【文章內(nèi)容簡介】 居民生活 : 城鄉(xiāng)居民生活水平進一步提高。 據(jù)抽樣調(diào)查， 城市居民 2020 年 全年人均總收入 元， 增長 %。其中人均可支配收入 元，比上年增加 元，增長 %；人均消費支出 元，增長 %。城市居民家庭恩格爾系數(shù) %。 農(nóng)村居民人均純收入 元， 比上年增加 元，增長 %；人均生活費支出 元，增長 %。農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù) %。城鄉(xiāng)居民居住條件 繼續(xù)改善。 城市居民人均居住面積 平方米 ，比上年增加 平方米。農(nóng)村居民人均居住面積 平方米，比上年增加 平方米。 濟寧丹桂苑項目策劃報告 上海弈派房地產(chǎn)營銷有限公司 17 社會發(fā)展趨勢 以運河之都濟寧、交通樞紐兗州、孔子故里曲阜、孟子家鄉(xiāng)鄒城為基礎(chǔ)的復(fù)合型大都市框架正呼之欲出。 山東省確定以濟寧、兗州、鄒城、曲阜四個城市為主體框架，建設(shè)組群結(jié)構(gòu)中心城市，核心內(nèi)容是建設(shè)濟寧 — 曲阜都市區(qū)。 到 2020 年，組群結(jié)構(gòu)大城市人口超過 150 萬人，建成新區(qū)面積超過 150 萬平方公里，城鎮(zhèn)人口達到 500 萬人，城市化水平達到 50%左右， 成為以資源開 發(fā)利用為基礎(chǔ)，以儒學(xué)文化為特色，職能分工明確、交通方便快捷、區(qū)位優(yōu)勢互補、基礎(chǔ)設(shè)施共享的現(xiàn)代化城市。 新濟寧將成為世界儒學(xué)文化城和歷史文化旅游名城，華北內(nèi)陸地區(qū)現(xiàn)代工商業(yè)和服務(wù)業(yè)相結(jié)合的特色城市。 三 : 濟寧房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀與市場特征 濟寧房地產(chǎn)宏觀發(fā)展態(tài)勢分析 . 1 2020 年全市房地產(chǎn)開發(fā)完成情況： 2020 年全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元 (含統(tǒng)代建，下同 )，同比減少 %，施工房屋面積 萬平方米，同比增長 %，其中：新開工面積 萬平方米，同比增長 %；竣工房屋面積 萬平方米，同比減少 %；銷售商品房屋面積 萬平方米，同比減少 %?？张Z商品房 (含待銷，下同 )面積 萬平方米，同比增長 %。全市個人住房 (含商業(yè)營業(yè)房 )消費貸款 49 億元 (其中住房公積金 億元 )，同比增長 %。 2020 年市區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比減少 %，施工房屋面積 萬平方米，同比減少 %，其中：新開工面積 萬平方米，同比減少 %；竣工房屋面積 萬平方米，同比減 少 %；銷售商品房屋面積 萬平方米，同比減少 36%。空臵商品房屋面積 萬平方米，同比增長 %。 濟寧微觀住宅市場競爭分析 市場 特征 ? 開發(fā)投資規(guī)模減少，投資結(jié)構(gòu)趨向多樣化。 2020 年，全市完成開發(fā)投資同比減少 %，主要原因是市區(qū)購臵土地投資減幅較大以及新開工工程減少， 2020 年全市開發(fā)土地購臵費為 億元，比 2020 年減少 億元，其中： 2020 年市區(qū)開發(fā)土地購臵費為 億元，比 2020 年 濟寧丹桂苑項目策劃報告 上海弈派房地產(chǎn)營銷有限公司 18 減少 億元。隨著市場需求的變化，投資結(jié)構(gòu)趨向 多樣化， 2020 年用于商業(yè)營業(yè)用房投資增加，所占投資比重有所上升。 今年以來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，特別是市區(qū)的開發(fā)企業(yè)都加大了住宅小區(qū)的配套設(shè)施建設(shè)資金的投入，強化了小區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)，投資比重有所增加。 ? 縣市的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營快速增長 ,市區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營減幅較大。 2020 年縣市房地產(chǎn)開發(fā)投資、施工房屋面積、竣工房屋面積和銷售商品房屋面積分別增長 39%、 67%、 22%和 32%。2020 年市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比減少 45%、施工房屋面積同比減少 10%、竣工房屋面積同比減少 20%、銷售商品房屋面積同比減少 36%。 ? 開 發(fā)資金來源緊張。 房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源中自有和自籌資金 億元，同比減少 %， 占整個資金來源的 %。 國內(nèi)貸款為 億元，同比減少 %，占整個資金來源的 %。 說明國家實行宏觀調(diào)控，繼續(xù)收緊銀根，造成開發(fā)企業(yè)貸款困難，資金運作受到很大影響。 同時，有關(guān)數(shù)據(jù)表明，各縣市區(qū)招商引資速度較快。 ? 商品房銷售經(jīng)營不容樂觀。 商品住房價格上漲較快，商品房銷售形勢不容樂觀。 2020 年全市商品住房平均價格為 元 /平方米，同比增長%， 市區(qū)商品住房平均價格為 元 /平方 米，同比增長 %， 表明我市商品房價格上漲速度較快。今年，全市實際銷售面積 萬平方米，同比減少 %，實際銷售額 億元，同比減少 6%，表明商品房價格上漲造成居民購房能力和購房量在減少。 ? 開發(fā)小區(qū)規(guī)劃設(shè)計水平有所提高，物業(yè)管理受到重視。 現(xiàn)在開發(fā)企業(yè)越來越重視開發(fā)小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計問題，規(guī)模比較大的開發(fā)小區(qū)聘請國內(nèi)外名家高手做高水平的住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計。同時越來越多的開發(fā)企業(yè)也已認識到公建配套設(shè)施和物業(yè)管理對商品房銷售所帶來的好處，用于公建配套設(shè)施方面的投資明顯增加，群眾也認可了開發(fā)小區(qū)的居 住環(huán)境和質(zhì)量。各開發(fā)公司和物業(yè)公司普遍重視了住宅小區(qū)的物業(yè)管理，小區(qū)的管理水平有了一定提高。 ? 空臵商品房屋面積有所增加。 濟寧丹桂苑項目策劃報告 上海弈派房地產(chǎn)營銷有限公司 19 全市空臵商品房屋面積同比增長 %，市區(qū)同比增長 %。其中：空臵一年以內(nèi)的待銷房為 萬平方米，占全市空臵商品房屋的 %；住宅面積 萬平方米，占全市空臵商品房屋的 %，同比增長 99%。 但在空臵商品房屋中，值得注意的是空臵商品房中體量大的商業(yè)營業(yè)用房、戶型面積大的住房和小高層住宅空臵的比例大。 ? 住宅建設(shè)的科技含量進步明顯。 國家康居示范工程 —— 冠亞星 城建設(shè)進入工程施工階段。九巨龍 —— 龍城水景花園項目已通過建設(shè)部住宅性能認定 A 級評審?！芭d唐 .經(jīng)典 ” 小區(qū)房屋的保溫隔熱復(fù)合鋼筋混凝土剪力墻 CL 結(jié)構(gòu)體系在全省推廣。 房產(chǎn)市場發(fā)展存在的突出的問題 ? 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期較長， 市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司拿到土地使用權(quán)到房地產(chǎn)開發(fā)項目開工建設(shè)，平均時間長達 1 年半左右，有的項目四年開不了工。 ? 拆遷難度大，違章建筑拆遷不動， 特別是一些城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的村居，村民大量的違章建房，不僅增加了城市建設(shè)改造成本，浪費了社會資源，而且給村民帶來了安全隱患，嚴重影響著開泰花園經(jīng)濟適用房 、楊柳國際新城、陽光花園等重大項目的開工建設(shè)。 ? 投資規(guī)模繼續(xù)擴大，投資增速放緩。 據(jù)統(tǒng)計， 2020 年累計完成投資 億元，增長 ％。從投資構(gòu)成看，建筑工程投資 億元，增長 ％，安裝工程投資 億元，增長 %，其他費用 億元，下降 %。從房屋用途看，商品住宅投資完成 億元，比去年同期增長 %。其中 ， 經(jīng)濟經(jīng)濟適用房投資 億元，增長 %。辦公樓投資增長幅度較大，完成投資 億元，增長 2 倍；商業(yè)營業(yè)用房完成投資 億元，比去年增長 ％； 其他投資 億元，下降 %。 ? 有效需求有所下降，商品房成交 價格盤升速度較快，但實際成交情況 清淡。 在國家房產(chǎn)新政出臺后，商品房價格的上漲得到抑制，消除了人們的恐慌心理，人們出于對新政作用的期待，并不急于購房，轉(zhuǎn)而觀望，希望房價能降到一個能夠接受的心理價位 。投資性的購房者由于把握不住今后房價的走向，也開始持幣觀望，投機性的房地產(chǎn)投資得到有效的遏制， 2020 年全市商品房銷售面積 萬平方米，比去年下降了 %，銷售額為 億元，增長 %。 濟寧丹桂苑項目策劃報告 上海弈派房地產(chǎn)營銷有限公司 20 ? 土地購臵成本上升過快。 去年土地成交價款 億元，占房地產(chǎn)投資的比重為 %。土地購臵投資下降 %。土地購臵面積 萬平方米，下降 %，而土地成交價款僅下降 %，換句話說， 土地成交平均價格由上年的 元 /平方米上漲到 元 /平方米，漲幅達 %。 隨著房地產(chǎn)熱的不斷升溫，土地成了房地產(chǎn)開發(fā)商的 “ 生命線 ” ，炒土地苗頭已經(jīng)出現(xiàn)。 ? 房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)尚不完善，房地產(chǎn)價格偏高。 受市場供求關(guān)系、土地價格、建造成本及投資炒作等諸因素的共同影響，全市商品房屋銷售價格繼續(xù)攀升。據(jù)調(diào)查，自 2020 下半年以來，同區(qū)位 的住宅房價格上漲 600 至 800 元 /平方米，漲幅達到 40%至 50%。 通過對已售和在售項目分析，目前多層商品住宅因區(qū)位不同售價在 1700 至 2800 元 /平方米之間，小高層商品住宅售價在 2400 至 3300 元 /平方米，商業(yè)商品房售價在 4000 至 20200/平方米。 2020 年各項穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的宏觀政策實施后，由于拆遷等方面的原因，市區(qū)新開盤項目數(shù)量較少，房地產(chǎn)市場價格仍呈上漲趨勢。 據(jù)測算，全市商品房屋平均銷售價格上漲 %，其上漲速度是城鎮(zhèn)居民可支配收入增速的 倍。 ? 房屋施工面積規(guī)模擴大，新開工程建設(shè)步伐 放緩。 全市房地產(chǎn)施工面積繼續(xù)快步擴大，商品房施工面積達到 萬平方米，比去年同期增長 %，其中，住宅施工面積達到 萬平方米， 增長 %， 占總施工面積的 %；商業(yè)用房施工面積達到 萬平方米， 增長 %， 占總施工面積的 %。 由于目前我市在建房屋規(guī)模較大，房地產(chǎn)企業(yè)為了化解風(fēng)險加大了在建工程的投入，新開工項目上馬步伐放緩。 ? 住宅建設(shè)成為房地產(chǎn)開發(fā)的主體，個人成為商品房的主要買家。 2020 年我市住宅投資為 億元，比去年增長 %；占房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額 的 70%，比上年提高 個百分點；住宅施工面積 萬平方米，增長 36%，占房屋施工面積的 %；住宅竣工面積為 萬平方米，占當年竣工面積的 %，住宅銷售面積為 萬平方米，占當年銷售面積的 %，從銷售對象來看，銷售給個人的商品房建筑面積 萬平方米，下降 %，占全部房屋銷售的 %，個人成為商品房市場的主要購買者。 房產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀 濟寧市 2020 年 13 月份 ，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元， 同期 下降 %； 在固定資產(chǎn)投資快速增長的背后存 在著問題和隱憂：一是國家繼續(xù)實施宏觀調(diào)控政策，特別是房地產(chǎn)行業(yè)，國家為消除房地產(chǎn)泡沫，抑制房價的過快增長，嚴格 濟寧丹桂苑項目策劃報告 上海弈派房地產(chǎn)營銷有限公司 21 實行市場準入，嚴格控制土地、信貸兩道閘門，而濟寧市房地產(chǎn)開發(fā)尚沒有大規(guī)模發(fā)展，就遇到國家宏觀調(diào)控。一季度，濟寧市房地產(chǎn)投資下降，主要是土地購臵費大幅下降。二是濟寧市投資結(jié)構(gòu)仍然沒有顯著改善，投資以傳統(tǒng)行業(yè)、資源開發(fā)利用為主，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資僅占規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資的 %，占規(guī)模以上工業(yè)投資的 %，占規(guī)模以上制造業(yè)的%。投資結(jié)構(gòu)將決定未來的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，投資結(jié)構(gòu)不優(yōu)化，全市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整優(yōu)化 將落空。三是利用外資出現(xiàn)較大幅度的下降，直接投資到位資金僅占到位資金的 %，所占份額過低。 表 3： 13 月份濟寧第 123 產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況（資料來源：濟寧統(tǒng)計局） 絕對量（億元） 增長速度（ %） 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 其中：工業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 未來 濟寧 房地產(chǎn)市場預(yù)估 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的新興行業(yè)，房地產(chǎn)的發(fā)展已成為經(jīng)濟發(fā)展的重要推動力量 ，每年為國家 GDP 增長直接帶動 2 個百分點，間接帶 動了能源、建筑、建材、交通、裝飾等 60 幾個行業(yè) 。 “房地產(chǎn)市場一打噴嚏， GDP 就感冒”。 2020 年是 濟寧 市 “ 十一五 ” 開局之年、關(guān)鍵之年，今后幾年 濟寧 市的城區(qū)面積將不斷擴大，城市人口將不斷增多，居民收入水平也將大幅提高，這無疑將給房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供更大的發(fā)展空間。 城市版圖的擴張和城市化的進程加速 ,帶來未來的需求 . ? 目前濟寧的城市化水平為 26%，按照城市規(guī)劃遠景目標，到 2020 年城市化率達到 50%左右，將會有 200 萬的農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移， 濟寧（ 組群結(jié)構(gòu)大城市 ：包括 兗州、鄒城、曲阜 ）總?cè)丝谕黄?150 萬。也就是說，在未來的四年內(nèi)將會再增加一個接近濟寧目前規(guī)模的新城市。按照 2020 年統(tǒng)計數(shù)據(jù)“ 城市居民人均居住面積 平方米 ”計算將會產(chǎn)生1500 萬平米 的市場需求。 可以預(yù)測，濟寧房價將會迅速超過全省平均價格達到 2700 元 /平米以上的高位。 外來人口逐年增加，大大帶動了商務(wù)公寓的蓬勃發(fā)展。 濟寧丹桂苑項目策劃報告 上海弈派房地產(chǎn)營銷有限公司 22 ? 開發(fā)區(qū)土地供應(yīng)量逐年減少，土地緊張趨勢凸顯，諸多開發(fā)商把目光投向遠離老城區(qū) 327 國道以北。距離老城區(qū)較近位臵的土地價值越來越大。 社會階層結(jié)構(gòu)調(diào)整 ,中產(chǎn)階級隊伍擴大 ,成為房產(chǎn)市場上的主 流消費群體。 ? 隨著我國社會的變革，我國的社會結(jié)構(gòu)開始逐漸向“橄欖型”的社會階層結(jié)構(gòu)演