【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 . 2 圖 7： 2020年 — 2020年 3 月全市住宅均價(jià) ? 全 市商業(yè) 均價(jià) 在 保持長(zhǎng)久平穩(wěn)之后開(kāi)始大幅反彈 專業(yè)＋服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值 16 050001000015000202005 . 0 %0 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %2 5 . 0 %3 0 . 0 %均價(jià) 12627 12642 12916 12463 15611同比 2 2 . 5 % 0 . 1 % 2 . 2 % 3 . 5 % 2 5 . 3 %2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 圖 8： 2020年 — 2020年全市商業(yè)均價(jià) （ 2） 關(guān)內(nèi)外房?jī)r(jià)差距縮小 、 房?jī)r(jià)將在合理區(qū)間內(nèi)保持平衡 圖 9： 20 2020年深圳各區(qū)房?jī)r(jià)對(duì)比（單位：元 /平方米） 從上圖看出： 在區(qū)域分布上，寶安、龍崗兩區(qū)仍然處于全市成交均價(jià)和特區(qū)內(nèi)四區(qū)的成交均價(jià)下方，但特區(qū)內(nèi)外的價(jià)格差距正在近一步縮小。 2020 年特區(qū)內(nèi)外的房?jī)r(jià)差距為 :1，預(yù)計(jì) 2020 年這個(gè)差距將進(jìn)一步縮小，特區(qū)內(nèi)外將形成較為合理的價(jià)格梯度，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)一體化發(fā)展。 （ 3） 關(guān)內(nèi)二手房 價(jià)上揚(yáng) 專業(yè)＋服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值 17 2020 年二手住宅的成交均價(jià)為 4, 元 /平方米，同比增長(zhǎng)％，其中以福田區(qū)的成交均價(jià)居最高，達(dá) 5, 元 /平方米，而鹽田區(qū)因萬(wàn)科東海岸、天琴灣等二手豪宅的入市帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)的二手住宅房?jī)r(jià)上升，同比增幅最高，達(dá) ％。南山區(qū)以其成熟的生活配套及嶄新的城市規(guī)劃，受到越來(lái)越多的置業(yè)者青睞，加上旺盛的一手房需求帶動(dòng)，使得該區(qū)域二手住宅的均價(jià)升幅也位居第二，達(dá)％。羅湖、福田、南山三區(qū)的二手住宅價(jià)格分別比一手住宅低46％、 39％和 45％，與一手住宅相比，二手住宅具有明顯的 價(jià)格優(yōu)勢(shì)。 深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng) 后市展望 房地產(chǎn)供給面臨 土地瓶頸 （ 1） 土地 的重要性 日益凸顯 ? 土地稀缺 ，關(guān)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)受土地制約嚴(yán)重 據(jù)資料顯示，從 2020 年開(kāi)始，深圳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的供應(yīng)量得到了有效的控制，比 2020 年下降了三分之一。 實(shí)際供應(yīng)為 平方公里，通過(guò)拍賣、招標(biāo)、成交土地面積為 62 萬(wàn)平方米。 2020 年深圳全年新出讓土地 平方公里，比 2020 年計(jì)劃土地供應(yīng)量減少了30％，也低于近 10 年來(lái)深圳土地供應(yīng)量的平均值。 2020 年與 2020年基本持平， 2020 年、 2020 年兩年之內(nèi)特區(qū) 內(nèi)沒(méi)有新的供應(yīng)量，所以從客觀上來(lái)說(shuō)，深圳的土地供應(yīng)量逐年減少是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。2020 年的政府出讓 商品房 用 地 只有 平方公里，據(jù)悉 2020 年關(guān)內(nèi) 專業(yè)＋服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值 18 新增面積依然不會(huì)增加。特區(qū)內(nèi)土地供應(yīng)的短缺是市場(chǎng)供求關(guān)系的根本。 即便 2020 年關(guān)內(nèi)增加 20 萬(wàn)平方米的土地供應(yīng)量，但按容積率34 的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，也只可提供 6080 萬(wàn)平方米的住房，這對(duì)于深圳每年 800900 萬(wàn)平方米的住房需求量只是杯水車薪，關(guān)內(nèi)新房供應(yīng)依然緊張。 而隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的繼續(xù)發(fā)展，深圳的土地儲(chǔ)備和土地供應(yīng)將會(huì)逐年減少， 深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)將永久受制于稀缺的土地 資源。 ? 占有土地，占有 市場(chǎng) 土地成了地產(chǎn)商必爭(zhēng)的資源，成了地產(chǎn)商生死存亡的 保障 。 可以說(shuō)，誰(shuí)占有了土地資源，誰(shuí)就占有了市場(chǎng)。 （ 2） 關(guān)內(nèi)項(xiàng)目將主要以工業(yè)區(qū)和舊改為主 ? 城市發(fā)展 及功能變化促使工業(yè)區(qū)和城中村改造 深圳的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展日新月異，城市功能不斷升級(jí)， 迫切需要改造不能適應(yīng)城市發(fā)展的關(guān)內(nèi)工業(yè)區(qū)和城中村。 ? 土地供應(yīng)量的減少 ，迫切需要盤活土地 土地供應(yīng)量的減少，促使關(guān)內(nèi)各區(qū)加速盤活閑置土地，除多數(shù)問(wèn)題樓盤得以盤活外，城中村改造也開(kāi)始加快了進(jìn)程。 2020 年羅湖、福田就加大了舊城改造的力度，幾個(gè)停工停建多年的項(xiàng)目重 新啟動(dòng)入市，新開(kāi)盤的項(xiàng)目如特發(fā)泊林花園、京基御景華城等均由舊城改造而成。 專業(yè)＋服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值 19 南山是城中村改造的另一個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域。據(jù)統(tǒng)計(jì)，南山區(qū)舊城改造的總建筑面積約有 1, 萬(wàn)平方米，占地 平方公里，預(yù)計(jì) 2020年將啟動(dòng)全市最大的舊改項(xiàng)目 —— 大沖改造項(xiàng)目，項(xiàng)目總建筑面積 萬(wàn)平方米，整個(gè)改造過(guò)程將歷時(shí) 8 年，將對(duì)南山樓市造成一定沖擊。 這些 資料 表明 ： 盤活關(guān)內(nèi)的土地已經(jīng)成為深圳 開(kāi)發(fā)商 市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的主要途徑之一 。 ? 政府強(qiáng)行推進(jìn)工業(yè)區(qū)和城中村改造 隨著去年 8 月《 2020 年深圳市城中村（舊村）改造年度計(jì)劃（草案）》的通過(guò)， 2020 年舊城改造將進(jìn)一步加速，催生新的樓市熱點(diǎn)。據(jù)官方研究機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，福田區(qū)城中村改造后建筑增量為 270 萬(wàn)平方米至 350 萬(wàn)平方米，每年投放市場(chǎng)面積為 160 萬(wàn)平方米。 2020 年就有金地漁農(nóng)村項(xiàng)目、新洲舊城改造項(xiàng)目推出市場(chǎng)。 政府的一系列強(qiáng)制性規(guī)定 和 運(yùn)作 ， 促使 工業(yè)區(qū)和城中村改造 成為深圳樓市的重要組成部分。 （ 3） 特區(qū)內(nèi)住宅容積率將大幅度提高 ? 人口增長(zhǎng)、土地稀缺逼迫容積率提高 2020 年， 全市年末常住人口 萬(wàn)人，按可比口徑比上年末增加 萬(wàn)人，增長(zhǎng) ％。其中戶籍人口 萬(wàn)人，增加 萬(wàn)人，增長(zhǎng) ％，占常住人口比重 ％；暫住人口 萬(wàn)人，增加 萬(wàn)人，增長(zhǎng) ％，占比重 ％。 并且 根據(jù)深圳經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的趨勢(shì)推算，深圳人口將會(huì)在今后的幾年持續(xù)增加。 專業(yè)＋服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值 20 人口增長(zhǎng)催化了住宅需求的增長(zhǎng)，而在土地資源有限的情況下，要解決 如此多的人口住房問(wèn)題，必須提高城市的住宅容積率。 ? 最大化土地價(jià)值要求容積率提高 深圳土地資源 的 稀缺性顯著， 要求 使 每一平方米土地的價(jià)值 最大化 。提高容積率，可以加大每一平 方 米的產(chǎn)值， 最大化它的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。所以住宅容積率將大幅度提高是一種必然 的趨勢(shì)。 住房需求仍將快速增長(zhǎng) （ 1） 經(jīng)濟(jì)發(fā)展促生住房需求 從下圖可以看出， 2020 年到 2020 年，深圳的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值一直保持較快的穩(wěn)定增長(zhǎng)趨勢(shì)， 初步核算， 2020 年， 深圳經(jīng)濟(jì)總量再上新臺(tái)階， GDP 為 4, 億元，比上年增長(zhǎng) ％。根據(jù) 600 戶城鎮(zhèn)居民家庭抽樣調(diào)查資料顯示， 2020 年 全年居民人均可支配收入 將近 3 萬(wàn) 元，比上年增長(zhǎng) ％，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng) ％。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 15, 元，增長(zhǎng) ％，實(shí)際增長(zhǎng) ％。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民生活水平的提高 ， 居民有更 多余款用于改善生活空間， 購(gòu)房需求及 改善性購(gòu)房 需求 不斷上升 。 01000202030004000500060001997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020GDP 圖 10： 深圳市 1997－ 2020年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 專業(yè)＋服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值 21 216262354427596050001000015000202002500030000元2020 2020 2020 2020 2020 2020 圖 11：深圳市 2020－ 2020年人均 可支配收入 （ 2） 人口增長(zhǎng) 增加住房 需求 深圳 市房地產(chǎn)市場(chǎng)在全市人口不斷快速增長(zhǎng)的前提下，仍未達(dá)到相對(duì)飽和的階段，繼續(xù)處于快速發(fā)展期。 1998 年以后近 6～ 8 年的階段性人口增長(zhǎng)與居民收入積累，促進(jìn)置業(yè)需求在近年集中釋放 。 隨著深圳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市 地位進(jìn)一步鞏固， 城市對(duì)人口的吸引力進(jìn)一步增強(qiáng)， 將會(huì)有更多的就業(yè)人口投入深圳，從而產(chǎn)生大量的住宅需求。 住宅房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲 （ 1） 經(jīng)濟(jì) 社會(huì) 發(fā)展推動(dòng)住宅房?jī)r(jià)上漲 經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展周期、居民收入的階段性積累，導(dǎo)致住房市場(chǎng)需求尤其是占市場(chǎng)主體的自住型購(gòu)房需求集中釋放，對(duì)房?jī)r(jià)上升影響較大。 （ 2）市場(chǎng)供不應(yīng)求推動(dòng)住宅房?jī)r(jià)上漲 在每年外來(lái)人口持續(xù)增長(zhǎng)和人均收入水平不斷提高的背景下， 專業(yè)＋服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值 22 2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍將呈現(xiàn)剛性增長(zhǎng)，住宅市場(chǎng)有望超過(guò) 1,000萬(wàn)平方米的需求規(guī)模 。在未來(lái)幾年內(nèi)住宅需求將進(jìn)一步增加，而深圳的 住宅供給有限，供需矛盾的加劇將推動(dòng)住宅房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。 （ 3）資源稀缺推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲 近年來(lái)，深圳市政府嚴(yán)格控制了商品房用地，全市出讓的商品房用地保持在 1 平方公里左右，關(guān)內(nèi) 已 近四年無(wú)商品房用地出讓，而銷售量卻是一年上一個(gè)臺(tái)階。由于全市特別是關(guān)內(nèi)存量土地的進(jìn)一步被消化，開(kāi)發(fā)商可用的土地資源越來(lái)越緊缺，土地二級(jí)市場(chǎng)的交易將變得更加活躍，不少手中有土地但實(shí)力不濟(jì)的開(kāi)發(fā)商將出售其手中的土地，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)也將開(kāi)始新一輪的洗牌。 在這 種 大 背景下 ，房?jī)r(jià)上漲成為必然 趨勢(shì) 。 項(xiàng)目附近區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng) 評(píng)價(jià) 由于本項(xiàng)目雖屬羅 湖區(qū)管轄，但羅湖區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng) 對(duì)本項(xiàng)目 沒(méi)有 直接的借鑒意義 ， 所以本文直接分析坭崗 片區(qū)、八卦嶺片區(qū)、銀湖片區(qū)和清水河片區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。 坭崗片 區(qū) 房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)價(jià) （ 1） 片區(qū)形象較差，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定影響 本項(xiàng)目所在的片區(qū)管理混亂、人員龐雜、建筑物雜亂密集 、配套檔次低 ，在市民中的形象欠佳。 （ 2） 目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)尚未形成規(guī)模，總體檔次不高 專業(yè)＋服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值 23 2020 年推出的樓盤僅有銀暉名居、星湖花園兩個(gè)樓盤推出。 樓盤均價(jià) 分別 為 ： 5,700 元 /平方米 和 6,500 元 /平方米 。 兩項(xiàng)目 在特區(qū)內(nèi)屬于低價(jià)位 樓盤 。 （ 3） 片區(qū)規(guī)劃 有利 于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展 本片區(qū)規(guī)劃為以生活居住為主，兼具教育科研、對(duì)外交通等功能的綜合性生活居住區(qū)。片區(qū)內(nèi)各地塊土地利用性質(zhì)主要包括政府 /團(tuán)體 /社區(qū)用地、商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地、居住用地、配套設(shè)施用地、道路廣場(chǎng)用地、對(duì)外交通用地、市政公用設(shè)施用地、特殊用地、綠地、水域和其它用地等。 根據(jù)片區(qū)規(guī)劃可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)本項(xiàng)目將具備良好的居住氛圍，并且配套齊全，功能完備，是理想的居住場(chǎng)所。由于本項(xiàng)目屬于整體改造項(xiàng)目，因此在市場(chǎng)評(píng)價(jià)上應(yīng)該著眼于改造后的前景方面，淡化項(xiàng)目所在片區(qū)現(xiàn)階段的狀況。 八卦嶺 片區(qū) 房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)價(jià) （ 1） 片區(qū) 地理優(yōu)勢(shì)凸顯 該片區(qū) 地處福田區(qū)東北角， 北臨泥崗西路與坭崗村一街之隔， 南接 園 嶺新村， 西靠體育館，東連筍崗片區(qū)。 泥崗西路以南、筍崗西路以北、紅嶺北路以西、上步北路以東的城市用地。 （ 2） 該片區(qū)處于升級(jí)轉(zhuǎn)型再開(kāi)發(fā)階段 八卦嶺原規(guī)劃 為工業(yè)區(qū)。 近年逐漸向建材、物流、輕工業(yè)、廠房、 專業(yè)＋服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值 24 居住、商貿(mào)、餐飲、辦公等綜合方向發(fā)展。 2020 年到 2020 年僅有盛世鵬 程 、招商城市主場(chǎng)、鵬基商務(wù)時(shí)空（寫字樓，商業(yè)）三個(gè)新樓盤面市。 （ 3） 片區(qū)規(guī)劃 檔次較高， 房地產(chǎn)市場(chǎng)前景看好 該片區(qū)的定位是通過(guò)綜合重建發(fā)展成為包括居住、商業(yè) 、辦公、服務(wù)性工業(yè)和高新技術(shù)工業(yè)在內(nèi)的城市綜合服務(wù)區(qū)，改善工業(yè)區(qū)的整體環(huán)境，優(yōu)化城市布局結(jié)構(gòu)，在配合經(jīng)濟(jì)發(fā)展和更充分地利用工業(yè)區(qū)土地的同時(shí)，為城市未來(lái)發(fā)展留有余地。居住建設(shè)規(guī)模總量為 萬(wàn)平方米。 可見(jiàn)，該片區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還有很大的發(fā)展空間。 銀湖 房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)價(jià) （ 1） 該片區(qū)的環(huán)境優(yōu)越、市場(chǎng)形象較高 該片區(qū) 地處羅湖西 北 部， 北接銀湖水庫(kù)，南臨筆架山公園， 東靠白芒嶺， 西 與 梅林 相接。 片區(qū)內(nèi)主要為銀谷別墅、專家別墅、棕櫚泉?jiǎng)e墅等別墅項(xiàng)目 。 （ 2） 片區(qū)的 規(guī)劃 檔次很高 該片區(qū)規(guī)劃為 以政務(wù)、高級(jí)會(huì)議接待，休 閑度假為主的高級(jí)旅游度假中心；城市中心重要的自然生態(tài)景觀保護(hù)區(qū)；以高級(jí)別墅為主的、適度完善生活配套設(shè)施的住宅區(qū)。 專業(yè)＋服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值 25 該 片區(qū)內(nèi)各地塊土地利用性質(zhì)主要包括居住用地、配套設(shè)施用地、商業(yè)性公共設(shè)施用地、政府 /團(tuán)體 /社區(qū)用地、道路廣場(chǎng)用地、市政公用設(shè)施用地和綠地等。 確定本片區(qū)建設(shè)規(guī)?？偭繛?69 萬(wàn)平方米。 （ 3） 片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng) 已經(jīng)飽和 受土地等因素限制， 2020 年到 2020 年沒(méi)有新樓盤面市， 該片區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)處于飽和狀態(tài)。 清水 河 房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)價(jià) （ 1） 片區(qū)區(qū)域位置 該片區(qū)地處泥崗路以 北，“二線”巡邏道以南，紅崗路以東，布吉路以西?？傄?guī)劃用地面積為 平方公里。行政規(guī)劃屬于羅湖區(qū)。 （ 2） 片區(qū)規(guī)劃限制了房地產(chǎn)的發(fā)展 該片區(qū)的功能定位為：