【文章內(nèi)容簡介】 90％以上。 ? 在商業(yè)經(jīng)營中，混業(yè)經(jīng)營與綜合商場居多，達(dá)到 70％，休閑新型的商業(yè)地產(chǎn)式項(xiàng)目較少，約占 30％； ? 在經(jīng)營模式上，以獨(dú)立購買、自主經(jīng)營為主，投資商鋪，統(tǒng)一經(jīng)營管理較少，租賃經(jīng)營一般。 結(jié)論：在廣安，傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營方式依然是商業(yè)的主流，新型的商業(yè)地產(chǎn)模式尚處于幼稚期，亟需改變和拓展，人們的購物環(huán)境還不夠超前。大多數(shù)投資者習(xí)慣于購獨(dú)立商鋪。但，由于投資性商鋪的出現(xiàn)，不少投資者已經(jīng)從傳統(tǒng)商業(yè)投資慣例中嗅到了新的商機(jī)。如浦東商業(yè)廣 場的出現(xiàn)，必將帶動(dòng)廣安商業(yè)地產(chǎn)新的發(fā)展。 廣安區(qū)典型商業(yè)（鋪）調(diào)查一覽表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 開 發(fā) 商 位 置 總建面 （ m2） 商業(yè)面積（ m2） 均價(jià) (元 /m2) 租賃價(jià) (元 /m2) 付款方式 (租賃 ) 主要單位 結(jié)構(gòu)（劃分） 租售率（％） 01 浦東商業(yè) 廣 場 廣安浦東地產(chǎn) 公司 老城老百貨公司 34000 27161 4900 22 按年付 大開間 / 3m178。產(chǎn)權(quán)式商鋪 50 02 思源宮 廣安東陽地產(chǎn) 公司 思源廣場南側(cè) 27000 2200 二層門面 20 按年付 門面 租賃式商場 /租賃式商場 71 03 奧林 .財(cái) 富世界 四川得益集團(tuán) 城北商業(yè) 集中區(qū) 50521 20200 7500 門面 25 按年付 大開間 / 門面 /租賃式商場 20 04 立新景苑 廣安立新公司 思源廣場 西側(cè) 30000 2448 4900 20 按年付 獨(dú)立門面 90 05 凱達(dá)商業(yè) 廣場 廣安凱達(dá)地產(chǎn) 公司 城北商業(yè) 中心 10000 3350 12500 25 按 年付 產(chǎn)權(quán)式商鋪 80 06 正元星辰 .時(shí)代廣場 廣安世紀(jì)房地產(chǎn)公司 洪州大道 興安街 44420 13360 4300 20 按年付 大開間 /門面 58 07 望江臺(tái)花園 廣安三合房地產(chǎn)公司 城南城北 接合部 萬 10000 3300 20 按年付 獨(dú)立門面 50 08 世貿(mào)購物 廣場 廣安世紀(jì)房地產(chǎn)公司 金安大道萬盛街 32143 10000 3300 10 按年付 獨(dú)立門面 /產(chǎn)權(quán)式商場 /租賃式商場 50 09 洪州大市場 廣安錦城房地產(chǎn)公司 城南城北交界處 70000 10000 5000 20 按年付 大開間 /門面 68 10 車站大市場 四川得益集團(tuán) 城鄉(xiāng)交界處 占地 120 畝 40000 7800 20 按年付 大開間 /門面 40 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 第四章 目標(biāo)客戶分析 通過研究人員對(duì)個(gè)案周邊區(qū)域客源構(gòu)成地毯式調(diào)研，通過 對(duì)廣安區(qū)及思源大道沿 線周邊的商業(yè)現(xiàn)狀、購房意愿等多項(xiàng)指標(biāo)的綜合細(xì)分；同時(shí)調(diào)查人員經(jīng)過在成都、重慶以及外商中招商意向的洽談，從中提煉出星河商業(yè)城的客源： 一、 目標(biāo)區(qū)域 ，廣安周邊地區(qū)； 、成都投資客商； 、成都、國內(nèi)及外商經(jīng)營零售商 。 二、隱形客戶群 1. 國內(nèi)其他城市商業(yè)投資商； 2. 區(qū)縣經(jīng)商戶投資者； 3. 其他行業(yè)轉(zhuǎn)行投資商。 三、顯性客戶群 1. 廣安區(qū)商業(yè)投資者； ； 、成都投資客商； 、成都、國內(nèi)及外商經(jīng)營零售商。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 四、目標(biāo)客戶定位分析 ： 第一類是已經(jīng)進(jìn)入商鋪經(jīng)營的投資者； 第二類是周邊區(qū)縣投資商鋪或欲投資商鋪的投資者； 第三類是重慶及成都規(guī)模商場經(jīng)營者。 ：小綜合商店、建材店、食雜店、商業(yè)拆遷戶、飲食店； ：私營企業(yè)、個(gè)人等； ：年（經(jīng)營）收入在 1020 萬元以上。 ：首付 3～ 5 萬元，月供 1500 元以上； ： 50％以下按揭； ：目前 20～ 40％擁有率； ：廣安區(qū)商業(yè)投資者為主，重慶、成都及其他區(qū)域?yàn)榇危? ：投資為主（ 80％），自己經(jīng)營為輔（ 20％）； 第五章 項(xiàng)目定位 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 多少年來中國的商業(yè)經(jīng)營模式幾乎沒有變化，一直是用一種傳統(tǒng)的一成不變的模式在經(jīng)營，九六年國外先進(jìn)的商業(yè)經(jīng)營模式搶灘中國市場后，國人才驚醒，原來商業(yè)模式是可以變化的。誠然，國外最大的零售商山姆公司、家樂福、沃爾瑪?shù)鹊炔豢煞裾J(rèn)是最為優(yōu)秀的。 山姆，沃爾瑪，家樂福等國外的超級(jí)百貨商場。他們之以所做的優(yōu)秀，不是賣其它商家沒有的商品或不賺錢，而是采用了一整套科學(xué)的、嚴(yán)密的管理模式和經(jīng)營手段以及非常合理的業(yè)態(tài)定位。因此，這幾家外企先后在中國都運(yùn)作的非常成功，它的成功代表了一種新的經(jīng)營模式的確立。這種新的模式也是對(duì)傳統(tǒng)舊的老模式的一種挑戰(zhàn)，相繼在全國各大城市出現(xiàn)了外企的一些分店，這更是對(duì)國企商業(yè)的一種威脅。中國目前的商業(yè)界是有必要進(jìn)行整改和重新進(jìn)行業(yè)態(tài)的調(diào)整和采用新的管理模式。當(dāng)然，這種整改 不是全盤照搬成功企業(yè)的模式，而必須用成功企業(yè)先進(jìn)模式和管理方法同星河商業(yè)城實(shí)際相結(jié)合走一條具有特色的整改途徑。 在老百貨傳統(tǒng)模式下沉靜了幾十年，國外零售業(yè)進(jìn)駐中國給中國商業(yè)帶來了一個(gè)新課題，現(xiàn)代商業(yè)應(yīng)該在社會(huì)發(fā)展快速的今天怎么樣做才能贏得更多的利潤和消費(fèi)者。因而，商場業(yè)態(tài)建立的好壞直接影響商場的運(yùn)作和發(fā)展。 業(yè)態(tài)， Market analysis 是指一個(gè)商場在經(jīng)營過程中如何確立自己的發(fā)展方向、和根據(jù)本地的實(shí)際情況所做的經(jīng)營調(diào)整，包括如：當(dāng)前國際零售業(yè)的經(jīng)營模式、國內(nèi)最好的本土商業(yè)經(jīng)營模式 、發(fā)展中的城市商業(yè)經(jīng)營的模式、本企業(yè)內(nèi)的人員素質(zhì)、自身的硬軟件的條件、周邊商業(yè)發(fā)展的新動(dòng)向等等，我們將依據(jù)這些來分析定位我們的業(yè)態(tài)。 國家內(nèi)貿(mào)房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 部在《零售業(yè)態(tài)分類規(guī)范意見》中，將中國零售業(yè)商店分類確定為 8 類：百貨店、超級(jí)市場、大型綜合超市、便利店、倉儲(chǔ)式商場、專業(yè)店、專賣店、購物中心。 依據(jù)這些新的國際國內(nèi)商品經(jīng)營模式，結(jié)合四川廣安本地的實(shí)際購物消費(fèi)習(xí)慣，星河商業(yè)城的經(jīng)營模式應(yīng)定位在這樣一個(gè)業(yè)態(tài)下：以服務(wù)中低檔次的消費(fèi)群加上‘會(huì)員制主題購物商城’以及特色個(gè)性化服務(wù)，深信這樣的定位是比較實(shí)際和切實(shí)可行的。 在顧客心目中有一定地位的商場，不光是有一個(gè)好決策者，和華麗的商場裝修，最重要的是有物美價(jià)廉的好商品和一個(gè)好的經(jīng)營策略?？土髁康亩嗌贂?huì)直接影響商場的利潤。因此，商品結(jié)構(gòu)的優(yōu)選是首當(dāng)其沖的問題。必須經(jīng)營‘高流轉(zhuǎn)的商品，以商養(yǎng)商，滾動(dòng)發(fā)展’，每月每件商品的動(dòng)銷率應(yīng)平均在 75%85%。良好的企業(yè)形象包裝，企劃、宣傳、促銷、企業(yè)形象包裝是商業(yè)競爭的必要手段。 會(huì)員會(huì)對(duì)現(xiàn)有商場形成一大批固定的消費(fèi)群體，同時(shí)，優(yōu)秀的商品結(jié)構(gòu)和良好的購物環(huán)境以及人性化的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，會(huì)給商場吸引來更多的非會(huì)員消費(fèi)，這將 極大的增加我們的營業(yè)額和利潤，這樣滾動(dòng)發(fā)展下去，會(huì)員帶動(dòng)非會(huì)員來購物，非會(huì)員又帶動(dòng)非會(huì)員來消費(fèi)，像滾雪球一樣，消費(fèi)群體會(huì)在一年中翻天覆地的大變化（這里當(dāng)然少不了宣傳和促銷等強(qiáng)有力的支持）。 一、商業(yè)形態(tài)定位 結(jié)合廣安區(qū)的商業(yè)投資與國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營調(diào)查，確立項(xiàng)目的基本定位： 新型商業(yè)地產(chǎn)（集中式賣場） 門面投資分析 按星河商業(yè)地塊的現(xiàn)狀，可繞建安路與步行街建設(shè)門面（按二層計(jì)）房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 約 5000 平米，均價(jià) 2800 元 /㎡，則門面總收入為 1400 萬元。按利潤 1000元 /㎡計(jì)，利潤為 500 萬元。但商業(yè)形象受到極大損害 ，且有一定的風(fēng)險(xiǎn)。 集中式賣場（商業(yè)地產(chǎn)式） 按星河商業(yè)地塊的現(xiàn)狀，可建集中式商業(yè)賣場（按 層計(jì)）約 8500平米，均價(jià) 2020 元 /㎡，則門面總收入為 1700 萬元。按利潤 700 元 /㎡計(jì)，利潤為 595 萬元。商業(yè)形象得到極大提升。風(fēng)險(xiǎn)較小。 因此，我們主張按商業(yè)地產(chǎn)式的模式建設(shè)星河商業(yè)城。 二、商場定位的意義 一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目要在經(jīng)營上取得成功，無疑需要牽涉到諸多方面的工作，歸納以來，至少有以下幾個(gè)方面： 階段 內(nèi) 容 目 標(biāo) 開 業(yè) 前 劃和招商推廣： 1）商場定位 2）形象包裝 3）商場布局設(shè)計(jì) 4）目標(biāo)商戶組合 5）租金或分成比例之?dāng)M定 6）招商推廣策略制定和實(shí)施 吸引目標(biāo)商戶進(jìn)場，實(shí)現(xiàn)零空置率，提高租金水平或分成比例。 開 業(yè) 后 商品定價(jià)體系 庫存 /配送體系管理 品類 /品牌 /商戶組合 服務(wù)管理 促銷策略 品質(zhì)管理 旺場，取得持續(xù)經(jīng)營效益，塑造企業(yè)品牌。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 形象推廣策略 信息系統(tǒng)和硬件設(shè)施管理 （如果采用招租的經(jīng)營方式，則部分內(nèi)容無需涉及） 以上各項(xiàng)工作一環(huán)緊扣一 環(huán)，如果在某個(gè)環(huán)節(jié)有所偏差，便會(huì)在不同程度上影響后序工作的進(jìn)行。商場定位是商業(yè)項(xiàng)目策劃的開始，統(tǒng)籌著后序諸多方面的工作，可以說，商場定位是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作的靈魂。 對(duì)商場進(jìn)行定位，可以在經(jīng)營上滿足多方面的需要，其中最為重要的一點(diǎn)是滿足市場競爭的需要。深圳零售市場在經(jīng)歷了改革開放初期的商品短缺階段之后，早已進(jìn)入合理利潤的經(jīng)營階段，激烈的市場競爭使任何一家商場都難以在不同檔次、不同類別的商品經(jīng)營上均保持競爭優(yōu)勢，于是，近幾年來，深圳零售市場出現(xiàn)不斷細(xì)分的趨勢，零售商場日趨專業(yè)化。在這種競爭環(huán)境中，一個(gè)商 業(yè)項(xiàng)目要在經(jīng)營上取得成功，必須根據(jù)自身的特點(diǎn)和競爭優(yōu)勢，選擇市場定位，集中力量針對(duì)某一特定的目標(biāo)市場開展經(jīng)營活動(dòng)，以求揚(yáng)長避短，避免在自己的弱勢市場上與強(qiáng)有力的競爭對(duì)手全面競爭，使手中資源得以集中，并發(fā)揮最大經(jīng)濟(jì)益。 三、商場定位的基本要素 目標(biāo)市場定位 目標(biāo)區(qū)域定位，主要是對(duì)周邊商圈區(qū)域范圍的分析。所謂商圈范圍，簡單講就是商場吸引顧客的空間范圍。 目標(biāo)消費(fèi)群定位。在商圈范圍確定之后，便可對(duì)整個(gè)輻射商圈的消費(fèi)者進(jìn)行市場細(xì)分，并確定目標(biāo)消費(fèi)群。如果從消費(fèi)特征來劃分，可以房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 有以下群體： 功能定位 商場的基本功能無疑是提供商品的零售服務(wù)，但隨著人們消費(fèi)水平的提高，單純的購物服務(wù)已難以滿足顧客的需要，利用雙休日和節(jié)假日進(jìn)行休閑、娛樂型購物消費(fèi)已成為一種趨勢，因此，不少商場在主營零售業(yè)的基礎(chǔ)上，往往有必要引入餐飲、娛樂及其他服務(wù)行業(yè)以方便顧客，帶旺商場。通常可供選擇的功能如下： 功能 內(nèi)容 餐飲 中西快餐、中餐、西餐、冷飲、咖啡店、小吃店、酒吧、茶藝館、特色店（如日韓料理店、美國丹迪當(dāng)?shù)龋? 娛樂 小型影視廳、卡拉 OK、歌舞廳、游戲機(jī)、保齡球 休閑 書店、音樂城、文化廊、水族館 服務(wù) 美容美發(fā)、桑拿、洗衣店、攝影沖印、健身 修理 家電維修 批發(fā) 批零兼營 商務(wù) 商務(wù)服務(wù)中心 經(jīng)營特色定位 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 一個(gè)商場要在經(jīng)營上取得成功，并非一定要走特色化經(jīng)營路線。大眾化的經(jīng)營定位與特色化的經(jīng)營定位本身并無孰優(yōu)孰劣之分，而要視乎商場所處的經(jīng)營環(huán)境來定。如果商場所處的商圈內(nèi)擁有足夠數(shù)量