【導(dǎo)讀】商場(chǎng)式幻變空間結(jié)構(gòu)。獨(dú)立單位與規(guī)模產(chǎn)權(quán)的有機(jī)結(jié)合。廣安星河商業(yè)城定位報(bào)告。基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查說(shuō)明。第一章基本數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)情況。利用8、本設(shè)計(jì)要點(diǎn)之產(chǎn)品具有市場(chǎng)的“引導(dǎo)性”，因此產(chǎn)品的。其中一般投資商調(diào)查55. 個(gè)，有效樣本44個(gè)；商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查25份，有效樣本

　　

【正文】 區(qū)域是目前業(yè)界、市場(chǎng)比較看好的、正在崛起的新興商圈（商業(yè)區(qū)）。 南濱路 商圈描述： 南濱路將會(huì)成為一個(gè)有別于目前主城 5大商 圈以及今后其他商業(yè)區(qū)（或商圈）的地方。 會(huì)與未來(lái)重慶 CBD 連接在一起，成為一個(gè)都市型的商圈，以中高收入人群為消費(fèi)主體的購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、旅游觀光性商業(yè) quot。 業(yè)界分析： 魅力南濱 筑巢以待 。 一步一傳說(shuō)、一步一景 的南濱路更有不錯(cuò)的自然景觀資源，這里已在售的大盤(pán)有融僑半島、陽(yáng)光華庭和海棠曉月等大盤(pán)，而且這些大盤(pán)憑借其完善的配套以及較高的品質(zhì)贏得了市場(chǎng)，該區(qū)域獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)吸引了更多的實(shí)力房商來(lái)此跑馬圈地，陽(yáng)光100、中國(guó)武夷、東原地產(chǎn)紛紛在此落戶(hù)。據(jù)預(yù)測(cè)，在未來(lái) 5 年，南濱路將有 30 萬(wàn)人入住，為 南濱路商 圈 帶來(lái)人氣。同時(shí)，鵝公巖、長(zhǎng)江復(fù)線橋、菜園壩等跨江大橋?qū)⑹归L(zhǎng)江的阻隔 忽略不計(jì) 。另外，南濱路中央商務(wù)區(qū)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)必將助推這里的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)。 休閑商業(yè)地產(chǎn)悄然崛起。在住宅開(kāi)發(fā)如火如荼之時(shí)，南濱路正在謀變商業(yè)新城。據(jù)悉，南濱路一、二、三期的所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將進(jìn)行商業(yè)、休閑娛樂(lè)規(guī)劃，南濱路將成為全新的濱江商業(yè)城。房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 資料均來(lái)源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 酒吧一條街、興澳海底世界、 800米觀景長(zhǎng)廊、重慶美術(shù)館等 30多個(gè)項(xiàng)目將陸續(xù)登陸。一個(gè)全新的濱江商業(yè)街將會(huì)呈現(xiàn)出來(lái)，南濱路沿線將會(huì)成為名副其實(shí)的商業(yè)休閑旅游居住區(qū)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，包括第一大道商業(yè)街、中央大街、 融僑半島等都有商業(yè)旅游商務(wù)區(qū)的水體結(jié)構(gòu)和商業(yè)街區(qū)結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)。這些，將使南濱路的商業(yè)結(jié)構(gòu)得以?xún)?yōu)化，也掀起了南濱路休閑商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)潮。 概況： 南濱路板塊以濱江路為主線，上至南坪二塘村，下至峽口鎮(zhèn)，全長(zhǎng) 21 公里。未來(lái)南濱路規(guī)劃為商務(wù)及休閑娛樂(lè)區(qū)、文化旅游（或歷史風(fēng)貌）及人文居住區(qū)、濱江生態(tài)居住區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū)，在 最有人氣的旅游觀光帶、最顯活力的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極，最具品位的人居環(huán)境 三個(gè)方面下功夫，力爭(zhēng)把濱江路建設(shè)成為最能代表重慶山水園林城市風(fēng)格的重慶第一路。 大石楊三角區(qū) 商圈描述： 大石楊黃金三角區(qū)（ 覆蓋楊家坪、陳家坪、渝中區(qū)的大坪及連接帶，簡(jiǎn)稱(chēng) 大石楊黃金三角區(qū) ）是最能代表新商業(yè)特征的潛力商圈，是建立在有快捷交通以及新興經(jīng)濟(jì)如 IT、通訊、廣告及傳媒業(yè)基礎(chǔ)上的。隨著奧體中心等核心片區(qū)以及周邊區(qū)域開(kāi)發(fā)，石橋鋪高新區(qū)商圈會(huì)很快形成。 業(yè)界分析： 高新區(qū)購(gòu)買(mǎi)力旺盛，商業(yè)發(fā)展將后來(lái)居上。通訊業(yè)、傳媒業(yè)、廣告業(yè)及 IT 業(yè)在該區(qū)域的生根發(fā)展為區(qū)內(nèi)較強(qiáng)的消費(fèi)能力打下了基礎(chǔ)。據(jù)悉，去年該區(qū)人均年收入達(dá) ，屬全市最高。同時(shí)，目前，區(qū)內(nèi)已有 60 多萬(wàn)的常住人口，并且這一數(shù)字還在增長(zhǎng)中。這些，反映出這一區(qū)域商業(yè)發(fā)展 的基礎(chǔ)。有關(guān)調(diào)查還顯示，高新區(qū)吸引外區(qū)消費(fèi)的能力在日益增強(qiáng)，這一利好趨勢(shì)將吸引眾多商業(yè)運(yùn)營(yíng)商進(jìn)駐（華宇名都城商業(yè)部分受到多個(gè)商家關(guān)注，證明了這一區(qū)域的商業(yè)潛力）。 同時(shí)，奧體中心周邊成為新的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，隨著重慶市奧林匹克體育中心工程的迅速推進(jìn)，體育中心周邊成為高新板塊新的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。目前除已引起市場(chǎng)極大關(guān)注的同創(chuàng)奧韻之外，即將啟動(dòng)的還有中華企業(yè)項(xiàng)目等，并為這一片區(qū)帶來(lái)超過(guò) 20萬(wàn)平方米的商業(yè)物業(yè)。 另外，這里的開(kāi)發(fā)重點(diǎn)還將向西部二郎科技園周邊轉(zhuǎn)移，高新區(qū)不僅是本市科技產(chǎn)業(yè)最集中的區(qū)域，同時(shí)也是房地產(chǎn)進(jìn)一步開(kāi) 發(fā)的崛起地，隨著二郎科技園各項(xiàng)配套設(shè)施的日趨完善，該區(qū)域有可能誕生出新的大項(xiàng)目，并得到市場(chǎng)的認(rèn)同，如天驕美茵河谷等。 概況： 高新區(qū)是 1991 年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立的國(guó)家級(jí)高級(jí)技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)。該板塊作為重慶市新興的科技開(kāi)發(fā)新區(qū)，從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)到區(qū)內(nèi)居住、流動(dòng)人口結(jié)構(gòu)都與其它主城區(qū)存在一定差別，這是新興商業(yè)產(chǎn)生的消費(fèi)基礎(chǔ)之一。高新區(qū)是本市 IT、通訊、廣告及傳媒業(yè)發(fā)展最集中的地區(qū)。 大渡口 商圈描述： 大渡口的商業(yè)發(fā)展之路是往城市副中心商圈邁出的，這里將成為副主城區(qū)西南部房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 資料均來(lái)源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 如大渡口全區(qū)以及巴南區(qū)魚(yú)洞、中粱 山等的次級(jí)商圈。 業(yè)界分析： 城市開(kāi)發(fā)后勁十足。該區(qū)城區(qū)內(nèi)目前的城市開(kāi)發(fā)主要集中在兩個(gè)板塊，一是九宮廟一帶，其次是新區(qū)府周邊。在九宮廟板塊，這里先后出現(xiàn)了如新城明珠、春暉花園、天辰華府等項(xiàng)目，目前該區(qū)域誕生的金色世紀(jì)、秋實(shí)小區(qū)、遠(yuǎn)景天下等項(xiàng)目顯示著該區(qū)域樓市發(fā)展的后勁。 同時(shí)，厚積薄發(fā)的新區(qū)府板塊改變了大渡口開(kāi)發(fā)一直在九宮廟附近開(kāi)發(fā)的局面，平衡了區(qū)域樓市的發(fā)展布局。 同時(shí)，交通改善將全面提升大渡口開(kāi)發(fā)速度。輕軌、陳庹路的建成、長(zhǎng)江路的拓寬及馬桑溪大橋、魚(yú)洞長(zhǎng)江大橋的竣工，將全面完善大渡口的交通網(wǎng)絡(luò)， 這些都將對(duì)區(qū)域帶來(lái)較大的改變。 另外，這里的商業(yè)規(guī)劃前景誘人。據(jù)悉，大渡口將在未來(lái) 5年內(nèi)進(jìn)行商貿(mào)步行街項(xiàng)目的建設(shè)，以擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模。同時(shí)將修建大型商貿(mào)步行街，以提升大渡口的整體城市功能。在區(qū)域整休迅速發(fā)展的基礎(chǔ)上，大渡口雙山工業(yè)園有望成為下一個(gè)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，市內(nèi)多家知名實(shí)力開(kāi)發(fā)商已在此圈地，該片區(qū)將成為繼新區(qū)府開(kāi)發(fā)板塊后的又一個(gè)新興區(qū)域。 概況： 大渡口在區(qū)位上遠(yuǎn)離其它主城區(qū)，并在交通配套、商業(yè)發(fā)展等方面稍遜于其它主城區(qū)的發(fā)展，因此大渡口區(qū)在市民心目中的印象相對(duì)淡薄，但隨著該區(qū)域房地產(chǎn)的火熱開(kāi)發(fā)，昔日不顯山露水的大渡口已逐漸在主城的開(kāi)發(fā)中爭(zhēng)得一席之位，其對(duì)外區(qū)購(gòu)房客戶(hù)的吸引力也在逐步加強(qiáng)，顯示出較強(qiáng)的發(fā)展勁頭，未來(lái)大渡口的樓市發(fā)展將更為全面。目前，該區(qū)常住人口約 15 萬(wàn)人。 巴南區(qū) 商圈描述： 巴南區(qū)受到關(guān)注，是從今年開(kāi)始的，其中開(kāi)始起步的商業(yè)物業(yè)不能不說(shuō)是一個(gè)重要原因。巴南區(qū)主城區(qū)有兩大片區(qū)，一是漁洞（區(qū)府所在地），一是以李家沱、花溪為帶動(dòng)性區(qū)域的南部新城。前者是現(xiàn)在還以前 商業(yè)不夠繁榮的帳 ，后者是隨新區(qū)開(kāi)發(fā)而涌現(xiàn)商機(jī)。 業(yè)界分析： 該區(qū)城區(qū)內(nèi)目前的城市開(kāi)發(fā)主要集中在兩個(gè)版塊，一是漁洞新城 、鄰大江廠等大型新遷企業(yè)，其次是李家沱、花溪為中心的南部新城周邊。在魚(yú)洞新城，出現(xiàn)如滕王閣等地產(chǎn)項(xiàng)目，李家沱、花溪為中心的南部新城周邊出現(xiàn)日月山莊、陽(yáng)光美地等項(xiàng)目，顯示著該區(qū)域樓市發(fā)展的后勁。同時(shí)，交通改善將提升巴南區(qū)開(kāi)發(fā)速度。南坪 漁洞道路的拓寬及馬桑溪大橋、魚(yú)洞長(zhǎng)江大橋的建設(shè)，將全面完善巴南區(qū)的交通網(wǎng)絡(luò)，這些都將對(duì)區(qū)域帶來(lái)較大的改變。 概況： 巴南區(qū)是主城 南下戰(zhàn)略 的重點(diǎn)區(qū)域，在區(qū)位上遠(yuǎn)離其它主城區(qū)，原來(lái)在商業(yè)發(fā)展等方面稍遜于其它主城區(qū)的發(fā)展。但隨著該區(qū)域房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，其對(duì)外區(qū)購(gòu)房客戶(hù)的吸引力 也在逐步加強(qiáng)。目前，該區(qū)城區(qū)常住人口約 20萬(wàn)人。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 資料均來(lái)源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 在廣安也逐漸形成商業(yè)地產(chǎn)的雛形，如浦東商業(yè)廣場(chǎng)等，這是一種潮流，也是一種趨勢(shì)。因此，星河商業(yè)城在概念上屬于商業(yè)休閑地產(chǎn)一類(lèi)。 規(guī)劃定位 結(jié)合產(chǎn)品的性質(zhì)和市場(chǎng)調(diào)查以及區(qū)位特點(diǎn)，放棄純商業(yè)項(xiàng)目的定位，確立商住項(xiàng)目的方向。項(xiàng)目的總體定位為： 現(xiàn)代休閑商住項(xiàng)目。具體規(guī)劃為：兩層半為商業(yè)項(xiàng)目，四層為住宅項(xiàng)目。商場(chǎng)與住宅為一個(gè)整體，并有各自相對(duì)獨(dú)立的系統(tǒng)和功能。 產(chǎn)品定位 星河商業(yè)城除了住宅功能外，在商業(yè)方面，主要以大開(kāi)間、開(kāi)敞式為主，以基本單位為框架 ，劃分合適的產(chǎn)權(quán)單位。 ?－ 1F：以 1/2 車(chē)庫(kù)， 1/2 商業(yè)單位為主分割。 1/2 商業(yè)單位以開(kāi)敞式布局為主，主要經(jīng)營(yíng)休閑餐飲。 ? 1F：大開(kāi)間布局，分割產(chǎn)權(quán)單位。主題商業(yè)為女人世界（以深圳女人世界為樣板）。 ?2F：大開(kāi)間布局，分割產(chǎn)權(quán)單位。主題商業(yè)為男人世界（以深圳男人世界為樣板）。 ? 商業(yè)裙房屋頂：露天休閑廣場(chǎng)。住宅層架空。 ?36 層：住宅。 功能定位 功能定位是：充分挖掘商業(yè)地產(chǎn)的精髓，將主題商業(yè)和傳統(tǒng)商業(yè)有機(jī)的結(jié)合，女人世界和男人世界是主題商業(yè)在廣安的體現(xiàn)。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 資料均來(lái)源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 同時(shí)，通過(guò)招商，引迚北京華聯(lián)商廈和王府井百貨等知名品牌以及國(guó)外品牌及經(jīng)營(yíng)模式。對(duì)接女人世界和男人世界的商業(yè)主題。由于品牌商業(yè)的功能不同，因此，以大開(kāi)間為主，有利品牌商業(yè)的打造。 六、目標(biāo)客戶(hù)定位 投資客戶(hù)定位 ?廣安區(qū)，廣安周邊地區(qū)的商業(yè)（散戶(hù)）投資商； ?重慶、成都商業(yè)地產(chǎn)投資者； ?重慶、成都、國(guó)內(nèi)及外商經(jīng)營(yíng)零售商。 ? 區(qū)縣經(jīng)商戶(hù)投資者； ? 其他行業(yè)轉(zhuǎn)行投資商。 投資商鋪客戶(hù)群定位 產(chǎn)權(quán) 單位 建面面積（ m2） 數(shù) 量 （個(gè)） 比例 % 目標(biāo) 客戶(hù)群 1 8 400 45 商業(yè)散戶(hù)投資者 1＋ 1 18 80 20 社會(huì)商業(yè)投資者 2＋ 1 26 30 11 周邊及商鋪投資者 3 30 15 6 經(jīng)銷(xiāo)商 3＋ 1 34 10 私企商業(yè)主 4＋ 1 4250 10 私企商業(yè)主 大開(kāi)間 51100 8 商業(yè)經(jīng)營(yíng)者 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 資料均來(lái)源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 1F 1500 特色美食城 /租賃 美食經(jīng)營(yíng)者 合 計(jì) 8500 100 招商經(jīng)營(yíng)商定位 ? 深圳商業(yè)地產(chǎn)的昨天和今天 近年來(lái)，深圳商鋪營(yíng)銷(xiāo)精彩紛呈，高潮迭 起。從區(qū)位上來(lái)看，深圳商鋪市場(chǎng)由羅湖東門(mén)獨(dú)占鰲頭的局面已逐步演變?yōu)榱_湖東門(mén)商圈、福田華強(qiáng)北商圈、南山南油大道商圈三足鼎立之勢(shì)。 東門(mén)是深圳商業(yè)的起源和龍頭。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020年度深圳市招商、在售商鋪面積 100萬(wàn)平方米，其中羅湖 214000 平方米占有 %，港人在深圳購(gòu)物區(qū)域僅東門(mén)占了 45% 。 ?東門(mén)概況 東門(mén)老街商業(yè)區(qū)，東起東門(mén)中路，西到新園路，北起曬步路，南抵深南東路北側(cè)，是深圳歷史最悠久的商業(yè)聚集區(qū)。歷經(jīng) 300年的墟市， 50年的地鋪， 10年的小店鋪，如今與現(xiàn)代的綜合百貨大樓共繁榮。 東門(mén)是目前深圳規(guī)模最大、商鋪?zhàn)蠲芗?、商品種類(lèi)最齊全的商業(yè)旺區(qū)。東門(mén)老街由 12條步行街相連，有 40多家大型商場(chǎng)和千余小型商鋪在此安營(yíng)扎寨，已投入運(yùn)營(yíng)的商業(yè)面積超過(guò) 70萬(wàn)平方米，年?duì)I業(yè)額逾 60億，年納稅額 3億多，已躋身為全國(guó)著名商業(yè)街。 東門(mén)的交通十分便利，距深圳火車(chē)站、羅湖邊檢站僅五分鐘車(chē)程，幾十路巴士直達(dá)羅湖口岸及市區(qū)各地。商樓林立的東門(mén)每日坐擁 30— 50萬(wàn)人流，商品零售額約占全市商品零售總額50%。在東門(mén)購(gòu)物顧客 25%是香港人，消費(fèi)力最強(qiáng)人群是青少年。 ?東門(mén)商業(yè)構(gòu)成 東門(mén)商家主要 經(jīng)營(yíng)服裝、皮具、鞋帽和化妝品類(lèi)商品。解放路、二橫街、人民北３條主干步行街以服裝、小百貨為主流商品，形成了３條服裝街，立新路附近的白馬時(shí)裝城、明華服裝市場(chǎng)等也是大型服裝市場(chǎng)。服裝與小百貨占據(jù)了東門(mén)最主要的商業(yè)面積。 中威商業(yè)廣場(chǎng)、越港商業(yè)中心和解放路綜合樓臨街鋪面主營(yíng)化妝品、小飾物、皮革和箱包。立新路中段、新風(fēng)巷一帶重點(diǎn)突出鞋帽類(lèi)經(jīng)營(yíng)。友誼城、太陽(yáng)百貨、天虹商場(chǎng)、茂業(yè)百貨、南塘商業(yè)廣場(chǎng)、百貨廣場(chǎng)、新 2020廣場(chǎng)等大型百貨也相互廝殺，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 風(fēng)貌街是最具旅游價(jià)值的商業(yè)街，主營(yíng)特色服飾、時(shí)尚精品、旅游 紀(jì)念品和風(fēng)味食品等。永新商業(yè)城二樓是東南亞最大的工藝陶瓷專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，博雅附近現(xiàn)已形成最大規(guī)模的古玩、字畫(huà)市場(chǎng)。 ?東門(mén)商鋪的售價(jià)和租價(jià) 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 資料均來(lái)源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 東門(mén)商鋪的售價(jià)和租價(jià)由東門(mén)中、解放路、人民北路、二橫街、新園路依次降低 :九龍城底層行行行金鋪的售價(jià)最高 20萬(wàn) /m2，每月租金 2020元 /m2，太陽(yáng)廣場(chǎng)附近每月租金 1200元 /m2，二橫街每月租金 500元 /m2。本區(qū)域臨街一樓商鋪一般售價(jià)為 10萬(wàn) /m2左右，一樓不臨街的鋪位價(jià)格約在 58萬(wàn) /m2左右，二樓鋪位價(jià)格一般在 4萬(wàn) /m2左右，三樓約 3萬(wàn) /m2以下。 20平方米左右的“門(mén)臉?lè)俊睒O受買(mǎi)家青睞，銷(xiāo)售率近 100%。而一樓不臨街的位置鋪面銷(xiāo)售一般，銷(xiāo)售率一般在 60~85%左右。整體市場(chǎng)普遍“畏高”，各個(gè)商業(yè)物業(yè)均呈現(xiàn)樓層越高，銷(xiāo)售越困難的銷(xiāo)售局面。 最近東門(mén)商鋪銷(xiāo)售趨于困難，新銷(xiāo)售商鋪基本采用反租形式以吸引投資者。各商鋪的反租租金一般每年 8%，連續(xù)反租三年或以上。在繁華的地段如老街口，投資者普遍不擔(dān)心租不出去的情況，故一般無(wú)反租，但在金世界、新 2020廣場(chǎng)