商業(yè)地產(chǎn)前期調(diào)研(完整版)
【正文】 一。每一個城市的商業(yè)而已規(guī)劃是城市機能完善的標志對增強城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃管理的科學性和權(quán)威性，國家經(jīng)濟貿(mào)易委員會國內(nèi)貿(mào)易局先后發(fā)布了多條《關(guān)于加強城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的通知》，要求直轄市、計劃單列市、省會（首府）城市盡快制定商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，通知要求在2004年12月底前完成規(guī)劃的制定及城市商業(yè)網(wǎng)點依法管理體系的建立工作。經(jīng)濟環(huán)境的分析和研究商業(yè)地產(chǎn)由于其開發(fā)周期長投資大，最終利潤實現(xiàn)形式歸于出租、經(jīng)營和銷售，這些均受經(jīng)濟發(fā)展和政策影響，所以在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目進經(jīng)濟環(huán)境的研究分析就顯得尤為重要。經(jīng)濟環(huán)境的調(diào)研主要集中以下幾個方面： 總?cè)丝诩暗貐^(qū)人口結(jié)構(gòu)、職業(yè)構(gòu)成、就學備件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費結(jié)構(gòu)、消費水平等。許多城市的商業(yè)委員會考慮到目前商業(yè)而已的特點，結(jié)合城市發(fā)展做出了城市商業(yè)網(wǎng)點的而已規(guī)劃。我們可以對項目所在地和城市其它商業(yè)區(qū)的各類精礦收益狀況進行調(diào)研。 家庭戶數(shù)構(gòu)成：依據(jù)家庭戶數(shù)的變動情形及家庭人數(shù)、成員狀況、人員變化的趨勢進而洞悉城市化發(fā)展與生活形態(tài)的變化。立地條件研究立地是指擬規(guī)劃商業(yè)周圍的環(huán)境和自身因素對商業(yè)經(jīng)營的影響。 商業(yè)的能見度和日照情況：商業(yè)建筑能否容易找到即商業(yè)的能見度是吸引人流消費的關(guān)鍵之一，如果商業(yè)建筑能見度差將會影響到日后的經(jīng)營，日照情況對商業(yè)經(jīng)營也有一定影響，在南方由于氣候炎熱，所以更喜歡光顧東北面的商業(yè)，面在北方，顧客則更喜歡光顧西南面的商業(yè)。通常：核心商圈：約占50%70%的人流量 次級商圈：約占15—20%的人流量 邊際商圈：約占10%左右的人流量每個商圈所包含的人口數(shù)量是這樣計算的：核心商圈是用“步行20分鐘能夠到達項目所在地的人口數(shù)*步行者占總?cè)丝诘谋嚷省?“騎自行車20分鐘能夠到達項目所在地的人口數(shù)量*騎自行車的人口占總?cè)丝诘谋嚷省?“步行10分鐘能夠到達可以直通項目所在地的公共汽車站的人口數(shù)量*乘坐公共汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷省?“*小汽車20分鐘能夠到達項目所在地的人口*乘坐小汽車的人口總?cè)丝诘谋嚷省奔吹玫搅撕诵纳倘λ采w的人口數(shù)量。從廣義瞎個公式劃定的是一個圓，位于這個圓內(nèi)的顧客具有受圓內(nèi)購物場所吸引的傾向，位置在圓外的顧客則有受圓外場所吸引的傾向。（一） 項目自身的市場宣位（二） 項目所在地的消費狀況（三） 投資商和發(fā)展商的自身資金情況（四） 擬引進商家的市場定位，發(fā)展戰(zhàn)略。談判口徑的一致性在招商談判中，雙方談判的形式可以是口頭的刀可以是書面的，談判過程往往需要反復(fù)接觸。因此談判人員要有比較好的口才和文字修養(yǎng)能力，也要有較強的公關(guān)能力。要達到這一目的，招商談判必須針對談判的特點，確定一些基本原則。a代表數(shù)1/2COMPASS法則存在的一定限制：一個是只考慮了距離，未考慮實際的道路狀況和交通狀況；二是顧客認知的距離會受到購物經(jīng)驗影響，如項目可以給客戶留下良好的心理印象，則顧客的認知距離會比真正的距離長。如果在商圈劃分時遇到以下幾種情況，將成為劃分的自然界點： 凡超過40米寬的四線道以上或有欄桿、安全島阻隔的道路 受鐵路、平交道的阻隔使人們交通受阻 受高架橋、地下道阻隔使人潮流動不易 受安全島阻隔使人潮流動不易 受大水
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