【正文】 西側(cè)與城市干道連接。是全市的政治 、文化商業(yè)中心，是全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長(zhǎng)極和廣安市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈的核心區(qū)。其中一般投資商調(diào)查 55個(gè)，有效樣本 44 個(gè)；商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目專項(xiàng)調(diào)查 25 份，有效樣本22 份。 在設(shè)計(jì)中，充分注意項(xiàng)目旁的商業(yè)步行街的規(guī)劃與商業(yè)效應(yīng)。 項(xiàng)目所在地的消費(fèi)者心理和特征 規(guī)劃設(shè)計(jì)方向。 項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)規(guī)劃，目標(biāo)客戶的需求心理和消費(fèi)特征。 項(xiàng)目不在繁華商業(yè)區(qū)，應(yīng)引起設(shè)計(jì)定位的重視。 五、統(tǒng)計(jì)方法：運(yùn)用 SPSS 統(tǒng)計(jì)分析軟件進(jìn)行頻數(shù)統(tǒng)計(jì)，相關(guān)分析。目前大型的商業(yè)地產(chǎn)已近 10 家進(jìn)入該區(qū)，五年內(nèi)廣安城南將是一個(gè)現(xiàn)代化的商業(yè)城市。地勢(shì)平坦，具有良好的交通及景觀條件，屬?gòu)V安市黃金地段，是高尚居住、旅游、休閑消費(fèi)的最佳場(chǎng)所，適合開發(fā)為高檔商業(yè)區(qū)。思源大道經(jīng)過項(xiàng)目并溝通城南與城北，其中公交車與的士車可交梭穿行。 項(xiàng)目 SWOT 分析 項(xiàng)目 SWOT 分析表 優(yōu)勢(shì)（ S） 交通便捷。 目前市民對(duì)該區(qū)的中高檔休閑商業(yè)尚未有明確認(rèn)識(shí)。 機(jī)會(huì)（ O） 高尚居住區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿^大；商業(yè)地產(chǎn)有更大的空間； 該區(qū)本項(xiàng)目可作為廣安城南的標(biāo)志性高檔商業(yè)區(qū)來開發(fā)； 此區(qū)域缺乏高檔次、品質(zhì)優(yōu)的商業(yè)產(chǎn)品供應(yīng)； 只要宣傳和現(xiàn)場(chǎng)銷售得力的情況下，可以創(chuàng)造高單價(jià)； 目前區(qū)域處于高檔商業(yè)地產(chǎn)的啟蒙期，供應(yīng)量較小。 市區(qū)投資商對(duì)城南商業(yè)板塊的環(huán)境沒有足夠的認(rèn)識(shí)。 項(xiàng)目最大價(jià)值挖掘 ? 核心競(jìng)爭(zhēng)力分析 核心競(jìng)爭(zhēng)力是企業(yè)及項(xiàng)目在地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的核心優(yōu)勢(shì)。 本項(xiàng)目在尊重主流投資者對(duì)產(chǎn)品需求的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)出新穎又實(shí)用的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品。 力 休閑 觀景 商業(yè)頂層的觀景休閑臺(tái)在四川廣安有相當(dāng)?shù)男路f性，絕不是人云亦云的簡(jiǎn)單模仿，其對(duì)休閑購(gòu)物者有較大的吸引力?！皬V安電力集團(tuán)”的企業(yè)品牌已經(jīng)成為一種實(shí)力的表現(xiàn)，產(chǎn)品的品牌只能依靠高水準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、高水平的樓宇設(shè)計(jì)、可靠的施工質(zhì)量、優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境、完善的配套服務(wù)設(shè)施、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理來構(gòu)筑。 ? 環(huán)境價(jià)值 運(yùn)用環(huán)境優(yōu)勢(shì)盡可能的突出休閑商業(yè)主題，將“休閑、購(gòu)物”的主題概念融入商業(yè)環(huán)境和自然環(huán)境之中。 ? 產(chǎn)品價(jià)值 從規(guī)劃、建筑形式、商業(yè)、住宅、配套等全面提升產(chǎn)品價(jià)值。 ?經(jīng)營(yíng)模式： A、商場(chǎng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理 4 家，占總數(shù)的 ％ B、自主經(jīng)營(yíng)（門面） 13 家，占總數(shù)的 ％ ?價(jià)格范圍： A、均價(jià)在 3000— 5000 元 /m178。從外表既體現(xiàn)不了川渝商業(yè)文化的底蘊(yùn)，又承載不了現(xiàn)代商業(yè)文明的鮮明元素。 一 、項(xiàng)目板塊開發(fā)調(diào)查分析 項(xiàng)目板塊開發(fā)調(diào)查分析 ： 思源宮商業(yè)項(xiàng)目 ? 地理位置： 思源宮位于思源廣場(chǎng)南側(cè)，西側(cè)為建安路，東臨市政片區(qū)道路盤山而下的沖溝谷，南鄰星河明苑，地勢(shì)平坦，各方位景觀良好，交通方便。 ? 項(xiàng)目性質(zhì)：商住 ? 商業(yè)面積：約 10000 m178。該商住區(qū)位于城南城北交匯處，緊臨思源廣場(chǎng)和圖書館，并附帶大型的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)：向陽大市場(chǎng)。 ? 商業(yè)面積： 2448m178。立新景苑地處思源大道，思源廣場(chǎng)西側(cè)，交通方便，是廣安目前唯一的 19 層電梯公寓（ 1— 5 層已定為中國(guó)銀行辦公樓）。即將打通南北通道，交通便利。 ? 價(jià)格特點(diǎn)：總價(jià) 萬元 ? 功能定位 ： 1F 門面小商品及服裝； 2F 超市； 37F 住宅 ? 規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢(shì)： 屬于二類商業(yè)用地?，F(xiàn)已有知名品牌主力店入駐。地理位置優(yōu)越，改造前是商業(yè)中心，臨廣安市主要交通要道，老城區(qū)單行線必經(jīng)之地，所有公交路線（ 1— 6 路），進(jìn)城車輛必經(jīng)本項(xiàng)目。顯示地段與口岸的真實(shí)價(jià)值，大型的純投資性商業(yè)物業(yè)，實(shí)現(xiàn)廣安地區(qū)缺乏大型高檔購(gòu)物休閑場(chǎng)所“零“的突破。具有較強(qiáng)的商業(yè)和投資氛圍。 結(jié)論：板塊中，較大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是思源宮和浦東商業(yè)廣場(chǎng)、財(cái)富 .奧林世界等項(xiàng)目，而且?guī)讉€(gè)項(xiàng)目都在修建之中，都將于 2020 年 5 月或年底交房。 三、在建項(xiàng)目調(diào)查分析 主要需求市場(chǎng)特征分析： 將在 2020 年推出的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目眾多，供應(yīng)量大，城南明年亮相項(xiàng)目達(dá) 7 個(gè)，城北達(dá) 5 個(gè)，總規(guī)模（含住宅）約 100 萬平方米。大多數(shù)投資者習(xí)慣于購(gòu)獨(dú)立商鋪。產(chǎn)權(quán)式商鋪 50 02 思源宮 廣安東陽地產(chǎn) 公司 思源廣場(chǎng)南側(cè) 27000 2200 二層門面 20 按年付 門面 租賃式商場(chǎng) /租賃式商場(chǎng) 71 03 奧林 .財(cái) 富世界 四川得益集團(tuán) 城北商業(yè) 集中區(qū) 50521 20200 7500 門面 25 按年付 大開間 / 門面 /租賃式商場(chǎng) 20 04 立新景苑 廣安立新公司 思源廣場(chǎng) 西側(cè) 30000 2448 4900 20 按年付 獨(dú)立門面 90 05 凱達(dá)商業(yè) 廣場(chǎng) 廣安凱達(dá)地產(chǎn) 公司 城北商業(yè) 中心 10000 3350 12500 25 按 年付 產(chǎn)權(quán)式商鋪 80 06 正元星辰 .時(shí)代廣場(chǎng) 廣安世紀(jì)房地產(chǎn)公司 洪州大道 興安街 44420 13360 4300 20 按年付 大開間 /門面 58 07 望江臺(tái)花園 廣安三合房地產(chǎn)公司 城南城北 接合部 萬 10000 3300 20 按年付 獨(dú)立門面 50 08 世貿(mào)購(gòu)物 廣場(chǎng) 廣安世紀(jì)房地產(chǎn)公司 金安大道萬盛街 32143 10000 3300 10 按年付 獨(dú)立門面 /產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng) /租賃式商場(chǎng) 50 09 洪州大市場(chǎng) 廣安錦城房地產(chǎn)公司 城南城北交界處 70000 10000 5000 20 按年付 大開間 /門面 68 10 車站大市場(chǎng) 四川得益集團(tuán) 城鄉(xiāng)交界處 占地 120 畝 40000 7800 20 按年付 大開間 /門面 40 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。 三、顯性客戶群 1. 廣安區(qū)商業(yè)投資者； ； 、成都投資客商； 、成都、國(guó)內(nèi)及外商經(jīng)營(yíng)零售商。 ：小綜合商店、建材店、食雜店、商業(yè)拆遷戶、飲食店； ：私營(yíng)企業(yè)、個(gè)人等； ：年（經(jīng)營(yíng)）收入在 1020 萬元以上。誠(chéng)然，國(guó)外最大的零售商山姆公司、家樂福、沃爾瑪?shù)鹊炔豢煞裾J(rèn)是最為優(yōu)秀的。這種新的模式也是對(duì)傳統(tǒng)舊的老模式的一種挑戰(zhàn)，相繼在全國(guó)各大城市出現(xiàn)了外企的一些分店，這更是對(duì)國(guó)企商業(yè)的一種威脅。因而，商場(chǎng)業(yè)態(tài)建立的好壞直接影響商場(chǎng)的運(yùn)作和發(fā)展。感謝原作者所作出的努力！ 部在《零售業(yè)態(tài)分類規(guī)范意見》中，將中國(guó)零售業(yè)商店分類確定為 8 類：百貨店、超級(jí)市場(chǎng)、大型綜合超市、便利店、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)、專業(yè)店、專賣店、購(gòu)物中心。因此，商品結(jié)構(gòu)的優(yōu)選是首當(dāng)其沖的問題。 一、商業(yè)形態(tài)定位 結(jié)合廣安區(qū)的商業(yè)投資與國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)調(diào)查，確立項(xiàng)目的基本定位： 新型商業(yè)地產(chǎn)（集中式賣場(chǎng)） 門面投資分析 按星河商業(yè)地塊的現(xiàn)狀，可繞建安路與步行街建設(shè)門面（按二層計(jì)）房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。但商業(yè)形象受到極大損害 ，且有一定的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)較小。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。 對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行定位，可以在經(jīng)營(yíng)上滿足多方面的需要，其中最為重要的一點(diǎn)是滿足市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要。所謂商圈范圍，簡(jiǎn)單講就是商場(chǎng)吸引顧客的空間范圍。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 一個(gè)商場(chǎng)要在經(jīng)營(yíng)上取得成功，并非一定要走特色化經(jīng)營(yíng)路線。尤其是 96 年以來，國(guó)際大型零售企業(yè)大舉進(jìn)軍深圳，擴(kuò)張勢(shì)頭一直有增無減，而本地一些大型零售企業(yè)亦紛紛居安思危，奮起直追，一方面修養(yǎng)內(nèi)功，增強(qiáng)實(shí)力，另一方面也加快新開分店的步伐。 2）保底抽傭：商場(chǎng)將場(chǎng)內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪?shí)際用家經(jīng)營(yíng)，商場(chǎng)按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例定期抽取傭金，同時(shí)雙方約定最低銷售保底額，當(dāng)銷售額低于該保底額時(shí)，商場(chǎng)仍按保底額的一定比例抽取傭金。 招租：商場(chǎng)將場(chǎng)內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９癯鲎馀c實(shí)際用家，商場(chǎng)獲租金收益，鋪位或?qū)９竦膶?shí)際用家負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)，獲取經(jīng)營(yíng)收益，承當(dāng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 全部招租 企業(yè)無商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。 ? 便民式超市，其特點(diǎn)是單店規(guī)模較小、分店較多，主要經(jīng)營(yíng)食品和日常生活必需品，如民潤(rùn)、華潤(rùn)萬方、惠康金田、百佳等。 個(gè)體經(jīng)營(yíng)的獨(dú)立街鋪。感謝原作者所作出的努力！ 體的超大規(guī)模的商業(yè)服務(wù)場(chǎng)所。由此可大致測(cè)算，顧客對(duì)商場(chǎng)單店?duì)I業(yè)面積的最大承受能力在 萬平方米左右。一方面，商場(chǎng)的購(gòu)買力取決于商圈人口及 其消費(fèi)水平，商圈人口通常包括圈內(nèi)居住人口，市內(nèi)過客及外地游客；消費(fèi)水平往往與其收入水平和消費(fèi)習(xí)慣有關(guān)；競(jìng)爭(zhēng)店分流的購(gòu)買力往往與競(jìng)爭(zhēng)各方在規(guī)模、檔次、經(jīng)營(yíng)能力、經(jīng)營(yíng)范圍等方面的差異程度有關(guān)；另一方面，商場(chǎng)單位面積的保本銷售額與其經(jīng)營(yíng)成本和經(jīng)營(yíng)毛利率有關(guān)。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。 由于商場(chǎng)形象定位實(shí)質(zhì)上是一種企 業(yè)的形象定位，因此可以借助 CIS 系統(tǒng)來加以塑造并傳達(dá)給消費(fèi)者： ? 通過商場(chǎng)的建筑外觀來表現(xiàn)，如建筑形狀、結(jié)構(gòu)、顏色等。形象性的 POP 廣告在色彩的選用上要注重突出季節(jié)感，例如，在春天可選用粉紅色或綠色為基調(diào)，營(yíng)造一種欣欣向榮的氣氛；夏天可選用藍(lán)色或青色，突出一派清爽 的感覺；秋天可選用淺橙色或咖啡色，以體現(xiàn)成熟豐收的季節(jié)感；冬天宜選用紅色或金色，給顧客以溫暖、溫馨的購(gòu)物空間。 項(xiàng)目主題定位 、實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)與住宅的均好性。 、主力產(chǎn)品為 10 平米的商鋪（產(chǎn)權(quán)）與 25 平米獨(dú)立式商鋪。在星河商業(yè)城頂部建設(shè)1000 平米的露天休閑廣場(chǎng)，供購(gòu)物和游人休閑 觀景。感謝原作者所作出的努力！ 與購(gòu)物模式，是打造精品的重要環(huán)節(jié)。 ? 女性鞋莊、皮具類：品質(zhì)為高、中檔，色彩、款式以國(guó)際潮流為基準(zhǔn)，品種講求琳瑯滿目。 ? 化妝品專柜：選擇國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名品牌化妝品商入駐，妝扮廣安女性美好人生。 ? 女人花店、禮品坊：選擇品牌禮品店、花店入駐，方便廣安女性禮房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。 ? 男性化妝品：品牌化妝品。選擇國(guó)內(nèi)頂級(jí)的形象設(shè)計(jì)師入駐。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。相反，隨著城市化進(jìn)程加快、商業(yè)自身的發(fā)展等多種因素，本市一些新的商圈或商業(yè)區(qū)悄然形成。 業(yè)界分析： 魅力南濱 筑巢以待 。另外，南濱路中央商務(wù)區(qū)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)必將助推這里的房產(chǎn)開發(fā)。房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。據(jù)統(tǒng)計(jì)，包括第一大道商業(yè)街、中央大街、 融僑半島等都有商業(yè)旅游商務(wù)區(qū)的水體結(jié)構(gòu)和商業(yè)街區(qū)結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)。 大石楊三角區(qū) 商圈描述： 大石楊黃金三角區(qū)（ 覆蓋楊家坪、陳家坪、渝中區(qū)的大坪及連接帶，簡(jiǎn)稱 大石楊黃金三角區(qū) ）是最能代表新商業(yè)特征的潛力商圈，是建立在有快捷交通以及新興經(jīng)濟(jì)如 IT、通訊、廣告及傳媒業(yè)基礎(chǔ)上的。據(jù)悉，去年該區(qū)人均年收入達(dá) ，屬全市最高。 同時(shí)，奧體中心周邊成為新的開發(fā)熱點(diǎn)，隨著重慶市奧林匹克體育中心工程的迅速推進(jìn)，體育中心周邊成為高新板塊新的開發(fā)熱點(diǎn)。 概況： 高新區(qū)是 1991 年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立的國(guó)家級(jí)高級(jí)技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。在九宮廟板塊，這里先后出現(xiàn)了如新城明珠、春暉花園、天辰華府等項(xiàng)目，目前該區(qū)域誕生的金色世紀(jì)、秋實(shí)小區(qū)、遠(yuǎn)景天下等項(xiàng)目顯示著該區(qū)域樓市發(fā)展的后勁。 另外，這里的商業(yè)規(guī)劃前景誘人。 概況： 大渡口在區(qū)位上遠(yuǎn)離其它主城區(qū)，并在交通配套、商業(yè)發(fā)展等方面稍遜于其它主城區(qū)的發(fā)展，因此大渡口區(qū)在市民心目中的印象相對(duì)淡薄，但隨著該區(qū)域房地產(chǎn)的火熱開發(fā)，昔日不顯山露水的大渡口已逐漸在主城的開發(fā)中爭(zhēng)得一席之位，其對(duì)外區(qū)購(gòu)房客戶的吸引力也在逐步加強(qiáng)，顯示出較強(qiáng)的發(fā)展勁頭，未來大渡口的樓市發(fā)展將更為全面。前者是現(xiàn)在還以前 商業(yè)不夠繁榮的帳 ，后者是隨新區(qū)開發(fā)而涌現(xiàn)商機(jī)。南坪 漁洞道路的拓寬及馬桑溪大橋、魚洞長(zhǎng)江大橋的建設(shè)，將全面完善巴南區(qū)的交通網(wǎng)絡(luò)，這些都將對(duì)區(qū)域帶來較大的改變。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。 規(guī)劃定位 結(jié)合產(chǎn)品的性質(zhì)和市場(chǎng)調(diào)查以及區(qū)位特點(diǎn)，放棄純商業(yè)項(xiàng)目的定位，確立商住項(xiàng)目的方向。 產(chǎn)品定位 星河商業(yè)城除了住宅功能外，在商業(yè)方面，主要以大開間、開敞式為主，以基本單位為框架 ，劃分合適的產(chǎn)權(quán)單位。主題商業(yè)為女人世界（以深圳女人世界為樣板）。住宅層架空。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。