【文章內(nèi)容簡介】 日，省物業(yè)管理協(xié)會相關(guān)負責人坦言。 這位負責人解釋道：“酬金制不像包干制，它對小區(qū)業(yè)委會壓力比較大，稍有差錯，就可能引來小區(qū)業(yè)主非議。推行酬金制后，對小區(qū)業(yè)委會組織 、管理、協(xié)調(diào)能力要求非常高，比如保證業(yè)委會不能有貓膩，要求財務要像企業(yè)那樣公開公正，但是業(yè)委會是小區(qū)自治組織，不可能像企業(yè)那樣有嚴密組織和財務審核制度，很難有這樣的專業(yè)水準?！? 不過，本月 20 日召開的福州市物業(yè)管理工作會議，已明確今年將推出酬金制。目前福州也有一些小區(qū)在嘗試酬金制。沒有先例可循，沒有部門指導該咋辦？ 對此，福州市物業(yè)協(xié)會相關(guān)負責人丁女士表示，考慮到推出酬金制之后，對業(yè)委會成員要求更高，作為行業(yè)指導部門理應承擔起責任。“我們將推出業(yè)委會成員培訓計劃，提倡業(yè)委會成員持證上崗?！? □關(guān) 鍵詞點擊 包干制與酬金制 《福州市物業(yè)服務收費管理實施細則 (暫行 )》 2020年 6月 1日起執(zhí)行。根據(jù)該細則，實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費，可以采取“包干制”或者“酬金制”等形式。 “包干制”是由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔。物業(yè)服務費的構(gòu)成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。 “酬金制”是業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)預交物業(yè)服務費用，物業(yè)管理企業(yè)在預收的物業(yè)服務資金中按約定的比例或者約定數(shù)額提取酬金，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余 或者不足均由業(yè)主享有或者承擔。預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。 物業(yè)管理酬金制是物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主提供物管服務和其它服務獲得報酬的一種分配方式。由于它明確了業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的利益關(guān)系和利益尺度，既維護了業(yè)主利益，也可以保障物業(yè)管理企業(yè)的利益，因此，在實踐中被業(yè)主和規(guī)范的物業(yè)管理企業(yè)普遍認可。然而如何確定物業(yè)管理酬金的計算基數(shù)，以多大比例計提基金比較合理，一直是一個比較模糊的問題，同時也是廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)比較關(guān)心的問題。本文就物業(yè)管理酬金的計提基金和比例作一探討。 酬金計 提基數(shù)與比例的現(xiàn)狀 （一）實行酬金制的代表性行業(yè)的特點 市場經(jīng)濟條件下，產(chǎn)業(yè)分工的不斷細化催生了很多以代理為主要特征的服務性行業(yè)。有些行業(yè)的某些職能開始由專業(yè)公司經(jīng)營。比如，旅游業(yè)中，出現(xiàn)了專門為組團社介紹業(yè)主并收取酬金的代理社；保險業(yè)中，出現(xiàn)了專業(yè)的保險經(jīng)紀公司。物業(yè)管理業(yè)也在房地產(chǎn)行業(yè)中逐漸分離成一個代業(yè)主管理私有財產(chǎn)的服務性行業(yè)。為了適應市場，這種代理性的服務行業(yè)自然引入最直觀、最簡單的交易和報酬方式。酬金制也稱為傭金制就是這種交易和報酬的主要方式。為全面了解和認識酬金制，現(xiàn)選取常見的采用不同 形式的酬金制的行業(yè)，就其實行酬金制的具體情況進行比較分析（詳見下表）。 分析此表可以得出這樣的結(jié)論：酬金制適用于專業(yè)化分工較細的、存在明顯代理行為的行業(yè)；酬金的計算基數(shù)一般為實際的交易金額，即全部業(yè)務收入，而不是其中的一部分；規(guī)定上限并可向下浮動是制定酬金比例的一般做法，其在市場競爭中會自然達到平衡，政府只對與消費者根本利益相關(guān)的項目規(guī)定了酬金計提上限，除此之外，政府鼓勵交易雙方自由約定。在計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)型過程中，有的行業(yè)制定的酬金比例不盡合理，就會出現(xiàn)突破規(guī)定比例的情況。 事實上，在酬金制的好似機運行過程中，酬金制還表現(xiàn)出其他一些特點。比如，在酬金的計提方式上 ，有的采取比例酬金，有的采取固定酬金；在酬金的收取方向下，有的采用單向收取，有的采用雙向收取。 物業(yè)管理行業(yè)，同上述行業(yè)相比，也具備了實行酬金制的條件。首先，物業(yè)管理的主要行為是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)通過合同確立的一種帶有明顯代理性質(zhì)的活動，大量的代理行為的存在是其采用酬金制的客觀基礎。其次，以交易金額為計提酬金的基數(shù)是最容易被交易雙方接受的方法；再次，物業(yè)管理行業(yè)是關(guān)系到千家萬戶的、關(guān)系到廣大人民群眾切身利益的，酬金計提的比例不應放任失常主體之間自由約定，應由政府給出指導性標準，即計提比例的上限，并允許向 下浮動。 （二）酬金比例市場化是趨勢 在政府主導且競爭激烈的市場條件下，當規(guī)定的酬金比例上限過底時，往往會遏制產(chǎn)業(yè)的發(fā)展甚至消滅這個產(chǎn)業(yè)；而規(guī)定的酬金比例上限過高時，酬金折讓（ Commission Discount）的情況就會發(fā)生。以證券業(yè)為例，以往證券交易酬金按固定比例收取，由于各證券商紛紛采用新技術(shù)，導致成本迅速下降，市場上，證券商給客戶酬金折讓即“返傭”。于是，規(guī)定的酬金標準也就名存實亡了。所以，市場最終會在競爭中達到均衡，而酬金比例的市場化是必然趨勢。 物業(yè)管理酬金計提的確定，也應考 慮市場因素。有人擔心標準訂高了會對業(yè)主的利益造成影響。事實上，這種擔心是多余的。物業(yè)管理酬金比例的確定，應結(jié)合行業(yè)的實際情況，具體來講應看行業(yè)的單位收入總額和利潤空間的關(guān)系，并應滿足彌補物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營運作所需成本和獲取合理利潤的需要。 通過對上表所列行業(yè)的分析，可以看出：若規(guī)定的酬金比例指導性標準過高時，酬金折讓的情況就必然會發(fā)生，最終會在市場競爭中達到平衡。因此，在制定物業(yè)管理酬金計提標準時，防止其過高是應該的，但更應防止其過低。 物業(yè)管理酬金計提的計提基數(shù)及其合理性 （一）計提基數(shù)的確定 物業(yè)管理酬金應以代收代支的物業(yè)服務資金和其它收入的和為計提基數(shù)。在實際管理服務過程中，其它收入的內(nèi)容包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)利用屬于業(yè)主共有的設施設備和場地所取得的經(jīng)營收入和成本費用列支在物業(yè)管理項目的其它（如特約服務）收入。 具體操作中，由于物業(yè)管理公司的努力，在充分利用屬于業(yè)主共有的設施設備和場地場所的經(jīng)營過程中，也應按上述方法計提酬金。但有可能會出現(xiàn)兩種情況，一是所開展經(jīng)營項目利潤率低于管理酬金的比率，會導致侵占業(yè)主權(quán)益的現(xiàn)象發(fā)生；二是所開展的經(jīng)營項目取得的利潤較高，其主要原因又是靠物業(yè)管理企業(yè) 的努力或利用了物業(yè)管理企業(yè)自身的資源，僅按收入提取酬金對物業(yè)管理企業(yè)就不公平。所以，對這兩種經(jīng)營情況也可以通過合同約定具體的利潤分配比例，而不必采用計提管理酬金的方式。 這種計提發(fā)放反映出兩個層面的問題：一是物業(yè)管理企業(yè)代全體業(yè)主理財，理財?shù)男袨楸仨氁匀w業(yè)主的根本利益為出發(fā)點；二是保護業(yè)主權(quán)益的同時，不能偏廢物業(yè)管理企業(yè)的利益。 以代收代支的物業(yè)服務資金和其它收入的和為計提基數(shù)計提酬金，有利于物業(yè)管理企業(yè)加強服務成本控制，進行科學合理的成本預算，以降低需列成本、轉(zhuǎn)嫁成本和侵占業(yè)主利益的傾向 。因此，這種方法更科學。 （二）以代收代支的物業(yè)服務資金和其它收入的和為計提基數(shù)的合理性分析 首先，從物業(yè)管理特殊性的角度看，物業(yè)管理是一種具有代理性質(zhì)的活動，同時決大部分資金都用回到業(yè)主身上。這樣的性質(zhì)決定了物業(yè)管理活動是先付費后服務，所付費用涵蓋了全部物業(yè)管理服務活動，就應當獲取相應的報酬。因此，物業(yè)管理的這種特殊性決定了物業(yè)服務收入和物業(yè)管理酬金是相對應的。 其次，從物業(yè)管理企業(yè)能動性的角度看，以代收代支的物業(yè)服務資金和其它收入的和為基數(shù)計提物業(yè)管理酬金，可以促進物業(yè)管理企業(yè)積極開通多 種經(jīng)營，既拓寬了全體業(yè)主增加收入的渠道，又通過提取管理酬金的方式，增加了物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟來源。同時，將酬金的提取和收入掛鉤，還可以提高物業(yè)管理企業(yè)的收費積極性和主動性，使物業(yè)管理企業(yè)真正代表全體業(yè)主的共同利益，真正把全體業(yè)主的利益和物業(yè)管理企業(yè)的利益緊密聯(lián)系在一起。 再次，從管理和監(jiān)督的角度看，以代收代支的物業(yè)服務資金和其它收入的和為基數(shù)計提酬金符合簡單、直觀和便于操作的原則。這種方法具有較高的透明度，便于業(yè)主的監(jiān)督和行業(yè)的監(jiān)管，可以促使物業(yè)管理企業(yè)提取酬金的行為更加規(guī)范 物業(yè)管理酬金計提比例的確 定 物業(yè)管理酬金比例的確定是一個非常重要的問題。有的地方規(guī)定的計提計提比例過低并按管理成本計提酬金，有關(guān)部門對物業(yè)管理企業(yè)計提酬金的行為監(jiān)督的力度也不夠，使得物業(yè)管理企業(yè)為了多提酬金，人為地增加成本開支，甚至將公司的成本費用轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)管理項目上。所以，對于實行酬金制的物業(yè)管理項目，為了保證物業(yè)管理企業(yè)能夠提質(zhì)價相符的服務，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的行為，限制物業(yè)管理企業(yè)虛增成本，同時尊重業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的自主選擇，就應確定和選擇適合的酬金計提比例。 （一）政府指導價和市場選擇相結(jié)合 由 于物業(yè)管理在國內(nèi)的發(fā)展不平衡，很多地方還落后，酬金制尚屬于新事物，其性質(zhì)和特點也未被業(yè)主普遍認識。同時，業(yè)主的自我保護能力還不強。也就不能形成業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商定價和確定酬金比例的能力。所以，從市場發(fā)育角度看，政府還有必要通過制定指導標準向市場性的協(xié)商定價過渡。 政府在制定物業(yè)服務指導價格的同時，可以根據(jù)行業(yè)特點制定傭金計提的上限比例，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)參照執(zhí)行。在此基礎上，也可以按照服務內(nèi)容和程度協(xié)商確定。 （二）科學地制定管理酬金的計提比例 為了物業(yè)管理行業(yè)能夠健康發(fā)展，合理的酬金比例必須 能讓物業(yè)管理企業(yè)獲得合理的利潤。目前，有的地方不考慮物業(yè)規(guī)模、類型和素質(zhì)，一律按不超過管理成本的 10%計提酬金，是不合適的。筆者曾了解了若干家深圳的不同類型的甲級公司的實際情況，發(fā)現(xiàn)這些公司當年按 10%計提的酬金總額，平均只能覆蓋這些公司本部管理費用總額的 71%，若要達到保本點，則酬金比例應為 %。另外，物業(yè)管理企業(yè)的交易方式和規(guī)模與旅行社較類似，所以，物業(yè)管理行業(yè)的酬金計提比例上限應不低與 15%。 （三）幾個需要說明的問題 一是，目前仍有一種錯誤的認識，把管理酬金的計提比例當成物業(yè)管理企業(yè)的 利潤率。實際上，管理酬金比例只是物業(yè)管理企業(yè)的毛利率。二是，物業(yè)管理的運行具有明顯的規(guī)模效益的特點，規(guī)模越大，單位運行成本就越低。同理，物業(yè)管理項目的面積越大，其酬金的計提比例就可以降低。三是，從業(yè)主角度講，企業(yè)信譽、服務質(zhì)量和服務承諾也是確定酬金計提比例的重要因素。這體現(xiàn)了市場性質(zhì)原則。 物業(yè)管理酬金的計算方法 以代收代支的物業(yè)服務資金和其它收入的和為基數(shù)計提酬金，應扣除物業(yè)服務資金和其它收入中所包含的應提的酬金部分。一般來說，管理酬金是以物業(yè)服務資金和其它收入的和為基數(shù)按一定的百分比計提，由于物業(yè)服務資 金和其它收入中已包含了酬金，如果計算方法不正確，酬金本身也會被計提酬金。 錯誤的計算方法是這樣的： 含酬價 =凈 價＋酬 金 酬 金 =含酬價酬金率 凈 價 =含酬價（ 1－酬金率） 按照上述公式，酬金額的計算方法可演化為： 酬 金 =（凈價＋酬金）酬金率 =凈價酬金率＋酬金酬金率 此公式表明：酬金本身也被提取了酬金。 為了真正顯示計提酬金的合理性，物業(yè)管理酬金應該采用價外計提的方法，即按物業(yè)服務資金和其它收入的和扣除管理酬金以后的凈價提取的方法，避免酬金本 身計提酬金。具體計算方法如下： 含酬價 =凈 價＋酬 金 酬 金 =凈 價酬金率 含酬價 =凈 價（ 1＋酬金率） 假如已知含酬價，則酬金的計算方法為： 酬 金 =含酬價／（ 1＋酬金率）酬金率 下面，舉例說明物業(yè)管理酬金計提的方法： ABC物業(yè)管理公司 2020年 11月收到業(yè)主交來的物業(yè)服務費 115萬元，按 15%計提物業(yè)管理酬金，則該月份可計提管理酬金的金額為 15 萬元，計算公式如下： 115247。（ 1＋ 15%） 15%=15 萬元 如果按錯誤的方法計算公式為： 115 15%=，則多提酬金 2.25 萬元 何為 “ 公共能耗 ” ？ 其實在理 解了共用部位、共用設備和公共設施三個概念后，便可推敲。 共用部位是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯機房、走廊通道、房屋承重結(jié)構(gòu)、室外墻面等部位。 共用設備是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、水箱、水泵、電梯、避雷裝置、消防器具等設備。 公共設施是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由業(yè)主和使用人共同使用的道路、停車場庫、照明路燈、排水管道、窨井等設施。 綜上所述，業(yè)主、使用人公有，共用設備、設施和在公共性 服務中所發(fā)生的水、電、煤等能源消耗稱為 “ 公共能耗 ” ，由此產(chǎn)生的費用為 “ 公共能耗費 ” 。業(yè)主、使用人常會提出物業(yè)公司是如何收取公共能耗費的？物業(yè)公司通常采用三種方法：（ 1） 依據(jù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設施、共用設備使用時間、使用總功率，分攤至物業(yè)使用面積，產(chǎn)生公共能耗費單價。（ 2） 依據(jù)每月能耗（水、電、煤）帳單總金額分攤至物業(yè)使用面積，產(chǎn)生公共能耗費單價。（ 3） 依據(jù)業(yè)主使用公共設施的區(qū)域、區(qū)域內(nèi)設備的使用功率分攤至區(qū)域戶數(shù)，產(chǎn)生公共能耗費單價。 以上三個方法，方法 : （ 1）收取依據(jù)略顯粗燥，其 忽略了公共能耗費單價測算的復雜過程，將業(yè)主自用設備產(chǎn)生的自用能耗與公共能耗混為一體。 （ 2）在劃分業(yè)主使用區(qū)域時難以避免共性與個性的矛盾，其還牽涉空關(guān)房、空置房等一系列問題，業(yè)主及使用人是否應承擔此部分費用，界線不清晰。 （ 3）本著 “ 相對公平、合理，誰受益誰承擔 ” 的分攤原則，依據(jù)物業(yè)實際情況，合理區(qū)分業(yè)主及使用人的公共能耗和自用能耗，經(jīng)過各種數(shù)據(jù)的積累和分類，全面、科學地測算