商業(yè)地產前期調研(編輯修改稿)
2025-07-21 20:43 本頁面
【文章內容簡介】 平：消費水平是地蔚藍色內消費活動的直接考量，尤其對零售業(yè)來說是最重要的衡量指 標。據此推理出消費者的消費情形，并依據商品類別劃分消費種類，計算出商圈內的消費購買力和消費傾向。 購買行為：通過購買行為一是可以掌握消費者習慣性的消費場、消費種類和服務；二是大致判斷選擇商品和服務的標準以便對區(qū)域消費者的消費意識作深入探討。 交通方式：交通方式變化可以影響消費者的購物習慣及消費內容。在消費者對不同業(yè)態(tài)的需求在花費時間上都有一定心理尺度，交通工具的改變在一定程度上影響購物范圍的大小，同時交通的使得也可以形成客流的有力支撐。立地條件研究立地是指擬規(guī)劃商業(yè)周圍的環(huán)境和自身因素對商業(yè)經營的影響。所謂“一步三市”也是這個道理。立地的周邊環(huán)境主要包括周邊道路狀況、顧客到店的便利度、毗鄰的場所等。 道路類別：道路類別是立地力的第一要素，它直接影響消費行為。依用途可將道路分為交通樞紐、連接通道、交通干道、商業(yè)干道，對商業(yè)選址而言商業(yè)干癟是最好的道路類別，其次就是靠近商業(yè)區(qū)區(qū)的交通干道。 顧客到店的便利度L進店行進動線是否通暢便利也是影響經營條件之一。行進動線中是否有障礙物，如交通欄隔，單向車行道、禁止轉彎等路障、路標都會形成對客流的阻礙。 周邊的商業(yè)氛圍：有時商業(yè)業(yè)種的聚集加強了競爭但刀能形成集合效應，如專業(yè)市場，可帶來單一的消費人流，當然業(yè)態(tài)的錯位經營與互補經營也是很關鍵，合理的安排業(yè)態(tài)組成將更有利于市場間的互榮。 商業(yè)的能見度和日照情況：商業(yè)建筑能否容易找到即商業(yè)的能見度是吸引人流消費的關鍵之一，如果商業(yè)建筑能見度差將會影響到日后的經營，日照情況對商業(yè)經營也有一定影響，在南方由于氣候炎熱，所以更喜歡光顧東北面的商業(yè)，面在北方，顧客則更喜歡光顧西南面的商業(yè)。商圈的確定和研究這是調研的最后一項，也是最關鍵的一項，商圈的確定是整個項目成敗的基礎。通常商圈是指一個商業(yè)地產項目所提供的商業(yè)、貿易或者商鋪、今晚服務的范圍。也可以說成是一個商業(yè)地產項目吸引消費者的有效空間范圍。對商圈調研的目的主要圍繞著幾個方面： 了解區(qū)域內的社會經濟變相及生活形態(tài)： 確定產品組合及促銷點 分析商圈是否重疊 計算在某一地理區(qū)域內的飽和度 找出商圈內的障礙：如：道路設施不便，人口過度擁塞 法規(guī)政策方面的考慮 其他因素：區(qū)域競爭是否激烈、未來變動趨勢、供應商位置、交通狀況等。每一個商業(yè)地產項目都有其商圈范圍，不同類型的項目，商圈范圍也截然不同。理想概念中的商圈是規(guī)則的同心圓。但是實際上它是由不同規(guī)則的圖形組合的，通常，商圈可分為三個層次：核心商圈（主要商圈）、次級商圈（次要商圈）、邊際商圈（邊緣商圈），有的市場調查機構將此再細分為：第一商圈、第二商圈、第三商圈、第四商圈。通常：核心商圈：約占50%70%的人流量 次級商圈：約占15—20%的人流量 邊際商圈：約占10%左右的人流量每個商圈所包含的人口數量是這樣計算的：核心商圈是用“步行20分鐘能夠到達項目所在地的人口數*步行者占總人口的比率”+“騎自行車20分鐘能夠到達項目所在地的人口數量*騎自行車的人口占總人口的比率”+“步行10分鐘能夠到達可以直通項目所在地的公共汽車站的人口數量*乘坐公共
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