商業(yè)地產(chǎn)前期調(diào)研-全文預(yù)覽
【正文】 一定限制：一個(gè)是只考慮了距離，未考慮實(shí)際的道路狀況和交通狀況；二是顧客認(rèn)知的距離會(huì)受到購(gòu)物經(jīng)驗(yàn)影響，如項(xiàng)目可以給客戶(hù)留下良好的心理印象，則顧客的認(rèn)知距離會(huì)比真正的距離長(zhǎng)。 COMPASS法則：商業(yè)區(qū)地產(chǎn)所產(chǎn)生的潛在收益受到顧客對(duì)該產(chǎn)業(yè)的易接近的影響，雖然很多因素對(duì)易接近性有影響，但以下的公式假定易接近性只受兩個(gè)地理位置的直線距離和彼此受到吸引的傾向而定。如果在商圈劃分時(shí)遇到以下幾種情況，將成為劃分的自然界點(diǎn)： 凡超過(guò)40米寬的四線道以上或有欄桿、安全島阻隔的道路 受鐵路、平交道的阻隔使人們交通受阻 受高架橋、地下道阻隔使人潮流動(dòng)不易 受安全島阻隔使人潮流動(dòng)不易 受大水溝使人潮流動(dòng)不易 因單行道阻隔使人潮流動(dòng)不易 人潮走向與購(gòu)物習(xí)慣相反者受到以上情況影響都將劃分成兩個(gè)不同的商圈關(guān)于商圈的界定一般依據(jù)以下幾種方法： 同心圓法：一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的服務(wù)范圍可以用同心圓表示，先按照不同半徑畫(huà)出若干個(gè)同心圓，然后計(jì)算不同圈層內(nèi)的人口、消費(fèi)變化率，如果變化很小就可以確定商圈。理想概念中的商圈是規(guī)則的同心圓。通常商圈是指一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所提供的商業(yè)、貿(mào)易或者商鋪、今晚服務(wù)的范圍。行進(jìn)動(dòng)線中是否有障礙物，如交通欄隔，單向車(chē)行道、禁止轉(zhuǎn)彎等路障、路標(biāo)都會(huì)形成對(duì)客流的阻礙。立地的周邊環(huán)境主要包括周邊道路狀況、顧客到店的便利度、毗鄰的場(chǎng)所等。 交通方式：交通方式變化可以影響消費(fèi)者的購(gòu)物習(xí)慣及消費(fèi)內(nèi)容。 收入水平：根據(jù)收入水平判斷消費(fèi)的可能性、消費(fèi)能力以及目前的消費(fèi)層次等。目的主要在于懷念區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者的生活形態(tài)和特征，從人口結(jié)構(gòu)、家庭戶(hù)數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費(fèi)水平、購(gòu)買(mǎi)行為以及交通方式的選擇等方面可以形成一欲壑難填 消費(fèi)行為宣量和宣性的評(píng)估。未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量分析對(duì)開(kāi)發(fā)商業(yè)說(shuō)，開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目的差別很大，在項(xiàng)目前期必須考慮到該區(qū)域未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量、業(yè)態(tài)規(guī)劃和設(shè)計(jì)等綜合因素。典型性調(diào)查與研究知己知彼，百戰(zhàn)不殆。區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)的市場(chǎng)調(diào)查與分析區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)則是區(qū)域商業(yè)實(shí)際情況的調(diào)研，也就是我們常講的商業(yè)普查。商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究在整體上聲調(diào)功能結(jié)構(gòu)和規(guī)劃發(fā)展對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生一定影響，局部上商業(yè)面的發(fā)展規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目將有著至關(guān)重要的影響。通常要對(duì)連續(xù)35年的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，才能基本反映出一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體水平。下面看一下宏觀方面的調(diào)研活動(dòng)。 當(dāng)項(xiàng)目形式和經(jīng)營(yíng)行業(yè)并未確定時(shí)，主要進(jìn)行幾個(gè)宏觀方面的分析調(diào)研： 經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和研究 區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與發(fā)展規(guī)劃 商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究 區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)的市場(chǎng)調(diào)查與分析 典型性調(diào)查與研究 未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量分析 消費(fèi)者消費(fèi)行為的調(diào)查與研究 立地條件研究 商圈的確定和研究宏觀方面的調(diào)研完成，依據(jù)結(jié)果就可對(duì)項(xiàng)目做出一個(gè)前期的粗略規(guī)劃建議，隨后，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的商業(yè)形式和經(jīng)營(yíng)類(lèi)型進(jìn)行進(jìn)一步的細(xì)致調(diào)研，以此再對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃做出準(zhǔn)確微調(diào)。 GDP發(fā)展?fàn)顩r,國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢(shì)速度和效益的情況； 全社會(huì)消費(fèi)品零售總額； 全市商業(yè)區(qū)增加值； 城鄉(xiāng)居民的人均和可支配收入； 城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額；
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