【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 日，省物業(yè)管理協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言。 這位負(fù)責(zé)人解釋道：“酬金制不像包干制，它對(duì)小區(qū)業(yè)委會(huì)壓力比較大，稍有差錯(cuò)，就可能引來(lái)小區(qū)業(yè)主非議。推行酬金制后，對(duì)小區(qū)業(yè)委會(huì)組織 、管理、協(xié)調(diào)能力要求非常高，比如保證業(yè)委會(huì)不能有貓膩，要求財(cái)務(wù)要像企業(yè)那樣公開(kāi)公正，但是業(yè)委會(huì)是小區(qū)自治組織，不可能像企業(yè)那樣有嚴(yán)密組織和財(cái)務(wù)審核制度，很難有這樣的專業(yè)水準(zhǔn)?！? 不過(guò)，本月 20 日召開(kāi)的福州市物業(yè)管理工作會(huì)議，已明確今年將推出酬金制。目前福州也有一些小區(qū)在嘗試酬金制。沒(méi)有先例可循，沒(méi)有部門指導(dǎo)該咋辦？ 對(duì)此，福州市物業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人丁女士表示，考慮到推出酬金制之后，對(duì)業(yè)委會(huì)成員要求更高，作為行業(yè)指導(dǎo)部門理應(yīng)承擔(dān)起責(zé)任。“我們將推出業(yè)委會(huì)成員培訓(xùn)計(jì)劃，提倡業(yè)委會(huì)成員持證上崗。” □關(guān) 鍵詞點(diǎn)擊 包干制與酬金制 《福州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則 (暫行 )》 2020年 6月 1日起執(zhí)行。根據(jù)該細(xì)則，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，可以采取“包干制”或者“酬金制”等形式。 “包干制”是由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。 “酬金制”是業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)預(yù)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定的比例或者約定數(shù)額提取酬金，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余 或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。 物業(yè)管理酬金制是物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主提供物管服務(wù)和其它服務(wù)獲得報(bào)酬的一種分配方式。由于它明確了業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的利益關(guān)系和利益尺度，既維護(hù)了業(yè)主利益，也可以保障物業(yè)管理企業(yè)的利益，因此，在實(shí)踐中被業(yè)主和規(guī)范的物業(yè)管理企業(yè)普遍認(rèn)可。然而如何確定物業(yè)管理酬金的計(jì)算基數(shù)，以多大比例計(jì)提基金比較合理，一直是一個(gè)比較模糊的問(wèn)題，同時(shí)也是廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)比較關(guān)心的問(wèn)題。本文就物業(yè)管理酬金的計(jì)提基金和比例作一探討。 酬金計(jì) 提基數(shù)與比例的現(xiàn)狀 （一）實(shí)行酬金制的代表性行業(yè)的特點(diǎn) 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，產(chǎn)業(yè)分工的不斷細(xì)化催生了很多以代理為主要特征的服務(wù)性行業(yè)。有些行業(yè)的某些職能開(kāi)始由專業(yè)公司經(jīng)營(yíng)。比如，旅游業(yè)中，出現(xiàn)了專門為組團(tuán)社介紹業(yè)主并收取酬金的代理社；保險(xiǎn)業(yè)中，出現(xiàn)了專業(yè)的保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)公司。物業(yè)管理業(yè)也在房地產(chǎn)行業(yè)中逐漸分離成一個(gè)代業(yè)主管理私有財(cái)產(chǎn)的服務(wù)性行業(yè)。為了適應(yīng)市場(chǎng)，這種代理性的服務(wù)行業(yè)自然引入最直觀、最簡(jiǎn)單的交易和報(bào)酬方式。酬金制也稱為傭金制就是這種交易和報(bào)酬的主要方式。為全面了解和認(rèn)識(shí)酬金制，現(xiàn)選取常見(jiàn)的采用不同 形式的酬金制的行業(yè)，就其實(shí)行酬金制的具體情況進(jìn)行比較分析（詳見(jiàn)下表）。 分析此表可以得出這樣的結(jié)論：酬金制適用于專業(yè)化分工較細(xì)的、存在明顯代理行為的行業(yè)；酬金的計(jì)算基數(shù)一般為實(shí)際的交易金額，即全部業(yè)務(wù)收入，而不是其中的一部分；規(guī)定上限并可向下浮動(dòng)是制定酬金比例的一般做法，其在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中會(huì)自然達(dá)到平衡，政府只對(duì)與消費(fèi)者根本利益相關(guān)的項(xiàng)目規(guī)定了酬金計(jì)提上限，除此之外，政府鼓勵(lì)交易雙方自由約定。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過(guò)程中，有的行業(yè)制定的酬金比例不盡合理，就會(huì)出現(xiàn)突破規(guī)定比例的情況。 事實(shí)上，在酬金制的好似機(jī)運(yùn)行過(guò)程中，酬金制還表現(xiàn)出其他一些特點(diǎn)。比如，在酬金的計(jì)提方式上 ，有的采取比例酬金，有的采取固定酬金；在酬金的收取方向下，有的采用單向收取，有的采用雙向收取。 物業(yè)管理行業(yè)，同上述行業(yè)相比，也具備了實(shí)行酬金制的條件。首先，物業(yè)管理的主要行為是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)合同確立的一種帶有明顯代理性質(zhì)的活動(dòng)，大量的代理行為的存在是其采用酬金制的客觀基礎(chǔ)。其次，以交易金額為計(jì)提酬金的基數(shù)是最容易被交易雙方接受的方法；再次，物業(yè)管理行業(yè)是關(guān)系到千家萬(wàn)戶的、關(guān)系到廣大人民群眾切身利益的，酬金計(jì)提的比例不應(yīng)放任失常主體之間自由約定，應(yīng)由政府給出指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)，即計(jì)提比例的上限，并允許向 下浮動(dòng)。 （二）酬金比例市場(chǎng)化是趨勢(shì) 在政府主導(dǎo)且競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)條件下，當(dāng)規(guī)定的酬金比例上限過(guò)底時(shí)，往往會(huì)遏制產(chǎn)業(yè)的發(fā)展甚至消滅這個(gè)產(chǎn)業(yè)；而規(guī)定的酬金比例上限過(guò)高時(shí)，酬金折讓（ Commission Discount）的情況就會(huì)發(fā)生。以證券業(yè)為例，以往證券交易酬金按固定比例收取，由于各證券商紛紛采用新技術(shù)，導(dǎo)致成本迅速下降，市場(chǎng)上，證券商給客戶酬金折讓即“返傭”。于是，規(guī)定的酬金標(biāo)準(zhǔn)也就名存實(shí)亡了。所以，市場(chǎng)最終會(huì)在競(jìng)爭(zhēng)中達(dá)到均衡，而酬金比例的市場(chǎng)化是必然趨勢(shì)。 物業(yè)管理酬金計(jì)提的確定，也應(yīng)考 慮市場(chǎng)因素。有人擔(dān)心標(biāo)準(zhǔn)訂高了會(huì)對(duì)業(yè)主的利益造成影響。事實(shí)上，這種擔(dān)心是多余的。物業(yè)管理酬金比例的確定，應(yīng)結(jié)合行業(yè)的實(shí)際情況，具體來(lái)講應(yīng)看行業(yè)的單位收入總額和利潤(rùn)空間的關(guān)系，并應(yīng)滿足彌補(bǔ)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作所需成本和獲取合理利潤(rùn)的需要。 通過(guò)對(duì)上表所列行業(yè)的分析，可以看出：若規(guī)定的酬金比例指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高時(shí)，酬金折讓的情況就必然會(huì)發(fā)生，最終會(huì)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中達(dá)到平衡。因此，在制定物業(yè)管理酬金計(jì)提標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，防止其過(guò)高是應(yīng)該的，但更應(yīng)防止其過(guò)低。 物業(yè)管理酬金計(jì)提的計(jì)提基數(shù)及其合理性 （一）計(jì)提基數(shù)的確定 物業(yè)管理酬金應(yīng)以代收代支的物業(yè)服務(wù)資金和其它收入的和為計(jì)提基數(shù)。在實(shí)際管理服務(wù)過(guò)程中，其它收入的內(nèi)容包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)利用屬于業(yè)主共有的設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地所取得的經(jīng)營(yíng)收入和成本費(fèi)用列支在物業(yè)管理項(xiàng)目的其它（如特約服務(wù)）收入。 具體操作中，由于物業(yè)管理公司的努力，在充分利用屬于業(yè)主共有的設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地場(chǎng)所的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，也應(yīng)按上述方法計(jì)提酬金。但有可能會(huì)出現(xiàn)兩種情況，一是所開(kāi)展經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目利潤(rùn)率低于管理酬金的比率，會(huì)導(dǎo)致侵占業(yè)主權(quán)益的現(xiàn)象發(fā)生；二是所開(kāi)展的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目取得的利潤(rùn)較高，其主要原因又是靠物業(yè)管理企業(yè) 的努力或利用了物業(yè)管理企業(yè)自身的資源，僅按收入提取酬金對(duì)物業(yè)管理企業(yè)就不公平。所以，對(duì)這兩種經(jīng)營(yíng)情況也可以通過(guò)合同約定具體的利潤(rùn)分配比例，而不必采用計(jì)提管理酬金的方式。 這種計(jì)提發(fā)放反映出兩個(gè)層面的問(wèn)題：一是物業(yè)管理企業(yè)代全體業(yè)主理財(cái)，理財(cái)?shù)男袨楸仨氁匀w業(yè)主的根本利益為出發(fā)點(diǎn)；二是保護(hù)業(yè)主權(quán)益的同時(shí)，不能偏廢物業(yè)管理企業(yè)的利益。 以代收代支的物業(yè)服務(wù)資金和其它收入的和為計(jì)提基數(shù)計(jì)提酬金，有利于物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)服務(wù)成本控制，進(jìn)行科學(xué)合理的成本預(yù)算，以降低需列成本、轉(zhuǎn)嫁成本和侵占業(yè)主利益的傾向 。因此，這種方法更科學(xué)。 （二）以代收代支的物業(yè)服務(wù)資金和其它收入的和為計(jì)提基數(shù)的合理性分析 首先，從物業(yè)管理特殊性的角度看，物業(yè)管理是一種具有代理性質(zhì)的活動(dòng)，同時(shí)決大部分資金都用回到業(yè)主身上。這樣的性質(zhì)決定了物業(yè)管理活動(dòng)是先付費(fèi)后服務(wù)，所付費(fèi)用涵蓋了全部物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)，就應(yīng)當(dāng)獲取相應(yīng)的報(bào)酬。因此，物業(yè)管理的這種特殊性決定了物業(yè)服務(wù)收入和物業(yè)管理酬金是相對(duì)應(yīng)的。 其次，從物業(yè)管理企業(yè)能動(dòng)性的角度看，以代收代支的物業(yè)服務(wù)資金和其它收入的和為基數(shù)計(jì)提物業(yè)管理酬金，可以促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)積極開(kāi)通多 種經(jīng)營(yíng)，既拓寬了全體業(yè)主增加收入的渠道，又通過(guò)提取管理酬金的方式，增加了物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)來(lái)源。同時(shí)，將酬金的提取和收入掛鉤，還可以提高物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)積極性和主動(dòng)性，使物業(yè)管理企業(yè)真正代表全體業(yè)主的共同利益，真正把全體業(yè)主的利益和物業(yè)管理企業(yè)的利益緊密聯(lián)系在一起。 再次，從管理和監(jiān)督的角度看，以代收代支的物業(yè)服務(wù)資金和其它收入的和為基數(shù)計(jì)提酬金符合簡(jiǎn)單、直觀和便于操作的原則。這種方法具有較高的透明度，便于業(yè)主的監(jiān)督和行業(yè)的監(jiān)管，可以促使物業(yè)管理企業(yè)提取酬金的行為更加規(guī)范 物業(yè)管理酬金計(jì)提比例的確 定 物業(yè)管理酬金比例的確定是一個(gè)非常重要的問(wèn)題。有的地方規(guī)定的計(jì)提計(jì)提比例過(guò)低并按管理成本計(jì)提酬金，有關(guān)部門對(duì)物業(yè)管理企業(yè)計(jì)提酬金的行為監(jiān)督的力度也不夠，使得物業(yè)管理企業(yè)為了多提酬金，人為地增加成本開(kāi)支，甚至將公司的成本費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)管理項(xiàng)目上。所以，對(duì)于實(shí)行酬金制的物業(yè)管理項(xiàng)目，為了保證物業(yè)管理企業(yè)能夠提質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的行為，限制物業(yè)管理企業(yè)虛增成本，同時(shí)尊重業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的自主選擇，就應(yīng)確定和選擇適合的酬金計(jì)提比例。 （一）政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)選擇相結(jié)合 由 于物業(yè)管理在國(guó)內(nèi)的發(fā)展不平衡，很多地方還落后，酬金制尚屬于新事物，其性質(zhì)和特點(diǎn)也未被業(yè)主普遍認(rèn)識(shí)。同時(shí)，業(yè)主的自我保護(hù)能力還不強(qiáng)。也就不能形成業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商定價(jià)和確定酬金比例的能力。所以，從市場(chǎng)發(fā)育角度看，政府還有必要通過(guò)制定指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)向市場(chǎng)性的協(xié)商定價(jià)過(guò)渡。 政府在制定物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)價(jià)格的同時(shí)，可以根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)制定傭金計(jì)提的上限比例，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)參照?qǐng)?zhí)行。在此基礎(chǔ)上，也可以按照服務(wù)內(nèi)容和程度協(xié)商確定。 （二）科學(xué)地制定管理酬金的計(jì)提比例 為了物業(yè)管理行業(yè)能夠健康發(fā)展，合理的酬金比例必須 能讓物業(yè)管理企業(yè)獲得合理的利潤(rùn)。目前，有的地方不考慮物業(yè)規(guī)模、類型和素質(zhì)，一律按不超過(guò)管理成本的 10%計(jì)提酬金，是不合適的。筆者曾了解了若干家深圳的不同類型的甲級(jí)公司的實(shí)際情況，發(fā)現(xiàn)這些公司當(dāng)年按 10%計(jì)提的酬金總額，平均只能覆蓋這些公司本部管理費(fèi)用總額的 71%，若要達(dá)到保本點(diǎn)，則酬金比例應(yīng)為 %。另外，物業(yè)管理企業(yè)的交易方式和規(guī)模與旅行社較類似，所以，物業(yè)管理行業(yè)的酬金計(jì)提比例上限應(yīng)不低與 15%。 （三）幾個(gè)需要說(shuō)明的問(wèn)題 一是，目前仍有一種錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)，把管理酬金的計(jì)提比例當(dāng)成物業(yè)管理企業(yè)的 利潤(rùn)率。實(shí)際上，管理酬金比例只是物業(yè)管理企業(yè)的毛利率。二是，物業(yè)管理的運(yùn)行具有明顯的規(guī)模效益的特點(diǎn)，規(guī)模越大，單位運(yùn)行成本就越低。同理，物業(yè)管理項(xiàng)目的面積越大，其酬金的計(jì)提比例就可以降低。三是，從業(yè)主角度講，企業(yè)信譽(yù)、服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)承諾也是確定酬金計(jì)提比例的重要因素。這體現(xiàn)了市場(chǎng)性質(zhì)原則。 物業(yè)管理酬金的計(jì)算方法 以代收代支的物業(yè)服務(wù)資金和其它收入的和為基數(shù)計(jì)提酬金，應(yīng)扣除物業(yè)服務(wù)資金和其它收入中所包含的應(yīng)提的酬金部分。一般來(lái)說(shuō)，管理酬金是以物業(yè)服務(wù)資金和其它收入的和為基數(shù)按一定的百分比計(jì)提，由于物業(yè)服務(wù)資 金和其它收入中已包含了酬金，如果計(jì)算方法不正確，酬金本身也會(huì)被計(jì)提酬金。 錯(cuò)誤的計(jì)算方法是這樣的： 含酬價(jià) =凈 價(jià)＋酬 金 酬 金 =含酬價(jià)酬金率 凈 價(jià) =含酬價(jià)（ 1－酬金率） 按照上述公式，酬金額的計(jì)算方法可演化為： 酬 金 =（凈價(jià)＋酬金）酬金率 =凈價(jià)酬金率＋酬金酬金率 此公式表明：酬金本身也被提取了酬金。 為了真正顯示計(jì)提酬金的合理性，物業(yè)管理酬金應(yīng)該采用價(jià)外計(jì)提的方法，即按物業(yè)服務(wù)資金和其它收入的和扣除管理酬金以后的凈價(jià)提取的方法，避免酬金本 身計(jì)提酬金。具體計(jì)算方法如下： 含酬價(jià) =凈 價(jià)＋酬 金 酬 金 =凈 價(jià)酬金率 含酬價(jià) =凈 價(jià)（ 1＋酬金率） 假如已知含酬價(jià)，則酬金的計(jì)算方法為： 酬 金 =含酬價(jià)／（ 1＋酬金率）酬金率 下面，舉例說(shuō)明物業(yè)管理酬金計(jì)提的方法： ABC物業(yè)管理公司 2020年 11月收到業(yè)主交來(lái)的物業(yè)服務(wù)費(fèi) 115萬(wàn)元，按 15%計(jì)提物業(yè)管理酬金，則該月份可計(jì)提管理酬金的金額為 15 萬(wàn)元，計(jì)算公式如下： 115247。（ 1＋ 15%） 15%=15 萬(wàn)元 如果按錯(cuò)誤的方法計(jì)算公式為： 115 15%=，則多提酬金 2.25 萬(wàn)元 何為 “ 公共能耗 ” ？ 其實(shí)在理 解了共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施三個(gè)概念后，便可推敲。 共用部位是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯機(jī)房、走廊通道、房屋承重結(jié)構(gòu)、室外墻面等部位。 共用設(shè)備是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、水箱、水泵、電梯、避雷裝置、消防器具等設(shè)備。 公共設(shè)施是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由業(yè)主和使用人共同使用的道路、停車場(chǎng)庫(kù)、照明路燈、排水管道、窨井等設(shè)施。 綜上所述，業(yè)主、使用人公有，共用設(shè)備、設(shè)施和在公共性 服務(wù)中所發(fā)生的水、電、煤等能源消耗稱為 “ 公共能耗 ” ，由此產(chǎn)生的費(fèi)用為 “ 公共能耗費(fèi) ” 。業(yè)主、使用人常會(huì)提出物業(yè)公司是如何收取公共能耗費(fèi)的？物業(yè)公司通常采用三種方法：（ 1） 依據(jù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施、共用設(shè)備使用時(shí)間、使用總功率，分?jǐn)傊廖飿I(yè)使用面積，產(chǎn)生公共能耗費(fèi)單價(jià)。（ 2） 依據(jù)每月能耗（水、電、煤）帳單總金額分?jǐn)傊廖飿I(yè)使用面積，產(chǎn)生公共能耗費(fèi)單價(jià)。（ 3） 依據(jù)業(yè)主使用公共設(shè)施的區(qū)域、區(qū)域內(nèi)設(shè)備的使用功率分?jǐn)傊羺^(qū)域戶數(shù)，產(chǎn)生公共能耗費(fèi)單價(jià)。 以上三個(gè)方法，方法 : （ 1）收取依據(jù)略顯粗燥，其 忽略了公共能耗費(fèi)單價(jià)測(cè)算的復(fù)雜過(guò)程，將業(yè)主自用設(shè)備產(chǎn)生的自用能耗與公共能耗混為一體。 （ 2）在劃分業(yè)主使用區(qū)域時(shí)難以避免共性與個(gè)性的矛盾，其還牽涉空關(guān)房、空置房等一系列問(wèn)題，業(yè)主及使用人是否應(yīng)承擔(dān)此部分費(fèi)用，界線不清晰。 （ 3）本著 “ 相對(duì)公平、合理，誰(shuí)受益誰(shuí)承擔(dān) ” 的分?jǐn)傇瓌t，依據(jù)物業(yè)實(shí)際情況，合理區(qū)分業(yè)主及使用人的公共能耗和自用能耗，經(jīng)過(guò)各種數(shù)據(jù)的積累和分類，全面、科學(xué)地測(cè)算