【正文】 ，是廣州市“東進(jìn)”、“南拓”戰(zhàn)略的東進(jìn)軸和南拓軸的交匯點，擬規(guī)劃成類似香港太古城的居住中心，并且提供配套琶洲國際會展的功能，錢景光明。 借助 由商業(yè)專家組成的商場運(yùn)營公司 成熟的商業(yè)管理和運(yùn)作經(jīng)驗，以及發(fā)達(dá)的資訊網(wǎng)絡(luò)平臺，共享長期經(jīng)營推廣，提供統(tǒng)一促銷推介、并統(tǒng)一納入 VIP 客戶網(wǎng)絡(luò)、從而降低推廣費(fèi)用，不僅提升和維護(hù)了品牌形象也進(jìn)一步提升了商鋪的經(jīng)營價值。 專業(yè)的人流導(dǎo)向設(shè)計便于組織商業(yè)人流， 并根據(jù)首層街鋪三面臨街的特點，以及超市和名店城帶來的龐大雙重人流， 為商鋪的保值升值注入強(qiáng)大信心保證。 十、實力集團(tuán)持續(xù)經(jīng)營開發(fā)對物業(yè)升值的保證。 萬國廣場： 樓層 建筑面積均價 (萬元 /m2) 實用率 套內(nèi)面積均價 (萬元 /m2) 樓層系數(shù) 負(fù)一層 50% 一層 45% 1 二層 50% 三層 不售 /家樂福 75% / / 四層 不售 /家樂福 75% / / 五層 45% 中旅商業(yè)城： 樓層 建筑面積均價 (萬元 /m2) 實用率 套內(nèi)面積均價 (萬元 /m2) 樓層系數(shù) 負(fù)二層 50% 負(fù)一層 / / / / 一層 45% 1 二層 50% 三層 50% 四層 50% 名匯大廈： 樓層 建筑面積均價 (萬元 /m2) 實用率 套內(nèi)面積均價 (萬元 /m2) 樓層系數(shù) 負(fù)一層 50% 一層 50% 1 二層 50% 三層 50% 四層 50% 五層 50% 員村區(qū)域商鋪租金調(diào)查 由由 于于 目目 前前 在在 員員 村村 二二 橫橫 路路 不不 具具 備備 與與 項項 目目 類類 似似 的的 可可 比比 項項 目目 ， 所所 參參 考考 的的租租 金金 是是 以以 二二 橫橫 路路 中中 低低 檔檔 次次 、 不不 成成 規(guī)規(guī) 模模 的的 店店 鋪鋪 作作 為為 基基 準(zhǔn)準(zhǔn) 的的 ， 本本 項項 目目 的的 租租金金 標(biāo)標(biāo) 準(zhǔn)準(zhǔn) 具具 有有 一一 定定 的的 提提 升升 空空 間間 。 二層樓層系數(shù) 、三層樓層系數(shù) 是根據(jù)一般 商業(yè)項目一、二層樓層系數(shù) ()一、三層樓層系數(shù) ()，適當(dāng)調(diào)低其樓層系數(shù)。因此一個鋪位價值的發(fā)現(xiàn)與判斷，首先就是要分析人流的流向：鋪位若在未來的經(jīng)營格局中將面臨更多的人流，必然擁有更多的商業(yè)機(jī)會，其商業(yè)價值必然高于一般鋪位；若所在的位置不能很好地吸引人流，意味著此區(qū)域的商業(yè)價值相對較低，定價時相應(yīng)鋪位的價格會相應(yīng)拉低。 本司根據(jù)市場狀況，發(fā)展商的開發(fā)成本、獲利要求，確定本項目商鋪目標(biāo)均價初步定為首層 28000 元－ 30000/平米，負(fù)一層 13000－15000 元 /平米四層 11000 元－ 12021/平米，五層 7000 元－ 7500/平米在銷售中根據(jù)市場反應(yīng)情況進(jìn)行調(diào)整。 天天 河河 都都 市市 廣廣 場場 各各 樓樓 層層 售售 價價 表表 ：： (按按 9%回回 報報 計計 ) 樓層 實用率 建筑面積售價 (元 /m2) 套內(nèi)面積售價 (元 /m2) 樓層系數(shù) 負(fù)一層 45% 15000 33333 一層 50% 29000 58000 1 四層 50% 12021 24000 五層 60% 7500 12500 三、價格策略 本項目進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購時，樓體形象還未成形、不利于展示的狀態(tài)下，項目的定價應(yīng)考慮前期略低，以低價入市，吸引市場，聚集人氣，同時也為后期項目的升值提升預(yù)留空間。還可根據(jù)少數(shù)客戶的特殊情況提供建筑分期付款或首期款分期付款方式，使客戶在付款方式具有更大的靈活性。建議采取縮小付款方式間折扣，將客戶自然引導(dǎo)為選擇銀行按揭的付款方式來降低客戶付款的資金壓力。 以上控制方式，保證了發(fā)展商與項目經(jīng)理共可掌握 2~4%的額外折扣幅度。 準(zhǔn)確掌握市場需求關(guān)系，降低項目的銷售風(fēng)險。推出首層和負(fù)一層是鑒于市場認(rèn)可首層商鋪的市場情況下作出的安排，一是易于實現(xiàn)開門紅；二是容易在多人爭同一鋪位的情況下拉升價格；三是由于考慮到到客戶的經(jīng)濟(jì)能力的差次不齊，為了實現(xiàn)每一個成交的可能在銷售的時候會采用暗推的手法不知不覺把負(fù)一層的鋪位消化。 方案 二 ： 負(fù)一層 首層 第 一 批 F1351 F15516 F1661 F10911 F7183 10311031067107102010 10161018 負(fù)一層中等鋪 49 間和首層部分街鋪和較好的內(nèi)鋪 28 間共 77 第 二 批 F0850 F10010 F069070、 F122133 10801091 10921102 11031122 10351058 首層中等和較差 52 和負(fù)一層最好的鋪位 23間，合共 75 間 第 三 批 F00101 F028039 F050065 10011015 10591066 鋪王和最靚的 20 間和負(fù)一層最差的 43 間合共 63 間 第 四 批 四層和五層 共 (3582+2650)6232 平米 （以上推貨數(shù)量未包括麥當(dāng)勞的面積） 推貨的依據(jù)： ? 第一批首層負(fù)一層同時有鋪位推出初探市場。差價基本是大價差，不易拉升價格。 方案二 優(yōu)點 ： 銷售較為平穩(wěn)； 每次貨量搭配較為 平均，風(fēng)險較低； 以鋪王殿后，易將銷售再上高潮。價格的制定和招商的情況影響較大，最終價格的制定和一級品牌的入駐區(qū)域有相當(dāng)?shù)年P(guān)系 第四部分 宣傳推廣策略 一、廣告目標(biāo) 正確鎖定本項目的目標(biāo)受眾，根據(jù)該群體的消費(fèi)特點，通過有效的廣告訴求，樹立本項目在競爭中的最佳形象，贏得更高的概念附加值，在目標(biāo)受眾心中形成獨特或唯一的概念以支撐競爭實力。 接受銷售及暫停招商登記。 第一階段推廣計劃（ 2021 年 7 月 ~2021 年 8 月） 1.）推廣思路 項目的工程進(jìn)度在本階段期 間未能達(dá)到銷售要求，從戰(zhàn)略的角度考慮 ,該階段屬于打基礎(chǔ)時期 ,是為正式發(fā)售做好各項的籌備工作及推廣鋪墊。通過沸揚(yáng)炒作區(qū)域商圈，引起廣州投資者及商家的廣泛關(guān)注，讓他們重新審度員村商圈的商業(yè)價值并產(chǎn)生購買 興趣。 2）公關(guān)活動 公關(guān)活動的目的是加強(qiáng)項目的形象宣傳，提升項目的知名度及影響力，并借以推動項目的銷售氣氛，因此起在明確目的之后，可通過不同的方式或手段展開公關(guān)活動，具體建議如下： 活動一： 活動主題：廣電內(nèi)部職工投資推介會 活 動時間： 8 月 13 日。 3）招商推廣 招商方式： 大型招商會（活動） 現(xiàn)場售樓部招商 招商范圍：一 1 層、 1 層、 4 層、 5 層 招商對象： 大型品牌商家 中小型品牌商家 個體經(jīng)營者 招商策略： ? 首層首年 75 折；次年 85 折；第三年 95 折； ? 負(fù)一層首年 7 折；次年 8 折；第三年 95 折； ? 裝修期間（在規(guī)定時間內(nèi)）免租金 招商廣告操作 ： 時間 7 月第四周 8 月中 第一周 第二周 第三周 廣告 主力商家正式進(jìn)駐項目； 麥當(dāng)勞人氣店入駐 項目接受招商預(yù)約； 發(fā)布大型招商會。 推廣重點： ? 塑造項目品牌形象 ? 傳遞銷售、招商信息 ? “天河都市廣場 —— 廣州首席社區(qū) MALL”概念演繹 ? 商圈價值 ? 項目賣點分析 ? 投資收益分析 ? 功能定位 ? 內(nèi)部認(rèn)購造 勢 宣傳主題：天河都市廣場 —— 天河?xùn)|財富新商機(jī) 該階段是本項目的正式公開發(fā)售期，是項目推廣的關(guān)鍵時期，因此，必須集中所有優(yōu)勢資源及各種有效手段促使項目公開發(fā)售的成功。 ? 整合列舉一系列硬件及軟件內(nèi)容，形成指標(biāo) 現(xiàn)代化的商業(yè)項目運(yùn)作，必然會有一系列的硬件及軟件指標(biāo)，作為向現(xiàn)代化、專業(yè)化、規(guī)范化方向發(fā)展的本項目，更應(yīng)明確硬件及軟件的各項具體內(nèi)容，并以此形成商業(yè)化運(yùn)作指標(biāo)公告市場，給予市場投資者及商家信心。 1） 都市財富運(yùn)動可使人們直白理解與財富相關(guān)聯(lián)； 2） 可包容各種財富演繹手法，如廣告宣傳、公關(guān)活動等； 3） 可使人們自發(fā)進(jìn)一步了解該概念，發(fā)放磁場效應(yīng)。 擴(kuò)大科學(xué)與財富的關(guān)系 科學(xué)地創(chuàng)造財富 —— 帶出成功人士的發(fā)跡過程，即賺錢秘笈； 科學(xué)地運(yùn)用財富 —— 運(yùn)用科學(xué)的方法使既有財富增值，即如何去投資； 科學(xué)地享受財富 —— 由于科學(xué)地創(chuàng)造財富、科學(xué)地運(yùn)用財富，因此最終可科學(xué)地享受財富。 返租期 ：三年 返租樓層：所有樓層統(tǒng)一返租年限 返租方式建議： 一次性返還第一年租金，年返租率為 9%； 第二、三年按季返還，返租率同為 9%； 三年返租率合計為 27% 5)公關(guān)活動 活動一： 活動主題：齊來參與都市財富運(yùn)動。 3．第三階段推售計劃（ 2021 年 9 月 ~10 月） 1）推售思路 承接前期推廣思路，并作出細(xì)化演繹。 ? 追蹤已有客戶資源，擴(kuò)大再成交可能 通過第一階段的推廣已積累相當(dāng)數(shù)量的 潛在買家，本階段應(yīng)加強(qiáng)過濾該批尚未成交的購買力資源；另外，對于已成交的客戶應(yīng)采取獎勵措施，鼓勵其介紹新客戶，形成“滾雪球”效應(yīng)。 推廣主題 9 月主題： 西部牛仔也去東部掘金 主題闡釋： 通過廣為人知的西部牛仔去東部掘金的廣告表現(xiàn)，寓意鮮明且幽默詼諧，形象化地引導(dǎo)人們?nèi)リP(guān)注東部，投資東部的本項目，延續(xù)演繹上階段的主題思路。 ? 旅游抽獎 9－ 10 月期間 購鋪均可獲旅游抽獎，具體方式如下 ： 成交商鋪價格 獲抽獎票數(shù) 30 萬以內(nèi) 1 票 31~50 萬 2 票 51~80 萬 3 票 81 萬以上 4 票 公開抽獎時間： 10 月份最后一個周日。 4．第四階段推售計劃 (2021 年 1 12 月 ) 1）推售思路 全力促銷尾盤 推廣重點： ? 開業(yè)信息 ? 招商信息 公關(guān)活動： 開業(yè)盛典齊歡樂 及早在開業(yè)前消化剩貨 商鋪銷售適宜在期鋪交易，作為大型商業(yè)項目的新張開業(yè)，會過渡一段時期才可進(jìn)入興旺，此階段商業(yè)氣氛 較淡，將影響投資者信心，不利于商鋪銷售，因此應(yīng)在項目開業(yè)前盡量消化剩貨，及時回籠資金，降低風(fēng)險。 5）銷售方式 按常規(guī)方式進(jìn)行銷售及招商。 8） 公關(guān)活動 活動主題：開業(yè)盛典齊歡樂 活動時間：與開業(yè)時間相同 活動地點：現(xiàn)場 活動形式：現(xiàn)場 show 目的及作用： 促進(jìn)氣氛，開業(yè)造勢； 帶動銷售。 主題闡釋：以開業(yè)在即作為引子， 帶出最后的優(yōu)質(zhì)商鋪，使市場正視，并且給予市場投資者壓力，不把握最后機(jī)會就會“走寶”。 3）公告開業(yè)盛典 2021 年 1 月份正式開業(yè)，可以此作為利好進(jìn)行宣傳推廣，給予市場工程信心，給予投資者及商家壓力，促使其加快成交。 目的及作用： 加深投資者對商業(yè)的認(rèn)識和理解； 增強(qiáng)投資者的投資欲望。 促銷策略 ? 折扣優(yōu)惠 促銷期會間購鋪為 98 折，暗操 99 折； 非銷期會期間為 99 折，暗操 99 折； 對于部分滯銷單位視乎情況建議額外 95~97 折。 ? 增加招商的推廣力度 在上一階段是以銷售為主要推廣操作，淡化了招商，在本階段可增加的推廣力度，以達(dá)到招商推動銷售，招商與銷售齊頭并進(jìn)的雙喜局面。 推廣重點： ? 公 開發(fā)售成交火爆 ? 促銷信息 宣傳主題：天河都市廣場 —— 東部財富盛夏游 媒體選擇： 《南方都市報》《信息時報》《廣州日報》、的硬性廣告配合軟文繕稿，電視廣告樹立項目形象，通過一定量的戶外公關(guān)活動和資料派發(fā)（宣傳單張、《天河都市廣場》月刊）來鞏固銷售業(yè)績，同時拉動前階段觀望的投資客戶。 目的與作用： 1） 為公開發(fā)售而造勢； 2） 錯開與公開發(fā)售時間，避免影響； 3） 促進(jìn)下簽客戶數(shù)量的增加。 ? 銷售方式及促銷策略 以先到先選認(rèn)籌方式公開發(fā)售。 例如：哥倫布發(fā)現(xiàn) 新大陸 —— 本項目有如財富新大陸； 牛頓發(fā)現(xiàn)萬有引力 —— 本項目將發(fā)放萬有引力的財富磁吸效應(yīng)； 達(dá)爾文發(fā)現(xiàn)進(jìn)化論 —— 本項目為社區(qū) MALL，為商業(yè)進(jìn)化論。 第二主題是對第一主題的補(bǔ)充演繹，表示項目位置在東部，金礦在東部，而該主題就類似“買鋪當(dāng)然是買北京路”，都具異曲同工之效，以此 簡潔口語廣而告之，引發(fā)投資者及商家形成新的投資思維。 ? 制定完善的廣告宣傳計劃，立體炒作項目 預(yù)計公開發(fā)售時間