【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 蚆螃艿蒃薂螃羈芆蒈螂肁蒁螇螁膃芄蚃袀芅葿蕿衿羅節(jié)蒅袈肇蒈蒁袇芀芀蝿袇罿薆蚅袆肂荿薁裊膄薄蕆襖芆莇螆羃羆膀螞羂肈蒞薈羈膀膈薄羈羀蒄蒀羀肂芆螈罿膅蒂蚄羈芇 芅薀羇羇蒀蒆肆聿芃螅肆膁葿蟻肅莄芁蚇肄肅薇薃蝕膆莀葿蠆羋薅螇蠆羈莈蚃蚈肀薃蕿螇膂莆蒅螆芄腿螄螅羄莄螀螄膆膇蚆螃艿蒃薂螃羈芆蒈螂肁蒁螇螁膃芄蚃袀芅葿蕿衿羅節(jié)蒅袈肇蒈蒁袇芀芀蝿袇罿薆蚅袆肂荿薁裊膄薄蕆 厲思房地產(chǎn)公司工程部管理制度 工程部 管理制度 工程施工管理辦法 施 工 現(xiàn) 場(chǎng) 管 理 規(guī) 定 工程檔案資料 管理辦法 房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 工程施工管理辦法 目 錄 1． 施工前期準(zhǔn)備工作管理 2． 工程招投標(biāo)管理工作 3． 工程管理制度 4． 工程技術(shù)工作管理 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 5． 工程質(zhì)量控制 6． 工程進(jìn)度控制 7． 工程造價(jià)控制 8． 設(shè)備材料 供應(yīng)管理 9． 安全文明施工管理 10． 工程檢查竣工驗(yàn)收工作 說(shuō) 明 文中出現(xiàn)的： 建設(shè)單位指房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 土地開(kāi)發(fā)部、工程部、營(yíng)銷(xiāo)策劃部、計(jì)劃合約部、規(guī)劃設(shè)計(jì)部、財(cái)務(wù)部、辦公室指建設(shè)單位的各部門(mén) 承包單位指與建設(shè)單位簽訂工程合同的單位 業(yè)主指房屋的最終使用單位或個(gè)人 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 設(shè)計(jì)單位指建設(shè)單位委托的工程設(shè)計(jì)單位 監(jiān)理單位指建設(shè)單位委托的工程監(jiān)理單位 一．施工前期準(zhǔn)備工作管理 （一） 施工現(xiàn)場(chǎng)三通一平 1. 場(chǎng)地平整： 1) 由土地開(kāi)發(fā)部完成施工現(xiàn)場(chǎng)的拆遷、拆除工作； 2) 工程部應(yīng)按規(guī)劃設(shè)計(jì)部提供的最終設(shè)計(jì)圖紙及時(shí)向土地開(kāi)發(fā)部提供拆遷范圍，并根據(jù)工程的開(kāi)工情況對(duì)拆遷對(duì)象的拆遷完成時(shí)間進(jìn)行分析，供土地開(kāi)發(fā)部參考； 3) 土地開(kāi)發(fā)部對(duì)需拆除的建筑物、構(gòu)筑物組織拆除公司進(jìn)行拆除，對(duì)市政、通訊管線(xiàn)等，組織相關(guān)單位 拆除或遷移。對(duì)拆除方案及安全措施，工程部協(xié)助土地開(kāi)發(fā)部對(duì)其進(jìn)行審核，并協(xié)助土地開(kāi)發(fā)部對(duì)拆除現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行管理； 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 4) 土地開(kāi)發(fā)部需完成對(duì)拆除公司拆除項(xiàng)目的驗(yàn)收工作，并與工程部辦理交接手續(xù)。 2. 工程部完成臨時(shí)用電的各項(xiàng)手續(xù)并管理供電施工單位完成臨時(shí)用電的安裝發(fā)電； 3. 工程部完成臨時(shí)用水的各項(xiàng)手續(xù)并管理供水施工單位完成臨時(shí)用水的施工。 （二） 工程圖紙 1. 圖紙收發(fā)： 1) 工程圖紙由規(guī)劃設(shè)計(jì)部統(tǒng)一協(xié)調(diào)，由設(shè)計(jì)單位提供； 2) 施工單位（含總包、分包、消防、設(shè)備安裝等）、監(jiān)理單位所需工程圖紙由工程部發(fā)放。各單位發(fā)放圖紙數(shù)量根據(jù)合同確定； 3) 工 程質(zhì)量監(jiān)督站、城建檔案館所需圖紙由工程部報(bào)送； 4) 消防、人防、環(huán)保等政府管理審批單位所需圖紙由規(guī)劃設(shè)計(jì)部報(bào)送； 2. 竣工圖紙存檔（城建檔案館、物業(yè)管理部門(mén)、公司檔案室）； 3. 施工單位完成竣工圖紙后，由工程部負(fù)責(zé)審核接收； 4. 竣工圖紙需要存檔的單位和部門(mén)按《工程檔案管理辦法》執(zhí)行。 （三） 報(bào)建手續(xù)及關(guān)系協(xié)調(diào) 1. 建委：在計(jì)劃合約部完成工程招投標(biāo)手續(xù)并對(duì)施工合同進(jìn)行備案后，由工程部向市建委申報(bào)《施工許可證》； 2. 工程部拿到《施工許可證》后，在區(qū)建委備案，并由區(qū)建委做安全文明施工交底，簽署《建設(shè)系統(tǒng)安全生產(chǎn)責(zé)任書(shū)》； 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 3. 質(zhì)量監(jiān) 督站：由工程部在市質(zhì)量監(jiān)督總站辦理質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)，確定質(zhì)量監(jiān)督單位（總站或區(qū)站）。人防工程需在人防監(jiān)督站辦理監(jiān)督備案手續(xù)（如由總站監(jiān)督，則不用到人防質(zhì)監(jiān)站單獨(dú)報(bào)驗(yàn)）； 4. 街道辦事處城建科、派出所、城管、社區(qū)：由工程部負(fù)責(zé)組織施工總包、分包單位在上述單位備案，協(xié)調(diào)管理工作。 二．工程招投標(biāo)管理工作 （一） 工程招投標(biāo)范圍： 1. 施工總包、分包（具體分包項(xiàng)目由公司確定）； 2. 由公司確定的甲指甲供設(shè)備、材料； 3. 其他需建設(shè)單位確定的材料設(shè)備等。 （二） 工程招投標(biāo)管理： 1. 工程招投標(biāo)工作由計(jì)劃合約部主持；如需要，由上級(jí)單 位主持完成； 2. 工程部應(yīng)根據(jù)工程進(jìn)度計(jì)劃，提出招投標(biāo)工作完成時(shí)間要求； 3. 規(guī)劃設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷(xiāo)部應(yīng)根據(jù)工程設(shè)計(jì)及用戶(hù)要求，提出設(shè)備、材料的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)； 4. 規(guī)劃設(shè)計(jì)部、工程部應(yīng)積極配合計(jì)劃合約部完成各項(xiàng)招投標(biāo)工作的考察及評(píng)定工作。 三．工程管理制度 1. 《施工現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理例會(huì)制度》 2. 《安全文明施工檢查制度》 3. 《施工現(xiàn)場(chǎng)管理規(guī)定》 4. 《工程檔案管理規(guī)定》 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 5. 《工程洽商管理制度》 6. 《工程款撥付管理制度》 四．工程技術(shù)工作管理 （一） 工程圖紙 1. 工程圖紙會(huì)審 工程圖紙會(huì)審工作由工程部組織，可根據(jù)工程進(jìn)展情況分基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、裝飾及主要機(jī)具設(shè) 備有所側(cè)重的進(jìn)行。由監(jiān)理公司組織參建各方進(jìn)行圖紙會(huì)審，并整理出會(huì)審記錄，在設(shè)計(jì)交底前一周由規(guī)劃設(shè)計(jì)部轉(zhuǎn)交設(shè)計(jì)單位。 2. 工程圖紙?jiān)O(shè)計(jì)交底 設(shè)計(jì)交底以會(huì)議形式進(jìn)行，先進(jìn)行設(shè)計(jì)交底，后轉(zhuǎn)入圖紙會(huì)審問(wèn)題解釋?zhuān)ㄟ^(guò)設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工三方及其他參建單位多方研究協(xié)商，確定圖紙會(huì)審所提出的技術(shù)問(wèn)題的解決方案。設(shè)計(jì)交底應(yīng)在施工開(kāi)始前完成。 （二） 施工組織設(shè)計(jì)、施工方案管理 施工組織設(shè)計(jì)是指導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)施工的綱領(lǐng)性技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件，由施工單位的項(xiàng)目總工或技術(shù)部門(mén)負(fù)責(zé)人編制，承包單位技術(shù)負(fù)責(zé)人審核簽字加蓋單位公章。由監(jiān)理單位審查。建設(shè)單 位留存。 施工方案是針對(duì)工程中某一專(zhuān)項(xiàng)分部工程所編寫(xiě)的實(shí)施方案，由施工單位組織完成，并由監(jiān)理單位審查。建設(shè)單位在必要時(shí)留存。 （三） 工程技術(shù)資料 工程技術(shù)資料中建設(shè)單位需留存的資料除由施工單位提供的以外，由工程部負(fù)責(zé)收集并整理。工程資料原件存檔于公司辦公室。 （四） 工程洽商 1. 工程洽商的分類(lèi) 1) 按提出方分類(lèi) ? 由設(shè)計(jì)單位因設(shè)計(jì)內(nèi)容的遺漏或某些錯(cuò)誤所提出的設(shè)計(jì)變房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 更； ? 由建設(shè)單位因工程的使用功能和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的改變，通過(guò)設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)變更； ? 由承包單位因施工工藝方法和技術(shù)措施的改變所提出的工程洽商。 2) 按其工程洽商的技術(shù)含量分類(lèi) ? 技術(shù)洽商； ? 經(jīng)濟(jì)洽商； 2. 工程洽商的簽署 工程洽商的簽署嚴(yán)格按照公司《工程洽商管理制度》執(zhí)行。 五．工程質(zhì)量控制 由工程部主持實(shí)施完成 （一） 工程質(zhì)量控制的原則 1. 以設(shè)計(jì)文件、圖紙、設(shè)計(jì)變更、工程洽商、設(shè)計(jì)及施工技術(shù)規(guī)范、規(guī)程、工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)等為依據(jù)，監(jiān)督監(jiān)理單位、承包單位全面實(shí)現(xiàn)施工合同中約定的工程質(zhì)量目標(biāo)； 2. 對(duì)工程項(xiàng)目的人、機(jī)、料、法、環(huán)等因素進(jìn)行全面的質(zhì)量控制，監(jiān)督監(jiān)理單位、承包單位的質(zhì)量管理體系、技術(shù)管理體系和質(zhì)量保證體系的落實(shí)到位并正常發(fā)揮作用； 3. 嚴(yán)格 要求承包單位執(zhí)行施工試驗(yàn)、材料復(fù)試，監(jiān)理見(jiàn)證取樣送檢、設(shè)備檢驗(yàn)等制度； 4. 堅(jiān)持不合格的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備退場(chǎng)制度； 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 5. 對(duì)工程項(xiàng)目全過(guò)程實(shí)施質(zhì)量控制，要以預(yù)控為重點(diǎn)，過(guò)程控制是關(guān)鍵，驗(yàn)收把關(guān)為主要手段的全過(guò)程監(jiān)控； 6. 堅(jiān)持本道工序未經(jīng)驗(yàn)收或質(zhì)量不合格不得進(jìn)入下一道工序的質(zhì)量管理程序。 （二） 工程質(zhì)量控制的手段、措施、方法 1. 要求監(jiān)理單位編制項(xiàng)目監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理實(shí)施細(xì)則；承包單位編制質(zhì)量規(guī)劃； 2. 要求監(jiān)理單位、施工單位全過(guò)程監(jiān)督承包單位的質(zhì)量實(shí)施，督促監(jiān)理工程師認(rèn)真去執(zhí)行、落實(shí)監(jiān)理實(shí)施細(xì)則； 3. 強(qiáng)化監(jiān)理的旁站制度 ，對(duì)關(guān)鍵部位和關(guān)鍵工序的全過(guò)程進(jìn)行旁站監(jiān)理，并做好旁站記錄； 4. 審核建設(shè)單位認(rèn)為有必要審核的技術(shù)資料文件、報(bào)告或報(bào)表； 5. 堅(jiān)決貫徹質(zhì)量控制以事前控制（預(yù)控）為主的原則； 6. 組織監(jiān)理單位對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行有目的的巡視檢查。及時(shí)糾正違規(guī)操作，消除質(zhì)量隱患，跟蹤質(zhì)量問(wèn)題，整改質(zhì)量缺陷，實(shí)現(xiàn)有效的質(zhì)量監(jiān)督，并將工作結(jié)果記入建立日志； 7. 嚴(yán)格執(zhí)行施工試驗(yàn)、進(jìn)場(chǎng)材料復(fù)試、監(jiān)理抽檢試驗(yàn)及現(xiàn)場(chǎng)有見(jiàn)證取樣送檢制度； 8. 對(duì)不合格的分包單位及不稱(chēng)職的承包單位人員建議予以撤換。 六．工程進(jìn)度控制 由工程部主持實(shí)施完成 （一） 事前控 制 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 1. 審查施工單位編制的施工總進(jìn)度計(jì)劃 承包單位應(yīng)繪制網(wǎng)絡(luò)進(jìn)度總計(jì)劃和橫道水平總計(jì)劃兩種表達(dá)形式。 1) 總進(jìn)度計(jì)劃應(yīng)包括的重點(diǎn)內(nèi)容 ? 計(jì)劃總工期應(yīng)小于合同工期； ? 施工過(guò)程劃分是否有大的漏項(xiàng)； ? 施工順序和相互銜接及開(kāi)工、結(jié)束時(shí)間的合理性。 ? 施工過(guò)程中的技術(shù)問(wèn)題； ? 作業(yè)面，物資供應(yīng)，勞動(dòng)力安排，機(jī)械設(shè)備等能否滿(mǎn)足進(jìn)度安排的要求； 要求承包單位編制工程所需的主要材料、設(shè)備的采購(gòu)、進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃，提出具體的預(yù)留、預(yù)埋配合計(jì)劃，包括配合的時(shí)間、加工周期、使用時(shí)間等。監(jiān)理單位應(yīng)對(duì)此項(xiàng)進(jìn)行審查。 （二） 事中控制 1. 編制月、周施工進(jìn)度 計(jì)劃。承包單位應(yīng)繪制網(wǎng)絡(luò)進(jìn)度總計(jì)劃和橫道水平總計(jì)劃兩種表達(dá)形式； 2. 收集信息資料，包括施工的質(zhì)量、進(jìn)度、工期安排等實(shí)際信息，為調(diào)整計(jì)劃安排做好準(zhǔn)備。 （三） 事后控制 1. 根據(jù)階段性的施工進(jìn)度計(jì)劃比較實(shí)際的進(jìn)度，通過(guò)協(xié)調(diào)及監(jiān)理單位的監(jiān)督作用進(jìn)行糾偏； 2. 當(dāng)實(shí)際的工程進(jìn)度不能小于計(jì)劃安排時(shí)，應(yīng)督促各參與單位找出原因并限期整改。當(dāng)實(shí)際的工程進(jìn)度不能滿(mǎn)足整體的進(jìn)度計(jì)劃安排時(shí)，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 應(yīng)立即召開(kāi)各方協(xié)調(diào)會(huì)，找出進(jìn)度滯后的實(shí)際原因，由責(zé)任單位立即整改并報(bào)公司處理。 七．工程造價(jià)控制 工程造價(jià)的控制主要在工程的設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)階段、施 工管理階段及工程的竣工結(jié)算階段。 1. 設(shè)計(jì)、招標(biāo)階段 1) 設(shè)計(jì)階段是決定工程價(jià)值和使用價(jià)值的主要階段，也是影響工程造價(jià)的關(guān)鍵階段； 2) 優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，力求在技術(shù)先進(jìn)的條件下經(jīng)濟(jì)合理，在經(jīng)濟(jì)合理的條件下技術(shù)先進(jìn)，把控制工程造價(jià)的觀念滲透到整個(gè)工作中去； 3) 組織專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)公司及監(jiān)理單位進(jìn)行方案的專(zhuān)家論證，對(duì)整個(gè)工程的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的比較； 4) 在招標(biāo)階段，對(duì)招標(biāo)范圍進(jìn)行合理的分解，力求招標(biāo)的準(zhǔn)確以減少工程的實(shí)施過(guò)程中不合理洽商； 5) 組織對(duì)報(bào)標(biāo)方案的綜合分析，從中選出最佳方案； 2. 施工階段 1) 施工階段的事前控制； 2) 深入研究現(xiàn)有 階段的制度及相關(guān)法律； 3) 了解本工程所采用的新工藝、新材料的特點(diǎn)及使用方法，研究與此相關(guān)的新規(guī)范及新工藝，及時(shí)掌握學(xué)習(xí)，便于更好的對(duì)工程進(jìn)行監(jiān)控； 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 4) 在進(jìn)行設(shè)計(jì)交底與施工組織分析時(shí)，盡可能的找出工程造價(jià)最容易突破的部分和環(huán)節(jié)，以及容易發(fā)生費(fèi)用索賠的因素和部位。并提出措施與對(duì)策，將工程變更的發(fā)生控制在施工之前； 5) 認(rèn)真研究工程的造價(jià)清單，找出本工程的控制要點(diǎn)，確定工程的造價(jià)控制目標(biāo)。 八．設(shè)備材料供應(yīng)管理 1. 設(shè)備材料的供應(yīng)管理，除大型重要設(shè)備外，應(yīng)盡量減少甲供設(shè)備的數(shù)量。為保證產(chǎn)品的質(zhì)量和檔次可適當(dāng)增加甲指設(shè)備和材料 的數(shù)量。 2. 設(shè)備材料供應(yīng)分類(lèi)定義 結(jié)合工程設(shè)計(jì)，應(yīng)對(duì)設(shè)備材料的供應(yīng)按甲供、甲指提出分類(lèi)要求 甲供設(shè)備：由甲方采購(gòu)交付相關(guān)工程承包單位安裝的大型核心設(shè)備。在總包合同中列明型號(hào)數(shù)量、供貨時(shí)間，總包應(yīng)收取的照管費(fèi)與分包工程管理費(fèi)一并包干考慮。 甲供材料：對(duì)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)影響較大，市場(chǎng)上品質(zhì)和價(jià)格檔次相差較大的重要材料。此類(lèi)材料由甲方采購(gòu)，交付相應(yīng)工程承包單位施工的，在相應(yīng)工程承包合同中列明規(guī)格數(shù)量、供應(yīng)時(shí)間及價(jià)款結(jié)算方式。 甲指設(shè)備：市場(chǎng)上品質(zhì)和價(jià)格變化較大，對(duì)物業(yè)使用和管理有較大影響的設(shè)備。建設(shè)單位須對(duì)承包單位的采購(gòu)計(jì) 劃加以控制，招標(biāo)時(shí)以暫估價(jià)計(jì)入，采購(gòu)時(shí)由建設(shè)單位確定品牌產(chǎn)品系列和型號(hào)及價(jià)格上限，由施工方采購(gòu)。結(jié)算時(shí)按暫估價(jià)和建設(shè)單位批準(zhǔn)的預(yù)算價(jià)上限結(jié)算差價(jià)。 甲指材料：市場(chǎng)上品質(zhì)和價(jià)格變化較大，建設(shè)單位須對(duì)承包單位的采購(gòu)加以控制的材料，招標(biāo)時(shí)以暫估價(jià)計(jì)入，采購(gòu)時(shí)建房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 設(shè)單位指定品牌型號(hào)規(guī)格和預(yù)算價(jià)格上限，由施工方采購(gòu)。結(jié)算時(shí)按中標(biāo)暫估價(jià)和建設(shè)單位批準(zhǔn)的預(yù)算價(jià)上限結(jié)算差價(jià)。 3. 設(shè)備材料供應(yīng)分類(lèi)明細(xì)的確定 1) 甲供主要設(shè)備材料； ? 甲供主要設(shè)備材料，由規(guī)劃設(shè)計(jì)部根據(jù)工程設(shè)計(jì)要求提出分類(lèi)明細(xì)。 2) 甲指主要設(shè)備材料； ? 甲指主要設(shè)備材料，由 工程部根據(jù)工程質(zhì)量和檔次要求提出分類(lèi)明細(xì)，裝飾材料的確定必須征求營(yíng)銷(xiāo)策劃部、規(guī)劃設(shè)計(jì)部意見(jiàn)。 4. 設(shè)備材料供應(yīng)計(jì)劃 1) 工程部依據(jù)設(shè)備材料供應(yīng)分類(lèi)明細(xì)，結(jié)合工程進(jìn)度計(jì)劃，對(duì)甲指、甲供設(shè)備材料供應(yīng)提出《設(shè)備材料最遲進(jìn)場(chǎng)時(shí)間要求》； 2) 計(jì)劃合約部依據(jù)《設(shè)備材料最遲進(jìn)場(chǎng)時(shí)間要求》對(duì)招投標(biāo)、合同、加工