【導(dǎo)讀】專業(yè)＋服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價值。深圳市坭崗村城中村改造。承蒙貴公司信任，委托我司編制《深圳市坭崗村城中村改造項目。我司項目小組接受任務(wù)后，經(jīng)過對本地塊所處市場環(huán)境、地塊自。身條件和舊改特點的研究，結(jié)合貴公司實際情況，提出了本地塊開發(fā)。《深圳市坭崗村城中村改造項目評價報告》是我司項目小組成員。通力合作的成果，同時也是全司人員多年經(jīng)驗及集體智慧的結(jié)晶。提供給貴公司，供貴公司決策參考。

　　

【正文】 預(yù)期價格為： 8,310元 /平方米 *（ 1+） ==9,216 元 /平方米 本 項目開發(fā)后將徹底改變項目目前的區(qū)域環(huán)境，使本項目的價值大幅提升， 再加上八卦嶺片區(qū)的升級、關(guān)內(nèi)土地的稀缺、深圳房地產(chǎn)市場的 持續(xù) 看漲 以及深圳城市功能的升級 ， 本項目的 預(yù)期價格會略高于 9,216元 /平方米 。 專業(yè)＋服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價值 35 綜合各方面因素考慮， 本項目的預(yù)期售價 能夠 達(dá)到 9,500 元 /平方米左右。 （ 2）商業(yè)銷售價格預(yù)測 050001000015000202005 . 0 %0 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %2 5 . 0 %3 0 . 0 %均價 12627 12642 12916 12463 15611同比 2 2 . 5 % 0 . 1 % 2 . 2 % 3 . 5 % 2 5 . 3 %2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 圖 13： 2020—— 2020年商業(yè)銷售價格 根據(jù)趨勢法預(yù)測，到 2020 年，商業(yè)均價將達(dá)到 19,666 元 /平方米 ，綜合商業(yè)風(fēng)險及本項目 所處片區(qū) 處于相對隔絕帶、 商業(yè)氛圍不濃、人口規(guī)模不夠 的商業(yè)條件考慮，本項目的商業(yè)預(yù)期價格 能達(dá)到 ：18,000元 /平方米。 （ 3）商業(yè)租賃價格預(yù)測 根據(jù)租金與售價的關(guān)系，采用租金 倒推法算得商業(yè)租金為 150 元/平方米 月。 銷售收入預(yù)測 綜合以上項目開發(fā)方案、進(jìn)度及市場分析等方面，扣除補償給村集體的面積及分成面積，確定項目可售的建筑面積為 萬平方米，其中住宅面積為 234,780 平方米，銷售均價為 9,500 元 /平方米，銷售率按 100%計，銷售收入 223,041 萬 元；商業(yè)可售面積為 51,730平方米，銷售均價為 18,000 元 /平方米，銷售收入為 93,114 萬 元。 專業(yè)＋服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價值 36 租賃收入預(yù)測 ? 商業(yè)租賃收入 綜合項目開發(fā)方案及市場分析，項目商業(yè)可租賃面積為 51,730 平方米 ， 按 150 元 /平方米 月的 租金 算， 商業(yè)平均每年租賃收入為 9,萬 元。 ? 停車位租賃收入 經(jīng)過對項目周邊樓盤停車位出租價格調(diào)查，建議本項目地下停車位出租價格為 250 元 /個 .月 車位年租賃收入： 4,300 個 250 元 /個 .月 12=903 萬 元 投資使用計劃及啟動資金 根據(jù)開發(fā)商提供的資料，同時結(jié)合項目開發(fā)實際付款情況，以及工程進(jìn)度等方面，確定科學(xué)、合理的 資金使用計劃，具體 詳 見 坭崗村城中村改造項目 分期投資計劃表 。本項目啟動資金需要 萬元。 專 業(yè) ＋ 服 務(wù) 創(chuàng) 造 地 產(chǎn) 新 價 值 37 序號 項目名稱 表 10 投資計劃 (萬元 ) 合計 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 1 土地成本 43, 38,008 1, 1, 1, 2 前期工程費 9, 2, 2, 1, 1, 1, 3 建筑安裝工程費 164, 38, 34, 30, 30, 23, 8, 4 公共配套設(shè)施費 5 基礎(chǔ)設(shè)施費 11, 2, 2, 2, 2, 1, 6 工程管理費 2, 7 其它費用及不可 預(yù)見費 9, 2, 2, 1, 1, 1, 8 期間費用 18, 4, 3, 3, 3, 2, 9 項目總投資 261, 40, 50, 46, 41, 39, 31, 10, 專業(yè)＋服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價值 38 項目財務(wù)評價 坭崗村城中村改造項目損益 評價 （見附表 一 ） 靜態(tài)盈利分析與評價 ? 預(yù)期凈利潤為 171, 萬 元，詳見坭崗村城中村改造項目損益表 ? 稅前項目投資利潤率 =利潤總額 /總投資額 =（ 224, / ） *100% =% 稅后項目投資利潤率 =稅后 利潤 /總投資額 =（ 171, / ） *100% =% ? 稅后靜態(tài)投資回收期 =（累計 凈現(xiàn)值 出現(xiàn)正值的年份 1） +（上年累計凈現(xiàn)值的絕對值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量 的凈現(xiàn)值） = 年 現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析 對本項目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評價的主要依據(jù)是國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》，參照我國新的財會制度， 專業(yè)＋服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價值 39 結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況， 計算 全部投資 的經(jīng)濟(jì)效益。 由于本項目為租售并舉的項目，為確保財務(wù)分析的客觀、合理，本報告運用多個評價指標(biāo)來進(jìn)行分析評價，主要評價指標(biāo)有：財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）、及項目動、靜態(tài)回收期等指標(biāo)。 評價指標(biāo)的計算過程詳見全部投資現(xiàn)金流量表 （見附表 二 ） 。 注： ① 財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）是指項目在整個計算期 內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。反映出項目所占用資金的盈利率，即反映出項目的盈利能力。當(dāng) FIRR大于基準(zhǔn)收益率 (本項目基準(zhǔn)收益率為 10%)時，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。 結(jié)論 ： 整理上表得 如下 評價指標(biāo)： 表 11： 評價指標(biāo)表 評價指標(biāo) 稅前 稅后 財務(wù)內(nèi)部收益率 % % 投資回收期 (動態(tài) ) 本項目稅前稅后的財務(wù)內(nèi)部收益率均大于貼現(xiàn)率 10%， 投資回收期也滿足項目投資經(jīng)營期限的要求 ， 故本項目 在財務(wù)上 可行 。 6 結(jié)論 風(fēng)險 、 機會 、 優(yōu) 勢、 劣 勢 分析 風(fēng) 險 機 會 專業(yè)＋服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價值 40 （ 1）法律及政策風(fēng)險 （ 2）與坭崗村的合作風(fēng)險 （ 3）拆遷安置風(fēng)險 （ 4）市場風(fēng)險 （ 5）金融風(fēng)險 （ 6）經(jīng)營管理風(fēng)險 （ 1）關(guān)內(nèi)土地資源稀缺，未來關(guān)內(nèi)可供土地日益減少 （ 2）深圳商品房長期供不應(yīng)求，房價持續(xù)看漲 （ 3）片區(qū)規(guī)劃升級，經(jīng)濟(jì)社會迅速發(fā)展 優(yōu) 勢 劣 勢 （ 1）規(guī)模較大 （ 2）地處關(guān)內(nèi)黃金地段，受關(guān)內(nèi)各商圈輻射 （ 3）有鳳凰嶺、銀湖、筆架山景觀資源 （ 1）目前的片區(qū)形象較差 （ 2）屬于舊改項目，手續(xù)煩瑣，拆遷安置難度大 （ 3）坭崗實業(yè) 將無償從可售面積中分出 30% 根據(jù) 上表 分析 可見 ， 本項目 具有較大的市場空間，但也具有一定的操作難度。 因此，本項目只要能夠 合理 控制 風(fēng)險 ， 就能操作成為 一個優(yōu)良的項目。 結(jié)論 綜合項目 風(fēng)險、機會、優(yōu) 勢、 劣 勢 、 市場及 財務(wù)分析 判斷： 此項目 可行。 專 業(yè) ＋ 服 務(wù) 創(chuàng) 造 地 產(chǎn) 新 價 值 41 附表 附表 1 坭崗村城中村改造項目損益表 序號 項目名稱 合計 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 1 收入 420, 65, 65, 93, 46, 47, 10, 10, 10, 10, 10, 10, 10, 10, 10, 10, 住宅銷售收入 223, 49, 49, 61, 30, 30, 商業(yè)銷售收入 93, 15, 15, 31, 15, 15, 商業(yè)租 賃收入 93, 9, 9, 9, 9, 9, 9, 9, 9, 9, 9, 車位租賃收入 10, 2 總成本費用 259, 38, 50, 46, 41, 39, 32, 10, 土地費用 43, 38,008 1, 1, 1, 開發(fā)建設(shè)投資 215, 50, 44, 39, 39, 30, 10, 3 稅金及附加 24, 3, 3, 5, 2, 2, 土地增值稅 1, 營業(yè)稅 21, 3, 3, 4, 2, 2, 城建稅 1, 教育費附加 4 利潤總額 224, 14, 20, 48, 11, 33, 9, 9, 9, 9, 9, 9, 9, 9, 9, 9, 5 所得稅 33, 2, 3, 7, 1, 4, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 6 稅后利潤 190, 12, 17, 40, 9, 28, 8, 8, 8, 8, 8, 8, 8, 8, 8, 8, 7 盈余公積金 19, 1, 1, 4, 2, 8 可分配利潤 171, 11, 15, 36, 8, 25, 7, 7, 7, 7, 7, 7, 7, 7, 7, 7, 稅前項目投資利潤 率： % 稅后項目投資利潤率： % 單位：萬元 專 業(yè) ＋ 服 務(wù) 創(chuàng) 造 地 產(chǎn) 新 價 值 42 附表 2 坭崗村城中村改造項目全投資現(xiàn)金流量表 單位：萬元 序號 項目名稱 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 。 2022 年 1 現(xiàn)金流入 65, 65, 93, 46, 47, 10, 10, 10, 10, 10, 住宅銷售收入 49, 49, 61, 30, 30, 商業(yè)銷售收入 15, 15, 31, 15, 15, 商業(yè)租賃收入 9, 9, 9, 9, 9, 車位租賃收入 2 現(xiàn)金流出 38, 50, 50, 45, 45, 33, 13, 土地費用 38, 1, 1, 1, 開發(fā)建設(shè)投資 50, 44, 39, 39, 30, 10, 土地增值稅 營業(yè)稅 3, 3, 4, 2, 2, 城建稅 教育費附加 3 凈現(xiàn)金流量 (稅前 ) 38, 50, 14, 20, 48, 13, 33, 9, 9, 9, 9, 9, 4 累計凈現(xiàn)金流量 (稅前 ) 38, 88, 73, 53, 5, 8, 41, 51, 60, 70, 79, 118, 5 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量(Ic=10%)(稅前 ) 34, 41, 11, 13, 29, 7, 17, 4, 4, 3, 3, 2, 6 累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量(Ic=10%)(稅前 ) 34, 76, 65, 51, 21, 13, 3, 7, 11, 15, 18, 29, 7 所得稅 2, 3, 7, 2, 4, 1, 1, 1, 1, 1,