【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 專業(yè)店和專賣店。在新上海商業(yè)城開業(yè)初期，已有上海服飾中心等專業(yè)商店存在，但由于經(jīng)營(yíng)狀況不好，現(xiàn)已普遍退化為各種類型的專業(yè)市場(chǎng)，檔次低下，布局混亂，同新上海商業(yè)城整體化布局的要求極不相稱。 餐飲業(yè)。新上海商業(yè)城中除商城路一些大樓里的“樓宇餐飲”和“第一八佰伴”里的“小吃廣場(chǎng)”之外，城內(nèi)的其他餐飲業(yè)幾乎沒(méi)有。 娛樂(lè)業(yè)。除在張揚(yáng)路上有一個(gè)很不起眼的“體育俱樂(lè)部”之外，新上海商業(yè)城的娛樂(lè)業(yè)也是一片空白，導(dǎo)致入夜之后，全城一片漆黑。 金融業(yè)。新上海商業(yè)城金融業(yè)進(jìn)入的情況比較突出，然而并不是一種為商業(yè)和消費(fèi)群體服務(wù)的銀行營(yíng)業(yè)所，而是正規(guī)的銀行大廳和證券公司。不僅無(wú)助于商業(yè)城的商氣集聚，而且由于占據(jù)了良好的市口，反而造成了商業(yè)鏈的阻斷和隔裂。影響了商業(yè)城的總體布局。 從以上分析中可以看出。新上海商業(yè)城目前的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)是殘缺不全，互不配套的。缺乏總體的規(guī)劃指導(dǎo)，處于一種任其自然發(fā)展的狀態(tài)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，不僅商業(yè)城總體的商業(yè)效應(yīng)無(wú)法形成，各經(jīng)營(yíng)單體最終也是難以取得良好效益的。其結(jié)果將成為“鐵打的營(yíng)盤，流水的兵”，使新上海商業(yè)城始終處于一種低層次的市場(chǎng)化狀態(tài)。 因此，對(duì)新上海商業(yè)城的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)必須進(jìn)行總體規(guī)劃。在明確目標(biāo)的基礎(chǔ)上，逐步調(diào)整。在當(dāng)前重點(diǎn)要考慮的問(wèn)題發(fā)展是新上海商業(yè)城的支柱業(yè)態(tài)。即“一店、一場(chǎng)、一中心”。 所謂“一店”，即開發(fā)好一家百貨商店。由于“第一八佰伴”已經(jīng)成為一家頗有影響的百貨商店，所以在此就主要是研究如何對(duì)其加以鞏固與發(fā)展的問(wèn)題。首先“第一八佰伴”應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持百貨業(yè)態(tài)不動(dòng)搖，而且應(yīng)當(dāng)維持其中等偏上的檔次定位。一方面應(yīng)當(dāng)根據(jù)浦東地區(qū)消費(fèi)者的需要，在百貨商品的種類上，不斷地出新出奇，形成自己經(jīng)營(yíng)特色；其次，“第一八佰伴”應(yīng)當(dāng)充分考慮，“城興店興，城衰店衰”的關(guān)聯(lián)效應(yīng)，注意同商業(yè)城其他企業(yè)之間的過(guò)渡和銜接，并在促進(jìn)商業(yè)城興旺方面作出應(yīng)有貢獻(xiàn)。從具體的措施上講。調(diào)整自己的進(jìn)貨通道，打開通往嶗山西路的顧客出入口，將客流引向新上海商業(yè)城的核心地帶，將可能對(duì)引發(fā)商業(yè)城的聚客效應(yīng)產(chǎn)生積極影響，此舉對(duì)“第一八佰伴”是利大于弊的事情，而對(duì)于新上海商業(yè)城來(lái)說(shuō)，則更能充分發(fā)揮這一大型的百貨商店對(duì)全城的支撐和依托作用。 所謂“一場(chǎng)”，即開發(fā)好一家具有規(guī)模的超級(jí)市場(chǎng)。目前的聯(lián)華超市，對(duì)于新上海商業(yè)城是難以發(fā)揮支撐和依托作用的。必須在商業(yè)城中選擇適當(dāng)位置，開設(shè)一家500010000平方米的大型超級(jí)市場(chǎng)。這不僅是商業(yè)城自身發(fā)展配套的需要，而且在新上海商業(yè)城的周邊地區(qū)實(shí)際上也沒(méi)有一家具有一定規(guī)模的超級(jí)市場(chǎng)。商業(yè)城中若能開設(shè)這樣的超級(jí)市場(chǎng)，不僅對(duì)周邊的居民和職工具有吸引力，而且也會(huì)對(duì)300米外地鐵交通帶來(lái)的流動(dòng)客流產(chǎn)生吸引力。從目前已開設(shè)的“友誼南方商城”（shopping mall）的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，“超級(jí)市場(chǎng)”對(duì)于吸引客流的作用是不可低估的。這一超級(jí)市場(chǎng)可以在原聯(lián)華超市的基礎(chǔ)上進(jìn)一步擴(kuò)展，也可另行引進(jìn)。超級(jí)市場(chǎng)的商品結(jié)構(gòu)應(yīng)當(dāng)同“第一八佰伴”有所錯(cuò)位。價(jià)格應(yīng)同浦東現(xiàn)有的各個(gè)“大賣場(chǎng)”接近并具有競(jìng)爭(zhēng)力。位置應(yīng)當(dāng)處于客流相對(duì)密集之處，并能對(duì)新上海商業(yè)城核心部位產(chǎn)生引客效應(yīng)。 所謂“一中心”，即開發(fā)好一個(gè)大型娛樂(lè)中心。娛樂(lè)中心對(duì)綜合型購(gòu)物休閑中心（shopping mall）的作用是不可忽視的。它即可持續(xù)穩(wěn)定地吸引大量的客流，而且具有特色的娛樂(lè)中心還可成為購(gòu)物休閑中心的特有標(biāo)志，從而成為旅游觀光的重要資源。新上海商業(yè)城必須要開發(fā)出一個(gè)富有特色的娛樂(lè)中心，才可能保持住其作為浦東新區(qū)游覽觀光的必到景點(diǎn)的地位。否則就可能隨著浦東地區(qū)其他觀光景點(diǎn)的開發(fā)，而失去對(duì)于中外游客的吸引力。根據(jù)新上海商業(yè)城的現(xiàn)有條件，建議可在城內(nèi)開發(fā)一個(gè)“魔宮”娛樂(lè)中心，其中可進(jìn)行各種魔術(shù)表演，開展各種魔術(shù)游戲，進(jìn)行群眾性的魔術(shù)培訓(xùn)，甚至可開設(shè)富有神奇色彩“魔術(shù)餐館”。即時(shí)，還可邀請(qǐng)國(guó)外的魔術(shù)表演家前來(lái)表演。從而在新上海商業(yè)城中形成一個(gè)在上海獨(dú)一無(wú)二的特色娛樂(lè)中心，相信必然會(huì)對(duì)廣大游客產(chǎn)生巨大的吸引力。從上海目前情況來(lái)看，有專門的馬戲表演場(chǎng)館，但并沒(méi)有專門的魔術(shù)表演場(chǎng)館，而將魔術(shù)轉(zhuǎn)化為群眾性的娛樂(lè)活動(dòng)更無(wú)先例。如果能引進(jìn)以上海魔術(shù)團(tuán)為主體的一批團(tuán)體和企業(yè)對(duì)其進(jìn)行開發(fā)，此項(xiàng)目成功的可能性還是很大的。 有“一店、一場(chǎng)、一中心”為支撐和依托，新上海商業(yè)城的人氣可能逐漸旺盛。即時(shí)，各種專業(yè)店、專賣店和餐飲服務(wù)企業(yè)的引入也就會(huì)變得不那么困難，商業(yè)城也就能掌握對(duì)全城的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)加以調(diào)整的主動(dòng)權(quán)。根據(jù)國(guó)內(nèi)外類似購(gòu)物中心的經(jīng)驗(yàn)，“一店、一場(chǎng)、一中心”在營(yíng)業(yè)面積上應(yīng)占全部營(yíng)業(yè)面積的約30%以上，在銷售額上則可能超過(guò)50%，因此，抓住“一店、一場(chǎng)、一中心”的開發(fā)，對(duì)于整個(gè)新上海商業(yè)城的開發(fā)而言是“事半功倍”的。 2．形態(tài)布局： 新上海商業(yè)城的形態(tài)布局存著嚴(yán)重的先天不足。首先是建筑結(jié)構(gòu)上的不合理。由于開發(fā)初期，對(duì)新上海商業(yè)城功能定位的不明確和參建單位的各行其是，從而造成了建筑群本身對(duì)商業(yè)效應(yīng)的嚴(yán)重破壞。除“第一八佰伴”和張揚(yáng)路沿線的幾家商店之外，其他建筑的商業(yè)設(shè)施都是面對(duì)城內(nèi)“步行街”的，即人們所說(shuō)的“屁股朝外”。從而當(dāng)“步行街”開發(fā)失敗之后，這些商業(yè)設(shè)施就全部失去了效應(yīng)。而城內(nèi)“步行銜”和“中心廣場(chǎng)”被四周的高層建筑全部擋住，根本無(wú)法引進(jìn)客流，商業(yè)城就此成了一座“死城”；其次，由于各大樓業(yè)主只顧回收投資，對(duì)其底層建筑隨意使用。使城內(nèi)商業(yè)布局呈現(xiàn)“散、亂、斷”的格局，既不成線，也不聯(lián)片，從而使新上海商業(yè)城根本無(wú)法產(chǎn)生整體效應(yīng)。 因此，新上海商業(yè)城的形態(tài)布局規(guī)劃應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)“開放、通暢、貫穿、共享”的原則。即必須注意打開新上海商業(yè)城的入城通道；保證客流在城中的自然流暢；各種不同業(yè)態(tài)的商業(yè)設(shè)施應(yīng)當(dāng)相互銜接聯(lián)線成片；合理的布局能盡可能讓各商業(yè)企業(yè)對(duì)入城客流進(jìn)行共享。 （1）將鑫聯(lián)廣場(chǎng)改造為娛樂(lè)中心。 從新上海商業(yè)城目前的實(shí)際情況來(lái)看，真正能直接面向過(guò)往客流的商業(yè)設(shè)施主要集中在商業(yè)城的南側(cè)和西側(cè)。北側(cè)商城路基本上是辦公樓宇為主，無(wú)法吸引客流；東側(cè)為新亞湯臣大酒店和銀河大廈的鍋爐房，真正形成商業(yè)效應(yīng)的起點(diǎn)還是鑫聯(lián)廣場(chǎng)。貫穿商業(yè)城中心的步行街和中心廣場(chǎng)，一東一西分別被銀河大廈和新大陸廣場(chǎng)擋住客流無(wú)法直接進(jìn)入。只有從嶗山西路和穿越鑫聯(lián)廣場(chǎng)才可抵達(dá)，由于建筑格局已經(jīng)定型，所以這樣的情況基本上無(wú)法改變。 由于大多數(shù)商業(yè)設(shè)施面向商業(yè)城內(nèi)的步行街，所以啟動(dòng)商業(yè)城商業(yè)效應(yīng)的關(guān)鍵是將客流引入中心廣場(chǎng)和步行街。導(dǎo)入客流是商業(yè)城功能開發(fā)的首要問(wèn)題，也是新上海商業(yè)城形態(tài)布局的核心問(wèn)題。根據(jù)我們的分析認(rèn)為：嶗山西路和鑫聯(lián)廣場(chǎng)將是新上海商業(yè)城客流導(dǎo)入的主要通道。在形態(tài)布局上必須堅(jiān)持“抓兩頭，帶中間”的基本策略。從目前的情況看，新上海商業(yè)城呈現(xiàn)“一頭熱、一頭冷”的現(xiàn)象，西邊客流集中，東頭門可羅雀?！白深^”的關(guān)鍵首先是激活東頭，從而使鑫聯(lián)廣場(chǎng)的重新開發(fā)成為啟動(dòng)商業(yè)城商業(yè)效應(yīng)的重要抓手。 鑫聯(lián)廣場(chǎng)目前為家具商場(chǎng)，實(shí)際經(jīng)營(yíng)效益并不理想。加上家具商場(chǎng)對(duì)客流的集聚效應(yīng)較差，對(duì)新上海商業(yè)城的客流導(dǎo)入不利，所以鑫聯(lián)廣場(chǎng)必須重新進(jìn)行功能定位。我們建議：將鑫聯(lián)廣場(chǎng)改造成“魔宮”娛樂(lè)中心。理由是：⑴要將鑫聯(lián)廣場(chǎng)作為新上海商業(yè)城東頭客流導(dǎo)入的主要通道，就必須使其成為新上海商業(yè)城的支柱業(yè)態(tài)之一。在百貨、超市和娛樂(lè)中心三大支柱業(yè)態(tài)中，超市同鑫聯(lián)廣場(chǎng)的建筑形態(tài)不適應(yīng)，不可?。话儇浺环矫嫱暗谝话税郯椤睍?huì)產(chǎn)生沖突，另一方面市口也不理想。只有開設(shè)富有特色的娛樂(lè)中心，才能不受市口因素的影響，吸引廣大顧客近悅遠(yuǎn)來(lái)；⑵鑫聯(lián)廣場(chǎng)同新上海商業(yè)城的中心廣場(chǎng)相連，若改建成娛樂(lè)中心，通過(guò)前后貫道，可立即帶動(dòng)中心廣場(chǎng)的娛樂(lè)休閑功能，從而將客流引入新上海商業(yè)城；⑶鑫聯(lián)廣場(chǎng)的建筑條件和門前的弧形廣場(chǎng)，很適應(yīng)于開設(shè)大型娛樂(lè)中心。 鑫聯(lián)廣場(chǎng)中心的開發(fā)若能成功，即可從東邊集聚人氣，吸引客流，通過(guò)中心廣場(chǎng)、步行街和張揚(yáng)路沿線同西邊貫道，新上海商業(yè)城的整體效應(yīng)即可被帶動(dòng)。 （2）開發(fā)嶗山西路商業(yè)街。 嶗山西路盡管目前已成為貫穿商業(yè)城南北的主要通道，但是由于兩側(cè)的商業(yè)效應(yīng)并未很好開發(fā)，所以也難以將客流導(dǎo)入商業(yè)城的核心地帶。根據(jù)觀察分析嶗山西路難以導(dǎo)入客流的主要原因有兩點(diǎn)：一是路口商氣不足。嶗山西路南入口處是“第一八百伴”的進(jìn)貨通道，沿街是封閉的庫(kù)房，毫無(wú)商氣可言；北入口處一邊是天庭酒店，另一邊則是良友大廈，單靠一個(gè)600平方米左右的聯(lián)華超市，也難形成商氣。路口商氣不足就很難將客流引入嶗山西路；二是沿街店不成線。事實(shí)上除了最近新開的一家新華書店之外，嶗山西路上實(shí)際上并沒(méi)有沿街開設(shè)的商店，店不沿街，客流也就難以順街而入。所以嶗山西路商業(yè)開發(fā)的前提是激活商氣，以集聚人氣。 從理想的角度分析，首先從打開“第一八佰伴”在嶗山西