【文章內容簡介】 10 濰坊金融機構、銀行嚴格執(zhí)行國務院新政 1. 首購房客戶首付 3 成及以上； 2. 二套房首付款不低于 5 成，利率不低于基準利率的 倍； 3. 各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購房第三套及以上住房貸款。 4. 金融機構一年期存款基準利率連續(xù)四次上調 個百分點，由現行的 %提高到 %。 5. 一年期貸款基準利率上調 個百分點，由現行的 %提高到 %。 6. 停止發(fā)放第三套及以上住房公積金個人住房貸款。 濰坊市場政策抗壓能力分析 濰坊房地產市場特點： 1) 供應量過大： 從市場供應來看，濰坊市近幾年加大城市改造力度，整個城市處在全面改造階段，城區(qū)土地開發(fā)量巨大，市場供應遍地開花，存量逐年遞增。 2) 剛性需求旺盛： 從市場需求來看，濰坊市 場以剛性需求為主，剛需在市場需求中所占比例超過 50%。濰坊市場存在四大剛性需求，首先是城鎮(zhèn)化快速發(fā)展帶來的大量住房需求；其次是舊城改造催生的住房需求；第三是濰坊經濟快速發(fā)展，房地產市場已經進入了改善性剛需時代；第四是橄欖型經濟結構，穩(wěn)定的收入帶來的剛性投資需求。四類需求在未來幾年將會繼續(xù)增長。 [謹呈： 山東 濰坊明翰置業(yè) ] [濰坊房地產市場研究報告 ] Email： ： 1015436000 公 司地址：濟南市山大路 47 號數碼港大廈 C509 11 小結： 一邊是城市化發(fā)展，需求持續(xù)增長；一邊是城市改造加快，土地供應量持續(xù)增加，市場整體呈現供大于求的態(tài)勢。 政策僅僅是對市場部分需求的短期抑制，短期效果尚可，長期來看，一旦需求釋放，勢必會給樓市帶來反彈。 二、 宏觀經濟 人口 濰坊市人口總數自 2020 年開始飛速增長，截止到 2020 年 6 月，濰坊市戶籍總人口達到 萬人，市區(qū)人口 萬人，統(tǒng)計暫住人口約 27萬人。 20202020 年，市區(qū)人口年均增長 %，增長較快。 城區(qū) 濰城 寒亭 坊子 奎文 青州 諸城 壽光 安丘 高密 昌邑 臨朐 全部 人口數 36萬 42萬 52萬 49萬 90萬 107萬 103萬 93萬 85萬 58萬 86萬 867萬 [謹呈： 山東 濰坊明翰置業(yè) ] [濰坊房地產市場研究報告 ] Email： ： 1015436000 公 司地址：濟南市山大路 47 號數碼港大廈 C509 12 ? 市區(qū)人口總數的連年上漲，標志著濰坊城市化已經進入快速發(fā)展的階段，城市化 將對城市房地產發(fā)展產生重要推動作用，“人口紅利”愈加明顯。 GDP 及 人均 GDP 20202020 年濰坊 GDP 年均增長率保持在 13%以上，省內排名第四。 ? 20202020 年濰坊 GDP 年均增長 13%以上，經濟的快速、穩(wěn)定發(fā)展為房地產開發(fā)奠定了堅實基礎。 ? 濰坊 GDP 排名省內第四，經濟實力較強。 伴隨城市 GDP 穩(wěn)步增長，城市經濟總量逐漸擴大，穩(wěn)定增長的經濟環(huán)境為城市房地產開發(fā)提供了良好的大環(huán)境，為房地產市場的發(fā)展提供了堅實保障。 2 0 0 5 年 2 0 0 9 年濰坊G D P050010001500202025003000億元G D P 總量 2020 2020 2020 2020 2020[謹呈： 山東 濰坊明翰置業(yè) ] [濰坊房地產市場研究報告 ] Email： ： 1015436000 公 司地址：濟南市山大路 47 號數碼港大廈 C509 13 產業(yè)結構 近幾年，濰坊第三產業(yè)所占比重逐步加大， 2020 年占 到 GDP 的 %，第三產業(yè)仍有較大發(fā)展空間；第三產業(yè)產值年增長率在 1422%之間。 1) 產業(yè)結構逐年優(yōu)化， 2020 年第三產業(yè)所占比重達到 %，和服務業(yè)發(fā)達地區(qū)相比，還有較大差距，有很大的上升空間。 2) 20202020 年第三產業(yè)年均增速保持 %以上，甚至在 2020 年達到 %，發(fā)展十分迅速。 3) 三產比例逐步優(yōu)化，為房地產提供了良好的產業(yè)環(huán)境，服務業(yè)增強有利于私營經濟發(fā)展，促使居民收入穩(wěn)步增長。 產業(yè)結構的不斷優(yōu)化，促進經濟總量的快速增長，居民消費水平的整體上升將會 為房地產市場的快速發(fā)展提供有力的保障。 2 0 0 6 2 0 0 9 年濰坊第三產業(yè)年增長率1 6 . 1 1 %2 2 . 6 9 %2 1 . 0 5 %1 4 . 0 4 %5%7%9%11%13%15%17%19%21%23%25%2020 2020 2020 20202 0 0 5 2 0 0 9 年濰坊三產結構0%20%40%60%80%100%三產 2 9 . 7 6 % 2 9 . 5 5 % 3 0 . 3 4 % 3 0 . 3 1 % 3 1 . 5 7 %二產 5 6 . 8 6 % 5 8 . 1 5 % 5 8 . 1 1 % 5 8 . 4 1 % 5 7 . 3 6 %一產 1 3 . 3 8 % 1 2 . 3 1 % 1 1 . 5 5 % 1 1 . 2 8 % 1 1 . 0 7 %2020 2020 2020 2020 2020[謹呈： 山東 濰坊明翰置業(yè) ] [濰坊房地產市場研究報告 ] Email： ： 1015436000 公 司地址：濟南市山大路 47 號數碼港大廈 C509 14 產業(yè)人口 人口規(guī)模： 超過 萬人 消費水平： 收入比較穩(wěn)定，福利較好，消費水平較高。 需求： 百貨、餐飲、休閑娛樂 特點描述： 人流量大，拉動力強。 知名企 業(yè) ： 山東中煙工業(yè)公司青州卷煙廠山東?；瘓F有限公司；濰坊柴油機廠；山東晨鳴紙業(yè)集團股份有限公司；北汽福田汽車股份有限公司諸城汽車廠；山東昌邑石化有限公司；山東海龍股份有限公司；山東新郎希努爾集團股份有限公司；得利斯食品等 隨著企業(yè)的迅速發(fā)展，產業(yè)規(guī)模不斷擴大，產業(yè)人口不斷增加，而這些產業(yè)人 口消費水平高，會成為高質量的潛在住房需求。 [謹呈： 山東 濰坊明翰置業(yè) ] [濰坊房地產市場研究報告 ] Email： ： 1015436000 公 司地址：濟南市山大路 47 號數碼港大廈 C509 15 固定資產投資 濰坊固定資產投資逐年增加， 10 年上半年固定資產投資完成 億元 2020 年濰坊固定資產投資已達 億元， 2020 年 2020 年固定資產投資年增長率均在 15%以上， 08 年和 09 年年增長率均達 24%以上。 2 0 0 6 年 2 0 1 0 年上半年濰坊固定資產投資情況010002020億元0%5%10%15%20%25%30%固定資產投資 增長速度固定資產投資 1 0 4 3 . 2 1 2 0 8 . 4 1 5 2 3 . 4 1 8 9 0 . 5 9 3 1 . 5增長速度 1 8 . 6 % 1 5 . 8 % 2 6 . 1 % 2 4 . 1 %2020年 2020年 2020年 2020年 2 0 1 0 年上半年 固定資產增長較為明顯，市政、道路等不斷完善，城市骨架被不斷拉大，城市面貌得以優(yōu)化。城市環(huán)境的改善大大提升了周邊土地價值，為房地產開發(fā)提供持續(xù)發(fā)展的動力。 人均可支配收入 2020 年濰坊市人均可支配收入 元， 2020 年 2020 年人均可支配收入年均增長率為 %，居民購買能力逐漸增強。 [謹呈： 山東 濰坊明翰置業(yè) ] [濰坊房地產市場研究報告 ] Email： ： 1015436000 公 司地址：濟南市山大路 47 號數碼港大廈 C509 16