【正文】 西側(cè)與城市干道連接。是全市的政治 、文化商業(yè)中心，是全市經(jīng)濟發(fā)展的增長極和廣安市發(fā)達經(jīng)濟圈的核心區(qū)。其中一般投資商調(diào)查 55個，有效樣本 44 個；商業(yè)地產(chǎn)項目專項調(diào)查 25 份，有效樣本22 份。 在設(shè)計中，充分注意項目旁的商業(yè)步行街的規(guī)劃與商業(yè)效應。 項目所在地的消費者心理和特征 規(guī)劃設(shè)計方向。 項目的初步設(shè)計規(guī)劃，目標客戶的需求心理和消費特征。 項目不在繁華商業(yè)區(qū)，應引起設(shè)計定位的重視。 五、統(tǒng)計方法：運用 SPSS 統(tǒng)計分析軟件進行頻數(shù)統(tǒng)計，相關(guān)分析。目前大型的商業(yè)地產(chǎn)已近 10 家進入該區(qū)，五年內(nèi)廣安城南將是一個現(xiàn)代化的商業(yè)城市。地勢平坦，具有良好的交通及景觀條件，屬廣安市黃金地段，是高尚居住、旅游、休閑消費的最佳場所，適合開發(fā)為高檔商業(yè)區(qū)。思源大道經(jīng)過項目并溝通城南與城北，其中公交車與的士車可交梭穿行。 項目 SWOT 分析 項目 SWOT 分析表 優(yōu)勢（ S） 交通便捷。 目前市民對該區(qū)的中高檔休閑商業(yè)尚未有明確認識。 機會（ O） 高尚居住區(qū)，房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿^大；商業(yè)地產(chǎn)有更大的空間； 該區(qū)本項目可作為廣安城南的標志性高檔商業(yè)區(qū)來開發(fā)； 此區(qū)域缺乏高檔次、品質(zhì)優(yōu)的商業(yè)產(chǎn)品供應； 只要宣傳和現(xiàn)場銷售得力的情況下，可以創(chuàng)造高單價； 目前區(qū)域處于高檔商業(yè)地產(chǎn)的啟蒙期，供應量較小。 市區(qū)投資商對城南商業(yè)板塊的環(huán)境沒有足夠的認識。 項目最大價值挖掘 ? 核心競爭力分析 核心競爭力是企業(yè)及項目在地產(chǎn)市場競爭中的核心優(yōu)勢。 本項目在尊重主流投資者對產(chǎn)品需求的基礎(chǔ)上，設(shè)計出新穎又實用的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品。 力 休閑 觀景 商業(yè)頂層的觀景休閑臺在四川廣安有相當?shù)男路f性，絕不是人云亦云的簡單模仿，其對休閑購物者有較大的吸引力?！皬V安電力集團”的企業(yè)品牌已經(jīng)成為一種實力的表現(xiàn)，產(chǎn)品的品牌只能依靠高水準的規(guī)劃設(shè)計、高水平的樓宇設(shè)計、可靠的施工質(zhì)量、優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境、完善的配套服務設(shè)施、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理來構(gòu)筑。 ? 環(huán)境價值 運用環(huán)境優(yōu)勢盡可能的突出休閑商業(yè)主題，將“休閑、購物”的主題概念融入商業(yè)環(huán)境和自然環(huán)境之中。 ? 產(chǎn)品價值 從規(guī)劃、建筑形式、商業(yè)、住宅、配套等全面提升產(chǎn)品價值。 ?經(jīng)營模式： A、商場統(tǒng)一經(jīng)營管理 4 家，占總數(shù)的 ％ B、自主經(jīng)營（門面） 13 家，占總數(shù)的 ％ ?價格范圍： A、均價在 3000— 5000 元 /m178。從外表既體現(xiàn)不了川渝商業(yè)文化的底蘊，又承載不了現(xiàn)代商業(yè)文明的鮮明元素。 一 、項目板塊開發(fā)調(diào)查分析 項目板塊開發(fā)調(diào)查分析 ： 思源宮商業(yè)項目 ? 地理位置： 思源宮位于思源廣場南側(cè)，西側(cè)為建安路，東臨市政片區(qū)道路盤山而下的沖溝谷，南鄰星河明苑，地勢平坦，各方位景觀良好，交通方便。 ? 項目性質(zhì)：商住 ? 商業(yè)面積：約 10000 m178。該商住區(qū)位于城南城北交匯處，緊臨思源廣場和圖書館，并附帶大型的農(nóng)貿(mào)市場：向陽大市場。 ? 商業(yè)面積： 2448m178。立新景苑地處思源大道，思源廣場西側(cè)，交通方便，是廣安目前唯一的 19 層電梯公寓（ 1— 5 層已定為中國銀行辦公樓）。即將打通南北通道，交通便利。 ? 價格特點：總價 萬元 ? 功能定位 ： 1F 門面小商品及服裝； 2F 超市； 37F 住宅 ? 規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢： 屬于二類商業(yè)用地?，F(xiàn)已有知名品牌主力店入駐。地理位置優(yōu)越，改造前是商業(yè)中心，臨廣安市主要交通要道，老城區(qū)單行線必經(jīng)之地，所有公交路線（ 1— 6 路），進城車輛必經(jīng)本項目。顯示地段與口岸的真實價值，大型的純投資性商業(yè)物業(yè)，實現(xiàn)廣安地區(qū)缺乏大型高檔購物休閑場所“零“的突破。具有較強的商業(yè)和投資氛圍。 結(jié)論：板塊中，較大的競爭對手是思源宮和浦東商業(yè)廣場、財富 .奧林世界等項目，而且?guī)讉€項目都在修建之中，都將于 2020 年 5 月或年底交房。 三、在建項目調(diào)查分析 主要需求市場特征分析： 將在 2020 年推出的商業(yè)地產(chǎn)項目眾多，供應量大，城南明年亮相項目達 7 個，城北達 5 個，總規(guī)模（含住宅）約 100 萬平方米。大多數(shù)投資者習慣于購獨立商鋪。產(chǎn)權(quán)式商鋪 50 02 思源宮 廣安東陽地產(chǎn) 公司 思源廣場南側(cè) 27000 2200 二層門面 20 按年付 門面 租賃式商場 /租賃式商場 71 03 奧林 .財 富世界 四川得益集團 城北商業(yè) 集中區(qū) 50521 20200 7500 門面 25 按年付 大開間 / 門面 /租賃式商場 20 04 立新景苑 廣安立新公司 思源廣場 西側(cè) 30000 2448 4900 20 按年付 獨立門面 90 05 凱達商業(yè) 廣場 廣安凱達地產(chǎn) 公司 城北商業(yè) 中心 10000 3350 12500 25 按 年付 產(chǎn)權(quán)式商鋪 80 06 正元星辰 .時代廣場 廣安世紀房地產(chǎn)公司 洪州大道 興安街 44420 13360 4300 20 按年付 大開間 /門面 58 07 望江臺花園 廣安三合房地產(chǎn)公司 城南城北 接合部 萬 10000 3300 20 按年付 獨立門面 50 08 世貿(mào)購物 廣場 廣安世紀房地產(chǎn)公司 金安大道萬盛街 32143 10000 3300 10 按年付 獨立門面 /產(chǎn)權(quán)式商場 /租賃式商場 50 09 洪州大市場 廣安錦城房地產(chǎn)公司 城南城北交界處 70000 10000 5000 20 按年付 大開間 /門面 68 10 車站大市場 四川得益集團 城鄉(xiāng)交界處 占地 120 畝 40000 7800 20 按年付 大開間 /門面 40 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。 三、顯性客戶群 1. 廣安區(qū)商業(yè)投資者； ； 、成都投資客商； 、成都、國內(nèi)及外商經(jīng)營零售商。 ：小綜合商店、建材店、食雜店、商業(yè)拆遷戶、飲食店； ：私營企業(yè)、個人等； ：年（經(jīng)營）收入在 1020 萬元以上。誠然，國外最大的零售商山姆公司、家樂福、沃爾瑪?shù)鹊炔豢煞裾J是最為優(yōu)秀的。這種新的模式也是對傳統(tǒng)舊的老模式的一種挑戰(zhàn)，相繼在全國各大城市出現(xiàn)了外企的一些分店，這更是對國企商業(yè)的一種威脅。因而，商場業(yè)態(tài)建立的好壞直接影響商場的運作和發(fā)展。感謝原作者所作出的努力！ 部在《零售業(yè)態(tài)分類規(guī)范意見》中，將中國零售業(yè)商店分類確定為 8 類：百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、倉儲式商場、專業(yè)店、專賣店、購物中心。因此，商品結(jié)構(gòu)的優(yōu)選是首當其沖的問題。 一、商業(yè)形態(tài)定位 結(jié)合廣安區(qū)的商業(yè)投資與國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營調(diào)查，確立項目的基本定位： 新型商業(yè)地產(chǎn)（集中式賣場） 門面投資分析 按星河商業(yè)地塊的現(xiàn)狀，可繞建安路與步行街建設(shè)門面（按二層計）房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。但商業(yè)形象受到極大損害 ，且有一定的風險。風險較小。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。 對商場進行定位，可以在經(jīng)營上滿足多方面的需要，其中最為重要的一點是滿足市場競爭的需要。所謂商圈范圍，簡單講就是商場吸引顧客的空間范圍。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 一個商場要在經(jīng)營上取得成功，并非一定要走特色化經(jīng)營路線。尤其是 96 年以來，國際大型零售企業(yè)大舉進軍深圳，擴張勢頭一直有增無減，而本地一些大型零售企業(yè)亦紛紛居安思危，奮起直追，一方面修養(yǎng)內(nèi)功，增強實力，另一方面也加快新開分店的步伐。 2）保底抽傭：商場將場內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪嶋H用家經(jīng)營，商場按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例定期抽取傭金，同時雙方約定最低銷售保底額，當銷售額低于該保底額時，商場仍按保底額的一定比例抽取傭金。 招租：商場將場內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９癯鲎馀c實際用家，商場獲租金收益，鋪位或?qū)９竦膶嶋H用家負責經(jīng)營，獲取經(jīng)營收益，承當經(jīng)營風險。 全部招租 企業(yè)無商場經(jīng)營管理能力。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。 ? 便民式超市，其特點是單店規(guī)模較小、分店較多，主要經(jīng)營食品和日常生活必需品，如民潤、華潤萬方、惠康金田、百佳等。 個體經(jīng)營的獨立街鋪。感謝原作者所作出的努力！ 體的超大規(guī)模的商業(yè)服務場所。由此可大致測算，顧客對商場單店營業(yè)面積的最大承受能力在 萬平方米左右。一方面，商場的購買力取決于商圈人口及 其消費水平，商圈人口通常包括圈內(nèi)居住人口，市內(nèi)過客及外地游客；消費水平往往與其收入水平和消費習慣有關(guān)；競爭店分流的購買力往往與競爭各方在規(guī)模、檔次、經(jīng)營能力、經(jīng)營范圍等方面的差異程度有關(guān)；另一方面，商場單位面積的保本銷售額與其經(jīng)營成本和經(jīng)營毛利率有關(guān)。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。 由于商場形象定位實質(zhì)上是一種企 業(yè)的形象定位，因此可以借助 CIS 系統(tǒng)來加以塑造并傳達給消費者： ? 通過商場的建筑外觀來表現(xiàn)，如建筑形狀、結(jié)構(gòu)、顏色等。形象性的 POP 廣告在色彩的選用上要注重突出季節(jié)感，例如，在春天可選用粉紅色或綠色為基調(diào)，營造一種欣欣向榮的氣氛；夏天可選用藍色或青色，突出一派清爽 的感覺；秋天可選用淺橙色或咖啡色，以體現(xiàn)成熟豐收的季節(jié)感；冬天宜選用紅色或金色，給顧客以溫暖、溫馨的購物空間。 項目主題定位 、實現(xiàn)商場與住宅的均好性。 、主力產(chǎn)品為 10 平米的商鋪（產(chǎn)權(quán)）與 25 平米獨立式商鋪。在星河商業(yè)城頂部建設(shè)1000 平米的露天休閑廣場，供購物和游人休閑 觀景。感謝原作者所作出的努力！ 與購物模式，是打造精品的重要環(huán)節(jié)。 ? 女性鞋莊、皮具類：品質(zhì)為高、中檔，色彩、款式以國際潮流為基準，品種講求琳瑯滿目。 ? 化妝品專柜：選擇國際、國內(nèi)知名品牌化妝品商入駐，妝扮廣安女性美好人生。 ? 女人花店、禮品坊：選擇品牌禮品店、花店入駐，方便廣安女性禮房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。 ? 男性化妝品：品牌化妝品。選擇國內(nèi)頂級的形象設(shè)計師入駐。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。相反，隨著城市化進程加快、商業(yè)自身的發(fā)展等多種因素，本市一些新的商圈或商業(yè)區(qū)悄然形成。 業(yè)界分析： 魅力南濱 筑巢以待 。另外，南濱路中央商務區(qū)的獨特優(yōu)勢必將助推這里的房產(chǎn)開發(fā)。房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。據(jù)統(tǒng)計，包括第一大道商業(yè)街、中央大街、 融僑半島等都有商業(yè)旅游商務區(qū)的水體結(jié)構(gòu)和商業(yè)街區(qū)結(jié)構(gòu)的特點。 大石楊三角區(qū) 商圈描述： 大石楊黃金三角區(qū)（ 覆蓋楊家坪、陳家坪、渝中區(qū)的大坪及連接帶，簡稱 大石楊黃金三角區(qū) ）是最能代表新商業(yè)特征的潛力商圈，是建立在有快捷交通以及新興經(jīng)濟如 IT、通訊、廣告及傳媒業(yè)基礎(chǔ)上的。據(jù)悉，去年該區(qū)人均年收入達 ，屬全市最高。 同時，奧體中心周邊成為新的開發(fā)熱點，隨著重慶市奧林匹克體育中心工程的迅速推進，體育中心周邊成為高新板塊新的開發(fā)熱點。 概況： 高新區(qū)是 1991 年經(jīng)國務院批準成立的國家級高級技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。在九宮廟板塊，這里先后出現(xiàn)了如新城明珠、春暉花園、天辰華府等項目，目前該區(qū)域誕生的金色世紀、秋實小區(qū)、遠景天下等項目顯示著該區(qū)域樓市發(fā)展的后勁。 另外，這里的商業(yè)規(guī)劃前景誘人。 概況： 大渡口在區(qū)位上遠離其它主城區(qū)，并在交通配套、商業(yè)發(fā)展等方面稍遜于其它主城區(qū)的發(fā)展，因此大渡口區(qū)在市民心目中的印象相對淡薄，但隨著該區(qū)域房地產(chǎn)的火熱開發(fā)，昔日不顯山露水的大渡口已逐漸在主城的開發(fā)中爭得一席之位，其對外區(qū)購房客戶的吸引力也在逐步加強，顯示出較強的發(fā)展勁頭，未來大渡口的樓市發(fā)展將更為全面。前者是現(xiàn)在還以前 商業(yè)不夠繁榮的帳 ，后者是隨新區(qū)開發(fā)而涌現(xiàn)商機。南坪 漁洞道路的拓寬及馬桑溪大橋、魚洞長江大橋的建設(shè)，將全面完善巴南區(qū)的交通網(wǎng)絡(luò)，這些都將對區(qū)域帶來較大的改變。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。 規(guī)劃定位 結(jié)合產(chǎn)品的性質(zhì)和市場調(diào)查以及區(qū)位特點，放棄純商業(yè)項目的定位，確立商住項目的方向。 產(chǎn)品定位 星河商業(yè)城除了住宅功能外，在商業(yè)方面，主要以大開間、開敞式為主，以基本單位為框架 ，劃分合適的產(chǎn)權(quán)單位。主題商業(yè)為女人世界（以深圳女人世界為樣板）。住宅層架空。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。