城中村改造論文(編輯修改稿)
2024-12-07 15:22 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 政府有足夠的財(cái)政能力和實(shí)力；其二，在政府提供優(yōu)惠政策的前提下，開發(fā)商介入改造，開發(fā)商擔(dān)負(fù)拆遷改造費(fèi)用；其三，村民自主改造，獨(dú)自承擔(dān)改造費(fèi)用 [4]。 多數(shù)城中村 也主要是村委會和開發(fā)商共同開發(fā)改造，來減少單方面帶來的巨大資金壓力 。 第 4 頁 村民阻力大 城中村的出租屋 ， 已經(jīng)成了村民經(jīng)濟(jì)收入的重要來源 。 服務(wù)對象都是些低收入的外來人口 。 改造后雖然環(huán)境會有所 改善， 但租金的提高將失去大部分 “ 租住客戶 ”。 這將直接影響村民的經(jīng)濟(jì)收入 ， 所以很多村民不 愿意 接受改造 。 如果政府和開發(fā)商介入，就更涉及到利 益補(bǔ)償問題 。 如何確定補(bǔ)償范圍補(bǔ)償方式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一直都是村民和開發(fā)商產(chǎn)生矛盾的導(dǎo)火線。此外 ， 很多村民都還保留 著“ 鄉(xiāng)村情節(jié) ” 、 “ 重土難遷 ” ， 不愿離開自己的故土，不想去適應(yīng)外面繁華的城市生活，希望保留原來單家獨(dú)院的生活方式 。 有些村莊在土地征用時(shí)，已經(jīng)進(jìn)行了戶籍轉(zhuǎn)換，但轉(zhuǎn)戶后的就業(yè)、養(yǎng)老、醫(yī)療等生活和社會保障問題沒有得到很好的解決，也成為城中村村民拒絕完成人口城市化最后一環(huán)的顧慮。 思想觀念障礙 城中村 的改造，要想取得最終成功 ，必須要取得村民的理解和支持。 城中村 的村民也都希望自己的生活環(huán)境能夠得到改善 ，希望能對自己的村莊進(jìn)行改造。但具體到個(gè)人頭上，卻又都擔(dān)心自己的既得利益受到損失，生活沒有保障。 再加上久居一個(gè)地方、舊的生活習(xí)慣和生活方式也需要隨著改造而重新適應(yīng)，所以轉(zhuǎn)變思想觀念就顯得十分關(guān)鍵。 政策法規(guī)障礙 城中村 改造是一件新事物，涉及戶籍制度、土地利用制度、財(cái)政體制、城市管理體制、行政管理體制等復(fù)雜問題。法律法規(guī)并沒有明確的規(guī)定，在操作上也就沒有統(tǒng)一的做法。 現(xiàn)行政策及體制框架對城中村 經(jīng)濟(jì)、社會基礎(chǔ)的保護(hù)與改造之間存在著矛盾和滯后 。在改造過程中，現(xiàn)行的城市房屋拆遷安置法規(guī)僅適應(yīng)于城市居民， 對城中村 農(nóng)戶的拆遷安置只能依照新征土地的法律法規(guī)。“鐵飯碗”時(shí)代的撤村轉(zhuǎn)戶、安置勞動(dòng)力的政策已難以適應(yīng)農(nóng)民目前的要求。如 按新征土地的法律、法規(guī)再給村民補(bǔ)償宅基地，無疑將陷入惡性循環(huán)。城中村 村民對其既得利益的維護(hù)與改造成本之間的矛盾是目前城中村 改造過程中最困難的問題。 所以解決好這個(gè)問題需要村委會和上級有關(guān)部門都做好充分的準(zhǔn)備 ，相互協(xié)調(diào)制定適合本地區(qū)的改造政策，減少阻力。 利益分配問題 改造城中村的過程，注定是一個(gè)復(fù)雜的、多方利益博弈的過程，如何創(chuàng)造一種對弈各方共贏的合理安排，對于城中村的成功改造至關(guān)重要 。改造城中村，不僅要使舊村居民贏得良好的居住環(huán)境和現(xiàn)代文明生活，而且要使開發(fā)商贏得合理的利潤，要使社會、政府贏得良好的投資環(huán)境與城市品位的提升。開發(fā)商在投資中起到了相當(dāng)大的作用，作為一種商業(yè)行為，開發(fā)商當(dāng)然追求房地產(chǎn)開發(fā)利潤的最大化。但城中村改造后的房地產(chǎn)售價(jià)普遍較高并不主要來源于開發(fā)行為，而是取決于城中村優(yōu)越的地理區(qū)位及其帶來的房地產(chǎn)的更快的升值潛力。因此，這部分利益主要應(yīng)該由改造前這一區(qū)位的擁有者 —— 城中村集體和村民享有，開發(fā)商只應(yīng)享有和其它開發(fā)項(xiàng)目相當(dāng)?shù)钠骄找?，而不能擠占村集體和村民的利益空間 [5]。 就業(yè)問題 農(nóng)民失去土地后，不可能靠拆遷補(bǔ)償費(fèi)過完自己的余生， 也不能靠集體的年終分紅 而無所事事， 還必須另謀出路。目前來說，務(wù)農(nóng)占絕大多數(shù)，打工經(jīng)商占少數(shù)，加之農(nóng)民的文化素質(zhì)不高，謀生的手段也很有限。 所以解決好村民的再就業(yè)問題顯得尤為重要，否則勞動(dòng)力的大量閑置容易帶來社會的不穩(wěn)定，妨害社會 公共秩序 。 5 城中村 改造措施 選擇適當(dāng)?shù)母脑炷Ｊ? 在我國由于各城中村 的歷史沿革、文化差異、地理位置、經(jīng)濟(jì)狀況以及房屋質(zhì)量等情況不盡相同，這就造成了一種不能以同一模式來對待不同的村落的局面。須根據(jù)各村自身 第 5 頁 情 況，因地制宜地選擇適合自己的模式來進(jìn)行改造。當(dāng)然，對于我國目前城中村 改造尚未處于成熟階段這一狀況，借鑒國內(nèi)外理論積累和現(xiàn)有經(jīng)驗(yàn)，我們完全可以在摸索中前進(jìn)。以下就 幾種 改造 模式 做 以 簡單的介紹 。 整體改造模式 圖 1 整體改造模式圖 這是指從城中村 的整體布局到單體建筑的全部改造。這種模式改造工程量大 ,搬遷涉及面廣 ,改造成本巨大 ,適用于處在城市重要地段的土地價(jià)值高 ,且對城市規(guī)劃和布局有嚴(yán)重影響的城中村 整體改造模式具體實(shí)施有兩種方式 :一次性整體拆遷重建和滾動(dòng)性拆遷重建。前者資金運(yùn) 作難度大 ,拆遷量大 ,安置費(fèi)用高 ,實(shí)施難度很大。 局部改造模式 圖 2 局部改造模式圖 這是指在整體布局不作重大調(diào)整的情況下 ,對局部區(qū)域進(jìn)行重點(diǎn)改造或重新建設(shè)。這種模式一般適用于處在建成區(qū)但不與城市總體景觀形成強(qiáng)烈反差 ,布局較規(guī)范的城中村 ?？蛇m當(dāng)改善市政基礎(chǔ)設(shè)施條件 ,增加社區(qū)服務(wù)功能 ,作為外來人口和低收入階層的廉租房。 綜合 改造模式 第 6 頁 圖 3 綜合改造模式 這是指在保留大部分建筑的前提下 ,改造違章建筑 ,同時(shí)控制新上建筑。 在具體改造時(shí)涉及以 下一些內(nèi)容，歷史文化遺存保護(hù)、建筑外觀改善、公共空間改善、市政公用設(shè)施改善、公共配套設(shè)施改善、道路交通設(shè)施改善等。 這種模式改造工程量小 ,資金需求少 ,在政府給予適當(dāng)支持的情況下 ,可采取村集體自主方式進(jìn)行改造。 上述改造模式各有利弊 ,整體改造模式能使城中村 與城市快速融合 ,但所需資金量大 ,啟動(dòng)困難 。局部改造和調(diào)整改造所需資金量小 ,但不能徹底改造城中村 。無論采用哪種改造模式 ,改造的核心都在于完善土地產(chǎn)權(quán)制度 ,建設(shè)專業(yè)化的土地市場 ,使城中村 改造
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