【正文】 再上新臺階， GDP 為 4, 億元，比上年增長 ％。提高容積率，可以加大每一平 方 米的產(chǎn)值， 最大化它的社會效益和經(jīng)濟效益。 專業(yè)＋服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價值 20 人口增長催化了住宅需求的增長，而在土地資源有限的情況下，要解決 如此多的人口住房問題，必須提高城市的住宅容積率。其中戶籍人口 萬人，增加 萬人，增長 ％，占常住人口比重 ％；暫住人口 萬人，增加 萬人，增長 ％，占比重 ％。 政府的一系列強制性規(guī)定 和 運作 ， 促使 工業(yè)區(qū)和城中村改造 成為深圳樓市的重要組成部分。據(jù)官方研究機構(gòu)預(yù)測，福田區(qū)城中村改造后建筑增量為 270 萬平方米至 350 萬平方米，每年投放市場面積為 160 萬平方米。 這些 資料 表明 ： 盤活關(guān)內(nèi)的土地已經(jīng)成為深圳 開發(fā)商 市場開發(fā)的主要途徑之一 。 專業(yè)＋服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價值 19 南山是城中村改造的另一個熱點區(qū)域。 ? 土地供應(yīng)量的減少 ，迫切需要盤活土地 土地供應(yīng)量的減少，促使關(guān)內(nèi)各區(qū)加速盤活閑置土地，除多數(shù)問題樓盤得以盤活外，城中村改造也開始加快了進程。 可以說，誰占有了土地資源，誰就占有了市場。 而隨著房地產(chǎn)市場的繼續(xù)發(fā)展，深圳的土地儲備和土地供應(yīng)將會逐年減少， 深圳房地產(chǎn)市場將永久受制于稀缺的土地 資源。特區(qū)內(nèi)土地供應(yīng)的短缺是市場供求關(guān)系的根本。 2020 年與 2020年基本持平， 2020 年、 2020 年兩年之內(nèi)特區(qū) 內(nèi)沒有新的供應(yīng)量，所以從客觀上來說，深圳的土地供應(yīng)量逐年減少是一個不爭的事實。 實際供應(yīng)為 平方公里，通過拍賣、招標、成交土地面積為 62 萬平方米。羅湖、福田、南山三區(qū)的二手住宅價格分別比一手住宅低46％、 39％和 45％，與一手住宅相比，二手住宅具有明顯的 價格優(yōu)勢。 （ 3） 關(guān)內(nèi)二手房 價上揚 專業(yè)＋服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價值 17 2020 年二手住宅的成交均價為 4, 元 /平方米，同比增長％，其中以福田區(qū)的成交均價居最高，達 5, 元 /平方米，而鹽田區(qū)因萬科東海岸、天琴灣等二手豪宅的入市帶動了整個區(qū)的二手住宅房價上升，同比增幅最高，達 ％。 價格特征 評價 （ 1） 房價節(jié)節(jié)盤升，居高不下 ? 2020 年 全市 住宅 均價 增長迅速，漲幅超過 17%， 并有繼續(xù)上漲之勢 05000100000 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %均價 5531 5539 5680 5979 7040 7836同比 2 . 2 % 0 . 1 % 2 . 6 % 5 . 3 % 1 7 . 7 %2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 0 6 . 1 0 6 . 2 圖 7： 2020年 — 2020年 3 月全市住宅均價 ? 全 市商業(yè) 均價 在 保持長久平穩(wěn)之后開始大幅反彈 專業(yè)＋服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價值 16 050001000015000202005 . 0 %0 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %2 5 . 0 %3 0 . 0 %均價 12627 12642 12916 12463 15611同比 2 2 . 5 % 0 . 1 % 2 . 2 % 3 . 5 % 2 5 . 3 %2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 圖 8： 2020年 — 2020年全市商業(yè)均價 （ 2） 關(guān)內(nèi)外房價差距縮小 、 房價將在合理區(qū)間內(nèi)保持平衡 圖 9： 20 2020年深圳各區(qū)房價對比（單位：元 /平方米） 從上圖看出： 在區(qū)域分布上，寶安、龍崗兩區(qū)仍然處于全市成交均價和特區(qū)內(nèi)四區(qū)的成交均價下方，但特區(qū)內(nèi)外的價格差距正在近一步縮小。 2020 年深圳房地產(chǎn)市場需求持續(xù)旺盛，全市新建商品住宅銷售面積約 萬平方米，同比增長約 ％。其中 紅樹西岸更是創(chuàng)造了均價 25,000元 /平方米的奇跡。主要由于其地理位置離市區(qū)略遠的特殊性。就批準預(yù)售面積而言，幾乎為過去 3 年的推出面積的總和。旺盛的需求顯示，經(jīng)過多年的積累，深圳豪宅已具備一定的購買力。 這說明了深圳房地產(chǎn)市場特別是住宅市場需求旺盛。在未來幾年， 這一矛盾將會隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展進一步深化。 越來越多的外來人口被深圳良好的經(jīng)濟環(huán)境所吸引，選擇在深圳定居， 2020 年深圳市已經(jīng)有暫住人口 1,035 萬 ，而 戶籍人口 僅 171 專業(yè)＋服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價值 13 萬。關(guān)內(nèi) 的 一些大品牌開發(fā)商也紛紛搶占關(guān)外市場 ： 萬科 、中海 屯兵坂田， 中航 推出 了 觀瀾 的 名片 —— 格瀾郡， 金地 高起點 建造梅隴鎮(zhèn) ?? 這些品牌開發(fā)商的介入， 使得質(zhì)優(yōu)大盤層出不窮， 加速了關(guān)外樓盤的品質(zhì)升級 ， 逐漸追上甚至超過了 關(guān)內(nèi)樓盤 的品質(zhì)。特區(qū)外兩區(qū)合計占全市 50％，特區(qū)外置業(yè)已居主要地位。 這些現(xiàn)象表明， 深圳住宅市場需求旺盛， 新盤更是置業(yè)者追捧的對象。萬科第五園、香蜜湖一號開盤當天全部售罄，水榭花都三期 400 多套當天銷售剩余無幾，中信紅樹灣二期當天銷售總額達 7 億元。 樂觀估計每年將有 200300 萬 平方米 的 商品房 供應(yīng)量面世， 可 緩解深圳日漸希缺的土地市場。 按照 “ 拆一建二 ” 的比例計算，建筑面積擴增一倍，城中村能供應(yīng)出的房屋面積將達到 2 億平方米左右。 ? 城中村市場儲量巨大 目前 深圳有 30 個 城中村列入改造范圍 ， 其中 關(guān)內(nèi)需要改造的城中村 建筑 面積是 4,000 多萬平方米， 關(guān)外 6,000 多萬平方米 ,共計 1億多平方米。 關(guān)內(nèi)土地已進入 “ 地荒時代 ” 。 近兩年特區(qū)內(nèi)可供土地供應(yīng)面積有限 ,主要來自舊城改造 ，而這一現(xiàn)象將 成為 關(guān)內(nèi)土地 市場的主流。 （ 3） 可供 土地 減 少 截至 2020 年 12 月 28 日，深圳土地交易市場上共成交商住用地（指地塊用途為住宅或商住混合用地）面積合計 萬平方米。 2020 年 關(guān)內(nèi) 住宅的批準預(yù)售面積為 萬平方米 ， 2020 年關(guān)內(nèi)住宅的批準預(yù)售面積僅為 300 萬平方米 。商品房 的 施工面積累計為 3, 萬平方米，同比增加％；竣工面積為 萬平方米，同比下降 ％。 （ 4）拆遷安置涉及多方利益的博 弈，整體工作可能會 因此遇到障礙。 （ 2） 坭 崗實業(yè)股份有限公司在申辦手續(xù)和拆遷安置過程中受阻，致使 舊改工作不能如期進行。 （ 3） 本項目所有可售的住宅和商業(yè)面積 均按 7： 3 分配，即 大益置業(yè) 專業(yè)＋服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價值 8 建筑（深圳）有限公司 得到 70%的可售面積，坭崗 實業(yè)股份有限公司得到 30%的可售面積。 并負責(zé) 項目 的 全程開發(fā) 。在立項批準后才確定紅線和具體的規(guī)劃。 這就給項目規(guī)劃留下了 很大的不確定性。 （ 4） 坭崗村提供的主要經(jīng)濟技術(shù)指標是由羅湖區(qū)舊城改造辦公室提供的，具有彈性空間。 （ 3） 由于本項目屬于城中村舊改項目 。 專業(yè)＋服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價值 7 評價 項目用地 法律手續(xù)現(xiàn)狀 （ 1） 坭崗舊改已經(jīng) 納入了深圳的舊改日程 。 本 項目 周邊 有 園嶺醫(yī)院、婦女兒童醫(yī)院 、 沃爾瑪、好又多超市 等配套，為居民提供了生活上的便利。 （ 2） 項目 東西兩側(cè) 是 教育學(xué)院以及風(fēng)光小學(xué)， 具有一定的文化氛圍 ，對 本 項目是利好因素。 由于受公路和山體相隔，本項目所在片區(qū)與清水河片區(qū)的聯(lián)系較弱，清水河片區(qū)對本項目 影響不大。 （ 5）泥崗西路為 貨柜車通道，噪音 較 大。 （ 3） 坭崗村以臟亂差的形象著稱，給重樹片區(qū)形象帶來難度。 專業(yè)＋服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價值 6 缺點 評價 （ 1） 地塊內(nèi)含有 的 住宅小區(qū) 檔次較低、外在形象較差，對項目存在不利影響。 （ 5） 被鳳凰嶺、筆架山兩個“綠色氧吧”包圍，有良好的生態(tài)景觀資源 （ 6）根據(jù)規(guī)劃， 八卦嶺片區(qū)將成為 集 居住、商業(yè)、辦公、服務(wù)性工業(yè)和高新技術(shù)工業(yè)在內(nèi)的城市綜合服務(wù)區(qū)。 緊鄰主城區(qū)，具有為主城區(qū)提供居住配套的功能。 （ 2） 規(guī)劃 指標具 有彈性空間 ，便于開發(fā)商根據(jù)市場情況及戰(zhàn)略要求確定 開發(fā) 方案 。 項目用地優(yōu)缺點 評價 優(yōu)點 評價 （ 1） 宗地面積較大， 規(guī)劃和建設(shè)上具有回旋空間。 對開發(fā)商而言， 還建會增加前期啟動資金， 降低資金使用效率 ， 同時也增大了投資風(fēng)險。 （ 3） 根據(jù)容積率和建筑高度的規(guī)劃，本項目的建筑形態(tài)基本為小高層和高層建筑。 本項目按照平均 每 戶 90 平方米 (深圳的平均住宅面積 )的建筑面積 算 ，大約有 6,571 戶，按照車位比 1： 1 算，需要有 6,571 個車位。按常規(guī)，商場每 100 平方米需要 個車位，所以商業(yè)部分需要 739 個車位。 （ 2） 本項目規(guī)劃有 4,300 個車位。 ③ 片區(qū)的人口較少，自身沒有足夠的人口支撐如此大的商業(yè)。 原因有以下幾點： ① 目前附近片 區(qū)商業(yè)氛圍非常弱。 （ 1）從以上規(guī)劃要點看，商業(yè)面積較大 。 （ 2） 本 項目的高層 將 可 以遠望鳳凰嶺、筆架山 以及地王商圈，景觀資源有很大的發(fā)掘空間。 （ 4） 福田和羅湖的外部環(huán)境，對項目起到強大的支撐作用。但隨著貨運主干道的北遷 ，這一不利影響將會弱化。 整體環(huán)境 較為普通 。 （ 5） 本地塊呈北高南低的走勢 ， 為 景觀設(shè)計 提供有利條件。給小區(qū)的規(guī)劃和銷售造成影響。拆遷 上較為繁瑣， 也 潛在一定的拆遷風(fēng)險。 圖 2：項目區(qū)位圖 項目用地現(xiàn)狀評價 （ 1） 作為舊改項目，項目地塊內(nèi)以農(nóng)民房為主， 環(huán)境較差， 管理 較為混亂， 該區(qū)域在 市民 心 中的形象欠佳。 北靠 鳳凰嶺 ，向南 隔泥崗西路 俯瞰 八卦嶺。 東為羅湖區(qū) 的 清水河片區(qū) 。 行政區(qū)劃上歸羅湖區(qū)管轄。 謹致商祺！ 同致行（中國）地產(chǎn)顧問有限公司 二零零 六 年 四 月 八 日 專業(yè)＋服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價值 3 目 錄 ....................................................................................................................... 1 項目位置及區(qū)位評價 ............................................................................................ 1 項目用地現(xiàn)狀評價 ............................................................................................... 2 項目周邊環(huán)境與景觀評價 ..................................................................................... 3 項目初步經(jīng)濟技術(shù)指標評價 ................................................................................. 3 項目用地優(yōu)缺點評價 ............................................................................................ 5 項目周邊生活配套設(shè)施評價 ................................................................................. 6 ......................................................................................................... 7 ....................................................................................... 7 合作方式及風(fēng)險評估 ............................................................................................ 7 3．房地產(chǎn)市場評價 ....................................