【正文】 各商鋪的反租租金一般每年 8%，連續(xù)反租三年或以上。 20平方米左右的“門臉房”極受買家青睞，銷售率近 100%。 ?東門商鋪的售價和租價 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。立新路中段、新風巷一帶重點突出鞋帽類經(jīng)營。 ?東門商業(yè)構成 東門商家主要 經(jīng)營服裝、皮具、鞋帽和化妝品類商品。東門老街由 12條步行街相連，有 40多家大型商場和千余小型商鋪在此安營扎寨，已投入運營的商業(yè)面積超過 70萬平方米，年營業(yè)額逾 60億，年納稅額 3億多，已躋身為全國著名商業(yè)街。據(jù)統(tǒng)計， 2020年度深圳市招商、在售商鋪面積 100萬平方米，其中羅湖 214000 平方米占有 %，港人在深圳購物區(qū)域僅東門占了 45% 。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。由于品牌商業(yè)的功能不同，因此，以大開間為主，有利品牌商業(yè)的打造。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。 ? 商業(yè)裙房屋頂：露天休閑廣場。 ? 1F：大開間布局，分割產(chǎn)權單位。商場與住宅為一個整體，并有各自相對獨立的系統(tǒng)和功能。因此，星河商業(yè)城在概念上屬于商業(yè)休閑地產(chǎn)一類。目前，該區(qū)城區(qū)常住人口約 20萬人。同時，交通改善將提升巴南區(qū)開發(fā)速度。巴南區(qū)主城區(qū)有兩大片區(qū)，一是漁洞（區(qū)府所在地），一是以李家沱、花溪為帶動性區(qū)域的南部新城。在區(qū)域整休迅速發(fā)展的基礎上，大渡口雙山工業(yè)園有望成為下一個開發(fā)熱點，市內多家知名實力開發(fā)商已在此圈地，該片區(qū)將成為繼新區(qū)府開發(fā)板塊后的又一個新興區(qū)域。輕軌、陳庹路的建成、長江路的拓寬及馬桑溪大橋、魚洞長江大橋的竣工，將全面完善大渡口的交通網(wǎng)絡， 這些都將對區(qū)域帶來較大的改變。該區(qū)城區(qū)內目前的城市開發(fā)主要集中在兩個板塊，一是九宮廟一帶，其次是新區(qū)府周邊。 大渡口 商圈描述： 大渡口的商業(yè)發(fā)展之路是往城市副中心商圈邁出的，這里將成為副主城區(qū)西南部房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。美茵河谷等。有關調查還顯示，高新區(qū)吸引外區(qū)消費的能力在日益增強，這一利好趨勢將吸引眾多商業(yè)運營商進駐（華宇名都城商業(yè)部分受到多個商家關注，證明了這一區(qū)域的商業(yè)潛力）。通訊業(yè)、傳媒業(yè)、廣告業(yè)及 IT 業(yè)在該區(qū)域的生根發(fā)展為區(qū)內較強的消費能力打下了基礎。未來南濱路規(guī)劃為商務及休閑娛樂區(qū)、文化旅游（或歷史風貌）及人文居住區(qū)、濱江生態(tài)居住區(qū)、倉儲物流區(qū)，在 最有人氣的旅游觀光帶、最顯活力的經(jīng)濟增長極，最具品位的人居環(huán)境 三個方面下功夫，力爭把濱江路建設成為最能代表重慶山水園林城市風格的重慶第一路。一個全新的濱江商業(yè)街將會呈現(xiàn)出來，南濱路沿線將會成為名副其實的商業(yè)休閑旅游居住區(qū)。據(jù)悉，南濱路一、二、三期的所有開發(fā)項目將進行商業(yè)、休閑娛樂規(guī)劃，南濱路將成為全新的濱江商業(yè)城。同時，鵝公巖、長江復線橋、菜園壩等跨江大橋將使長江的阻隔 忽略不計 。 會與未來重慶 CBD 連接在一起，成為一個都市型的商圈，以中高收入人群為消費主體的購物、休閑娛樂、旅游觀光性商業(yè) quot。 五、項目產(chǎn)品定位 概念定位 目前在國內流行的商業(yè)地產(chǎn)，主要是以純商業(yè)的業(yè)態(tài)形式出現(xiàn)，如北京、深圳、廣州等地，在重慶及成都都有比較新的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)，特別是重慶： 重慶 以 解放碑、沙坪壩坪壩、南坪、觀音橋、楊家坪 5 大商圈的人群和一年比一年高的消費額并沒有將主城的商業(yè)蛋糕瓜分殆盡。 ? 國際快餐食街 （說明：國、內外品牌百貨或主題商城店入住，可適當調整產(chǎn)品結構和賣場布局） 項目形象定位 現(xiàn)代休閑主題購物中心 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。 ? 美容、美發(fā)中心：引進國際頂級美容、美膚師入駐，引領廣安美容、美膚新潮流。 男人世界（ 2F） ? 男性服飾：品質為高、中檔，色彩款式與國際潮流同步，休閑裝、品種講求多樣化。 ? 時裝現(xiàn)場設計加工工作室：選擇具實力的服裝設計師入駐，為廣安女性量體裁衣。 ? 美發(fā)中心：選擇國內頂級的形象設計師入駐，讓廣安女人更加美麗、動人。 ? 金銀首飾：品牌金銀首飾，并配套靈活的現(xiàn)場設計、制作工作室。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。 項目開發(fā)的主題為： 休閑主題商城 ? 定位依據(jù)： ? 休閑式：項目依傍思源廣場并被商業(yè)步行街緊緊包圍，未來是真正意義上的休閑式購物中心。具有“在休閑中購物”的得天獨厚的優(yōu)勢。感謝原作者所作出的努力！ 四、星河商業(yè)城商業(yè)主題定位 在星河商業(yè)城這片近 萬平米的基地上，用約 8500 平方的面積來規(guī)劃成完整的商業(yè)設施和 6500 平米的住宅功能配套，使商業(yè)步行街和商場有機地穿插在一起。 值得一提的是， POP 廣告往往是營造賣場購物氣氛、塑造商場形象的重要手段。 商場的形象定位，實際上是商場經(jīng)營企業(yè)的形象定位，因此，它隨著商場的經(jīng)營運作而持續(xù)存在并發(fā)揮作用。如果商場規(guī)模過大，勢必造 成品種重復經(jīng)營，降低商場單位面積銷售額，從而影響整體經(jīng)營房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。簡單測算，單店的極限規(guī)模約等于商圈購買力減去圈內競爭店分流的購買力，再除以商場單位面積的保本銷售額。顧客購物休閑的步速一般是 3040 米 /分鐘，瀏覽購物的步行距離一般不超過 7500 米。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。 連鎖專賣（專業(yè)）店，主要是服裝、醫(yī)藥等，如經(jīng)典故事、一致、萬澤、中聯(lián)等。 ? 大型超市，其特點是單店規(guī)模較大、品種齊全，以經(jīng)營國產(chǎn)及合資產(chǎn)品為主，以當?shù)鼐用駷橹饕諏ο?，滿足顧客日常生活一站式購物的需要，如沃爾瑪、家樂福、新一佳、人人樂、好又多等 。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。 自營為輔，招租為主 企業(yè)缺乏商場經(jīng)營 管理能力或營運資金不足。感謝原作者所作出的努力！ 3）純分成，商場將場內一定面積的鋪位或專柜交由實際用家經(jīng)營，商場按該鋪位或專柜銷售額的一定比例定期抽取傭金，雙 方不約定最低銷售保底額，共同經(jīng)營，共當風險。 經(jīng)營方式定位 目前深圳和重慶、成都各商場所采用的經(jīng)營方式主要有以下幾種： 自營： 1）購銷：商場自行進貨，自行銷售，自擔經(jīng)營風險。不過，縱觀目前深圳、重慶、成都商業(yè)市場，這樣的區(qū)域性商業(yè)空白點 已不多見，絕大部分的區(qū)域已是商家林立，競爭激烈。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。如果從消費特征來劃分，可以房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。 三、商場定位的基本要素 目標市場定位 目標區(qū)域定位，主要是對周邊商圈區(qū)域范圍的分析。商場定位是商業(yè)項目策劃的開始，統(tǒng)籌著后序諸多方面的工作，可以說，商場定位是一個商業(yè)項目運作的靈魂。 開 業(yè) 后 商品定價體系 庫存 /配送體系管理 品類 /品牌 /商戶組合 服務管理 促銷策略 品質管理 旺場，取得持續(xù)經(jīng)營效益，塑造企業(yè)品牌。商業(yè)形象得到極大提升。按利潤 1000元 /㎡計，利潤為 500 萬元。 會員會對現(xiàn)有商場形成一大批固定的消費群體，同時，優(yōu)秀的商品結構和良好的購物環(huán)境以及人性化的優(yōu)質服務，會給商場吸引來更多的非會員消費，這將 極大的增加我們的營業(yè)額和利潤，這樣滾動發(fā)展下去，會員帶動非會員來購物，非會員又帶動非會員來消費，像滾雪球一樣，消費群體會在一年中翻天覆地的大變化（這里當然少不了宣傳和促銷等強有力的支持）。客流量的多少會直接影響商場的利潤。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。 在老百貨傳統(tǒng)模式下沉靜了幾十年，國外零售業(yè)進駐中國給中國商業(yè)帶來了一個新課題，現(xiàn)代商業(yè)應該在社會發(fā)展快速的今天怎么樣做才能贏得更多的利潤和消費者。因此，這幾家外企先后在中國都運作的非常成功，它的成功代表了一種新的經(jīng)營模式的確立。感謝原作者所作出的努力！ 多少年來中國的商業(yè)經(jīng)營模式幾乎沒有變化，一直是用一種傳統(tǒng)的一成不變的模式在經(jīng)營，九六年國外先進的商業(yè)經(jīng)營模式搶灘中國市場后，國人才驚醒，原來商業(yè)模式是可以變化的。感謝原作者所作出的努力！ 四、目標客戶定位分析 ： 第一類是已經(jīng)進入商鋪經(jīng)營的投資者； 第二類是周邊區(qū)縣投資商鋪或欲投資商鋪的投資者； 第三類是重慶及成都規(guī)模商場經(jīng)營者。 二、隱形客戶群 1. 國內其他城市商業(yè)投資商； 2. 區(qū)縣經(jīng)商戶投資者； 3. 其他行業(yè)轉行投資商。 廣安區(qū)典型商業(yè)（鋪）調查一覽表 序號 項目名稱 開 發(fā) 商 位 置 總建面 （ m2） 商業(yè)面積（ m2） 均價 (元 /m2) 租賃價 (元 /m2) 付款方式 (租賃 ) 主要單位 結構（劃分） 租售率（％） 01 浦東商業(yè) 廣 場 廣安浦東地產(chǎn) 公司 老城老百貨公司 34000 27161 4900 22 按年付 大開間 / 3m178。 結論：在廣安，傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營方式依然是商業(yè)的主流，新型的商業(yè)地產(chǎn)模式尚處于幼稚期，亟需改變和拓展，人們的購物環(huán)境還不夠超前。 價格特點： 現(xiàn)在售供應項目售價在 1800— 10000 元 /㎡不等， 4000 元 /㎡以下的在售項目占供應總量 50%左右， 4000 元 /㎡占 20%左右， 6000—10000 元 /㎡占 13%左右， 10000 元 /㎡以上的占 17%左右。廣安老城區(qū)北大門，以老廣安汽車站和廣安區(qū)體育場為核心改造而成，屬傳統(tǒng)的商業(yè)黃金口岸，周邊配套設施較齊全， 緊鄰濱江大道、人氣足、是由政府支持開發(fā)的商業(yè)中心。濱江路、廣安區(qū)體育場通往奎閣大橋的圍合處，集廣安老城的商氣、人氣于一體。廣安老城區(qū)黃金口岸，老百貨公司寸土寸金地段。正面臨濱河廣場和渠江河，背面臨大東街，下通往城北汽車站，上是新南門。商業(yè)步行街聚寶盆式的空間規(guī)劃設計，寬敞的連廊，流暢的顧客行走路線。 ? 門面面積： m178。時代廣場 ? 地理位置： 位于廣安市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)（城南）洪州大道，興安街，廣寧路之間，是城南政治文化商業(yè)中心。 ? 規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢： 屬于一、二類商業(yè)用地。過街希望小學，近臨世紀大飯店，是理想的居家福地，經(jīng)商的黃金口岸。） ? 規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢： 屬于一、二類商業(yè)用地，望江臺花園門面單獨分隔，自主經(jīng)營。 望江臺花園商住項目： ? 地理位置：該商住區(qū)位于廣安市城南城北交匯處，東臨渠江，南接圖書館和思源廣場院，是廣安少有的黃金寶地。 因此，我們須進一步對項目板塊做出分析。以上的 1 家，占 ％ ?商業(yè)位置： A、位于一類商業(yè)用地的約占 46％ B、位于二類商業(yè)用地的約占 31％ C、位于三類商業(yè)用地的約占 23％ 通過對廣安商業(yè)的初步了解和現(xiàn)場考察，廣安商業(yè)的整體形象較為模糊，大多為個性不夠鮮明的“老舊商業(yè)“。城南 7 家，城北 6 家。用“現(xiàn)代購物家園”的建筑規(guī)劃設計理念和環(huán)境園林設計，因地制宜的追求商業(yè)建筑風格，體現(xiàn)人與自然共生的商業(yè)購物系統(tǒng)，達到“現(xiàn)代購物家園”的目標。打造為“星河商業(yè)中心”，更體現(xiàn)商業(yè)文化的背景超前作用。 次核心競爭力 ? 品牌價值 項目品牌由企業(yè)品牌和產(chǎn)品品牌兩部分組成。 次核心競爭力 廣安電 四川廣安電力集團為國有企業(yè)，在廣安有較高的品牌知名 次核心競爭力集團 品牌 度，項目開發(fā)給投資者提供信心保障。 ? 競爭力對比項目分析 項目 分 析 對 比 產(chǎn)品 設計 調查顯示，四川廣安商業(yè)投資者追捧具有良好商業(yè)購物環(huán)境的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，而市面供應的大部分產(chǎn)品仍以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)（商鋪）為主。 ? 強調區(qū)域開發(fā)，經(jīng)商條件的成熟的優(yōu)勢以及項目自身產(chǎn)品、形象、突出項目在競爭中的優(yōu)勢地位。 商業(yè)投資者看好的好地段較多的目前還是城北。 項目旁有一新興商業(yè)步行街，為項目增添了規(guī)模商業(yè)機會。 項目具有一定的商業(yè)規(guī)模優(yōu)勢； 項目專業(yè)化、高品質、高檔次開發(fā)； 劣勢（ W） 目前區(qū)域配套不完善，區(qū)域 環(huán)境較差，人氣不旺，購物休閑商業(yè)氛圍差。項目周圍有已建和再建的住宅區(qū)均為高尚居住區(qū)，為項目提供了優(yōu)質客源。 思源大道為項目提供了交通便利 新建的思源大道是廣安的迎賓大道，也是景觀大道。 項目地段屬高尚居住區(qū) 星河商業(yè)城項目依傍星河明苑，位于思源廣場南側，北接思源宮，