【文章內容簡介】 中村”土地開發(fā)建設及交易涉及的法律、法規(guī)和政策 第一節(jié)、 開發(fā)建設中涉及的法律 中華人民共和國保險法 中華人民共和國招投標法 中華人民共和國建設法 中華人民共和國規(guī)劃 法 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 中華人民共和國土地管理法 第二節(jié)、 “城中村”土地開發(fā)建設及交易涉及的法規(guī) 陜西省農(nóng)村村莊規(guī)劃建設條理 城市綠化法 城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理條理 村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例 村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例 土地管理法實施條例 城鎮(zhèn)個人建造住宅管理辦法 城市私有房屋管理條例 城市房屋拆遷管理條例 物業(yè)管理條例 歡迎交流 :280469108 第 頁 共 26 頁 11 第三節(jié) 、“城中村”土地開發(fā)建設及交易涉及的政策 城市房地產(chǎn)權屬檔案管理辦法 建設部關于納入國務院決定的十五項行政許可的條件規(guī)定 陜西省城市房地產(chǎn)市場管理條例（修正） 城市居民住宅安全防范設施建設管理規(guī)定 西安市城市房屋 拆遷管理實施細則 第四 章、我國各大城市城中村改造比較 城中村改造是極其復雜的系統(tǒng)工程，涉及經(jīng)濟、社會、文化、政治等多方面因素，事關村集體、村民、政府、開發(fā)商等多方面利益，改造的工作需要做翔實的調查、制定詳細的計劃和相關的政策保證。我國各大城市城中村的現(xiàn)實狀況與存在問題不盡相同，改造中采取的政策措施及方式也不一樣，以下對廣州、珠海、深圳等地城中村改造經(jīng)驗進行總結比較，為西安市城中村改造工作的開展提供參考。 第一節(jié)、廣州市城中村改造情況 廣州是典型的依據(jù)老城區(qū)發(fā)展的現(xiàn)代化都市，城市發(fā)展速度快 ，城中村現(xiàn)象極為嚴重。據(jù)統(tǒng)計，廣州市白云、天河、海珠、芳村、黃埔等區(qū)共有 138 個城中村。城中村的改造已成為廣州市未來幾年推進城市化進程的重要內容，計劃分期分批，按不同類型逐步改造：今年內投資 50 個億改造 7 個城中村， 23 年內將位于城市建成區(qū)內、農(nóng)業(yè)人口人均耕地面積不足 66 m2 的城中村改歡迎交流 :280469108 第 頁 共 26 頁 12 制完畢；到 2020 年，廣州將把 138 個城中村改造成現(xiàn)代化文明社區(qū)。目前，廣州市 7 個試點村已由各區(qū)政府牽頭提出了改造的初步方案，現(xiàn)仍在完善調整修編規(guī)劃方案。 城中村類型： A 類，完全沒有農(nóng)用地的農(nóng)村，且已經(jīng)完全被城市包圍； B 類，有少量農(nóng)用地的農(nóng)村和處于城市近期重點建設區(qū)域的農(nóng)村； C 類，有較多農(nóng)用地的農(nóng)村和近期不列入重點建設區(qū)域的農(nóng)村。近期改造實施的重點是 A 類和 B 類城中村。 改造策略：按照“先行試點、積極穩(wěn)妥”的原則，廣州選擇位于中心城區(qū)的 7 個自然村作為改造試點，采取 “ 一村一策 ” 的辦法，取得經(jīng)驗后，逐步在全市范圍內開展。廣州的城中村改造分兩步走： 第一步是轉制。把城市建成區(qū)內的“城中村”農(nóng)民轉為居民，把村委會轉成居委會，同時把原來屬于農(nóng)民所有的集體土地轉為國有土地，把 原來由村委會管理的集體經(jīng)濟轉為由集體法人股東和個人股東共同持股的股份公司，把“城中村”納入城市一體化管理，并逐步把市政、環(huán)衛(wèi)、供電、供水、供氣以及治安等納入城市管理范疇，施行統(tǒng)一管理。 第二步是有步驟地推進“城中村”物質環(huán)境的改造。結合村的實際情況和周邊城市建設編制舊村改造規(guī)劃，改造的主要形式是新的農(nóng)民公寓建設和舊村改造相互結合。首先開展農(nóng)民公寓的建設，公寓小區(qū)建設主要是安置本村搬遷村民，為舊村改造創(chuàng)造條件。其用地原則上使用該村原有的自留用地，建設用地的審批工作由廣州市規(guī)劃局、國土房管局負責落實。已 辦理集體土地轉為國有土地的，辦理規(guī)劃報建；已按規(guī)定完成配套設施建設，建設施工驗收手續(xù)完備的公寓式住宅，發(fā)給國有土地的房產(chǎn)證。其歡迎交流 :280469108 第 頁 共 26 頁 13 次，抓舊村的整治。在嚴格控制舊村新建、改建項目的同時，抓“城中村”老百姓急需解決的基礎設施建設和自來水供應問題，以及清理村內街道兩旁的違章建筑、各類飄篷、招牌廣告、整治防盜網(wǎng)，清理“六亂”現(xiàn)象及屋頂陽臺雜物，外墻整治穿衣戴帽，逐步增加綠化、路燈和消防設施的設置，安排市政排污設施的建設。舊村改造根據(jù)農(nóng)民公寓建設進展情況安置村民后再逐步實施。 村集體為主導、“三個一點”落實資金 ：資金來源是“城中村”改造的瓶頸問題。廣州市政府提出城中村改造的資金籌措原則上“誰受益、誰投資”，以村集體和村民個人出資為主，市、區(qū)兩極財政視情況，對編制規(guī)劃設計方案及建設事業(yè)公共設施、基礎設施給予適當支持。市政府在這個問題上堅持決不允許房地產(chǎn)開發(fā)商插手，通過“三個一點”的辦法落實資金：由當?shù)卮宓募w經(jīng)濟或改制后的股份制經(jīng)濟實體拿出一部分自有資金、原村民共同集資和銀行優(yōu)惠貸款等方式籌款；所在區(qū)政府財政拿出一部分資金；廣州市政府實施優(yōu)惠政策，并建設部分市政基礎設施和公共配套設施。 第二節(jié)、深圳市城中村改造情況 深圳市從 1997 年開始嘗試改造 “ 城中村 ” ，按每鎮(zhèn)一村的辦法試點， “ 以政府為主導、規(guī)劃全面、制度跟上 ” 是深圳市 “ 城中村 ” 改造的經(jīng)驗與特點。規(guī)劃中以土地系統(tǒng)控制為核心，以合理引導鄉(xiāng)村工業(yè)相對集中發(fā)展、村民住宅聯(lián)建統(tǒng)建為基點，逐步摸索出一條 “ 經(jīng)濟、建設、環(huán)境協(xié)調發(fā)展 ” 的農(nóng)村城市化之路。 1999 年，市委、市政府又提出 “ 規(guī)劃全覆蓋 ” 要求，著重突出土地集約利用與建設用地分區(qū)調控。試點村確定發(fā)展方向和策歡迎交流 :280469108 第 頁 共 26 頁 14 略，劃定不準發(fā)展區(qū)、控制發(fā)展區(qū)及非建設用地的界限，規(guī)定各類用地的使用要求；然后撤點并村，實行村民住宅 連建、單元式統(tǒng)建，免費設計統(tǒng)建方案供村民選擇；重點解決公用設施、綠化、居住廣場空間及環(huán)境問題。 在具體操作上，深圳市以追求合理的規(guī)劃為目標，率先成立區(qū)級城市規(guī)劃委員會，實行科學決策，并以法定圖則的編制和實施作為法制決策的保障。在此前提下，建立市規(guī)劃國土局 —— 各區(qū)國土分局 —— 管理所和特區(qū)外區(qū) —— 鎮(zhèn) —— 村的“雙三級”規(guī)劃管理執(zhí)行體系。另外還強化內外監(jiān)督檢查職能，建立規(guī)劃管理反饋系統(tǒng)。在探索村鎮(zhèn)規(guī)劃管理有效途徑時，引導“農(nóng)民上樓、工業(yè)進園”，開展“規(guī)劃下鄉(xiāng)”活動，實現(xiàn)規(guī)劃意識全覆蓋。 第三節(jié)、珠海市城中村 改造情況 珠海毗鄰澳門特別行政區(qū)，是南海邊上的一顆璀璨的明珠。珠海市中心城區(qū)和城區(qū)邊緣 50 km2 的范圍內共有 26 個城中舊村需要改造，全部位于香洲區(qū)。這些村落總占地面積約 300 萬 m2，需動遷人口近 20 萬，其中包括村民 萬人，暫住人口近 15 萬人。 珠海市從 2020 年 6 月開始策劃城中村改造工作，計劃用 3～ 5年的時間集中力量全部完成。從 2020 年開始，珠海市圍繞著 “ 改造城中舊村、創(chuàng)建精品社區(qū) ” 的總目標，高起點、高標準改造城中舊村，取得了可喜的成績，成為廣東省推進城中村改造的典范。目前，列入改造 計劃的 26 個城中村，已有 22 個確定了開發(fā)商，16 個開始拆建， 8 個文明社區(qū)竣工移交， 萬平方米回遷房交付使用， 961 戶舊村居民喜遷文明、安全、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代城市家歡迎交流 :280469108 第 頁 共 26 頁 15 園。 市場運作為主導、政府給政策的策略：珠海市在“城中村”改造中政府沒有直接投入一分錢，而是巧用市場之手，通過定原則、定規(guī)劃、給政策，引入競爭機制，吸引房地產(chǎn)商投資舊村改造。珠海市對房地產(chǎn)開發(fā)商最主要的優(yōu)惠政策是“拆一免二至三”，即根據(jù)舊村的區(qū)位、拆遷量，每拆 1 平方米的房屋，可免交 23平方米建筑面積的地價，并免減相應的報建等費用，確 保開發(fā)商獲得 25%以上的合理利潤。開發(fā)商的開發(fā)總量中， 1/3 用于舊村民回遷，另外 2/3 作商品房經(jīng)營。為引入有實力的開發(fā)商，珠海市采用公開招標的辦法，不分開發(fā)商來自哪里，一律對其資金實力、改建規(guī)劃方案、拆遷安置方案及商業(yè)信譽等方面進行量化評估。為提升新村檔次，珠海市在招標階段就引入 “ 規(guī)劃最優(yōu) ” 概念，規(guī)劃設計要以優(yōu)取勝，帶動了全市房地產(chǎn)開發(fā)檔次的提升。通過政策借力改造 “