【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 路。地理位置較一般，交通不是很便利。但是從柳州市的發(fā)展規(guī)劃來(lái)看很具發(fā)展?jié)摿?，市政?guī)劃將該區(qū)域發(fā)展成為大型會(huì)展中心，已經(jīng)興建了千畝地的汽車(chē)城。 （ 2）自然環(huán)境 A、 地勢(shì)、地貌 該地塊周邊丘林、山地分布較廣，柳州屬典型的喀斯特地貌。但帶地塊地勢(shì)較平坦，利于開(kāi)發(fā)。 B、氣候、水文 柳州地處中亞熱帶向南亞帶過(guò)渡的季風(fēng)氣候帶。夏長(zhǎng)炎 熱，冬短不寒，雨量充沛，光溫豐足，雨熱同季，無(wú)霜期長(zhǎng)。垂直溫差大于緯度溫差。中、南部多年平均氣溫為℃ ,而北部山區(qū)則在 ℃之間，適合居住。 水文條件良好。雨水充沛，洪災(zāi)少見(jiàn)且對(duì)該區(qū)域無(wú)影響。 （ 3）城市性質(zhì) 柳州又稱(chēng)龍城，位于廣西壯族自治區(qū)中部，是中國(guó)南方一座古老而美麗的城市，早在 5萬(wàn)年前就有“柳江人”生活在這里了，從建城至今已有兩千一百多年的歷史，具有良好的人文歷史景觀(guān)和豐富的旅游資源，是國(guó)家甲級(jí)旅游城市和歷史文化名城，廣西最大的工業(yè)基地和經(jīng)濟(jì)中心。 （ 4）社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況 柳州市現(xiàn)轄 4區(qū) 6縣，總 面積 18618平方公里，其中市區(qū)面積 650多平方公里。近幾年來(lái)，柳州市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)取得了令人矚目的成就。柳州市一直在加大固定資產(chǎn)投資的規(guī)模，隨著固定資產(chǎn)投資規(guī)模的擴(kuò)大，柳州市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展都上了一個(gè)新臺(tái)階。城鄉(xiāng)面貌得到了極大的改觀(guān)，居民的居住環(huán)境得到極大改善，城市形象和地位得到極大提高。 工業(yè)： 2021年工業(yè)升級(jí)行動(dòng)計(jì)劃，重點(diǎn)推進(jìn)“十大工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整工程”，加快推進(jìn)“三年四千億，工業(yè)再翻番”戰(zhàn)略實(shí)施，全面加快“廣西柳州汽車(chē)城”建設(shè)，以汽 The genral stf(1mpoyidvc,uh)0jb。5wT8 車(chē)產(chǎn)業(yè)為軸線(xiàn)，進(jìn)一步優(yōu)化全市產(chǎn)業(yè)布局，加快結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，全力打造千億元 產(chǎn)業(yè)，推進(jìn)建設(shè)柳州特色的新型工業(yè)化。 商業(yè)：該地塊所鄰近的三門(mén)江大橋區(qū)域的規(guī)劃結(jié)構(gòu)為：一軸、一核、四片區(qū)。打造成集商務(wù)金融、會(huì)展辦公、文化娛樂(lè)等功能于一體的城市新中心。 旅游業(yè)：該區(qū)域山林環(huán)繞，環(huán)境優(yōu)美。三門(mén)江大橋連同洛維公路大橋，是柳州市區(qū)江段上的第 14座跨江大橋，周?chē)€有公園等建設(shè)。三門(mén)江大橋旁、古亭山下、柳江邊有聞名遐邇的三門(mén)江國(guó)家森林公園。民風(fēng)淳樸，山林氣息濃厚，人們親近自然，文化底蘊(yùn)深厚。 （ 5）城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo) 根據(jù)柳州市政府工作報(bào)告中的規(guī)劃藍(lán)圖可知，崛起于“大柳州”東部的柳東新區(qū)，將是柳州市 的新興發(fā)展區(qū)，未來(lái)將被打造成為最 具活力的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)新城。三門(mén)江大橋區(qū)域的規(guī)劃結(jié)構(gòu)可概括為：一軸、一核、四片區(qū)。一軸是指依托柳東大道形成的城市發(fā)展軸；一核是指“會(huì)展核”，以汽車(chē)會(huì)展和商業(yè)服務(wù)等功能為主；四片區(qū)是指包括辦公研發(fā)、會(huì)展配套、休閑生活和濱江綜合生活四個(gè)片區(qū)。 此集商務(wù)金融、會(huì)展辦公、文化娛樂(lè)等功能于一體的城市新中心的發(fā)展，“一區(qū)多園”的空間布局規(guī)劃，高新區(qū)的政策支持，對(duì)于該地塊所在區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將是一大契機(jī)。 （ 6）房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 目前柳州經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)業(yè)也在不斷發(fā)展。 2021年柳州市房地 產(chǎn)交易情況有關(guān)數(shù)據(jù)出爐，根據(jù)柳州市房屋登記管理中心提供的數(shù)據(jù)顯示， 5月柳州市共辦理商品房合同備案 1309套，同比增長(zhǎng) ％，環(huán)比下降 ％；面積 ，同比增長(zhǎng) ％，環(huán)比增長(zhǎng) ％。 其中商品住房 1025套，同比增長(zhǎng) ％，環(huán)比增長(zhǎng) ％；面積 ，同比下降 ％，環(huán)比增長(zhǎng) ％。商品住房備案套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)超兩成，令人為之一驚。 （ 7）一般因素對(duì)柳州市地價(jià)水平的影響 影響估價(jià)對(duì)象地價(jià)的區(qū)域因素有：商服繁華度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè) 施狀況、人口狀況、洪水淹沒(méi)狀況、宗地規(guī)劃條件等。估價(jià)對(duì)象位于柳州市桂柳路南面的地塊，我們對(duì)影響估價(jià)對(duì)象地價(jià)的區(qū)域因素簡(jiǎn)要分析如下： （ 1）商服繁華度。估價(jià)對(duì)象距市級(jí)商服中心較遠(yuǎn)，距區(qū)級(jí)商服中心距離一般，所在區(qū)域周?chē)腥A遠(yuǎn)嵐山山水一號(hào)等小區(qū)，總體評(píng)價(jià)估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域商服繁華度一般。 *********************** 9 （ 2）交通條件。估價(jià)對(duì)象位于桂柳路南面，距離火車(chē)站及汽車(chē)站均路程較遠(yuǎn)，附近有 80、 98 等多路公交車(chē)站臺(tái)，綜合評(píng)價(jià)估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域交通條件一般。 （ 3）生活、公用等基礎(chǔ)設(shè)施狀況。估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域供水、排水、供電、電訊等生活設(shè)施配套 基本齊全，可以滿(mǎn)足生活所需。由于毗鄰學(xué)院路和文昌路，公用、文體設(shè)施配備程度較好。 （ 4）環(huán)境質(zhì)量。估價(jià)對(duì)象鄰近皇娘山、三門(mén)江國(guó)家森林公園以及柳江，環(huán)境很好，基本無(wú)污染。 （ 4）人口狀況。估價(jià)對(duì)象目前該區(qū)域的商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要有華遠(yuǎn)嵐山山水一號(hào)、冠亞國(guó)際星城等住宅小區(qū)，人流量一般。 （ 5）洪水淹沒(méi)情況：無(wú)洪水淹沒(méi)。 （ 6）周?chē)玫仡?lèi)型：估價(jià)對(duì)象周?chē)玫仡?lèi)型主要以住宅、商業(yè)用地為主。 （ 7）規(guī)劃條件。據(jù)查柳州市城市總體規(guī)劃，估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域未來(lái)土地規(guī)劃用途主要為住宅用地。 綜上所述，影響估價(jià)對(duì)象地價(jià)的區(qū)域因 素條件優(yōu)，隨著城市土地的集約利用水平的不斷提高，估價(jià)對(duì)象具有較高的保值增值潛力。 估價(jià)對(duì)象規(guī)劃用途為居住、商業(yè)，估價(jià)設(shè)定用途為商業(yè)、住宅用地，我們?cè)诜治龉纼r(jià)對(duì)象地價(jià)的個(gè)別因素時(shí)，主要考慮宗地面積、周?chē)玫仡?lèi)型、宗地面積、宗地形狀、用地限制、工程地質(zhì)等。 位置：柳州市桂柳路南面。 用途：規(guī)劃用途為居住、商業(yè)，評(píng)估設(shè)定用途為商業(yè)、住宅用地。 面積：規(guī)劃總用地面積約 平方米（合 畝），其中城市道路用地面積約 平方米（合 ），公共通道用地面積約 平方 米（合 畝），建設(shè)凈用地面積約 平方米（合 畝）。 臨街狀況：臨文昌路。 規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)： ≤容積率≤ ， 15%≤建筑密度為≤ 25%，綠地率≥ 38%。 形狀：較規(guī)則。 地形地勢(shì)：平坦，對(duì)土地利用無(wú)影響。 工程地質(zhì)：委估方未提供地質(zhì)勘察資料，估價(jià)按一般情況考慮。 周?chē)恋乩妙?lèi)型：以住宅用地為主。 綜合分析估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素條件較優(yōu)。 The genral stf(1mpoyidvc,uh)0jb。5wT10 第三部分 土地估價(jià) 一、估價(jià)原則 本項(xiàng)評(píng)估主要遵循以下估價(jià)原則： 供需原則。 土地估價(jià)要以市場(chǎng)供需決定土地價(jià)格為依據(jù)，并充分 考慮土地供需的特殊性和土地市場(chǎng)的地域性。 替代原則。 土地估價(jià)應(yīng)以相鄰地區(qū)或類(lèi)似地區(qū)功能相同、條件相似的土地市場(chǎng)交易價(jià)格為依據(jù)，估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地正常價(jià)格。 變動(dòng)原則。 估價(jià)人員應(yīng)把握土地價(jià)格影響因素及土地價(jià)格的變動(dòng)規(guī)律，準(zhǔn)確地評(píng)估價(jià)格。 協(xié)調(diào)原則。 如果土地能與周?chē)h(huán)境相協(xié)調(diào)，則該土地的收益或效用能最大限度地發(fā)揮，因此，在土地估價(jià)時(shí)，一定要認(rèn)真分析土地與周?chē)h(huán)境的關(guān)系，判斷其是否協(xié)調(diào)。 最有效使用原則。 土地估價(jià)是以其效用最有效發(fā)揮為前提的，通過(guò)分析地產(chǎn)過(guò)去、現(xiàn)在以至將來(lái)的最佳 利用方式，考慮預(yù)期收益和變動(dòng)原則，確定土地價(jià)格。 預(yù)期收益原則。 土地價(jià)格受預(yù)期收益開(kāi)成因素的變動(dòng)所左右，通過(guò)對(duì)土地市場(chǎng)現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)、政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及政策規(guī)定對(duì)土地市場(chǎng)的影響進(jìn)行細(xì)致分析和預(yù)測(cè)，準(zhǔn)確 預(yù)測(cè)該土地現(xiàn)在以至未來(lái)能給權(quán)利人帶來(lái)的利潤(rùn)總和，即收益價(jià)格。 總之，在評(píng)估過(guò)程中，要按照國(guó)家、地方有關(guān)規(guī)定，恪守客觀(guān)、公正、科學(xué)、合法的原則進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估，做到評(píng)估過(guò)程合理，評(píng)估方法科學(xué)，評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確，嚴(yán)格保守評(píng)估秘密。 二、估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程 根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，通行的地價(jià)評(píng) 估方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法（假設(shè)開(kāi)發(fā)法）、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等，估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照地價(jià)評(píng)估的技術(shù)規(guī)范，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育狀況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。 *********************** 11 由于估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域類(lèi)似估價(jià)對(duì)象商業(yè)、住宅用地交易案例較多，因此可選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估。由于待估宗地是為開(kāi)發(fā)建設(shè)用地，具有預(yù)期收益，宜采用剩余法測(cè)算地價(jià)。綜上所述，我們采用市場(chǎng)比較法和剩余法進(jìn)行評(píng)估，然后根據(jù)這兩種方法的測(cè)算結(jié)果綜合確定估價(jià)對(duì)象的地價(jià)。 A、市場(chǎng)比較法 在求取一宗估價(jià)對(duì)象的價(jià)格時(shí)， 根據(jù)替代原則，將估價(jià)對(duì)象與較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類(lèi)似土地實(shí)例加以對(duì)照比較，并依據(jù)后者已知的價(jià)格，參照該宗地的交易情況、期日、區(qū)域及個(gè)別因素等差別，修正得出估價(jià)對(duì)象地價(jià)的一種方法。其計(jì)算公式為： 待估宗地價(jià)格 =比較案例宗地價(jià)格 （待估宗地交易情況指數(shù) /比較案例交易情況指數(shù)） （待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù) /比較案例交易日期地價(jià)指數(shù)） （待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù) /比較案例區(qū)域因素條件指數(shù)） （待估宗地個(gè)別因素條件指 數(shù) /比較案例個(gè)別因素條件指數(shù)） B、剩余法 剩余法是指在求取委估宗地的價(jià)格時(shí)，將委估宗地的預(yù)期開(kāi)發(fā)后的開(kāi)發(fā)總價(jià)值扣除其正常的開(kāi)發(fā)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、稅金及開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，來(lái)確定委估宗地土地價(jià)格的一種方法。其公式為： 土地使用權(quán)價(jià)值 =預(yù)期開(kāi)發(fā)價(jià)值－工程建筑成本－專(zhuān)業(yè)費(fèi)用－管理費(fèi)用－投資利息 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 銷(xiāo)售費(fèi)用及稅金 A、市場(chǎng)比較法 市場(chǎng)比較法即是在求取一宗待估土地的價(jià)格時(shí)，根據(jù)替代原則，將待估土地與較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類(lèi)似土地實(shí)例加以比較對(duì)照，并依據(jù)后者已知的價(jià)格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以 及個(gè)別因素等差別，修正得出估價(jià)對(duì)象在評(píng)估期日地價(jià)的一種方法。 （ 1）比較實(shí)例選擇 選擇比較交易實(shí)例時(shí)，根據(jù)待估宗地情況應(yīng)符合以下要求： ①用途相同；②交易類(lèi)型相同；③屬于正常交易；④區(qū)域及個(gè)別條件相近；⑤同一供需圈；⑥估價(jià)期日相近；⑦統(tǒng)一價(jià)格基礎(chǔ)。 The genral stf(1mpoyidvc,uh)0jb。5wT12 本次評(píng)估在收集到與待估宗地條件類(lèi)似的多個(gè)實(shí)例中，選擇了與估價(jià)對(duì)象條件最為類(lèi)似的三個(gè)交易實(shí)例作比較實(shí)例，它們的基本情況如下： 實(shí)例 A： 該地塊位于柳州市柳石路 145 號(hào)，商服、城鎮(zhèn)住宅用地。土地面積 平方米，土地使用年限為商業(yè) 40年，住宅 70年。臨近雞 喇路，距火車(chē)南站約 公里。生活配套設(shè)施便利程度一般，環(huán)境較好。宗地地形一般，形狀規(guī)則，有規(guī)劃限制（ ≤建筑容積率≤ ， 15%≤建筑密度≤ 25%，綠地率≥ 30%）。宗地基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)程度達(dá)到宗地紅線(xiàn)外“五通”（即通路、通供水、通排水、通電、通訊），宗地紅線(xiàn)內(nèi)“場(chǎng)地平整”。宗地掛牌出讓成交價(jià)格為 4285 元 /平方米，交易時(shí)間 2021 年 5月。 實(shí)例 B： 該地塊位于柳州市柳石路 149 號(hào)，城鎮(zhèn)住宅用地。土地面積 平方米，土地使用年限為 70年。臨近雞喇路，距火車(chē)約 公里。生活配套設(shè)施便利程度一般 ，環(huán)境較好。宗地地形一般，形狀規(guī)則，有規(guī)劃限制（ ≤建筑容積率≤ ， 15%≤建筑密度≤ 22%，綠地率≥ 30%）。宗地基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)程度達(dá)到宗地紅線(xiàn)外“五通”（即通路、通供水、通排水、通電、通訊），宗地紅線(xiàn)內(nèi)“場(chǎng)地平整”。宗地掛牌出讓成交價(jià)格為 元 /平方米，交易時(shí)間 2021 年 6 月。 實(shí)例 C： 該地塊位于柳州市躍進(jìn)路 100 號(hào)，城鎮(zhèn)住宅、局部商服用地（商業(yè)）。土地面積 平方米，土地使用年限為商業(yè) 40 年，住宅 70 年。臨近躍進(jìn)路，距火車(chē)約 9公里。生活配套設(shè)施便利程度一般，環(huán)境較好。宗地地形 一般，形狀規(guī)則，有規(guī)劃限制（ ≤建筑容積率≤ ， 15%≤建筑密度≤ 32%，綠地率≥ 30%）。宗地基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)程度達(dá)到宗地紅線(xiàn)外“五通”（即通路、通供水、通排水、通電、通訊），宗地紅線(xiàn)內(nèi)“場(chǎng)地平整”。宗地掛牌出讓成交價(jià)格為 元 /平方米，交易時(shí)間 2021年 8月。 （ 1）比較因素選擇