【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 場(chǎng)要素該市已形成 。 ① 、房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場(chǎng) 由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，房地產(chǎn)交易流通的對(duì)象實(shí)際上是附著在每一宗具體房地產(chǎn)上的權(quán)益，而不是物業(yè)本身。這種權(quán)益可以是所有權(quán)或其他權(quán)益。這種權(quán)益一般有明確的界定，因而具有排他性。這些權(quán)益或單獨(dú)交易或聯(lián)合在一起交易，在市場(chǎng)上就表現(xiàn)為不同類型、不同性質(zhì)的交易行為。房地產(chǎn)交易只有完成了權(quán)宜轉(zhuǎn)移手續(xù)才可告完結(jié)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，加之其交易數(shù)額巨大，該市制定了一整套相應(yīng)的房地產(chǎn)交易規(guī)定辦法來規(guī)范房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易，加以實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)交易的管理。 ② 、房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域性市場(chǎng) 山西佳德置地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 “鳳凰城”住宅區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 12 由于房 地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性極強(qiáng)。不同城市甚至一個(gè)城市內(nèi)部的不同地區(qū)之間，房地產(chǎn)的市場(chǎng)條件、供求關(guān)系、價(jià)格水平都會(huì)大相徑庭。人們不可能將一個(gè)地方的房地產(chǎn)搬到另一個(gè)地方，只能在其所在地區(qū)使用，產(chǎn)地和消費(fèi)地合一。由于房 地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性特點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)商在從事地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)時(shí)，必須充分了解該地區(qū)的政策、商業(yè)、文化、市政等各方面的情況。 ③ 、房地產(chǎn)市場(chǎng)是不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 一個(gè)完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)必須具備三個(gè)條件： ⑴ 商品同質(zhì)，可以互相替代； ⑵ 某一商品的賣主和買主人數(shù)眾多，且隨時(shí)自由進(jìn)出市場(chǎng) ； ⑶信息充分，傳播暢通。但房地產(chǎn)市場(chǎng)不具備上述三個(gè)條件。 房地產(chǎn)商品是絕對(duì)異質(zhì)的，互相不可替代。兩幢房子的建筑材料、設(shè)計(jì)都可以一樣，但所處的地理位置不可能一樣，即使是兩套朝向、樓層、結(jié)構(gòu)等都完全一樣的居室單位，在買主看來也是完全不同、不可替代的兩項(xiàng)商品。由于房地產(chǎn)商品是異質(zhì)的，或者說是唯一的，所以，某一房地產(chǎn)的賣主和買主都不可能是眾多的。一項(xiàng)房地產(chǎn)只有一個(gè)賣主，其他任何人都不可能提供同樣的房地產(chǎn)。買主欲購(gòu)這項(xiàng)房地產(chǎn)就只有面對(duì)這個(gè)買主，沒有其他選擇。同樣，房地產(chǎn)賣主的選擇也是十分有限的，某一項(xiàng)房地產(chǎn)往往只適應(yīng) 少數(shù)幾個(gè)買主的要求，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上買主和賣主的機(jī)會(huì)都不是均等的，兩者都沒有充分的選擇權(quán)，因而，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上個(gè)別賣主或買主對(duì)房地產(chǎn)交易價(jià)格往往會(huì)起很大作用。 山西佳德置地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 “鳳凰城”住宅區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 13 房地產(chǎn)是高價(jià)商品，房地產(chǎn)的權(quán)屬轉(zhuǎn)移必須按法定的程序履行各項(xiàng)手續(xù)，除房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的變更外，還有相關(guān)的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任和利益等經(jīng)濟(jì)關(guān)系的轉(zhuǎn)移行為。為了保護(hù)有關(guān)當(dāng)事人的利益，各國(guó)政府都立法管理房地產(chǎn)買賣及租賃活動(dòng)或行為。另一方面，為保護(hù)市場(chǎng)的有效供給，抑制不合理的市場(chǎng)需求，國(guó)家需要采取強(qiáng)有力的干預(yù)措施，通過規(guī)劃、價(jià)格、稅收等宏觀手段，引導(dǎo)和調(diào)控市場(chǎng)。因此，房 地產(chǎn)交易活動(dòng)在某些環(huán)節(jié)是受到政府嚴(yán)格限制的，房地產(chǎn)市場(chǎng)是受國(guó)家嚴(yán)格控制的不完全開放的市場(chǎng)。下站商業(yè)中心區(qū)改造是市政府統(tǒng)一規(guī)劃項(xiàng)目，得到政策優(yōu)惠和政府支持，該區(qū)域開發(fā)有特別的意義，該市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在方興未艾的繁榮發(fā)展周期。 陽(yáng)泉市市場(chǎng)調(diào)研 陽(yáng)泉雄居太行，俯瞰華北平原，是三晉門戶，晉冀要沖，地處太原、石家莊兩個(gè)省會(huì)城市的中間位置，東連環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)帶和東南沿海地區(qū)，西接中西部地區(qū)，是京津塘及沿海發(fā)達(dá)地區(qū)向內(nèi)地輻射的重要通道。是發(fā)達(dá)地區(qū)和欠發(fā)達(dá)地區(qū)的最佳交匯點(diǎn)之一，具有較強(qiáng)的吸納和輻射功能，對(duì)于中西部地區(qū) 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要的影響和帶動(dòng)作用。 解放以來，特別是改革開放以來，陽(yáng)泉市第一、二、三產(chǎn)業(yè)得到了長(zhǎng)足發(fā)展，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)。 20xx 年陽(yáng)泉市地區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)計(jì)完成 230 億元，按可比價(jià)增長(zhǎng) %。 財(cái)政總收入完成 45 億元，同比增長(zhǎng) %，一般預(yù)算收入完成 億元，同比增長(zhǎng) %；全社山西佳德置地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 “鳳凰城”住宅區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 14 會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá)到 100 億元，同比增長(zhǎng) %；社會(huì)消費(fèi)品零售總額預(yù)計(jì)完成 80 億元，增長(zhǎng) %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入預(yù)計(jì)超過10100 元。 從 以上 數(shù)據(jù) 可以看出 ， 陽(yáng)泉市的 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)平穩(wěn)，煤炭在近幾年有較平穩(wěn)的 價(jià)格，陽(yáng)泉市市民有較穩(wěn)定的收入，有較高的購(gòu)買能力。 據(jù)調(diào)查顯示， “ 鳳凰城 ” 住宅區(qū) 項(xiàng)目 所在地是陽(yáng)泉是整體規(guī)劃的商業(yè) 次 中心地帶 。 “ 鳳凰城 ” 住宅區(qū) 項(xiàng)目 的 開發(fā) 在城 區(qū)有較明顯的優(yōu)勢(shì)。 陽(yáng)泉市是以煤炭工業(yè)為主的城市，經(jīng)濟(jì)比較單一，目前市區(qū)人口有 60 多萬人，其中礦區(qū)人口有 28 多萬人。 根據(jù)陽(yáng)泉市總體規(guī)劃，陽(yáng)泉市 20xx 年總?cè)丝?將達(dá)到 萬人，非農(nóng)業(yè)人口為 萬人，城市化水平為 %； 2020 年總?cè)丝跒?150 萬人，非農(nóng)業(yè)人口為 萬人，城市化水平為 %。 在這新增長(zhǎng)的人口中，有很大的商業(yè)前景和購(gòu)買潛力 ，這也是 ” 鳳凰城 ” 住宅區(qū) 項(xiàng)目的潛在客戶。 陽(yáng)泉市居民住房結(jié)構(gòu)以七層以下磚樓為主，占 %，擁有獨(dú)門獨(dú)戶和居住高層樓房 (11 層以上 )家庭占 %，以住百姓簡(jiǎn)易樓和大雜院自建房的比例大幅下降分別占 %和 %；全市城市居民家庭中住房面積高于 30m2 的家庭占 7 成左右，家庭住房建筑面積低于 30m2 的約占 %，家庭平均住房面積在 50m2 左右，人均建筑面積在 左右，處在小康型水平，人均住房建筑面積在 1620m2家庭占18%，人均住房建筑面積在 1115m2 的家庭占 12%。 據(jù)發(fā)改委、市統(tǒng) 計(jì)局、建設(shè)局專門調(diào)查 20xx 年有 %家庭有意山西佳德置地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 “鳳凰城”住宅區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 15 向買房，其中表示肯定買的占 6%，表示可能買的占 %，若以肯定買的 6%計(jì)算，則將有購(gòu)買 萬套房子。若以每戶平均購(gòu)房面積為80m2，計(jì)則有 萬 m2 房子出售。每平方米平均價(jià)格 1600 元，則將有 49 億元住房購(gòu)買市場(chǎng)，若以每平方米平均價(jià)格 2200 元，則將有61 億元住房購(gòu)買市場(chǎng)。 該市 20xx 年施工面積 萬 m2，竣工面積 萬 m2，比上年增長(zhǎng) %與 %，是歷史最好水平。該市房地產(chǎn)市場(chǎng)處在繁榮—調(diào)整 —衰退 —復(fù)蘇 —繁榮周期規(guī)律的 繁榮期，從統(tǒng)計(jì)資料看， “九五 ”期間國(guó)家人均住宅 10m2/人，而陽(yáng)泉市住宅指標(biāo)為 ， “十五 ”期間達(dá)到 11m2/人； “十 一 五 ”期間達(dá)到 14m2/人 今后五年該市房地產(chǎn)三大開發(fā)區(qū)域：其一是原陽(yáng)鋼舊址（開發(fā)區(qū)）總投資 15 億元，總建筑規(guī)模 65 萬 m2；其二是礦區(qū)陽(yáng)煤集團(tuán)大量投入高層民用住宅建筑，建筑總規(guī)模 134 萬 m2，總投資 18 億元；其三是天橋以東下站商業(yè)中心的開發(fā)改造，總建筑規(guī)模 萬 m2，商業(yè)與辦公建筑占 76%，估算總投資 6 億元。這是繼該市八十年代后第二次大規(guī)模舊城商業(yè)區(qū)改造和 住宅 商務(wù)辦公區(qū)開發(fā)。 市場(chǎng)供給狀況 通過市場(chǎng)調(diào)查得知，該市商品住宅戶型結(jié)構(gòu) 80140m2 占 %，80m2 以下占 %， 140m2 以上占 20%。商品房買賣價(jià)格結(jié)構(gòu)1600—2800 元 /m2 占 %，預(yù)測(cè)該區(qū)住宅售價(jià)將達(dá)到該市最高水平突破 3000 元 /m2；商業(yè)用房將達(dá)到 600010000 元 /m2 最高售價(jià)水平，配套完善的 住宅 建筑區(qū)目前還未形成規(guī)模市場(chǎng) ， 該區(qū)商品房將是該市旺地 。 山西佳德置地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 “鳳凰城”住宅區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 16 第四章 規(guī)劃方案 項(xiàng)目概況 區(qū)位分析 “ 鳳凰城 ” 住宅區(qū) 位 于陽(yáng)泉市城區(qū)上站南大街，總占地面積 92畝（ ），拆遷總面積 9000m2，總建筑面積 萬平方米 。項(xiàng)目用地北側(cè)鄰德勝東街，東側(cè)接化工廠路，有著良好的視野，可遠(yuǎn)眺沿桃河城市景觀綠化帶。用地處于市區(qū)中心商業(yè)地帶，與各個(gè)區(qū)塊的交通聯(lián)系方便，同時(shí)距火車站也只有五分鐘路程，地理位置十分優(yōu)越。 項(xiàng)目所在地市城區(qū)上站南大街位于陽(yáng)泉市市區(qū)東南部、傍桃河南岸，本項(xiàng)目建成后，將通過化工廠路、桃源橋與興建中的“濱河世紀(jì)城”及開發(fā)區(qū)共同構(gòu)成陽(yáng)泉市桃河南北新擴(kuò)建的居住和商貿(mào)集中區(qū)。 用地規(guī)劃指標(biāo) 該項(xiàng)目 總占地面積 92 畝（ ）總建 筑面積 萬平方米，產(chǎn)品定位于中高檔綜合型小區(qū)，涵蓋了各種戶型的建筑，在寬大的樓距間布置了開放式豐富的綠化景觀，使小區(qū)真正成為一個(gè)親和自然的生態(tài)居住花園。工程分兩期建設(shè)，一期工程占地 畝 ,建筑面積 m2。二期工程占地 畝 ,建筑面積 107437m2。 根據(jù) 規(guī)劃要求， 項(xiàng)目工程 綠化率 35%以上；規(guī)范要求不小于地上建筑面積的 10%做人防，可結(jié)合地下車庫(kù)設(shè)計(jì)；地塊內(nèi)部南北向建筑間距大于 1： ；地塊與周邊已建房屋的建筑間距符合國(guó)家有關(guān)標(biāo)山西佳德置地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 “鳳凰城”住宅區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 17 準(zhǔn)，以滿足采光、通風(fēng)、消防等要求。 規(guī)劃依據(jù) 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5018093）； 規(guī)劃設(shè)計(jì)委托要求； 場(chǎng)地 1： 1000 地形圖。 規(guī)劃目標(biāo) 以生態(tài)環(huán)境為首要條件創(chuàng)造高品質(zhì)的住宅區(qū)。 發(fā)揮原 地 形陡然的優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造高趣味性、多樣化的生活環(huán)境，獲 得最大的景觀視覺效果。 創(chuàng)造項(xiàng)目的可操作性，并將國(guó)際先進(jìn)的建筑潮流和理念應(yīng)用于本設(shè)計(jì)中。 設(shè)計(jì)原則 盡量保持現(xiàn)有地形格局，道路設(shè)置在現(xiàn)有走 線位置或填方部分，并以盡端路為支線到各戶。 避免大規(guī)模山地開挖營(yíng)造成建筑平臺(tái)，保持原有地形，以斜坡建設(shè) 高低基礎(chǔ)工法（ GRIPPLE WELL）建設(shè)。 據(jù)不同坡度及景觀作為產(chǎn)品分類，發(fā)揮因地制宜的優(yōu)勢(shì)。 景觀綠化部分，以補(bǔ)強(qiáng)手法，強(qiáng)化重點(diǎn)部分景觀，以收事半功倍之效。 采用穿透性 、開放性 的綠 化系統(tǒng)來軟化建筑物，避免滿鋪房子的景觀，以保持綠意盎然的整體 環(huán)境。 以 小 區(qū)規(guī)劃手法和新都市主義生活化的原則做為規(guī)劃設(shè)計(jì)中心思想，既可滿足 小 區(qū)生活的環(huán)境優(yōu)越性，又能滿足都市生活的便利山西佳德置地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 “鳳凰城”住宅區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 18 性。 規(guī)劃理念 引入現(xiàn)代居住社區(qū)與物業(yè)管理的設(shè)計(jì)思想，探索居住形態(tài)和居住意識(shí)的變革，滿足高層次高品位人士的居住要求。強(qiáng) 化現(xiàn)代居住理念，將居住環(huán)境提高到重要位置，強(qiáng)調(diào)環(huán)境價(jià)值與住宅價(jià)值的統(tǒng)一，充分提高高品位環(huán)境的住宅開發(fā)中的比重。 通過空間景觀的形態(tài)構(gòu)成和建筑的布局，突顯城市新區(qū)的形象，展示居住區(qū)的現(xiàn)代氣息，創(chuàng)造和諧、有序、舒適、優(yōu)美的城市空間環(huán)境，充分發(fā)揮該地區(qū)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益。 ⑴ 多功能的組織使社區(qū)價(jià)值提升 ——輕松對(duì)待居家休閑的積極態(tài)度；無所不在以人為本的開放性思考；面對(duì)城市高層次客戶群；是高品位人士擇鄰而居的上乘之選。 ⑵ 繁華之上的兩單元組合 ——除了開放、自由、光線、設(shè)計(jì)還具有濃郁的家庭居住氛圍，整體空間表態(tài)豐富 ，真正為享受層次居家氣息的人而準(zhǔn)備。居住者與空間的自然和諧的，居住 者 代表的是一種個(gè)性的生活方式。 ⑶ 不同層次與環(huán)境的社區(qū)空間：新生活理念與傳統(tǒng)主義、秩序與隨意、干道與街坊、曲線與直線、人文與自然在這里成為順其自然的組合。街角花園、街坊鄰居、社區(qū)庭園；老人的午后閑坐、孩童的奔跑嬉戲；工作后的放松、學(xué)習(xí)外的閱讀、周末的安逸心境；不同形式的生活，在不同場(chǎng)所被滿足。 規(guī)劃布局 建筑設(shè)計(jì) 現(xiàn)代 風(fēng)格，借用了歐式建筑的經(jīng)典符號(hào)特征，融入近現(xiàn)代建筑簡(jiǎn)山西佳德置地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 “鳳凰城”住宅區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 19 捷活潑的精神，頂部處理利用退臺(tái)和坡屋頂?shù)仁址▌?chuàng) 造豐 富多變的天際線效果，建筑色彩根據(jù)立面造型采用多樣化色彩， 組團(tuán)采用點(diǎn)狀蝶式高層建筑與條式的錯(cuò)位空間布局，以營(yíng)造環(huán)境圍合空間，并增加了天際線的活潑和景觀的通透感，跌落的平 面設(shè)計(jì)，使每戶視野開闊；基于住宅與自然的高接觸性，在單體設(shè)計(jì)中要 組織好住宅的通風(fēng)和日照，通過外立面的凹凸形式以保證戶戶全明，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹?，豐富的線腳，和諧多變的色彩營(yíng)造出 “ 鳳凰城 ” 特有的浪漫高雅、安逸，富有生活氣息的居住環(huán)境。 住宅布局 ⑴ 日照間距、朝向、小氣候：居民住宅日照間距不小于 1： ，住宅朝向考慮與路網(wǎng)結(jié)合，住宅朝向略為 偏 東 。地塊內(nèi)通過相對(duì)集 中的 綠地和景觀綠軸等室外空間組織，形成良好的社區(qū)小環(huán)境氣候。 ⑶ 住宅形式：住宅類型根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，結(jié)合陽(yáng)泉市特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)置。住宅類型以大、中、小三類進(jìn)行布置，大套住宅建筑面積控制 200~220 平方米，約占總數(shù)的 12%；中套住宅建筑面積控制 130~150平方米，約占總數(shù)的 18%；小套住宅建筑面積控制 90~70 平方米，約占總數(shù)的 70%。住宅層數(shù)以 6 層住宅為主。 ⑶ 安全防衛(wèi)：居住地塊以社區(qū)封閉式管理，保證區(qū)內(nèi)災(zāi)情發(fā)生時(shí)的疏散、救災(zāi)需要。 ⑷ 綠化空間：居住地塊結(jié)合建筑形態(tài)，在半圍合庭院 組織小游園，并強(qiáng)調(diào)中部庭院綠帶的銜接，形成多層次的社區(qū)綠化空間系統(tǒng)。 公共服務(wù)設(shè)施和環(huán)衛(wèi)設(shè)施布置 ⑴ 配套公共服務(wù)設(shè)施：結(jié)合場(chǎng)地外的圍周邊的配套服務(wù)設(shè)施，小區(qū)內(nèi)部將不再安排小學(xué)、幼兒園等配套設(shè)施。考慮場(chǎng)地在城市中的地位，沿 德勝東街和化工廠 路 設(shè)置臨街商鋪，增加地塊的商業(yè)價(jià)值，并山西佳德置地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 “鳳凰城”住宅區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 20 在城市主干道形成好的 街 景。在次入口設(shè)置底層商鋪，形成人行入口的導(dǎo)向性，并將 小區(qū) 的步行商業(yè)功能加以引伸，同時(shí)為小