【文章內(nèi)容簡介】 4） 、區(qū)域分布及主要樓盤情況 2021 年開發(fā)熱點(diǎn)主要集中在兩江四岸、建設(shè)大道周邊、永和路兩旁及新市區(qū) ， 其中 2021 年 擬建地塊附近沿江兩岸 主要樓盤有： 雍雅豪苑、明珠華庭、 碧水居、 威利斯花園 等。 5） 、商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)情況 2021 年 XX 市 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房供應(yīng)上以單套住房建筑面積在90～ 144 平方米之間、戶型為三房二廳二衛(wèi)和四房二廳二衛(wèi)的普通住宅為主，約占批準(zhǔn)預(yù)售面積的 48%，單套住房建筑面積在 90 平方米以下和 144平方米以上分別占批準(zhǔn)預(yù)售面積的 24%和 28%。而根據(jù)商品房用途劃分，供應(yīng)結(jié)構(gòu)為：普通型住宅占商品房供應(yīng)量的 63%，高檔豪華 型住宅占商品房供應(yīng)量的 15%，別墅占商品房供應(yīng)量的 10%，商業(yè)營業(yè)、辦公等用房占商品房供應(yīng)量的 12%。 房地產(chǎn) 需求情況 1） 、商品房預(yù)（銷）售情況 2021年預(yù) (銷 )售商品房 5048套，同比增長 30%；預(yù) (銷 )售面積 萬平方米，同比增長 26%，商品房預(yù) (銷 )售金額 ，同比增長 51%。其中住宅預(yù) (銷 )售套數(shù) 4566套、面積 ，同比分別增長 %和 %；商業(yè)營業(yè)、辦公等用房預(yù) (銷 )售 482套數(shù)，預(yù) (銷 )售面積 萬平方米，同比增長 %。 公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告 15 2） 、 存量 房 （ 二手房 ） 交易情況 2021 年國家加強(qiáng)了二手房交易環(huán)節(jié)的 稅收管理，加大了 二手房交易的成本，降低了炒房利潤空間，存量房（二手房）交易市場趨淡 。 二手房交易總面積 ，同比下降 2％，成交 2044套，同比下降 ％，交易金額為 ，同比增長 8％。其中存量住宅交易面積為 萬平方米、成交 1825 套，同比分別增長 ％和 %，二手商業(yè)用房交易面積為 、成交 219 套，同比下降 ％和 %。 3） 、房地產(chǎn)抵押登記情況 2021年預(yù)購商品房貸款抵 押 2570 套，占總預(yù)售套數(shù)的 %，其中預(yù)購住宅抵押 2456套，占住宅預(yù)售套數(shù)的 %，預(yù)購商品房貸款抵押面積 萬平方米，占總預(yù)售面積的 %，預(yù)購商品房貸款抵押登記金額 億元，占預(yù)售金額的 38%。 2021年現(xiàn)房貸款抵押 4820套，其中住宅 4121套，抵押登記面積 萬平方米，抵押貸款金額 億元；其中住宅抵押登記面積 萬平方米，抵押貸款金額 。 4） 、房屋租賃情況 據(jù)不完全統(tǒng)計， 2021 年房屋出租 16884套，面積約 ，房屋出 租價格上漲幅度趨緩，不同區(qū)域、類型的房屋租金水平相差較大。如商業(yè)繁華的人民路，商鋪月租金接近每平方米 100 元，廣晟廣場、興源路平均月租金約每平方米 50元，其他偏僻路段商鋪月租金每平方米不到 20元；市區(qū)帶家具公寓式住宅月租金為 300～ 400 元 /套，普通不帶家具的成套住宅租金：一房一廳月租金為 300元 /套，二房一廳月租金為 400 元 /套，三房一廳月租金為 500元 /套；而新江路、源西片區(qū)每套住宅平均月租金比上述區(qū)域低 50～ 100 元。寫字樓月租金在每平方米 15～ 25 元之間。 5） 、 商品房價格情況 公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告 16 XX 市 新建的商品住宅 根據(jù)銷售價格水平可以分高、中、低三個檔次，根據(jù) 2021 年商住樓開發(fā)及銷售情況， 高檔商品住宅代表樓盤有： 長城世紀(jì)華府、碧海名居 等，這類小區(qū)布局合理、環(huán)境優(yōu)美、戶型結(jié)構(gòu)舒適實用、交通便利、公共基礎(chǔ)設(shè)施完善，市場交易價格在 2021～ 3000 元 /M2之間；中檔商品住宅代表樓盤有： 文雅苑 、三友 邨 等，這類小區(qū)規(guī)模適中、環(huán)境優(yōu)美、公共基礎(chǔ)設(shè)施基本完善，但與已形成的商業(yè)中心相對較遠(yuǎn)，市場交易價格在 1800～ 2500 元 /M2之間，低檔商品住宅代表樓盤有：靜逸居、寶華商住樓、安逸苑等，這類小區(qū)規(guī)模相對較小、地理位置相對較偏 、小 區(qū)園林綠化較少 ，市場交易價格在 1100～ 1800 元 /M2之間。別墅平均交易價格為每平方米 3654 元，同比上漲 12%。商業(yè)營業(yè)用房平均交易價格為每平方米 3871 元，同比上漲 %。受新建商品房價格上漲的影響，二手住宅平均交易價格為每平方米 788元，同比上漲 10%。 產(chǎn)業(yè)生命 周期分析 根據(jù)產(chǎn)業(yè)生命周期分析圖可知 ,住宅 (房地產(chǎn) )產(chǎn)業(yè)正處于生命的成長公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告 17 期 ,產(chǎn)業(yè)處于上升階段 ,市場剩余容量較大 ,產(chǎn)業(yè)風(fēng)險較小 。 行業(yè)結(jié)構(gòu)與競爭格局 2021 年 XX 市的房 地產(chǎn)企業(yè)主要 以實力強(qiáng)大的行業(yè)和區(qū)域龍頭企業(yè)為主體的并購重組將成為 該 行業(yè) 的 趨勢，在這種趨勢背后，是優(yōu)勢企業(yè)對土地、資金、市場的新一輪整合， XX 市 的房地產(chǎn)行業(yè)在未來數(shù)年內(nèi)將重新洗牌，優(yōu)勝劣汰將進(jìn)一步推動有限的資源加速流向資質(zhì)高、資信好、開發(fā)業(yè)績良好、品牌效應(yīng)明顯的房地產(chǎn)企業(yè)。資源重新配置所帶來的規(guī)模效益將強(qiáng)化消費(fèi)者、投資者、供應(yīng)商、政府部門及金融機(jī)構(gòu)對優(yōu)勢企業(yè)的信心，從而使企業(yè)獲得更多的土地和資金資源。 隨著行業(yè)整合的加劇，房地產(chǎn)行業(yè)必然由“諸侯割據(jù)”、“群雄并起”的歷史時代向“春秋五霸”、“戰(zhàn)國七雄”的時 代演變，并最終促進(jìn)一批 房地產(chǎn)巨頭的出現(xiàn)，這些 房 地產(chǎn)巨頭將占據(jù) XX市 房地產(chǎn) 大部份的 市場，他們的經(jīng)營方式、開發(fā)理念將對城市的社會經(jīng)濟(jì)生活產(chǎn)生巨大影響，對其他中小型公司進(jìn)入市場形成實際的壁壘。 主要企業(yè)分析 目前 XX新市區(qū) 已有一批企業(yè) 正在投入生產(chǎn)，如華盛制衣有限公司、寶嘉服裝有限公司、 嘉太醫(yī)保 有限公司 、三星電子 、 XX市制藥廠 等等 。 新市區(qū) 引入項目及企業(yè)的前提為以 無 污染 或低污染 為主，入駐企業(yè)主要以 電子元件、 服裝 、模具、通信設(shè)備及部件為主。 隨著大量企業(yè)的進(jìn)注 XX市區(qū) ,以完善企業(yè)的配套工程 ,該區(qū)房地產(chǎn)業(yè)也飛速的發(fā) 展 。 目前較大的房地產(chǎn)開發(fā)公司主要有 :萬隆 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、 京華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 、 XX 市廣晟 投資有限公司 等 。主要有 :萬隆公園一號 、 華清苑 、 廣晟凱旋城 等建設(shè)項目 。 房地產(chǎn)業(yè)供需分析 從近些年看，一個全新的 XX正崛起在珠三角北部，優(yōu)越的投資環(huán)境和公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告 18 政府的政策支持使眾多的投資商看好 XX。目前， XX市已初步形成諸多工業(yè)園：以高新技術(shù)為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)園區(qū)、以汽車組裝及配套為主的銀龍汽車工業(yè)園、以模具行業(yè)世界五強(qiáng)之一 —— 香港龍記集團(tuán)為龍頭的模具工業(yè)園、早期開發(fā)建成的明珠工業(yè)園、以日用小家電產(chǎn)品為主的美平工業(yè)園 、韓國 IT 工業(yè)園、精密電子和陶瓷工業(yè)園，還有正在火速建設(shè)的臨江工業(yè)區(qū)的等等。 根據(jù)《 XX市城市總體規(guī)劃（ 2021～ 2020 年）》 ,XX 市中心新區(qū)將向建設(shè)大道及高新區(qū)發(fā)展 ,隨道 大量投資商進(jìn)軍 XX 市 ,必然會帶來 XX 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ,擴(kuò)大該區(qū)商品房的銷量 ,基于對目標(biāo)客戶的分析綜合 。擬建項目 區(qū) 域周圍 的置業(yè)心理主要有 : 區(qū)域本地 單身新建小家庭的需要 、 用于商業(yè) 投資及住宅租 需要、 外地 工廠 工人或管理層人士 ,工作方便考慮 。 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景 總體發(fā)展前景 據(jù)有關(guān)調(diào)查中 2021 年內(nèi)計劃購買商品房的客戶比例占總調(diào)查人 數(shù)的61%，說明市場購買力比較充足，市區(qū)居民購房的潛在市場比較樂觀。同時，隨著我市經(jīng)濟(jì)的高速增長，外來從業(yè)人員的增加，在一定程度上將促進(jìn)市區(qū)商品房的需求增長。 XX 市作為后發(fā)城市， 近年來國民經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快發(fā)展，據(jù) 市統(tǒng)計局最新統(tǒng)計資料顯示： 2021 年全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，比上年增長 ％，增速居全省各市首位；全市完成地方財政一般預(yù)算收入 億元，比上年增長 ％。全市國民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)“速度快、結(jié)構(gòu)優(yōu)、效益好、后勁強(qiáng)”的良好態(tài)勢。 城鄉(xiāng)居民的收入不斷提高， 2021年城鎮(zhèn)在崗職工 年均工資 17004 元 ,比上年增長 ％，居民人均可支配收入在 元，比上年增長 ％。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展必將促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。 公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告 19 潛在 市場 通過對居民住房狀況調(diào)查分析，住房需求的主要原因還是為了改善居住條件，約占總調(diào)查人數(shù)的 60%，新建家庭住房需求占 20%左右，投資、拆遷等其他需求約占總需求量的 10%。而對 100 個潛在 商品房購買客戶的 調(diào)查中， 2021 年有計劃購買比例占總調(diào)查人數(shù)的 90%。同時，隨著我市經(jīng)濟(jì)的高速增長，外來從業(yè)人員的增加，在一定程度上將促進(jìn)市區(qū)商品房需求的增長。 根據(jù)《 XX 市近期 建設(shè)規(guī)劃 (2021～ 2021)》及 XX市區(qū)住房解困的相關(guān)要求， 2021年住房建設(shè)年度目標(biāo)為：商品住房建設(shè) 6330套，建筑面積約62 萬平方米，政策性住房建設(shè) 230 套，建筑面積約 18850平方米。 從 各種因素和數(shù)據(jù)分析，可以 說明 2021年 市區(qū)商品房需求潛在市場比較樂觀。 購房人群戶籍地域有擴(kuò)大的趨勢 隨著 XX交通網(wǎng)絡(luò)的完善， 高新區(qū) 落戶企業(yè)的增長， XX市區(qū)房地產(chǎn)的價格相對低廉和區(qū)域環(huán)境優(yōu)勢，將吸引更多的外地投資置業(yè)者到 XX 購房，市區(qū)購房人群戶籍地域有擴(kuò)大的趨勢，外地客戶的需求將為 XX 市區(qū)房地產(chǎn)提供良好的發(fā)展空 間。同時，市區(qū)一些較大的房地產(chǎn)開發(fā)項目也有意識地選擇深圳等地品牌商品房營銷隊伍，為珠江三角洲有意到 XX投資置業(yè)的客戶群提供方便、優(yōu)質(zhì)服務(wù)，促進(jìn)商品房的營銷。 2021 年 XX市房地產(chǎn)仍將穩(wěn)步發(fā)展 2021 年國家雖然先后出臺了“國六條”和“十五條細(xì)則”等宏觀調(diào)控政策，但房地產(chǎn)業(yè) 作 為一個重要支柱產(chǎn)業(yè)地位未發(fā)生改變，國家仍將引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。 根據(jù) XX市房管局 對市場走勢調(diào)查結(jié)果，57%的受調(diào)查人看好 XX 市 2021 年的市場，認(rèn)為房價會上漲， 17%的受調(diào)查人認(rèn)為房價與 2021 年基本持平，認(rèn)為房價會下 跌的占總調(diào)查人數(shù)的 21%，認(rèn)為房價走勢很難判斷的僅占 5%。另一方面，由于 XX市 經(jīng)濟(jì)保持良好發(fā)展勢頭， 高新開發(fā)區(qū) 周邊工業(yè)園區(qū)高速發(fā)展將帶來人口的增長和較大住房潛公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告 20 在消費(fèi)需求。 事實證明： 2021年 XX 市 商品房價格 有較大 幅度 的 上漲 ，甚至還將會繼續(xù)上漲 。 但 開發(fā)投資、開發(fā)規(guī)模 及房價的上漲 也將會帶來一定的市場風(fēng)險。 項目發(fā)展前景 XX 公寓樓 開發(fā)項目位于 XX區(qū)碧水居 D區(qū) 1 號商業(yè)街 512戶 ， 項目 位置較好 。 屬 新市區(qū)城市發(fā)展方向區(qū)域 。臨沿江西路及水寶路，承接寶源橋及 XX大道。擬開發(fā) 區(qū) 域已 建或擬建 樓盤較多 。 本開發(fā) 項目以 質(zhì)高低價為開發(fā)原則，市場 價格定位適中 ，可以帶來較好的市場回應(yīng)；項目 開發(fā)有戶型主要 為 一 房 一 廳 一 衛(wèi)， 該戶型 住宅樓的建成不僅 為該區(qū)域人員切身實際考慮，彌補(bǔ)了市場的空缺 降低消費(fèi)者購房壓力 ,滿足了 低收入 人士購房的需要 ,定能受到消費(fèi)者的青睞 。 總體而言， XX 公寓樓 地理位置優(yōu)越、區(qū)域規(guī)劃景觀較好、交通便利、設(shè)計功能布局合理，項目的市場前景廣闊。 發(fā)展的原因與動力 據(jù)有關(guān)部門測處算， 1996 至 2021 年，我國商品房供應(yīng)年平均增長為%．要滿足未來 10年 99億平方米的住戶需求，商品房供應(yīng)年復(fù)合增長率必 須達(dá)到 %，要實現(xiàn)這個供應(yīng)速度，并不樂觀。 其主要原因是土地供應(yīng)長期偏緊。我國保護(hù) 18億畝農(nóng)田是底線，不容突破。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國耕地面積已經(jīng)減至 18 億畝。保護(hù)農(nóng)田已經(jīng)到了“一分一厘算賬，而不是一分一畝算”。土地供應(yīng)偏緊，使得未來建設(shè)有地量、建設(shè)用地占有耕地比，都將大幅下降。 專家預(yù)測，在兩年之內(nèi)，我國建設(shè)用地供應(yīng)處在嚴(yán)重的短缺狀態(tài)。而購房需求巨大，而土地供應(yīng)有限，這對矛盾的長期存在，使得我國房地產(chǎn)市場空間巨大。中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入高速期，社會結(jié)構(gòu)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期，居民購買力和購買意向增強(qiáng)，新的施政綱領(lǐng)等等，都 為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供強(qiáng)勁動力。 專甚至認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)還將擁有 20年的快速發(fā)展時公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告 21 期。 近年來， XX 市人民政府出臺了一系列的政策，對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行正確地引導(dǎo)，加強(qiáng)城市規(guī)劃，注