20xx年某商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)前期初步市場調(diào)研報告(編輯修改稿)
2024-10-11 12:52 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 15 □ 市場發(fā)展趨勢： ◆ 市場對房地產(chǎn)投資剛開始，目前處在非理性狀態(tài) ，住宅處于剛被接受 、 認可階段，商鋪投資有一定需求，但承受價位不容 樂觀，市場空間上升不太高。 ◆ 大多數(shù)人屬一次置業(yè)階段，沒有投資、置業(yè)經(jīng)驗，對商鋪價值認知需要有效引導(dǎo)，市場有一定潛力。 ◆ 工業(yè)的 發(fā)展 、 經(jīng)濟 的提升 、 人們消費水平的提高，城市功能配套 需求 強烈，目前 卻 沒有好的商 場，高品位商場 的 開發(fā)是經(jīng)濟發(fā)展的必然，具有一定市場空白點。 ◆ 政府為提高城市現(xiàn)象，提供 了 更寬松 的 政策環(huán)境，在土地供應(yīng)、配套費的收取上給予 了 優(yōu)惠政策，刺激有實力的外地開發(fā)商的進駐。 ◆ 隨著外地開發(fā)商的進駐，土地價格逐步攀升，目前已經(jīng)從 5 萬元 /畝提升到 20 萬元 /畝（數(shù)據(jù)來源 2020 年政府工作報告）住宅房價格逐步提升，預(yù)計 2020 年應(yīng)突破 1000 元 /㎡，達到最高價 1100 元 /㎡左右。 XX 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有限公司 2020 年 11 月 16 ■ 項目前期分析 □ 項目詳 細參數(shù) □ 項目拆遷成本估算 估算說明 本次估算以上海路二層營業(yè)房為基準，選定標準基準為標準套（投資戶當時以 2 萬元購置土地，統(tǒng)一建 商業(yè)房） 標準套為兩層，每層兩間 。 土地面積： 48 ㎡ 建筑面積： 96 ㎡ 以此作為本次評估參照標準，具體評估應(yīng)分套核定，本次只做測算未考慮諸多因素影響。 估算方法選用： 因市場 交易實例尚未收集，本次估算不采用市場比較法，采用收益法和成本法做估價測算。 XX 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有限公司 2020 年 11 月 17 估算過程： （一） 收益法 房地產(chǎn)價值 =房地產(chǎn)凈收益 /資本化率 依據(jù)市場調(diào) 查，該地段商鋪租金每間每月 300 元，二樓住房每間每月 50 元，每套商住房每月收益 700 元，工商費、稅費、水電費支出每套每月 50 元。 年收益： 8400 元 年運營費用： 1200 元 年凈收益： 7200 元 購置房地產(chǎn) 資本化率為 8%（投資收益率） 房地產(chǎn)價值： 90000 元 房地產(chǎn)單價： 元 /㎡ 總建筑面積： ㎡ 房地產(chǎn)總價值： 萬元 （二） 成本法 土地成本： 萬元 按政府當時出讓價格（ 2 萬元）上漲 40%計算 建安成本： 380 元 /㎡ 依據(jù)建筑市場磚混結(jié)構(gòu)工程平均造價 各項費用： 80 元 /㎡ 前期費用、管理費、水電 、 市政配套費等 總成本合計： 元 /㎡ 房地產(chǎn)評估總價值： 萬元 項目拆遷費用范圍： 萬元 — 萬元 XX 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有限公司 2020 年 11 月 18 □ 項目 SWOT 分析： ◆ 優(yōu)勢：企業(yè)、市場、區(qū)域、地塊 企業(yè) 企業(yè)目標 是發(fā)展縣級市場； 目前 縣級市場商業(yè)已經(jīng)全面開發(fā)，企業(yè)完成了第一個店的開發(fā)，從項目運作、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上已有一定經(jīng)驗，已具備開發(fā)下一個店的條件。 市場 沒有大型商場運作項目，市場缺乏大型商場 ， 商鋪投資有一定潛力。 區(qū)域 城市商圈內(nèi)，商圈內(nèi)具備商業(yè)地產(chǎn)運作空白點 ； 城市發(fā)展 ，項目地逐步形成商業(yè)中心；汽車站 口岸經(jīng)濟增加項目與鄉(xiāng)鎮(zhèn)人 口流動； 周邊居民區(qū)多，有強消費人群支撐。 地塊 地塊方 正，臨三條路，南北貫通 ，易形成商業(yè)街； 目前為體校廣場，聚集人多，知名度高。 ◆ 劣勢：市場、區(qū)域、地塊 市場 商鋪有一定認知度 、 價位偏低；城鎮(zhèn)居民收入低，購買力有一定制約； 市場容量有限，商業(yè)消費能力偏低。 區(qū)域 商圈邊緣，需加以商業(yè)拉動， 但 具有一定難度。 地塊 地塊南臨丁字路，暢通性差，影響商業(yè)街貫通； 目前地塊拆遷難度大，影響整個項目運作。 ◆ 機會： 企業(yè) 、 市場 企業(yè) 第一個項目完成，正做項目開發(fā)準備； XX 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有限公司 2020 年 11 月 19 市場 政府正加大城市建設(shè)，政策有利； 商圈內(nèi)無商鋪供應(yīng)有一定市場潛力 。 ◆威脅 賈湖廣場商業(yè)街開發(fā)，市場吸納量減少，價位偏低，若不成市，對今后商鋪認知宣傳有難度。 賈湖廣場地價低，又有大量商鋪無銷售，影響市場。 拆遷一旦拖延時間，影響開發(fā)周期。 □ 對策 項目引爆點 —— 企業(yè)品牌 、 商圈 —— 樹立商業(yè)中心地位 市場切入點 —— 產(chǎn)品組合 —— 全新商業(yè)模式、商業(yè)文化 發(fā)展平衡點 —— 分期拆遷（先 上海路后人民路，先體校后商鋪 分期拆遷、先拆先建 ） XX 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有限公司 2020 年 11 月 20 ■ 項目發(fā)展定位 ◇ 產(chǎn)品組合 廣場 +購物中心 +商業(yè)街 ◇ 發(fā)展理念： 改變傳統(tǒng)購物習(xí)慣和模式，定位逛街、休閑、一站式購物中心 ， 打造 XX 高檔、時尚、休閑、精品商業(yè)中心； 開創(chuàng)全新商業(yè)形態(tài)與商業(yè)文化模式。 ◇ 區(qū)位定位： XX 商業(yè)中心 ◇ 產(chǎn)品定位： 全新商業(yè)形態(tài)、設(shè)計風(fēng)格、商業(yè)氛圍表現(xiàn)高檔化、精品化。 XX 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有限公司 2020 年 11 月 21 ■ 項目規(guī)劃設(shè)計方案 □ 步行商業(yè)街為兩層，進深 12 米，面寬 4 米，單鋪 96 ㎡， □ 購物中心由購物廣場 +獨立外鋪組 合； □ 購物中心獨立外鋪為一層，進深 10 米，門面寬 4 米，單鋪 40 ㎡； □ 購物廣場二層，一層 4100 ㎡，二層 5400 ㎡； □ 廣場分 ： 休閑廣場和購物中心門前廣場，休閑廣場 12420 ㎡（合 畝）門前廣場 1800 ㎡； □ 現(xiàn)以本方案進行分析：
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