【文章內(nèi)容簡介】 48 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 7. 政策影響 大瀝街道在售樓盤少，成交量、價格受供應(yīng)影響大， 政策影響不明顯。 房地產(chǎn)市場 ? 3月，物權(quán)法正式公布； ? 5月，上調(diào)個人住房公積金存貸款利率 27個基點； ? 6月，明確房屋買賣的契稅計稅價格應(yīng)當(dāng)包括房屋的裝修費用； ? 7月，第二次上調(diào)個人住房公積金存貸款利率 27個基點； ? 8月，住房公積金貸款上限提至 20萬； ? 9月，“二套房”貸款首付款比例和利率水平提高； ? 10月，存款準(zhǔn)備金上調(diào)至13%； 49 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 8. 政策對鹽步、黃岐的影響 黃岐價格持續(xù)攀升，受政策影響不明顯 房地產(chǎn)市場 50 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 8. 政策對鹽步、黃岐的影響 鹽步臨近廣州，以廣州為風(fēng)向標(biāo)，受政策影響明顯 房地產(chǎn)市場 2 0 0 7 年1 1 1 月鹽步街道普通住宅成交信息統(tǒng)計0 . 0 00 . 2 00 . 4 00 . 6 00 . 8 01 . 0 01 . 2 01 . 4 01 . 6 01 . 8 02 . 0 001 , 0 0 02 , 0 0 03 , 0 0 04 , 0 0 05 , 0 0 06 , 0 0 07 , 0 0 08 , 0 0 09 , 0 0 01 0 , 0 0 0鹽步成交面積 1 . 7 9 1 . 4 1 1 . 3 6 1 . 8 1 0 . 5 8 0 . 6 4 0 . 4 1 0 . 4 2 0 . 2 5 1 . 2 0 0 . 5 6 鹽步成交均價 5 , 0 5 8 3 , 7 8 5 4 , 7 1 8 5 , 2 7 1 5 , 6 2 8 6 , 1 5 8 4 , 4 7 8 5 , 1 7 6 8 , 6 5 3 6 , 9 3 2 7 , 0 2 3 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月51 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 9. 未來新政預(yù)測及分析 新政一： 20232023年可能開征“保有稅” 目的：針對戶型面積偏大的房子收取一定費用，鼓勵購買中小套型住宅，促進(jìn)理性購房。 預(yù)測：保有稅 144M2可能是起征面積，稅率大概在 %左右。 影響：對整個房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅，持續(xù)征收的原則將迫使購房投資和消費回歸理性空間。 新政二：“兩稅合并”，明年賣樓省稅費 利好：調(diào)低了稅率，擴(kuò)大了開發(fā)商利潤空間。 預(yù)測： 927放貸新政后，市場成交量下降。購房者和發(fā)展商形成角力的狀態(tài)。對于已完成今年目標(biāo)，實力雄厚的發(fā)展商預(yù)計會繼續(xù)控貨，以期待明年更大的利潤空間。 ?大瀝街道受土地供應(yīng)限制，房地產(chǎn)市場供應(yīng)少，受政策影響不明顯。 ?相對本項目，“保有稅”的實施將產(chǎn)生一定的影響，但大瀝鎮(zhèn)強(qiáng)民富的市場特征將對項目提供充足的支撐 . 房地產(chǎn)市場 52 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 小結(jié) ?房地產(chǎn)成交活躍，供應(yīng)缺口導(dǎo)致價格上漲幅度大 ?房地產(chǎn)受政策影響較弱 ?房地產(chǎn)成交活躍，供應(yīng)缺口導(dǎo)致價格上漲幅度大 ?市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以中低端為主，高端產(chǎn)品匱乏 房地產(chǎn)市場 53 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 P a r t 5 典型個盤 54 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 南海桂城 佛山禪城 10分鐘 15分鐘 大瀝 鹽步 黃歧 天安鴻基花園 ?地理位置：南國桃園東門 ?發(fā) 展 商：天安（廣州）投資有限公司 ?占地面積： 900畝 ?總建面積： 18萬㎡ ?容 積 率： ?綠 化 率： % ?總 戶 數(shù)： 1000多戶 ?產(chǎn)品類型 : 別墅、公 ?入市時間： 2023年年底 ?配套： 23000平方米天然湖泊； 4500㎡ 星級陽光會所； 4800平方米商業(yè)中心 典型外流個盤， 7成客戶來自大瀝 個盤分析 55 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以 260500㎡ 別墅為主 天安鴻基花園 個盤分析 56 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 風(fēng)格各異的別墅，突顯主人風(fēng)情萬種的個性與審美 天安鴻基花園 個盤分析 57 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 ?座落于南國桃園內(nèi)，環(huán)境資源優(yōu)越； ?離大瀝僅十分鐘車程，生活、工作游刃有余； ?以 3個近 6萬㎡天然湖泊為中心，別墅依山就勢，各自擁有獨立、優(yōu)美的景觀元素； ?超低密度、超高綠化率、超強(qiáng)可塑性，切合客戶群需求； ?大型、高檔次而充滿異國情調(diào)的配套設(shè)施，滿足業(yè)主一切生活、娛樂所需。 —— 環(huán)境為項目最大亮點； —— 為突顯身份、個性，客戶不惜重金打造，房子內(nèi)外兼修。 天安鴻基花園 個盤分析 58 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 ?地理位置：大瀝鎮(zhèn)雅瑤桂和路 ?發(fā) 展 商：碧桂園集團(tuán) ?代 理 商：自銷 ?總建面積： ㎡ ?總 戶 數(shù)： 3000戶 ?產(chǎn)品類型 : 別墅、洋房 ?建筑風(fēng)格：歐式 ?入市時間： 2023年 1月 —— 未來項目最大競爭對手 基本信息 南海碧桂園 個盤分析 59 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 產(chǎn)品分析 “陽光花海”浪漫陽光別墅 ， 2023年 1月 1日開賣 ?聯(lián)排別墅為主，少量獨立別墅； ?面積： 238378㎡，花園 75350㎡； ?均價：聯(lián)排別墅 40006000元 /㎡ ，獨立別墅 75008500元 /㎡ 南海碧桂園 個盤分析 60 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 “翠堤水岸”花園洋房 1128套， 2023年五一開賣 產(chǎn)品分析 南海碧桂園 ?17棟 11層“大戶人家”洋房、 11棟低層洋房、 1棟復(fù)式洋房； ?主力戶型： 155～ 250㎡ 四房、五房單位 ?均價： 4200元 /㎡ （帶裝修） ?主力客戶群：雅瑤當(dāng)?shù)鼐用?、公?wù)員，廣州客戶較少 個盤分析 61 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 “藍(lán)天山畔”一期 ， 2023年五一開賣 產(chǎn)品分析 南海碧桂園 ? 80套聯(lián)排別墅 ? 戶型： 335378㎡ ，七房、九房二廳， ? 均價： 5000元 /㎡ （帶裝修） 個盤分析 62 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 “藍(lán)天山畔”二期 ， 2023年二月開賣 ? 49套獨立別墅 ? 戶型： 400806㎡，七 /八 /十房二廳 ? 均價： 5000元 /㎡（帶裝修） ? 銷售情況： 12月 1日銷售 22套 產(chǎn)品分析 南海碧桂園 63 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 小結(jié) ? 大瀝鎮(zhèn)稀缺別墅產(chǎn)品，自住、投資相宜； ? 成熟品牌形象，治安物管好； ? 高檔次、大社區(qū)環(huán)境，成熟居住氛圍； ? 規(guī)劃過于密集，別墅私密性不高； ? 商業(yè)配套人氣不旺；生活配套缺乏。 —— 以大瀝唯一在售別墅帶動洋房的銷售； —— 以項目創(chuàng)新產(chǎn)品及品牌物管進(jìn)行市場突圍。 個盤分析 64 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 P a r t 6 項目理解 65 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 1. 項目介紹 ?地塊位置：佛山市南海區(qū)大瀝鎮(zhèn)體育中心區(qū)西側(cè)地段 ?地塊現(xiàn)狀：用地紅線外基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到五通，即通路、通電、通供水、通排水、通訊，用地紅線內(nèi)土地部分平整。 ?交易面積： ?土地用途：城鎮(zhèn)混合住宅用地 ?使用年限：住宅用地柒拾年、商業(yè)用地肆拾年、其他用地伍拾年 ?容積率： ≤ ； ?建筑密度： ≤ 28%； ?綠地率： ≥ 30%； 大瀝鎮(zhèn)政府 大瀝體育文化中心 2分鐘生活圈 項目理解 66 2. SWOF分析 項目理解 67 ? 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 項目名稱 產(chǎn)品類型 產(chǎn)品對比 本案 小高層洋房 ——— 南海碧桂園 聯(lián)排別墅、獨立別墅、小高層洋 房 以別墅為主的大型社區(qū)，圍繞景觀資源布局 天安鴻基花園 聯(lián)排別墅、獨立別墅、公寓 中海金沙灣 高層、小高層洋房 以 120 M2平層為主，圍繞江景布局 雅居藍(lán)灣 多層、小高層洋房 以 100 M2平層為主 產(chǎn)品對比 — 躍式、復(fù)式個性化產(chǎn)品備受歡迎 ? 據(jù)市調(diào)情況分析，大瀝消費者追求產(chǎn)品個性化與生態(tài)環(huán)境。 ? 創(chuàng)新產(chǎn)品配合新居住觀念以引導(dǎo)消費者的好奇與購買傾向。 3. 項目競爭態(tài)勢分析 產(chǎn)品對比 項目理解 68 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 西部首個居住社區(qū)，樹標(biāo)桿新標(biāo)準(zhǔn) ? 本項目區(qū)位相對處于劣勢，非重點開發(fā)商住區(qū)域，以承接?xùn)|部工業(yè)轉(zhuǎn)移為主。 ? 項目周邊無競爭對手，市政工程，機(jī)關(guān)單位向該區(qū)集中。 ? 引導(dǎo)項目形象定位為行政商務(wù)區(qū)的休閑居住氛圍社區(qū)。 3. 項目競爭態(tài)勢分析 區(qū)位對比 項目定位 69 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 項目名稱 物業(yè)管理 物管分析 本案 萬科物管 品牌發(fā)展公司嫡系物管公司知名度高，認(rèn)可度高。 南海碧桂園 碧桂園物管 天安鴻基花園 天安物業(yè)管理 中海金沙灣 中海物管 雅居藍(lán)灣 ——— 優(yōu)質(zhì)物管成就和諧人居 ? 治安差為大瀝普遍共識，項目周邊村落、工業(yè)區(qū)圍繞，治安問題更加突出。 ? 萬科優(yōu)質(zhì)的物管服務(wù)認(rèn)同度高，可以此引導(dǎo)本地消費者形成新的和諧人居觀念。 3. 項目競爭態(tài)勢分析 物業(yè)管理對比 項目理解 70 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 ? 萬科是全國知名品牌，廣東第一名牌，市場認(rèn)識度高。 ? 通過宣傳深化萬科品牌認(rèn)知度，吸引客戶對居住持續(xù)服務(wù)的認(rèn)可。 全國知名品牌引領(lǐng)居住新氣象 3. 項目競爭態(tài)勢分析 品牌對比 項目理解 71 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 3. 項目競爭態(tài)勢分析 配套對比 教育配套優(yōu)勢突顯項目氛圍 項目名稱 配套 本案 教育（大瀝高級中學(xué)、實驗小學(xué)） 商業(yè)（巴黎春天步行街、新都會商業(yè)中心） 南海碧桂園 商業(yè)（超市 ,洗衣店 ,休閑中心 ,裝飾公司 ,農(nóng)行） 天安鴻基花園 商業(yè)（商務(wù)中心 ,中西餐飲） 中海金沙灣 商業(yè)（暫未開業(yè)） 雅居藍(lán)灣 商業(yè)（暫未開業(yè)） ? 大瀝為典型產(chǎn)業(yè)城市，高檔次、大型配套相當(dāng)缺乏。 ? 項目與大瀝巴黎春天商業(yè)街約 10分鐘車程，商業(yè)配套相對完善。 ? 項目周邊教育配套擁有大瀝高級中學(xué)、實驗小學(xué)，優(yōu)勢明顯，可深化推廣。 項目理解 72 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 分析 — 特色街區(qū)文化打造次級商圈 ? 項目距離長虹嶺工業(yè)園 5分鐘車程，大瀝高級中學(xué) 2分鐘車程，大瀝體育文化中心不到 1分鐘車程。 ? 未來項目商業(yè)除針對項目業(yè)主外，還可輻射至工業(yè)園中高層，高級中學(xué)師生，體育中心運動休閑人群。 3. 項目競爭態(tài)勢分析 項目商業(yè)定位對比 項目理解 73 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 市場整體向好，中產(chǎn)置業(yè)定格突顯地產(chǎn)公民形象 ? 同檔次項目均計劃于年底到明年 1月期間推貨，前期產(chǎn)