。其經(jīng)營模式為：開發(fā)商將商業(yè)用房進(jìn)行店鋪分割，并面向社會(huì)公開出售，購買碧溪家居廣場的房屋產(chǎn)權(quán)后，碧溪公司以產(chǎn)權(quán)委托經(jīng)營：業(yè)主與碧溪公司共同委托北京騰飛物業(yè)投資有限公司對(duì)其所購商鋪進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營管理，業(yè)主按季度收取租金，在此過程中不需要再繳納任何管理費(fèi)用。碧溪家居產(chǎn)權(quán)自由轉(zhuǎn)讓：業(yè)主在取得產(chǎn)權(quán)后如需轉(zhuǎn)讓，在同等條件下，公司將以不低于業(yè)主先期買入的價(jià)格回購房屋?？偨Y(jié)分析：從以上分析中可以看出，這三個(gè)項(xiàng)目都存在著一個(gè)共同的特點(diǎn)，即：均屬于以“相對(duì)專業(yè)的主題商業(yè)模式”操作，投資業(yè)主同時(shí)也是商業(yè)的經(jīng)營者，同時(shí)商業(yè)整體經(jīng)營與綜合管理的必要性并不明顯。這樣就產(chǎn)生了與本案的本質(zhì)性區(qū)別，西環(huán)廣場是一個(gè)大型綜合商業(yè)空間，未來經(jīng)營中將包括超市、百貨、專賣店、餐飲娛樂等多種商業(yè)業(yè)態(tài)，應(yīng)由統(tǒng)一的經(jīng)營12 / 48管理公司進(jìn)行運(yùn)行實(shí)施；另外在銷售時(shí)機(jī)的把控上也有著根本的區(qū)別，“主題商業(yè)”可以在商場開業(yè)前即進(jìn)行銷售，而本案“綜合商業(yè)”必須要在商業(yè)的經(jīng)營方面達(dá)到一定的影響力，所有商業(yè)單位先有租賃商戶進(jìn)行經(jīng)營后，才會(huì)吸引投資者的實(shí)際關(guān)注。13 / 482. 商業(yè)開發(fā)全過程中不同主體的基本目標(biāo)和要求一個(gè)商業(yè)物業(yè)的建設(shè)，開發(fā)商一個(gè)主體就可以完成，但一個(gè)商業(yè)物業(yè)從開發(fā)到經(jīng)營全過程，還需要其它主體的共同配合才能完成。 房地產(chǎn)開發(fā)商? 以物業(yè)銷售為主要目標(biāo)，為了盡快回籠資金，開發(fā)商首先考慮是以較高價(jià)格銷售商業(yè)物業(yè)，回籠前期開發(fā)投入資金；? 整體出租如銷售不成功，在條件允許的情況下選擇整體出租，以獲取穩(wěn)定回報(bào)；? 與商業(yè)管理公司合作：可提升開發(fā)商物業(yè)形象，并獲得穩(wěn)定租金收入，同時(shí)物業(yè)能在商業(yè)管理公司的幫助下持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營；? 開發(fā)商自營或參與經(jīng)營情況下，會(huì)更關(guān)注物業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司的管理及商場經(jīng)營；同時(shí)，開發(fā)商也可以培養(yǎng)商業(yè)人才，為企業(yè)多元化發(fā)展創(chuàng)造條件。 商業(yè)管理公司商業(yè)經(jīng)營管理是一門專業(yè)性和科學(xué)性很強(qiáng)的工作，不同于商業(yè)物業(yè)管理的舊有模式。從市場的角度把握商場，通過一系列管理職能即商場招商代理、統(tǒng)一開業(yè)計(jì)劃、規(guī)范經(jīng)營方向、組織宣傳推廣活動(dòng)、建立和維護(hù)商場品牌、協(xié)調(diào)商戶關(guān)系與維持商業(yè)秩序等對(duì)商場的長期發(fā)展負(fù)責(zé)。? 商業(yè)管理公司通過管理商場，創(chuàng)造利潤商業(yè)物業(yè)是具有經(jīng)營性、盈利性的場所，商業(yè)管理針對(duì)的是商場的“軟件”進(jìn)行管理，商業(yè)管理公司是根據(jù)商場的功能定位引進(jìn)商家、根據(jù)市場的變化調(diào)整商場整體的經(jīng)營策略，協(xié)調(diào)各方面的經(jīng)營關(guān)系、競爭關(guān)系、供求關(guān)系、以及制定商場的宣傳推廣策略，保證商場內(nèi)各種設(shè)施正常有序的運(yùn)轉(zhuǎn)，環(huán)境衛(wèi)生、消防、安全等方面工作。商業(yè)管理公司經(jīng)營的好壞直接影響到所管理商場的運(yùn)營及商業(yè)形象。好的管理規(guī)劃和經(jīng)營能為商場帶來最大的經(jīng)營利潤、同時(shí)也能打造商業(yè)管理公司的社會(huì)形象。? 根據(jù)與開發(fā)商不同的合作模式獲取商業(yè)經(jīng)營利益14 / 48商業(yè)管理公司與開發(fā)商的合作有兩種形式：一是管理公司以入股的形式與開發(fā)商合作，與開發(fā)商共擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，并按雙方約定的比例分配經(jīng)營利潤；另一種形式是開發(fā)商聘請管理公司，管理公司則只以收取物業(yè)管理費(fèi)的形式獲得經(jīng)營利益,不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。 小業(yè)主商業(yè)市場運(yùn)作中最重要的兩個(gè)問題，一個(gè)是市場的定位、一個(gè)就是商場的管理問題。投資者關(guān)心的問題是商場能不能做好，管理公司怎樣使商場的租金上升，使投資回報(bào)長期穩(wěn)定。投資商業(yè)項(xiàng)目，投資者的目的在于將資金投入商業(yè)項(xiàng)目能夠有長期穩(wěn)定的回報(bào)。基本要求為：? 商業(yè)能統(tǒng)一持續(xù)經(jīng)營；? 租金收入穩(wěn)定回報(bào)，保證回報(bào)率； 經(jīng)營者對(duì)于商場的經(jīng)營者而言，無論是百貨內(nèi)的經(jīng)營商戶，還是店中店的經(jīng)營商戶，他們對(duì)于商場的要求一般表現(xiàn)為：? 有一個(gè)穩(wěn)定的經(jīng)營場所，保持商鋪的持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營；? 通過整個(gè)商場經(jīng)營氣氛的營造，保持賣場的經(jīng)營火爆，獲取經(jīng)營收益；總結(jié)分析：通過對(duì)商業(yè)開發(fā)中各主體的目標(biāo)要求可以看出，除整售外，都會(huì)涉及到大面積物業(yè)的統(tǒng)一管理以確保其持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營。也就是說，商業(yè)物業(yè)的整體運(yùn)做，首先要直面的問題就是商場的經(jīng)營管理問題，這是商業(yè)項(xiàng)目成功運(yùn)做的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。對(duì)于商業(yè)物業(yè)本身的開發(fā)價(jià)值而言，必須有一個(gè)商場經(jīng)營物業(yè)開發(fā)進(jìn)行銜接的問題，無論是以何種方式，如果不能經(jīng)營成功，最終將會(huì)影響整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)價(jià)值，項(xiàng)目的開發(fā)目標(biāo)最終也難以實(shí)現(xiàn)。從以上分析可以看出，商業(yè)管理公司的作用就凸顯出來了，能否科學(xué)完成商場的經(jīng)營，并選聘到優(yōu)秀的管理公司也就十分重要。15 / 483. 關(guān)于房地產(chǎn)商與商業(yè)管理公司的關(guān)系從商業(yè)開發(fā)和經(jīng)營的全流程來看，由于商業(yè)管理公司的獨(dú)特作用，房地產(chǎn)商根據(jù)自己的經(jīng)營目標(biāo)處理與商業(yè)管理公司的關(guān)系是非常重要的一環(huán)。 商業(yè)管理公司的作用在非整售狀況下，由于商業(yè)的銷售價(jià)值，一定意義上不取決于其成本價(jià)值，而取決于其經(jīng)營價(jià)值，因此商業(yè)樓面的招商和銷售成功與否很大程度上依賴于后期的經(jīng)營管理，所以我們必須與商業(yè)管理公司合作，直接或間接參與商業(yè)管理過程當(dāng)中。 商業(yè)管理基本模式? 輸出品牌或咨詢商業(yè)管理公司輸出品牌或咨詢是由發(fā)展商聘請商業(yè)管理公司，并由商業(yè)管理公司負(fù)責(zé)整個(gè)商場的經(jīng)營與管理，并為發(fā)展商提供商場運(yùn)做的咨詢服務(wù)，不承擔(dān)商場經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。? 整租或咨詢商業(yè)管理公司向開發(fā)商將商場整體租賃，自己經(jīng)營和管理，自己承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，并通過商場的經(jīng)營利潤獲取收益。 物業(yè)管理代替商業(yè)管理在商場管理中，有商業(yè)管理公司和物業(yè)管理公司兩種形式，商業(yè)管理公司一般管理范圍較廣，其管理權(quán)限擴(kuò)及商場的招商、經(jīng)營管理與日常維護(hù)；而物業(yè)管理公司其管理權(quán)限相對(duì)較小，一般只負(fù)責(zé)商場的清潔、保安和日常維護(hù)等工作。物業(yè)管理公司一般只有商場的管理權(quán)，而商場的經(jīng)營權(quán)則歸經(jīng)營商戶。但從目前商場物業(yè)管理模式的發(fā)展趨勢來看，物業(yè)管理的管理權(quán)限已越來越大，代替了商業(yè)管理公司，行使商場全方位的經(jīng)營管理，包括商場的招商、后期經(jīng)營管理和日常維護(hù)等工作。16 / 4817 / 484. 從經(jīng)營業(yè)態(tài)上看不同商業(yè)經(jīng)營模式本商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營中將包括超市、百貨、專賣店、餐飲娛樂等多種商業(yè)業(yè)態(tài)，各種商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)的組合與樓層分布相對(duì)復(fù)雜，后期各種經(jīng)營業(yè)態(tài)的經(jīng)營模式也各不相同。 百貨商場的經(jīng)營百貨商場的功能核心是多樣化經(jīng)營，統(tǒng)一管理，有完好的進(jìn)貨渠道及財(cái)務(wù)管理制度。商戶由百貨公司統(tǒng)一進(jìn)行管理，統(tǒng)一收銀統(tǒng)一開具發(fā)票。商戶經(jīng)營不需要繳納租金，百貨公司而是通過商戶銷售額扣點(diǎn)來贏取利潤。故此，客戶的銷售額很透明?？埸c(diǎn)的多少由百貨公司自定，一般由百貨的經(jīng)營情況來即時(shí)更改的。一般基數(shù)以 25%來左右權(quán)衡的。 超市整租或聯(lián)營超市一般是開發(fā)商與品牌超市聯(lián)營或整租給品牌超市，由品牌超市統(tǒng)一進(jìn)行經(jīng)營管理，統(tǒng)一收銀統(tǒng)一開具發(fā)票。由品牌超市統(tǒng)一負(fù)責(zé)與商品生產(chǎn)商的聯(lián)絡(luò)和貨品的引進(jìn)。開發(fā)商與品牌超市按照一定比例分配經(jīng)營利潤，雙方共同承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。 店中店和餐飲的招租將專賣店和餐飲按一定面積的鋪位或?qū)９癯鲎饨o實(shí)際用家，由開發(fā)商選定專業(yè)的商業(yè)管理公司對(duì)商鋪進(jìn)行統(tǒng)一管理，商鋪業(yè)主獲租金收益，鋪位或?qū)９竦膶?shí)際用家負(fù)責(zé)經(jīng)營，獲取經(jīng)營收益，承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。 18 / 485. 本案的自身特點(diǎn)及初步分析 面積大，應(yīng)統(tǒng)一經(jīng)營、管理與鼎好電子商城和碧溪家居廣場這種專業(yè)商城相比，本案商場面積相對(duì)較大，達(dá)到 9 萬多平方米，其經(jīng)營業(yè)態(tài)也相對(duì)復(fù)雜，商業(yè)部分應(yīng)該由商業(yè)管理公司或經(jīng)營者統(tǒng)一經(jīng)營管理，彌補(bǔ)商場面積過大、功能規(guī)劃難度較大的不足。對(duì)商場進(jìn)行統(tǒng)一布局、統(tǒng)一招商的經(jīng)營方式可以完善商場的整體功能。超市、餐飲業(yè)屬于良性物業(yè)，租期較長，可聚集人氣，一般自行出租，可售面積應(yīng)在百貨店與店中店中產(chǎn)生，由于百貨店的位置不好劃分，在將來經(jīng)營管理中，百貨店經(jīng)營相對(duì)獨(dú)立，只能在店中店中進(jìn)行分割銷售。 結(jié)合現(xiàn)規(guī)劃，應(yīng)有百貨主力店支撐人氣對(duì)于商場來說，經(jīng)營方式不同，其管理方式也不一樣。通過分析，本案已確定以百貨公司、超市和店中店相結(jié)合的方式經(jīng)營，百貨公司以主力商戶的形式出現(xiàn)，本身就占有了較大面積，可以減小本案的招商難度。同時(shí)，百貨店雖然租金價(jià)格較低，不便與開發(fā)商獲取租金收益，但百貨店一般都是大型商場的核心店鋪，具有較高的市場知名度和號(hào)召力，是商業(yè)物業(yè)人流吸引力的主要來源，能吸引眾多消費(fèi)者前往購物消費(fèi)，對(duì)組織消費(fèi)人流發(fā)揮著重要作用，并把人流引導(dǎo)向其它中小店鋪，從而帶動(dòng)整個(gè)商場的商業(yè)氛圍，極大的提升商場的整體形象，提高商鋪的租賃和銷售價(jià)格。對(duì)于百貨店的經(jīng)營，應(yīng)由開發(fā)商選擇兩種類型的百貨公司：一種是尋找國外的知名百貨公司，考慮目前北京市商委對(duì)國外大型百貨公司的限制，建議由開發(fā)商借助自身的政治背景，通過代辦工商執(zhí)照的有效措施，吸引國外市場知名度高、文化氛圍濃厚、整體風(fēng)格突出的百貨公司，如：西武百貨、吉之島等，以提升整個(gè)西環(huán)廣場的商業(yè)形象；另一種形式為引進(jìn)國內(nèi)的知名百貨公司，在積極尋找國外知名百貨公司的同時(shí)，也應(yīng)著重考慮目前國內(nèi)市場占有率較高、有一定品牌忠誠度的國內(nèi)百貨公司，如：晨曦百貨、貴友百貨等，以吸引廣大消費(fèi)者，帶動(dòng)整個(gè)商場的人氣。 根據(jù)投資型商業(yè)的特點(diǎn)，南半部適合店中店模式我司建議本項(xiàng)目商業(yè)面積以投資型商業(yè)的模式進(jìn)行營銷推廣，并以此概念引深到完整的商業(yè)地產(chǎn)營銷體系，根據(jù)投資型商業(yè)的特點(diǎn)，結(jié)合開發(fā)商收回資金的要求，我司建議在商場的北半部分，以百貨的形式經(jīng)營，而在商場的南半部分則適合以店中店的模式經(jīng)營，19 / 48餐飲可由開發(fā)商直接招租并納入整個(gè)商場的統(tǒng)一經(jīng)營管理。由于百貨店的特殊性，其銷售面積很難劃分，而且銷售以后的管理難度相對(duì)較大，因此，我司建議百貨店經(jīng)營面積不作銷售考慮。20 / 486. 本案建議營銷方案通過前面的綜合分析，結(jié)合西環(huán)廣場的自身特點(diǎn)，我司針對(duì)本案做如下建議： 商場各經(jīng)營業(yè)態(tài)營銷方案樓層 經(jīng)營業(yè)態(tài)F6 層 餐飲： 自行經(jīng)營（租 /售）F1F5 層 店中店（南半部分）： 銷售 百貨（北半部分）： 整體租賃B1 層 超市： 租賃或聯(lián)營 從不同業(yè)態(tài)看西環(huán)經(jīng)營模式 由一家管理公司進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營管理由于西環(huán)廣場商業(yè)面積較大，達(dá)到了 9 萬多平方米，在前面的經(jīng)營業(yè)態(tài)分析中，已確定了以百貨、超市、店中店和餐飲等多種業(yè)態(tài)綜合經(jīng)營的模式，由于綜合業(yè)態(tài)經(jīng)營的復(fù)雜性，超市、餐飲可獨(dú)立租賃。同時(shí)為便于整個(gè)商場的統(tǒng)一經(jīng)營和管理，對(duì)于 F1F5 層則可由一家商業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營，不進(jìn)行任何分拆，保證商場的整體形象。 由多家管理公司分開管理考慮西環(huán)廣場經(jīng)營業(yè)態(tài)的復(fù)雜性，為便于后期的經(jīng)營管理，也可由多家專業(yè)管理公司按商場的各種經(jīng)營業(yè)態(tài)，分別對(duì)百貨、店中店、餐飲和超市進(jìn)行管理。 百貨的經(jīng)營模式? 由商業(yè)管理公司進(jìn)行自主經(jīng)營：開發(fā)商將商鋪?zhàn)饨o百貨公司，并向其收取固定租金或采用底租加提成的形式獲取收益，百貨公司以自己的統(tǒng)一模式進(jìn)行商場管理，自主經(jīng)營，自負(fù)盈虧。開發(fā)商則不參與商場后期的經(jīng)營管理，不承擔(dān)后期的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。? 參股設(shè)立：百貨公司以入股的形式與開發(fā)商合作，雙方共同承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商間接自營，并與百貨公司按雙方約定的比例分配經(jīng)營利潤，百貨公司一般不向21 / 48開發(fā)商支付租金。 店中店的經(jīng)營模式（可售面積）? 先租后售：由商業(yè)管理公司統(tǒng)一招租、管理? 對(duì)經(jīng)營者和商業(yè)管理公司而言，租金收益直接歸業(yè)主，其經(jīng)營運(yùn)作模式為：即 業(yè)主 租金 經(jīng)營者開發(fā)商 聘請管理 商業(yè)管理公司 以上圖示表明，店中店的經(jīng)營模式為：開發(fā)商聘請專業(yè)的商業(yè)管理公司對(duì)商場進(jìn)行統(tǒng)一招商和管理，開發(fā)商通過兩種形式向經(jīng)營者收取租金：一種是租金含物管費(fèi)，開發(fā)商則以固定的管理費(fèi)或收入分成等形式向商業(yè)管理公司支付管理費(fèi)；另一種是租金不含物管費(fèi)，管理公司則直接向經(jīng)營者收取管理費(fèi)。業(yè)主通過管理公司對(duì)經(jīng)營商戶進(jìn)行統(tǒng)一管理。? 對(duì)于投資者而言，其所購面積有兩種回報(bào)方式：一種是回租式：由發(fā)展商聘請專業(yè)的商業(yè)管理公司，在商鋪完成銷售后，由商業(yè)管理公司代為業(yè)主進(jìn)行商鋪招商，商鋪?zhàn)饨鹩尚I(yè)主向經(jīng)營商戶收取，小業(yè)主自己承擔(dān)收益風(fēng)險(xiǎn)。另一種是固定回報(bào)式：由發(fā)展商成立專門的物業(yè)管理公司，商鋪銷售給業(yè)主后，業(yè)主與物業(yè)管理公司簽定代租協(xié)議，無論商鋪經(jīng)營好壞，物管公司都要向小業(yè)主定期支付固定的租金收益作為投資回報(bào)，商鋪經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)由發(fā)展商或大業(yè)主承擔(dān)。 從價(jià)格體系看各功能業(yè)態(tài)價(jià)格及收益分配 百貨店開發(fā)商 低租金 商業(yè)管理公司 高收益 經(jīng)營者 通過價(jià)差獲取回報(bào) 自留物業(yè)長期