【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 10 濰坊金融機(jī)構(gòu)、銀行嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)務(wù)院新政 1. 首購(gòu)房客戶首付 3 成及以上； 2. 二套房首付款不低于 5 成，利率不低于基準(zhǔn)利率的 倍； 3. 各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)房第三套及以上住房貸款。 4. 金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率連續(xù)四次上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 %提高到 %。 5. 一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 %提高到 %。 6. 停止發(fā)放第三套及以上住房公積金個(gè)人住房貸款。 濰坊市場(chǎng)政策抗壓能力分析 濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)： 1) 供應(yīng)量過大： 從市場(chǎng)供應(yīng)來看，濰坊市近幾年加大城市改造力度，整個(gè)城市處在全面改造階段，城區(qū)土地開發(fā)量巨大，市場(chǎng)供應(yīng)遍地開花，存量逐年遞增。 2) 剛性需求旺盛： 從市場(chǎng)需求來看，濰坊市 場(chǎng)以剛性需求為主，剛需在市場(chǎng)需求中所占比例超過 50%。濰坊市場(chǎng)存在四大剛性需求，首先是城鎮(zhèn)化快速發(fā)展帶來的大量住房需求；其次是舊城改造催生的住房需求；第三是濰坊經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了改善性剛需時(shí)代；第四是橄欖型經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定的收入帶來的剛性投資需求。四類需求在未來幾年將會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)。 [謹(jǐn)呈： 山東 濰坊明翰置業(yè) ] [濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 ] Email： ： 1015436000 公 司地址：濟(jì)南市山大路 47 號(hào)數(shù)碼港大廈 C509 11 小結(jié)： 一邊是城市化發(fā)展，需求持續(xù)增長(zhǎng)；一邊是城市改造加快，土地供應(yīng)量持續(xù)增加，市場(chǎng)整體呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢(shì)。 政策僅僅是對(duì)市場(chǎng)部分需求的短期抑制，短期效果尚可，長(zhǎng)期來看，一旦需求釋放，勢(shì)必會(huì)給樓市帶來反彈。 二、 宏觀經(jīng)濟(jì) 人口 濰坊市人口總數(shù)自 2020 年開始飛速增長(zhǎng)，截止到 2020 年 6 月，濰坊市戶籍總?cè)丝谶_(dá)到 萬人，市區(qū)人口 萬人，統(tǒng)計(jì)暫住人口約 27萬人。 20202020 年，市區(qū)人口年均增長(zhǎng) %，增長(zhǎng)較快。 城區(qū) 濰城 寒亭 坊子 奎文 青州 諸城 壽光 安丘 高密 昌邑 臨朐 全部 人口數(shù) 36萬 42萬 52萬 49萬 90萬 107萬 103萬 93萬 85萬 58萬 86萬 867萬 [謹(jǐn)呈： 山東 濰坊明翰置業(yè) ] [濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 ] Email： ： 1015436000 公 司地址：濟(jì)南市山大路 47 號(hào)數(shù)碼港大廈 C509 12 ? 市區(qū)人口總數(shù)的連年上漲，標(biāo)志著濰坊城市化已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展的階段，城市化 將對(duì)城市房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生重要推動(dòng)作用，“人口紅利”愈加明顯。 GDP 及 人均 GDP 20202020 年濰坊 GDP 年均增長(zhǎng)率保持在 13%以上，省內(nèi)排名第四。 ? 20202020 年濰坊 GDP 年均增長(zhǎng) 13%以上，經(jīng)濟(jì)的快速、穩(wěn)定發(fā)展為房地產(chǎn)開發(fā)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 ? 濰坊 GDP 排名省內(nèi)第四，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)。 伴隨城市 GDP 穩(wěn)步增長(zhǎng)，城市經(jīng)濟(jì)總量逐漸擴(kuò)大，穩(wěn)定增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境為城市房地產(chǎn)開發(fā)提供了良好的大環(huán)境，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)保障。 2 0 0 5 年 2 0 0 9 年濰坊G D P050010001500202025003000億元G D P 總量 2020 2020 2020 2020 2020[謹(jǐn)呈： 山東 濰坊明翰置業(yè) ] [濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 ] Email： ： 1015436000 公 司地址：濟(jì)南市山大路 47 號(hào)數(shù)碼港大廈 C509 13 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 近幾年，濰坊第三產(chǎn)業(yè)所占比重逐步加大， 2020 年占 到 GDP 的 %，第三產(chǎn)業(yè)仍有較大發(fā)展空間；第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值年增長(zhǎng)率在 1422%之間。 1) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐年優(yōu)化， 2020 年第三產(chǎn)業(yè)所占比重達(dá)到 %，和服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)相比，還有較大差距，有很大的上升空間。 2) 20202020 年第三產(chǎn)業(yè)年均增速保持 %以上，甚至在 2020 年達(dá)到 %，發(fā)展十分迅速。 3) 三產(chǎn)比例逐步優(yōu)化，為房地產(chǎn)提供了良好的產(chǎn)業(yè)環(huán)境，服務(wù)業(yè)增強(qiáng)有利于私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促使居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)總量的快速增長(zhǎng)，居民消費(fèi)水平的整體上升將會(huì) 為房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展提供有力的保障。 2 0 0 6 2 0 0 9 年濰坊第三產(chǎn)業(yè)年增長(zhǎng)率1 6 . 1 1 %2 2 . 6 9 %2 1 . 0 5 %1 4 . 0 4 %5%7%9%11%13%15%17%19%21%23%25%2020 2020 2020 20202 0 0 5 2 0 0 9 年濰坊三產(chǎn)結(jié)構(gòu)0%20%40%60%80%100%三產(chǎn) 2 9 . 7 6 % 2 9 . 5 5 % 3 0 . 3 4 % 3 0 . 3 1 % 3 1 . 5 7 %二產(chǎn) 5 6 . 8 6 % 5 8 . 1 5 % 5 8 . 1 1 % 5 8 . 4 1 % 5 7 . 3 6 %一產(chǎn) 1 3 . 3 8 % 1 2 . 3 1 % 1 1 . 5 5 % 1 1 . 2 8 % 1 1 . 0 7 %2020 2020 2020 2020 2020[謹(jǐn)呈： 山東 濰坊明翰置業(yè) ] [濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 ] Email： ： 1015436000 公 司地址：濟(jì)南市山大路 47 號(hào)數(shù)碼港大廈 C509 14 產(chǎn)業(yè)人口 人口規(guī)模： 超過 萬人 消費(fèi)水平： 收入比較穩(wěn)定，福利較好，消費(fèi)水平較高。 需求： 百貨、餐飲、休閑娛樂 特點(diǎn)描述： 人流量大，拉動(dòng)力強(qiáng)。 知名企 業(yè) ： 山東中煙工業(yè)公司青州卷煙廠山東海化集團(tuán)有限公司；濰坊柴油機(jī)廠；山東晨鳴紙業(yè)集團(tuán)股份有限公司；北汽福田汽車股份有限公司諸城汽車廠；山東昌邑石化有限公司；山東海龍股份有限公司；山東新郎希努爾集團(tuán)股份有限公司；得利斯食品等 隨著企業(yè)的迅速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，產(chǎn)業(yè)人口不斷增加，而這些產(chǎn)業(yè)人 口消費(fèi)水平高，會(huì)成為高質(zhì)量的潛在住房需求。 [謹(jǐn)呈： 山東 濰坊明翰置業(yè) ] [濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 ] Email： ： 1015436000 公 司地址：濟(jì)南市山大路 47 號(hào)數(shù)碼港大廈 C509 15 固定資產(chǎn)投資 濰坊固定資產(chǎn)投資逐年增加， 10 年上半年固定資產(chǎn)投資完成 億元 2020 年濰坊固定資產(chǎn)投資已達(dá) 億元， 2020 年 2020 年固定資產(chǎn)投資年增長(zhǎng)率均在 15%以上， 08 年和 09 年年增長(zhǎng)率均達(dá) 24%以上。 2 0 0 6 年 2 0 1 0 年上半年濰坊固定資產(chǎn)投資情況010002020億元0%5%10%15%20%25%30%固定資產(chǎn)投資 增長(zhǎng)速度固定資產(chǎn)投資 1 0 4 3 . 2 1 2 0 8 . 4 1 5 2 3 . 4 1 8 9 0 . 5 9 3 1 . 5增長(zhǎng)速度 1 8 . 6 % 1 5 . 8 % 2 6 . 1 % 2 4 . 1 %2020年 2020年 2020年 2020年 2 0 1 0 年上半年 固定資產(chǎn)增長(zhǎng)較為明顯，市政、道路等不斷完善，城市骨架被不斷拉大，城市面貌得以優(yōu)化。城市環(huán)境的改善大大提升了周邊土地價(jià)值，為房地產(chǎn)開發(fā)提供持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力。 人均可支配收入 2020 年濰坊市人均可支配收入 元， 2020 年 2020 年人均可支配收入年均增長(zhǎng)率為 %，居民購(gòu)買能力逐漸增強(qiáng)。 [謹(jǐn)呈： 山東 濰坊明翰置業(yè) ] [濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 ] Email： ： 1015436000 公 司地址：濟(jì)南市山大路 47 號(hào)數(shù)碼港大廈 C509 16