【文章內容簡介】 20 地上配套設施面積 ㎡ 戶數(shù) 戶 地下建筑面積 ㎡ 建筑類型構成表 類型 面積（㎡） 商鋪 住宅 會所及管理用房 地下層 項目開發(fā)成本估算 1）土地成本 2）前期工程費 前期工程費估算表 序號 項目 計算依據(jù) 計價（萬元） 1 規(guī)劃設計費 2 可行性研究費 / 3 招投標費 4 地質、水文勘察費 / 5 三通一平費 / 6 綜合 (報建 )費 合計 3）建安工程費 建筑安裝 工程費用組成每平方米建筑面積造價表 類型 面積（㎡） 單方造價 (元 /㎡ ) 投資總額（萬元） 小高層住宅 商鋪 地下室 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 21 合計 4）基礎設施建設費 ：基礎設施建設費估算表 序號 項目 計算依據(jù) 金額（萬元） 1 供電工程 總用地面積 元 /㎡ 2 供水工程 總用地面積 元 /㎡ 3 排水工程 總用地面積 元 /㎡ 4 道路工程 總用地面積 元 /㎡ 5 綠化工程 總用地面積 元 /㎡ 電信、媒氣工程 總用地面積 元 /㎡ 合計 5）公建配套設施費 公建配套設施費估算表 序號 項目 計算依據(jù) 金額（萬元） 1 會所、幼兒園及管理用房 / 合計 6）開發(fā)期間稅費 （公用設施建設費等） 開發(fā)期間稅費一覽表 序號 項目 計算依據(jù) 金額（萬元） 1 教育設施配套費 總建筑面積 元 /㎡ 2 物業(yè)基金 建安工程費 ％ 3 公用設施建設費 基礎設施建設費 % 4 工程質量監(jiān)督費 總建筑面積元 /㎡ 5 工程監(jiān)理費 總建筑面積元 /㎡ 6 供水管網(wǎng)補償費（住宅） 總戶數(shù)元 /戶 7 供水管網(wǎng)補償費（商業(yè)） 商業(yè)建筑面積元 /㎡ 8 供電用電負荷費（住宅） 總戶數(shù)元 /戶 9 供電用電負荷費（商業(yè)） 商業(yè)建筑面積元 /㎡ 10 其他 建安工程費 合計 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 22 7）不可預見費 不可預見費：取以上 1～ 5項之和的 2%。 8）開發(fā)成本 開發(fā)成本：以上 1～ 7 項合計。 項目開發(fā)費用估算 1）管理費用 管理費用：一般取開發(fā)成本的 2%。 2）銷售費用 銷售費用：詳見銷售費用估算表 銷售費用估算表 序號 項目 計算依據(jù) 計價（萬元） 1 廣告宣傳及市場推廣費 銷售收入 2 銷售代理費 銷售收入 % 3 其他銷 售費用 銷售收入 % 合計 3）財務費用 財務費用：詳見貸款還本付息表 4）開發(fā)費用 開發(fā)費用：前面 1～ 3 項之和。 總成本費用匯總及分攤表 項目的總成本費用：詳見投資成本費用估算匯總表（表 13）。 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 23 表 13：投資成本費用估算匯總表 成本項目 總額（萬元） 得房成本（元 /㎡） 小高層住宅 商鋪 車位 開發(fā)成本 （ 1）土地成本 （ 2）前期工程費 （ 3）建安工程費 （ 4）基礎設施費 （ 5）公建配套設施費 （ 6）開發(fā)期間稅 費 （ 7）不可預見費 開發(fā)費用 （ 1）管理費用 （ 2）銷售費用 （ 3）財務費用 合計 資金籌措、投資計劃及借款利息 1）資金籌措與投資計劃 投資計劃與資金籌措表 序號 項目 合計 建設經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 1 投資總額 建設投資 貸款利息 流動資金 2 資金籌措 自有資金 借款 銷售收入再投入 2）貸款本金的償還及利息支付 貸款還本付息結算表 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 24 序號 項目名稱 合計 建設經(jīng)營期 1 2 3 4 1 借款還本付息 季初借款累計 第一筆借款 本季借款 本季應計利息 季末還本付息 季末借款累計 季初借款累計 第二筆借款 本季借款 本季應計利息 季末還本付息 季末借款累計 季初借款累計 第三筆借款 本季借款 本季應計利息 季末還本付息 季末借款累計 借貸匯總 季初借款累計 本季借款 本季應計利息 季末還本付息 季末借款累計 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 25 第九章：項目銷售和收入測算 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 26 一、住宅銷售單價的確定 用市場比較法確定銷售價格的上限（平均價格） 1）說明 采用市場比較法進行價格測算，首先選取本案周邊幾個具有一定可比性的案例進行對比，然后修正出本案的現(xiàn)時均價，最后再根據(jù)近兩三年來本市和本案所在區(qū)域的房價走勢，對本案的價格作出測算?；诒景敢?guī)劃設計尚未最終確定，其小區(qū)綠化、樓層、戶型、朝向等個別因素不能確定，所以本次對其價格的測算僅從平均價格的程度作估算。 【市場比較法，是將估價對象房地產與在估價時點近期發(fā)生交易的類似房地產加以比較對照，從已發(fā)生交易的類似房地產的已知價格， 修正得出估價對象房地產價格的一種估價方法?！? 2）比較案例 ：根據(jù)替代原則，選取近期交易的 四個周邊案例作為比較案例。 3）房地產價格影響因素說明表 表 16：房地產價格影響因素說明表 項目名稱 本案 周邊 1 周邊 2 周邊 3 標準均價（元 /㎡） 待估 交易時間修正 交易情況修正 正常 正常 正常 正常 區(qū)域因 交通 較好 良好 良好 良好 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 27 素 配套 較好 良好 良好 良好 環(huán)境 較好 較好 較好 較好 區(qū)位 較好 較好 較好 較好 個別因素 裝修 不計裝修 不計裝修 不計裝修 不計裝修 發(fā)展商實力 較雄厚 較雄厚 較雄厚 較雄厚 項目規(guī)模 較大 一般