【文章內容簡介】 理評估】 1. 項目背景及合同執(zhí)行情況 ? 【 ********】項目位于 成都市區(qū)東南區(qū)域一環(huán)路外側：北臨一環(huán)路南一段和九眼橋，南靠四川大學，東側臨府南河錦江段邊的望江路，西側臨太平南街。 成都中海 格林威治城 項目后評估報告 第 5 頁 共 29 頁 ? 該項目 凈用地面積為 ， 容積率 ?？偨ㄖ娣e ，可售面積 ， 其中住宅 萬平方米， 商業(yè) ， 農貿市場 ，車庫 ； 不可售面積 。 ? 該項目由 ***地產成都公司首次以公開拍賣方式于 2020年 4月 10 日在成都市國土資源局 成功競得， 2020年 4月 24 日簽訂土地出讓合同，合同執(zhí)行情況良好。 2. 項目發(fā)展期內成都市宏觀經濟及房地產市場回顧 ? 【 ********】項目于 2020年 4月 24 日簽訂土地出讓合同， 2020年 10月 23日首批A1 區(qū)開 盤銷售，截止至 2020年 6月 30 日，完成銷售面積 萬平方米，占全部可售面積的 90％。 ? 在 2020～ 2020年項目主要發(fā)展期內，成都市主要宏觀經濟指標表現(xiàn)良好： ? GDP與人均可支配收入穩(wěn)步增長，分別由 2020年的 1,871億元和 9,641 元 /人增長至 2020年的 2,750億元和 12,789元 /人，年均復合增長 ％和 ％； ? 作為西南部核心城市和重要發(fā)展極，發(fā)展期內成都市人口集聚效應明顯，城市市區(qū)人口年均復合增長率達到 ％； ? 良好的宏觀經濟發(fā)展帶動下，房地產投資額呈現(xiàn)逐年高速增長態(tài)勢，由 2020年的 2020年的 ，年均復合增長率高達 ％。 ? 該項目發(fā)展期內，成都市房地產市場總體上亦處于起步上升、快速發(fā)展的繁榮時期，主要體現(xiàn)在： ? 市場總體投入、產出規(guī)模持續(xù)快速且交替增長： 2020～ 2020年投資額及銷售額年均復合增長率分別達到 ％和 ％，且次年銷售額及投資額均分別高于上一年度的投資額及銷售額，這一方面發(fā)映出在此期間宏觀意義上當年投資額可以在下一年度收回，另一方面則反映出開發(fā)商和消費者均對市場持有良好的預期； ? 銷售量和銷售價格同步增長， 2020年全市商品房銷售面積和均價分別為 1,533萬平方米和 3,592元 /平方米，與 2020年相比年均復合增長 ％和 ％； ? 供求態(tài)勢良好，需求旺盛，商品房空置率逐年降低。 ? 在政策面上，項目發(fā)展期內國家陸續(xù)頒布多項法規(guī)及政策，開展了對房地產市場的綜合治理整頓并逐步加大加深了調控力度，對成都市場及本項目均帶來了一定影響。2020 年 國家出臺 “ 國八條 ” 為代表的一系列措施來穩(wěn)定住房價格，房價漲幅趨緩，下半年成都房地產市場出現(xiàn)一段時間的觀望期，本項目銷售速度也 受到一定影響 。 3. 規(guī)劃指標變動評估 可研指標 （平 方米） 實際指標 （平方米） 指標變化 （平方米） 變動率 （％） 凈用地面積 50,821 50,821 0 % 容積率 0 % 總容積率面積 177,874 181,040 3,166 % 總建筑面積 196,474 208,110 11,636 % ?？墒勖娣e 195,294 197,556 2,262 % 住宅 155,178 143,411 11,767 % 商業(yè) 18,516 24,820 6,304 % 農貿市場 3,000 4,256 1,256 % 車庫 18,600 25,068 6,468 % ＃不可售面積 1,180 10,554 9,374 % 本項目各項規(guī)劃指標同可研階段相比，均有一定的變化，其中主要變動體現(xiàn)在以下成都中海 格林威治城 項目后評估報告 第 6 頁 共 29 頁 幾點： ? 不可售面積巨幅增加。項目總建筑面積增加 11,636 平方米，增幅 ％：其中可售面積增加了 2,262 平方米，增幅 ％；不可售面積（包括會所、游泳池、球室、架空層、人防設施、自行車庫、服務 用房等）大幅增加了 9,374 平方米，增幅高達794％，可研階段對此部分所需的規(guī)劃面積估計不足。該部分面積的增加侵占了部分容積率面積，不但將對土地相對成本產生一定影響，而且顯然將影響總建安成本及最終盈利。 ? 可售面積總量變化不大，但其中各子物業(yè)類型指標變化較大，其中：住宅面積總量變化最大，與可研相比減少 11,767平方米（減少了 ％）；農貿市場面積變化幅度最大，增加了 ％（增加了 1,256平方米）；商業(yè)及車庫分別增加了 6,300～ 6,400平方米，增幅 34％。 ? 可從各銷售物業(yè)類型的銷售價格和銷售率進一 步探討規(guī)劃指標變動對收益的影響。 （此項分析中銷售數(shù)據(jù)為此次后評估截至日之“實際發(fā)生數(shù)據(jù)”，而非“預計銷售情況”） 銷售價格（元 /平方米） 銷售面積（平方米） 可研 階段 實際 建設 增幅 可研 階段 實際 建設 實際 銷售 銷售率 ?？墒勖娣e 4,622 5,672 % 195,294 197,556 178,264 % 住宅 4,300 5,309 % 155,178 143,411 140,578 % 商業(yè) * 9,115 9,373 % 18,516 24,820 20,479 % 農貿市場 3,600 12,746 % 3,000 4,256 1,999 % 車庫 9 10 % 18,600 25,068 15,208 % （備注：商業(yè)物業(yè)中包括商鋪及寫字樓） ? 住宅部分目前基本銷售完畢，實際完成銷售面積 98％；實際銷售價格與可研相比增幅較大，達到 ％，而實際銷售額僅比可研增長 ％， 主要原因為該部分規(guī)劃指標的減少幅度較大，并未使該部分收益達到最大化， 可 采用分解技術對其進行初步定量分析： P＝ A2 B2－ A1 B1 ＝【（ A2－ A1） B1】 +【（ B2－ B1） A2】 P：收益增加值 A1：可研銷售價格 B1：可研銷售面積 A2：實際銷售價格 B2：實際銷售面積 其中：【（ A2－ A1） B1】可理解為售價（市場）變動影響貢獻值 【（ B2－ B1） A2】可理解為面積指標變動影響貢獻值 ? 商業(yè)部分總體銷售狀況基本良好，目前完成全部可售面積的 83％，且目前實際銷售面積超過可研預計銷售面積 ％；其售價與可研相比增長 ％，銷售總額增長了 ％。經測算， 該部分物業(yè)售價變動因素和指標變動因素對總收益增加值的影響均為正效應，規(guī)劃指標變動貢獻值較大。 目前商業(yè)部分物業(yè)實際銷售價格和實際銷售面積均高于可研階段，說明市場對該類型物業(yè)具有一定的需求，該項指標變動較為合理且可產生一定的超額收益。如若該物業(yè)類型存貨今后在中短期內仍可以不低于目前售價銷售完畢，則該部分物業(yè)類型的指標變動將最終確定對項目整體盈利狀況產生積極的影響。 成都中海 格林威治城 項目后評估報告 第 7 頁 共 29 頁 ? 農貿市場實際建設面積為 4,256平方米，與可研相比增加了 ％，實際銷售價格與可研相比巨幅增加，增幅達到 254％，但實際銷售面積（ 1,999平方米）不甚理想，銷售率僅為 ％且尚未達到可研階段的預計銷售面積（ 3,000平方米）， 其原因主要有以下幾點：規(guī)模超出市場需求、實際銷售價格偏高、內部配套設施設備不盡完善合理、周邊同類市場競爭激烈等。雖然該部分物業(yè)實際銷售收入增加了 ％，但由于該部分物業(yè)面積的增加占用了容積率面積且實際銷售面積并不理想，因此實際上該物業(yè)部分指標變動對項目整體收益最大化造成了一定不良影響。 ? 車庫部分實際建設面積面積為 25,068 平方米，與可研相比增加了 ％，但銷售面積的實際銷售率僅為 ％且實際銷售量 尚未達到可研階段的標準（ 18,600 平方米），而銷售價格僅比可研提高了 ％， 因此最終銷售成果非常不理想，實際銷售總收入僅為可研階段的 85％。 因此在可研階段對車位銷售價格及銷售比率的預測，應在充分市場調查的基礎上，進行合理、謹慎的估計。 ? 小結： （ 3,166平方米）且住宅容積率面積減少（ 11,767平方米），這種容積率面積變化差額主要體現(xiàn)在商業(yè)、農貿市場及不可售面積的增加上。其中商業(yè)部分規(guī)劃面積增加（ 6,304 平方米）對項目具有一定的良性作用，農貿市場及不可售面積變動則可能 對項目盈利最大化產生一定負面影響。 。今后應進一步在可研、規(guī)劃和銷售各階段加深對市場研究，客觀合理的評價當?shù)厥袌龈魑飿I(yè)類型的市場容量及價格承受力，配置合理的物業(yè)類型面積比例，從而獲得項目整體開發(fā)銷售進度的最優(yōu)化和收益的最大化。 4. 項目綜合評價 ? 銷售收入 項目發(fā)展期內成都市場雖受到國家宏觀調控政策的部分影響，但總體上仍保持快速發(fā)展、量價齊升的繁榮態(tài)勢，在此宏觀環(huán)境下，本項目各物業(yè)類型的實際銷售價格亦均不同程度的高于可研階段，此為銷售收入大幅提高的最為主要的因素。其次，商 業(yè)物業(yè)的規(guī)劃面積調整對銷售總收入的提高提供了部分貢獻，但住宅、農貿市場以及車庫的面積調整對總體銷售收入為負效應。 今后需進一步加強加深對各類型物業(yè)市場容量、價格及面積配比的研究，同時需在可研階段對車庫等物業(yè)類型的價格及銷售率進行謹慎評估。 ? 投資回收期 投資回收期比原計劃略有提前，于 2020年第 4季度回收成本。 【項目規(guī)劃設計工作評估】 1. 項目基本情況 ? 項目的建筑標準 住宅 商業(yè) 結構體系 框支剪力墻 框架 墻體維護材料 空心磚 空心磚 外立面 釉面磚、金屬氟碳漆 花崗石材、鍍膜玻璃、鋁塑板 勾縫材料 水泥砂漿摻加聚合物 水泥砂漿摻加聚合物 外窗及玻璃 斷橋鋁合金型材，深灰色粉末噴涂表面，摩砂面 斷橋鋁合金型材，深灰色粉末噴涂表面，摩砂面 成都中海 格林威治城 項目后評估報告 第 8 頁 共 29 頁 入口大堂 墻面：石材、部分木作；地面：石材；頂棚：石膏吊頂，吊燈 標準層公共空間 墻面：?；u、部分木作；地面：?；u； 頂棚：石膏吊頂，筒燈 ? 小戶型精裝修標準 房間名稱 部 位 裝 修 標 準 客廳 地面 （強化）木地板 墻面 乳膠漆、木質踢腳線 天花 乳膠漆，預留吊燈位 臥室 地面 （強化）木地板 墻面 乳膠漆；木質踢腳線 天 花 乳膠漆，預留吊燈位 衛(wèi)生間 地面 防滑地磚 墻面 瓷片 天花 鋁扣板吊頂 設備 盥洗盆及冷熱水龍頭、座便器、淋浴龍頭及花灑、化妝鏡、浴霸 廚房 地面 防滑地磚 墻面 瓷片 天花 鋁扣板吊頂，吸頂燈 設備 櫥柜，含不銹鋼水槽及水龍頭、嵌入式爐具、抽油煙機 陽臺 地面 防滑地磚 天花 乳膠漆；吸頂燈 其他 戶內門及門套帶鎖；熱水器 小戶型裝修成本分析 :****商務小戶型為精裝房，物資部通過集中采購，降低裝修成本。精裝商務小戶型總建筑面積為 5,㎡ ，甲供材料單 方造價約 /㎡ 。 ? 商務會館 功能：大堂，咖啡廳，臺球室，乒乓球室，健身房，室內羽毛球館，室內籃球館，室內恒溫游泳池，室外游泳池。 裝修標準：精裝修：石材、木作、地毯、木地板、玻璃裝飾、石膏吊頂?shù)取? 2. 值得借鑒和推廣的經驗 ? 概念設計 產品策劃加強與市場、政策的互動，進行了充分推敲。延續(xù)了歷史文化底蘊和人文氛圍，利用教育配套，針對客戶的文化特征，以“文化融合”作為載體，推出“多元文化，人文都市”的主題，打造兼具深厚內涵和現(xiàn)代氣質的“人文大社區(qū)”；利用無遮擋臨江景觀面，在規(guī)劃、環(huán)境和產品設計中貫徹“景觀 最大化”，打造“親水社區(qū)”、“親水生活”；形成以高層住宅為主體的多種中高檔精品物業(yè)組合的建筑綜合體。 項目包含多種物業(yè)形態(tài)：高層住宅，商務公寓，商業(yè)街，臨河商務樓，小戶型公寓以及會所。多元化成就了 *******城市綜合體的新穎面貌和獨特氣質。本項目的案名 —— ****就是取意 GREENWICHVILLAGE 的多元文化特質。 ? 規(guī)劃設計 針對項目地價較高、物業(yè)綜合、用地面積有限，商業(yè)占地大、容積率高、規(guī)劃限制多的情況，在明確重點、合理分配、適當組合、綜合平衡的成都中海 格林威治城 項目后評估報告 第 9 頁 共 29 頁 原則之下，在各棟塔樓的布局設計中，重點控制景觀、 朝向、主導風向、視野間距等幾個要素；在景觀利用最大化的同時，兼顧景觀的均好性，同時協(xié)調景觀和朝向關系。 規(guī)劃為東部住宅區(qū)和西部商業(yè)區(qū)兩個區(qū) ,互不干擾，互利共生，并充分考慮項目分期開發(fā)的特性和要求。 7棟塔樓布置在園區(qū)四周，形成較大面積的中心景園，小區(qū)圍合而不封閉，提供了舒適的小區(qū)內空間；商業(yè)布置沿地塊周邊進行設計，在太平南街開辟內街，擴大商業(yè)面積，并增加商業(yè)的休閑性，劃分較清晰的區(qū)域，便于經營管理；并結合入口設置小戶型，形成“小戶型 +商業(yè)”的模式布置；公建配套以不占用沿街商業(yè)的口岸用地為原則。 ? 戶型設計 在 規(guī)劃上依據(jù)江景景觀特點呈級差分布，以均好性，私密性和可變性為設計原則。 ? 彈性空間：戶型內部的彈性設計，如采用大開間大跨度結構，內部房間可以自由隔斷、組合；戶型與戶型間的彈性設計，可平面橫向變化，如兩戶打通后可變成一戶。 ? 戶型平面“三進式”布置：第一進，入戶花園或玄關，緩沖空間和半公共的多功能空間；第二進，客