【文章內(nèi)容簡介】 高水準(zhǔn)的地產(chǎn)規(guī)劃及操作，并結(jié)合項目本身的地塊屬性，進行科學(xué)合理的布局；通過深入探索本地塊所處大邑區(qū)域的文化內(nèi)涵、精研本項目的實用性和功能性，制造持久的活性文化元素，使本案的靈性特質(zhì)曠世而持久的影響大邑當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)市場格局。 （一） 項目市場細(xì)分 隨著城市化進程的不斷加快，人們對煩囂的城市生活已經(jīng)有點厭煩，人們越來越需要回歸自然，對清新的空氣和優(yōu)雅的生活環(huán)境越來越向往，對于大邑當(dāng)?shù)匾恍┦杖胼^高的階層，他們往往把目光投向一些新區(qū)樓盤。我們可以引入現(xiàn)代化、智能化的設(shè)計，把它建成為以 “綠色 —— 生態(tài) —— 健康”為主題的生態(tài)家園，以迎合大邑建山水城市的設(shè)想。所以，我們的目標(biāo)客戶鎖定是收入“中等 +較高 +富裕”幾個階層。建筑形式上以“小高層（ 12） +多層（ 5+1） +疊拼（ ） +獨立商業(yè)和臨街底商”表現(xiàn)，因為現(xiàn)在市場上對多層戶型的需求量最大。同時，我們也發(fā)現(xiàn)，這一帶以后的人氣將得到很大的提升。目前商業(yè)業(yè)態(tài)中也缺乏大規(guī)模和有檔次的購物點和酒樓，不僅可彌補這一空缺，同時，也為我們自己小區(qū)的住戶提供一個理想的消費場所。 1. 項目一期的市場細(xì)分 ? 從地理位上細(xì)分：大邑老城區(qū)的實力階層； ? 從購買人群上細(xì)分：本 地人、外遷居民； ? 從年齡上細(xì)分：以 25—— 55 歲的人群為主； ? 從工作環(huán)境上細(xì)分：大邑當(dāng)?shù)仄髽I(yè)主階層、個體經(jīng)營者、中高收入階層為主； ? 從經(jīng)濟狀況細(xì)分：家庭月收入在 4 千元以上的家庭為主； ? 從購房心理細(xì)分：以二次置業(yè)、自住購買及投資為主。 2. 項目二期市場細(xì)分 ? 從地理上細(xì)分：整個大邑地區(qū)原居民為主； ? 從購買人群上細(xì)分：大邑人、外地人（以成都及周邊縣城）； ? 從年齡上細(xì)分：以 25—— 55 歲的人群為主； ? 從工作環(huán)境上細(xì)分：以在大中型公司、大邑當(dāng)?shù)仄髽I(yè)主階層、個體經(jīng)營者、中高收入階層為主； ? 從經(jīng)濟狀況細(xì)分：家庭月收入在 6 千元 以上的家庭為主； ? 從購房心理細(xì)分：以自住購買及投資置業(yè)為主。 （二） 樓盤概念導(dǎo)入 本項目將導(dǎo)入 以電梯公寓，花園小區(qū)，高尚別墅，文化住宅為特色的全新人文概念！ （三） 目標(biāo)市場 ? 個體與私企業(yè)老板（縣城內(nèi) +周邊城鎮(zhèn)） 該階層基本都有住房，對生活質(zhì)量要求比較高。且在長期的經(jīng)營過程中對 “ 功能價格比 ” 有著較清楚的認(rèn)識，文化方面都有一定修養(yǎng)，對 “ 居住 +度假 +投資 ” 概念的理解高于其它行業(yè)人士。 ? 文、教、衛(wèi)人士 該群族文化素質(zhì)較高，追求自由實際的工作和生活方式，生活空間不一定追求太奢華， 但要有品位，并注重生活質(zhì)量。對居住環(huán)境有著 較高的要求，該階層收入也比較穩(wěn)定，但決不是一般工薪層的收入水平。該群族是本項目期望的目標(biāo)客戶。 政府公務(wù)員 能成為本項目目標(biāo)客戶的十分有限。原因是：按公務(wù)員的純薪水收入水平，要想在原居住條件下再擁有度假公寓基本是不可能的，只有一個因素，就是 “ 灰色收入 ” 。因此，該群族也是我們項目的主力目標(biāo)客戶。 退休人員 該群族較復(fù)雜，有公務(wù)員、文化人、高級知識分子、國企老板等不同類型，不同收入來源。該群族都有一個消費指導(dǎo)思想，就是享受天倫。 （四） 項目市場定位 1. 項目定位 玉 沙落燕 居大邑，溪水濺落顯尊榮 —— 東方尊城 大邑 首例 川西 民居 1 號作品 本項目規(guī)劃遵循 “ 天人合一 ” 的自然規(guī)律及 “ 以人為本 ” 的消費理論，以優(yōu)美的自然環(huán)境和現(xiàn)代化的配套設(shè)施服務(wù)于消費者，共同構(gòu)筑世外山水園林式川西民宅、生態(tài)園林式住宅之典范。 以川西傳統(tǒng)文化為根，創(chuàng)建人、自然、建筑于一體的生態(tài)居住環(huán)境。它具有綠化、休閑、交往三重功能，是人與人交往、人與自然親密接觸的和諧之地。造 山水庭院景觀，提升川西文化為主題，形成與大邑人地域習(xí)性相輝映。將現(xiàn)代建筑元素完美融于川西民居的建筑風(fēng)格，集諸多優(yōu)勢于一身，在與大邑當(dāng)?shù)仄渌貕K的中高檔樓盤角逐中崢嶸盡顯。 川西民居在建筑 單體上講究因地制宜，以中軸線布局，屋頂采用青瓦坡式屋頂處理，一般采用懸山，前坡短而后坡長，解決了四川多雨季節(jié)的屋面排水問題；在色彩上，住宅外墻多采用利于陽光反射的白色為基色調(diào)，在陰雨天氣多而日照不足的四川來說是解決采光不足的有效 辦法；而川西民居精華之處就在于院落式設(shè)計。 本項目定位為此也將贏得以后目標(biāo)置業(yè)者高度的認(rèn)同，為開發(fā)商 —— 東方圣地公司贏得較高的口碑。 本項目商業(yè)服務(wù)配套，如果單純?yōu)樾^(qū)業(yè)主服務(wù)，根據(jù)小區(qū)規(guī)模和居住位置，會出現(xiàn)購買力資源不足，而造成商鋪經(jīng)營者 “ 無利可圖 ” ，影響經(jīng)營者放棄經(jīng)營或經(jīng)營質(zhì)量下降 的負(fù)面結(jié)果。唯一的辦法就是要把商業(yè)納入小區(qū)整體規(guī)劃，從根本上解決由于商業(yè)經(jīng)營帶來的小區(qū)管理混亂的局面。達(dá)到 “ 以服務(wù)小區(qū)業(yè)主為主 ” 的原則，并將服務(wù)面向社會，來彌補因購買力資源不足造成的經(jīng)營者 “ 落荒而逃 ” 的不良后果。 本項目商業(yè)配套，由于地段位置和小區(qū)規(guī)模等因素。不宜做大百貨，而適合小開間商鋪?？捎少I主出租或自行經(jīng)營。 商鋪規(guī)劃在行人主出入口的板式結(jié)構(gòu)住宅的一層?？偨ㄖ娣e約 8000 M2，均價 3000元 /平方米，價格范圍 3000—— 3500/平方米利用住宅的主體結(jié)構(gòu)設(shè)計成臨街獨立商鋪。也可以打通將幾個門面 合并使用，經(jīng)營小型超市或餐廳等。 根據(jù)結(jié)構(gòu)、商鋪在一層的有利因素，可把層高設(shè)計成 M—— M，或為復(fù)式商鋪、業(yè)主可建閣樓，供儲藏貨物或居住，是商鋪的大賣點。復(fù)式商鋪的售價也會高于一般商鋪。商鋪的經(jīng)營范圍盡可能滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主的生活需求。如小餐廳、咖啡廳、茶餐廳、特色中餐廳（如川菜等餐飲項目），小百貨、雜貨、小型超市等。 3. 成本價測算（假想開發(fā)法 —— 經(jīng)濟指標(biāo)的確定） 根據(jù)此地的屬性，為達(dá)到最優(yōu)化比的設(shè)置，以及最佳銷售利潤的回報，我們通過地產(chǎn)假想開發(fā)法進行了如下測算： 總平面積： 平方米； 建筑基地面積： 平方米； 總建筑面積： 平方米 商業(yè)最大修建建筑面積： 平方米（最大） 住宅最大修建建筑面積： 平方米（最大） 土地成本總價： 萬元 樓面單價成本： 元 /平方米 根據(jù)此地塊的屬性，為達(dá)到最優(yōu)化的配比設(shè)置，盡量縮短銷售周期、賺取合理利潤進行了如下假想測算： 我們將建筑密度設(shè)定在 %，小高層、多層、聯(lián)排別墅、商鋪的設(shè)置分別為： ? 基底面積： 小高層（ 12 或 11+1）： 1200 平方米 多層（ 6 或 5+1）： 16000 平方米 （注明：其中含有臨街底商 4000 平方米） 別墅（ ）： 4000 平方米 獨立商業(yè) 1150 平方米 ? 總建筑面積： 122700 平方米 小高層（ 12 或 11+1）： 14400 平方米， 占 % 多層：（ 6 或 5+1）： 96000 平方米 （注明：其中含有臨街底商 8000 平方米）占 % 別墅（ ）： 10000 平方米 占 % 獨立商業(yè) 2300 平方米 占 % ? 總成本假想測算：總成本為 萬（ 億） ? 土地成本： 35 萬 /畝 = 萬元； ? 建筑小高層： 14400 平方米 1200 元 /平方米 =1728 萬； ? 建筑多層： 96000 平方米 650 元 /平方米 =6240 萬； ? 聯(lián)排別墅： 10000 平方米 550 元 /平方米 =550 萬； ? 獨立商業(yè)： 2300 平方米 500 元 /平方米 =115 萬； 大多少盤走的中低檔次路線，銷售價集中在 1300—— 1600 元 /平方米左右。而我們的樓盤，具備多方面優(yōu)勢，而且我們在前面的市場細(xì)分中已經(jīng)確定了我們的目標(biāo)客戶。所以，我們的樓盤的市場定位 應(yīng)該是中高檔次樓盤。針對可比樓盤在銷售過程中所體現(xiàn)的本地段樓市動態(tài)，目前我只能采用市場比較法來確定銷售價格。 目前我們設(shè)計的價格平均價為： ? 小高層銷售均價： 1900 元 /平方米 ； ? 多層銷售均價： 1800 元 /平方米； ? 聯(lián)排別墅 均價： 3000 元 /平方米； ? 商鋪 均價： 3000 元 /平方米； 則總體銷售額將為： 24666 萬元（ 億） ? 小高層銷售總價： 2736 萬元； ? 多層銷售總價： 15840 萬元 ； ? 聯(lián)排別墅 均價： 3000 萬元 ； ? 商鋪 均價： 3090 萬元 ； 3. 投資估算、資金籌措及貸款償還計劃 ? 土地費用 本項目土地 費用按 35 萬元 /畝計算。 ? 前期費用為： 萬元 ? 前期技術(shù)、咨詢服務(wù)費 放線、勘察、設(shè)計、質(zhì)檢、工程監(jiān)理、招投標(biāo)代理、圖紙審查、可行性論證及咨詢服務(wù)等費用，按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定，綜合按 75元 / 平方米計算，即前期技術(shù)、咨詢服務(wù)費為 萬元。 ? 場地準(zhǔn)備費 按滿足施工要求的場地平整、道路、供水、供電及排污考慮，綜合按總建筑面積每平方米 元計列，即場地準(zhǔn)備費為 萬元。 兩項合計為 萬元。 ? 設(shè)備購置費用（略） ? 其他工程（不含設(shè)備價） 給排水工程： 15 元 /㎡，共 計萬元； 強電工程： 30元 /㎡，共計萬元； 弱電工程： 15元 /㎡，共計萬元； ? 綠化及相關(guān)設(shè)施費開發(fā)前期稅費： 散裝水泥保證金按建筑面積 1 元 /㎡ 市政設(shè)施配套費按建筑面積 112 元 /㎡； 墻改基金按建筑面積 5元 /㎡； 人防工程建設(shè)費按建筑面積 10 元 /㎡； 異地綠化建設(shè)費按建筑面積 3 元 /㎡； 中小學(xué)危房改造費、文物古跡勘探費、工程定額測定費和建筑工程質(zhì)監(jiān)費合計按建筑物基底面積 8元 /㎡。 開發(fā)前期稅費共計 萬元。 ? 管理費用 管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各 種費用，可按設(shè)備購置費與建筑安裝工程費之和的 %計取，總共為萬元。 ? 其他費用 其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設(shè)費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等，可按基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和建筑安裝工程費之和的 1%計取，總共為萬元。 ? 不可預(yù)見費 不可預(yù)見費是指在概算及投資估算中難以預(yù)料的工程費用，如“三材”價格變動，設(shè)計變更，一般自然災(zāi)害的影響及質(zhì)量修復(fù)等不可預(yù)見因素，本次評估設(shè)備購置設(shè)費和建筑安裝工程費之和的 5%計取，總共為萬元。 ? 期間費用 期 間費用包括財務(wù)費用和銷售費用。按委托方擬采用的開發(fā)模式，本項目的財務(wù)費用為支付銀行的貸款利息，故按預(yù)計發(fā)生額計算。經(jīng)測算得出財務(wù)費用為 萬元。 本項目為委托代理包銷（詳細(xì)見營銷代理合同部分） 五、 項目命名策劃、設(shè)計方案的建議 （一）項目案名： （二）規(guī)劃設(shè)計方案建議 小區(qū)由三大功能區(qū)域組成，分為住宅區(qū)（由具有川西民宅特色組團組成）；休閑娛樂區(qū)（社區(qū)會所、空中休閑場所和中心園林景觀小品群等）；商業(yè)區(qū)（位于群樓內(nèi)有各種商鋪）。 “住宅”，不言而喻就是居家，本項目的“住宅”概念已打破了 傳統(tǒng)“家，僅僅是睡覺的地方”的觀念。因此，無論是戶型、外形、環(huán)境等都要滿足這要求。 本小區(qū)規(guī)劃的主力戶型以 70 M2140 M2的中等戶型面積為主。其次是以 210 M2250 M2 的較大戶型和聯(lián)排結(jié)構(gòu)的別墅。 各功能區(qū)間分布合理，動與靜，潔與污，共享空間與私密空間嚴(yán)格區(qū)分開來，互不干擾。 ? 臥室空間 臥室是套房內(nèi)最基本的空間，主要功能是睡眠、休息，配置衣帽間，個別大戶型還配有書房（或多功能房）。為實現(xiàn)動靜功能的良好分區(qū)，臥室要避免正對客廳，臥室對采光、通風(fēng)要求很嚴(yán) ，設(shè)計時不允許出現(xiàn)“暗房”。 ? 廚房空間 建議廚房應(yīng)盡可能接近住宅入口，便于食品、蔬菜、垃圾的進出，并與餐廳相鄰，根據(jù)戶型大小的不同，廚房的合理面積根據(jù)房型進行適當(dāng)變化，四房以上的戶型，可適當(dāng)放寬，以保證戶型的合理與尊貴。 ? 衛(wèi)生間空間 建議公用衛(wèi)生間應(yīng)靠近臥室，并應(yīng)接近廚房，以利管道集中，降低材料與施工成本，設(shè)計最好把洗廁功能分工。 室內(nèi)衛(wèi)生間面積不小于 2 M23 M2，主臥室衛(wèi)生間面積應(yīng)大于 M2，大戶型及聯(lián)排別墅可適當(dāng)放大，根據(jù)戶型面積大小可適當(dāng)按比例布局。 ? 廚衛(wèi)設(shè)備 廚房與衛(wèi)生間是 住宅里設(shè)備最集中的空間，是小區(qū)檔次的象征，也是文明的標(biāo)志，本項目盡量要做到定型化、配套化、標(biāo)準(zhǔn)化，重點要解決的是： ? 依照模數(shù)尺寸的需求，配置配套化的廚衛(wèi)設(shè)備、部品配件，保證部品和建筑，部品與管道之間聯(lián)接配合。 ? 合理有序布置廚衛(wèi)的各項設(shè)備和設(shè)施，冰箱要入廚，衛(wèi)生間要適當(dāng)分隔。大戶型的住宅應(yīng)獨立分設(shè)廁所。 ? 廚衛(wèi)均應(yīng)配置性能良好的通風(fēng)機構(gòu)和風(fēng)道。風(fēng)道應(yīng)滿足不串氣、不傳聲、暢通無阻的要求，盡量設(shè)計成直排風(fēng)道。 ? 各戶應(yīng)集中管井，實現(xiàn)戶外查表、抄表，隱蔽和暗藏水平管道，設(shè)立水平管道區(qū)；強調(diào)自家與支管線不進鄰居家 ，盡量